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本文中“物业税”是沿用我国香港地区的称谓。具体是指财产税、地产税等不动产税。一般情况下,物业税在各国都是地方税种,是财政稳定而重要的来源。物业税主要是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。世界各国对物业税的课征一般是在物业的取得、流转、保有三个环节,其中取得环节既包括房地产用地的取得又包括房地产的开发等;流转主要指物业转让、继承和赠予等;保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。
一、开征涉农物业税的必要性
从目前情况看,我国现行的房产税,城镇土地使用税及城市房地产税其课征范围相对狭窄。从课征的地域范围来讲,这些税种仅限于城市、工矿区和建制镇,并不包括农村。其初衷是为了减轻农民负担,但是随着我国农村经济的发展以及我国产业结构的调整,这种课征方式引发了城乡之间房地产税收待遇不一的一系列矛盾,造成了城乡之间税收负担不平衡的现象。在某些发达地区的城乡结合部,城市化进程速度较快,但是土地仍属于农村集体所有。如果对这些地区的农村不征物业税,部分企业就会利用税法上的漏洞选择在此处修建高档住宅和度假村。还有部分城乡结合部的农民靠出租自建用房盈利,不但收入丰厚,还不需缴纳房地产税。同时,在具体的征收过程中,房产税对个人所有的非营业性用房予以免税,而不论业主拥有的房产数量,这就不能体现税负差异,不利于调节贫富差距,有违税收的公平原则,同时也减少了政府的财政收入。在西方国家,以物业为主体的财产税是地方政府收入的重要来源,同时经济发展与社会财富中的房地产之间存在正向变动关系,因而地方政府会有充足和稳定的税收来源。我国适时的开征涉农物业税,可以缓解地方政府的财政压力。对非农用地征收物业税,可以减小农用地与非农用地之间的价格差,保护农用地的特殊地位。这样可以遏制土地交易中的腐败现象,改善土地资源配置的扭曲,简化政府对出租土地的产权安排。鉴于我国现行房地产税制存在的以上缺陷,建议合并房地产税、城市房地产税和城镇土地使用税,取消土地增值税、耕地占用税和契税,在全国城乡范围内同时实施统一的物业税制。在统一的物业税中,可分设农用土地和城乡房地产等税目,对农用土地和城乡房地产设置不同的税率,充分体现税收对农业生产的扶持。
二、征收涉农物业税的具体操作
(一)物业税的纳税人
物业税的纳税人为享有房屋产权或土地使用权的单位和个人,由于我国居民只享有土地的使用权,并不享有土地的所有权。因此,我国物业税的纳税人是在我国境内拥有国有土地使用权的房产所有者和使用者。这个界定不单包括城镇自然人和法人,也包括农村的自然人和法人。
(二)物业税的征税对象
物业税的征税对象为纳税人所有或占有、受益的土地、房产和房地合一的不动产及其附属物。此处要说明的是,国家确定开征物业税后,出租房屋的业主,也应按保有情况缴税,所得的租金收入,需计算缴纳所得税。
(三)物业税的计税依据
国外的物业税通常以房地产的评估值为计税依据,实行从价计征。这就避免了以租金为计税依据造成税收流失、以面积为计税依据缺乏弹性的弊端。因此,物业税的计税依据设计为房地产的市场评估价值,实行从价计征。折旧能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题。评估的过程可以从效率原则和可操作性两个方面来考虑:首先,从效率原则来看,按照统一的评估价值计税,容易得到纳税人的理解,不但有利于简化税制,还可以节约征管资源。如果对不同的物业税分别按不同税基征税,不仅在制度设计较为复杂,在实际征收过程中也容易引起纳税人的不满。因此,将物业的评估价值作为计税依据,相对于将租金作为税基,是较好的选择。确定以物业的评估价值作为计税依据还有一个重要原因,就是物业的实际成交价未必能反映物业的真实价值,而且物业的价值还会随着政策、环境和时间的变化而变化。因此,以物业的评估价值为计税依据,能够客观的反映物业价值和纳税人的负担能力。
(四)物业税的税率
我国幅员辽阔,各个地区经济发展很不均衡,基于这方面的考虑,在物业税的税率设计上,应当由政府设计统一的税率范围,各省市政府在这个规定的幅度范围内确定本地区的具体适用税率,各级政府在确定具体适用税率时要充分论证本地社会经济发展的水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力,还要考虑地方政府的年度预算等因素。这不但能保证税制的统一性,使中央政府掌握一定的宏观调控权,又能体现和照顾各地不同的实际情况,使制度更具操作性。这种方式也是目前世界上许多国家普遍采用的做法。
(五)涉农物业税的征收方式和纳税期限
物业税在征收过程中考虑到我国农村的实际情况,适合采取自主申报为主的征纳制度。对于农村中的商品房,如果有物业公司管理的,则由物业公司代收代缴,由村委直接管理的,由村委代收代缴,这样可以节约大量征管资源。对其他物业,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。纳税期限的设定,考虑到居民的实际承受能力和税收效率原则,可以采取按年计算、分期(季度或半年)缴纳的方式。纳税地点为应税物业所在地,这样便于征收与缴纳。对于应税物业不在同一地方的纳税人,按应税物业坐落地点向物业所在地的地方税务机关纳税。
(冷雪艳,1977年生,山东青岛人,青岛酒店管理职业技术学院讲师。研究方向:经济学、高职教育。张锐,1982年生,山东青岛人,青岛酒店管理职业技术学院助教。研究方向:经济学、财务管理。孟鹏,1982年生,山东青岛人,青岛酒店管理职业技术学院助教。研究方向:经济学、国际贸易)
一、开征涉农物业税的必要性
从目前情况看,我国现行的房产税,城镇土地使用税及城市房地产税其课征范围相对狭窄。从课征的地域范围来讲,这些税种仅限于城市、工矿区和建制镇,并不包括农村。其初衷是为了减轻农民负担,但是随着我国农村经济的发展以及我国产业结构的调整,这种课征方式引发了城乡之间房地产税收待遇不一的一系列矛盾,造成了城乡之间税收负担不平衡的现象。在某些发达地区的城乡结合部,城市化进程速度较快,但是土地仍属于农村集体所有。如果对这些地区的农村不征物业税,部分企业就会利用税法上的漏洞选择在此处修建高档住宅和度假村。还有部分城乡结合部的农民靠出租自建用房盈利,不但收入丰厚,还不需缴纳房地产税。同时,在具体的征收过程中,房产税对个人所有的非营业性用房予以免税,而不论业主拥有的房产数量,这就不能体现税负差异,不利于调节贫富差距,有违税收的公平原则,同时也减少了政府的财政收入。在西方国家,以物业为主体的财产税是地方政府收入的重要来源,同时经济发展与社会财富中的房地产之间存在正向变动关系,因而地方政府会有充足和稳定的税收来源。我国适时的开征涉农物业税,可以缓解地方政府的财政压力。对非农用地征收物业税,可以减小农用地与非农用地之间的价格差,保护农用地的特殊地位。这样可以遏制土地交易中的腐败现象,改善土地资源配置的扭曲,简化政府对出租土地的产权安排。鉴于我国现行房地产税制存在的以上缺陷,建议合并房地产税、城市房地产税和城镇土地使用税,取消土地增值税、耕地占用税和契税,在全国城乡范围内同时实施统一的物业税制。在统一的物业税中,可分设农用土地和城乡房地产等税目,对农用土地和城乡房地产设置不同的税率,充分体现税收对农业生产的扶持。
二、征收涉农物业税的具体操作
(一)物业税的纳税人
物业税的纳税人为享有房屋产权或土地使用权的单位和个人,由于我国居民只享有土地的使用权,并不享有土地的所有权。因此,我国物业税的纳税人是在我国境内拥有国有土地使用权的房产所有者和使用者。这个界定不单包括城镇自然人和法人,也包括农村的自然人和法人。
(二)物业税的征税对象
物业税的征税对象为纳税人所有或占有、受益的土地、房产和房地合一的不动产及其附属物。此处要说明的是,国家确定开征物业税后,出租房屋的业主,也应按保有情况缴税,所得的租金收入,需计算缴纳所得税。
(三)物业税的计税依据
国外的物业税通常以房地产的评估值为计税依据,实行从价计征。这就避免了以租金为计税依据造成税收流失、以面积为计税依据缺乏弹性的弊端。因此,物业税的计税依据设计为房地产的市场评估价值,实行从价计征。折旧能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题。评估的过程可以从效率原则和可操作性两个方面来考虑:首先,从效率原则来看,按照统一的评估价值计税,容易得到纳税人的理解,不但有利于简化税制,还可以节约征管资源。如果对不同的物业税分别按不同税基征税,不仅在制度设计较为复杂,在实际征收过程中也容易引起纳税人的不满。因此,将物业的评估价值作为计税依据,相对于将租金作为税基,是较好的选择。确定以物业的评估价值作为计税依据还有一个重要原因,就是物业的实际成交价未必能反映物业的真实价值,而且物业的价值还会随着政策、环境和时间的变化而变化。因此,以物业的评估价值为计税依据,能够客观的反映物业价值和纳税人的负担能力。
(四)物业税的税率
我国幅员辽阔,各个地区经济发展很不均衡,基于这方面的考虑,在物业税的税率设计上,应当由政府设计统一的税率范围,各省市政府在这个规定的幅度范围内确定本地区的具体适用税率,各级政府在确定具体适用税率时要充分论证本地社会经济发展的水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力,还要考虑地方政府的年度预算等因素。这不但能保证税制的统一性,使中央政府掌握一定的宏观调控权,又能体现和照顾各地不同的实际情况,使制度更具操作性。这种方式也是目前世界上许多国家普遍采用的做法。
(五)涉农物业税的征收方式和纳税期限
物业税在征收过程中考虑到我国农村的实际情况,适合采取自主申报为主的征纳制度。对于农村中的商品房,如果有物业公司管理的,则由物业公司代收代缴,由村委直接管理的,由村委代收代缴,这样可以节约大量征管资源。对其他物业,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。纳税期限的设定,考虑到居民的实际承受能力和税收效率原则,可以采取按年计算、分期(季度或半年)缴纳的方式。纳税地点为应税物业所在地,这样便于征收与缴纳。对于应税物业不在同一地方的纳税人,按应税物业坐落地点向物业所在地的地方税务机关纳税。
(冷雪艳,1977年生,山东青岛人,青岛酒店管理职业技术学院讲师。研究方向:经济学、高职教育。张锐,1982年生,山东青岛人,青岛酒店管理职业技术学院助教。研究方向:经济学、财务管理。孟鹏,1982年生,山东青岛人,青岛酒店管理职业技术学院助教。研究方向:经济学、国际贸易)