因历史形成原因,我国划拨土地大量存在,促进其流通有利于城市土地集约利用,并建立公平、公开、公正的土地市场,进一步扩大有偿适用范围。本文基于区分用途的划拨土地使用权价格评估以及入市增值分配研究,为制定科学合理的划拨流转政策提供依据。通过研究,本文获得以下结论:(1)划拨土地使用权以制度改革为分界线,分为存量和增量两类。其中,后者是真正意义上的划拨土地使用权,具有公益目的、行政划拨、无偿、无期限使用和限制流转的特征。基于地上物业的现状用途,存量划拨土地使用权分为商业、工业、住宅和公益用途,增量划拨土地使用权包括住宅、工业和公益用途。其中,存量部分除公益用途外应采取有偿使用。(2)划拨土地使用权价格是划拨土地权能价值的体现,是否含有增值应根据其权能变化情况进行区分。入市前的划拨土地为公益用途而设,其使用权价格不包含增值,是一种成本价格。入市过程中划拨地上用途转变并经批准得以入市,权能完整化且土地价值和增值得到实现,应考虑增值部分的测算与分配。本文对入市前基于用途分类的划拨土地提出结合基准地价、征地区片价范围的评估思路,以双桥区为例,采用正算思路对商业、住宅和工业用途的划拨土地进行评估。(3)划拨土地入市过程中,基于增值分配原理确定原土地使用者和国家的增值收益分配比例。以权能转变为基础,增值来源包括人工增值和自然增值,增值总量为划拨价格与对应基准地价的差额部分。通过分配机制的建立,确定利益分配主体、分配思路和相关参数,以双桥区为例验证模型的实际可操作性。(4)现有划拨入市转化为出让最直接的方式为补交出让金,将国家和地方标准的补交形式梳理总结为差额补交、定比补交和定额补交三类。根据现有补交方式的不足,提出采用基准地价修正后的市场价格与补交出让金比率的方式确定补交出让金。其中,补交出让金比率可基于划拨土地使用权价格评估、入市增值测算及分配结果进行确定。将整个过程纳入基准地价更新体系,有助于增强出让金比率的科学合理。