项目经济评价的目的是确定投资项目是否可以立项，并站在项目的起点，应用技术经济分析的方法来分析、预测和评价投资项目未来的效益，以确定项目的投资价值。项目经济评价所应用的主要方法是净现值法、内部收益率法和投资回收期法三种。净现值和投资回收期法在运用现金流量法计算时先要给出一个基准折现率;运用贴现现金流法计算出的项目内部收益率要与一个预选给定的基准收益率进行比较以得出结论。从收益资本化角度看，现金流量法和贴现现金流本质上是一致的，从而基准折现率和基准收益率在这个意义上是等价的，被统称为折现率。内部收益率指标是被认为最具有综合性和代表性，实际工作中人们都很重视它。一个项目的内部收益率计算出来以后，应该与一个基准收益率进行比较得出项目是否可行的结论。以上方法都牵涉到基准收益率这个参数，它是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上可行的最低要求，同时用作计算财务净现值的折现率。显而易见，房地产投资的首要问题就是确定基准收益率。　　 目前，我国房地产投资项目已经面临着新形势，从投资收益角度上说，房地产市场调控政策越来越多控制行业利润;从成本控制角度上说，房地产开发项目成本控制必须越来越严格，房地产企业对评价合理性的重视程度必须提高。鉴于目前的房地产行业的严峻形势，在制定投资决策时对基准折现率的考虑不再能仅仅从投资收益角度考虑，更应该将资金成本考虑其中，中国的房地产投资商、开发商、投资机构、商铺投资者要取得房地产投资的成功，必须做出正确的决策。　　 研究发现，折现率和预期报酬率、资本成本的概念混淆问题广泛存在。本文梳理了国内外对基准折现率的测算研究，通过大量的文献阅读，总结房地产投资项目经济评价中基准折现率测算的经验和结果，并讨论分析了国内外学者有关基准折现率测算的研究方法和模型及其优劣点。本文从概念之间的关系入手，理清各自的出发点，以规范折现率概念内涵，并在此基础上对其衡量问题进行研究和探讨。在折现率的定性研究过程中，从投资方获取收益又规避风险加以分析，再根据预期最低收益与成本的统一整合，并由此得出折现率框架。最后，对所采用的研究方法和研究框架进行了较为详细的叙述。　　 在此基础上，本文对房地产投资项目的特点进行综合性表述，针对本文的研究对象进行现状研究，讨论和和分析现阶段我国房地产投资项目中基准折现率的选择和测算方法，为构建合适的基准折现率测算模型铺垫。由于本文主要是探讨如何确定房地产项目的基准收益率，所以，作者收集了我国采用的各种方法，包括社会折现率、加和法、加权平均资本成本、德尔菲法和资本资产定价模型，分析了它们的优点及在我国市场情况下应用时存在的问题，同时提出在我国目前市场情况下确定房地产项目的基准收益率应该注意和考虑的两个主要问题—成本与风险。将CAPM模型的风险考虑思想和WACC的成本考虑思想者应用到我国房地产市场中，同时在解决行业的普遍问题的基础上，追加具体项目的收益最低预期值。　　 定量研究则以上述框架为指导，将折现率的量化问题转化为对资本成本及预期报酬率的衡量和统一问题。在确定我国基准折现率确定的原则下，结合我国房地产投资项目的特点和当前房地产行业的新形势，选择收益与成本两个角度确定基准折现率，通过详细分析，构建出研究房地产投资项目经济评价中基准折现率的测算模型。本文就新构模型在我国应用中的配套条件进行分析，并对相关变量进行适当补充和说明。　　 最后，本文以实际房地产项目-娄底市SOHO尚都为分析案例，套用资本资产定价模型可计算出税后权益资本成本率，再套用加权平均资本资产模型解决资本成本问题。实际案例中，本文先讨论资料的收集和样本数据的确定，通过时间上的选择和样本个体的合理选择，找出适合本模型研究的房地产投资项目的样本企业，并对数据的来源做出合理的说明和解释。进而，采用统计方法分析处理数据，采用基准折现率测算模型，进行样本企业数据的案例研究，得出相应结果。　　 本文旨在进行基准折现率测算模型的科学建立，综合分析现阶段房地产项目决策中基准折现率的测算方法，兼顾房地产投资项目的风险收益和资本成本问题，将体现投资风险的资本资产定价模型和反映资本成本的加权平均资金成本法结合起来，同时在科学计算方法的基础上，考虑实际房地产行业投资项目评价中专家预测的比较适中的基准折现率，寻找更合适的测算模型。当然，由于此方法还处于探索阶段，在应用中必然会出现新的问题，面临新的挑战。