自我国《物权法》首次明确“预告登记”这一登记形式以来,抵押预告登记已在商品房预售中广泛运用。但是由于我国法对其效力的规定过于粗略,在面临复杂的实际纠纷时无法依据相关法条得出明确结论,因此司法实践中“同案不同判”的情况屡屡发生,其中比较受关注的问题就是抵押预告登记的权利人究竟是否能够就预抵押房屋优先受偿。本文以这一现实问题为切入点,探讨我国抵押预告登记应当具备的一般效力以及是否应当具备优先受偿效力。第一章提出问题。通过判例统计和个案对比,指出预售商品房抵押预告登记的效力问题在司法判决中存在普遍分歧,并提出本文对这一问题的分析框架。第二章从理论层面分析抵押预告登记的应然效力。抵押预告登记不仅应当具备比较法中的权利保全、顺位保全等一般效力,还应当在我国商品房预售这一特定情形下例外地具备优先受偿效力。这是因为,我国预售商品房抵押预告登记制度的特殊功能和构造使得债权人的权利既关乎重大又处于弱势,这些特殊性使得通过承认优先受偿效力来保障债权安全相比比较法更具有现实迫切性,因此在比较法之外进行本土化的突破很必要;同时,承认优先受偿效力并不必然面临法律或执行障碍,具有突破的可行性。最后总结优先受偿效力问题的逻辑困境在于我国商品房预售情形下保护债权人利益的价值取向与现行法律规则的分歧。第三章从实证层面分析抵押预告登记的优先受偿效力。通过221例判例统计、归纳法院承认和不承认优先受偿效力的比例及主要理由,总结得出这一争议的实质主要是法律的价值取向与操作障碍之分歧。如果在非因债权人过错而导致抵押本登记无法办理的情况下也一概否定其优先受偿权,则会造成债权人的权利得不到预期保障、开发商阶段性担保责任不当加重以及因降低债务人违约成本而滋生超出预期的道德风险等后果,可能从根本上动摇商品房预售制度的实施逻辑,影响制度功能的发挥。由此得出,在特定情形下承认优先受偿效力是响应我国实践需求的选择。第四章对抵押预告登记制度的完善提出构想。本章在前三章的研究基础上,通过应然与实然的角度对比,总结我国预售商品房抵押预告登记制度的功能缺陷,并针对这些问题从立法层面与司法层面提出完善构想,提出一方面应当在立法上完善对抵押预告登记权利保全、顺位保全效力的相关规定,另一方面在司法实践中应当坚持相对统一的判决标准,在特定情形下赋予债权人对预售房屋的优先受偿权。