随着房地产的改革，城市社区中开始呈现以居委会、物业和业委会为主要组织的治理结构。但从总体看来，在三架马车中业委会处于弱势。由于我国社区的形态，业主组织常常无法突破集体行动的困境，呈现出成立难、运作难的普遍窘境。导致在实际运行过程中，物业往往凌驾于业主之上，形成了大量的矛盾冲突。但另一方面，也有少数社区形成了以业委会为主导的有效治理。在业委会主导下，社区不仅在一般外部管理下形成良好秩序，且在公共设备管理层面、共有财产，包括维修基金等社区深层管理层面也达到了良好的秩序。笔者收集了业主自治社区的四个典型案例，依据奥斯特罗姆对公共物品自主管理的理论，对这些社区进行了划分与分析。本文发现在这四个典型业主自治社区中，业委会呈绝对主导的地位，而物业公司的地位明显弱于业委会。当然，这些是业主自治的前提，在这个前提下，笔者根据各社区治理特征将这些社区分成四种模式，分别为区分物权模式、借壳模式、业主自管模式以及业主代表大会模式，对其治理特征、制度要件进行整理，在此基础上提炼出业主自治的共同制度要件，并对其进行分析和解释。以说明为何在中国普遍存在业主自治困境的情况下，有少部分小区能通过业主自治达到有效治理。