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摘要：银行信贷不能是也不应该是房地产业融资的惟一渠道,积极探索各类融资工具是各房地产开发企业的必然需求。但对融资工具的应用，要结合企业所处生命周期进行探讨。在国内“初生期—成长期—成熟期—衰退期”的四阶段企业生命周期模型基础上，本文探讨了处于成长期的房地产企业可用银行信贷，房地产上市，债券，信托，夹层融资等工具来拓宽融资渠道。
关键词：房地产开发企业 成长期 融资工具
一、企业生命周期理论
企业既是一个社会经济组织，同时也是一个生命有机体，有其自身发展的客观规律，必然经历一个从生到死、由盛转衰的过程。企业生命周期理论正是对这种规律性的揭示。其中，最为典型的是爱迪思（Adizes）的企业生命周期理论模型。该理论把企业生命周期细分为孕育期、婴儿期、学步期、青春期、盛年期、稳定期、贵族期、官僚期和死亡期。而国内学者则借鉴前人理论，考虑企业规模或销售额或财务绩效作为衡量标准，制定出“初生期—成长期—成熟期—衰退期”的四阶段的企业生命周期模型。
二、成长期房地产开发企业的特点
成长期的房地产开发企业一般是成立一到五年的企业，其具体特征有以下三点：
第一，企业已经累积一定的开发经营经验，产品或服务规模扩大，业务迅速增长。此外，企业内部管理日趋完善，已逐步化解其生存压力，现金入不敷出的局面得到扭转。企业品牌已逐渐走向成熟并开始获利；
第二，企业通过已开发项目，获得了一定的消费者和社会认可度，累积了品牌知名度，树立了企业良好的形象和信誉度，已具备获取银行贷款的良好的信用记录；
第三，企业规模扩大，房地产项目市场需求增大，开发建设速度急需扩张，因此需要大量的外界资金支持。企业财务管理风险依然存在，公司此阶段更多关注销售，因此存在极大的经营风险。
三、成长期可用融资工具探析
1、银行信贷
如上所述，成长期阶段的企业已具备一定的获利能力，社会知名度和信誉，因此其与银行关系将有所发展，银行信贷仍将继续成为企业的一个重要融资工具。
但银行信贷这种单一的、高比例的融资模式,不仅无法完全满足房地产业多角度、多层次和多期限的资金需求，而且受到银行信贷的运营特点和风险管理的约束，一旦风险爆发, 危及的将是整个金融业乃至国民经济整体的健康发展。因此，银行信贷不能是也不应该是房地产业融资的惟一渠道, 房地产开发企业应拓宽融资渠道，积极探索其它融资工具。
2、房地产上市
成长期企业资金需求量大，经营持续高风险，因此成长期企业必须主要以股份筹资为主，增资扩股，注入新的资本金，通常需要引进新的股东，并积极寻求企业上市。企业上市是扩大企业规模，筹得资金的一个重要的方式，其包括直接上市，买壳上市，海外上市。但我国企业上市门槛高，国家对上市企业的性质，盈利情况，净资产收益率等方面均有严格的要求，此外，上市过程长，手续较为烦琐，成本也较高。因此，上市融资成本高，企业应积极利用
有利条件，迅速提高企业的盈利能力和盈利水平，上市成功后，也应进一步提高企业综合素质，才能在资本市场上立于不败之地。
3、房地产债券
房地产债券发行总额大，票面利率较高，期限长，筹集资金较多，并且使用自由。相对于其他融资方式而言，发行债券可以降低金融体系系统风险，将风险分散到公共投资者身上，同时降低融资成本。处在成长期的企业，其具备一定的资质与实力，可以获得较高的信用评级，因此，可以考虑用债券来有力的解决企业融资困境。
4、房地产信托
目前，信托产品在我国房地产业的开发中已经显示出了强劲的势头。房地产投资信托起源于美国，简称REITs (Real EstateInvestmentTrusts)，是指通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目一种资金信托投资方式。此种方式较其它融资渠道而言，可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司的资产负债结构
5、夹层融资
夹层融资是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这种灵活的融资方式，能有效提高融资效率。此外，目前夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会“212”号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过 35%，同时具备二级以上开发资质的政策。因此，夹层融资更能解决成长型企业“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
参考文献：
[1] 刘文赫：《基于企业生命周期的我国房地产开发企业融资工具组合研究》，沈阳大学硕士学位论文，2007
[2] 孙翠兰：《我国房地产融资方式的比较、选择与调整》，载《金融论坛》，2005 年第 11 期
[3] 马凌：《关于我国房地产开发企业可用融资方式的探讨》，首都经济贸易大学硕士学位论文，2006
[4] 孙景安：《夹层融资－企业融资方式创新》，载《证券市场导报》，2005年第11期
[5] 高瑛：《融资房地产的旧爱与新宠》，载《城市开发》，2004年第12期
关键词：房地产开发企业 成长期 融资工具
一、企业生命周期理论
企业既是一个社会经济组织，同时也是一个生命有机体，有其自身发展的客观规律，必然经历一个从生到死、由盛转衰的过程。企业生命周期理论正是对这种规律性的揭示。其中，最为典型的是爱迪思（Adizes）的企业生命周期理论模型。该理论把企业生命周期细分为孕育期、婴儿期、学步期、青春期、盛年期、稳定期、贵族期、官僚期和死亡期。而国内学者则借鉴前人理论，考虑企业规模或销售额或财务绩效作为衡量标准，制定出“初生期—成长期—成熟期—衰退期”的四阶段的企业生命周期模型。
二、成长期房地产开发企业的特点
成长期的房地产开发企业一般是成立一到五年的企业，其具体特征有以下三点：
第一，企业已经累积一定的开发经营经验，产品或服务规模扩大，业务迅速增长。此外，企业内部管理日趋完善，已逐步化解其生存压力，现金入不敷出的局面得到扭转。企业品牌已逐渐走向成熟并开始获利；
第二，企业通过已开发项目，获得了一定的消费者和社会认可度，累积了品牌知名度，树立了企业良好的形象和信誉度，已具备获取银行贷款的良好的信用记录；
第三，企业规模扩大，房地产项目市场需求增大，开发建设速度急需扩张，因此需要大量的外界资金支持。企业财务管理风险依然存在，公司此阶段更多关注销售，因此存在极大的经营风险。
三、成长期可用融资工具探析
1、银行信贷
如上所述，成长期阶段的企业已具备一定的获利能力，社会知名度和信誉，因此其与银行关系将有所发展，银行信贷仍将继续成为企业的一个重要融资工具。
但银行信贷这种单一的、高比例的融资模式,不仅无法完全满足房地产业多角度、多层次和多期限的资金需求，而且受到银行信贷的运营特点和风险管理的约束，一旦风险爆发, 危及的将是整个金融业乃至国民经济整体的健康发展。因此，银行信贷不能是也不应该是房地产业融资的惟一渠道, 房地产开发企业应拓宽融资渠道，积极探索其它融资工具。
2、房地产上市
成长期企业资金需求量大，经营持续高风险，因此成长期企业必须主要以股份筹资为主，增资扩股，注入新的资本金，通常需要引进新的股东，并积极寻求企业上市。企业上市是扩大企业规模，筹得资金的一个重要的方式，其包括直接上市，买壳上市，海外上市。但我国企业上市门槛高，国家对上市企业的性质，盈利情况，净资产收益率等方面均有严格的要求，此外，上市过程长，手续较为烦琐，成本也较高。因此，上市融资成本高，企业应积极利用
有利条件，迅速提高企业的盈利能力和盈利水平，上市成功后，也应进一步提高企业综合素质，才能在资本市场上立于不败之地。
3、房地产债券
房地产债券发行总额大，票面利率较高，期限长，筹集资金较多，并且使用自由。相对于其他融资方式而言，发行债券可以降低金融体系系统风险，将风险分散到公共投资者身上，同时降低融资成本。处在成长期的企业，其具备一定的资质与实力，可以获得较高的信用评级，因此，可以考虑用债券来有力的解决企业融资困境。
4、房地产信托
目前，信托产品在我国房地产业的开发中已经显示出了强劲的势头。房地产投资信托起源于美国，简称REITs (Real EstateInvestmentTrusts)，是指通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目一种资金信托投资方式。此种方式较其它融资渠道而言，可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司的资产负债结构
5、夹层融资
夹层融资是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这种灵活的融资方式，能有效提高融资效率。此外，目前夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会“212”号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过 35%，同时具备二级以上开发资质的政策。因此，夹层融资更能解决成长型企业“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
参考文献：
[1] 刘文赫：《基于企业生命周期的我国房地产开发企业融资工具组合研究》，沈阳大学硕士学位论文，2007
[2] 孙翠兰：《我国房地产融资方式的比较、选择与调整》，载《金融论坛》，2005 年第 11 期
[3] 马凌：《关于我国房地产开发企业可用融资方式的探讨》，首都经济贸易大学硕士学位论文，2006
[4] 孙景安：《夹层融资－企业融资方式创新》，载《证券市场导报》，2005年第11期
[5] 高瑛：《融资房地产的旧爱与新宠》，载《城市开发》，2004年第12期