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众所周知，经济适用房（简称“经适房”）购买未满5年的，不得上市交易，由此引发的纠纷诉讼到法院，法院通常因双方签订的房屋买卖合同无效而对交易不予以保护，买方对卖方的反悔只能束手无策。南京市一位购买未满期限规定经适房的女工却偏不认这个理，在一审被判败诉后，上诉到南京市中级人民法院，坚持认为自己的购买没有违反法律、行政法规的强制性规定，要求认定合同有效。
她的上诉请求能得到法院的支持吗？
购买当天，就将经适房加价转让出去
2007年年底，由于城市改造，南京市民王琴所住的房子被拆迁了，她从政府有关部门手中拿到了7万余元的拆迁款。依照政策规定，被拆迁户可以申请购买经适房，王琴当即提出了申请，很快得到了批准。
2008年1月上旬，王琴与南京光华房地产开发公司签订销售协议，约定由她买下银龙花园三期的一套77平方米的经适房。依照当时的市值，此房至少应在30万元以上，因为王琴是被拆迁的优抚安置对象，所以仅售17.3万元。
依照双方签订的销售协议，王琴必须在一周内交清购房款。然而，眼看交钱的期限已到，却不见王琴交钱的动向。“她是不是忘了交钱的时间了？”开发公司连忙拨打王琴的电话，但她的手机一直处于关机状态。就在开发公司以为王琴可能放弃购买时，当年的1月16日，王琴终于现身了，她在李霞的陪同下来到售楼处，匆匆忙忙交齐了房款。
原来王琴因为资金紧张，连日来一直在不停地筹款。就在这时，她听说在一家企业打工的女工李霞正在四处寻找房源，准备购房，于是就与李霞达成买卖意向，双方于1月16日签订了房屋买卖合同，将这套房子以26万元的价格卖给李霞。因为国家有关部门规定，经适房购买未满5年的，不得上市交易，所以双方在合同中约定，待5年期满后再办理过户手续。
不久后，李霞从王琴手中拿到了房子的钥匙，看到宽敞、明亮的两居室新房，李霞为今后不用再蜗居小平房而开心不已。
然而，房子卖出去半年后，王琴看到周边的房价“蹭蹭”地往上涨，追悔莫及，她找到李霞，提出将26万元房款退给她，欲收回房子。
她的话刚一出口，就遭到了李霞的严词拒绝。2009年上半年，李霞将房子装修一新后，全家搬了进去。
卖后反悔，法院一审认定合同无效支持收回房产
“本来是自己的经适房，却住上了别家人”，得知该小区四周的房价已经直逼万元一平米，王琴心里越来越不平衡，这也更加大了她索回房子的决心。2009年年底，她一纸诉状把李霞告上了南京市白下区法院，请求法院判决被告李霞返还房产。
法院开庭审理时，王琴一把鼻涕一把眼泪地诉说了当初卖房的原因。她解释说，就在她凑齐钱准备购买这套经适房时，一向健朗的父亲突然患了重病，急需一大笔钱动手术。她只好忍痛将房子卖掉筹钱帮父亲治病。
坐在被告席上的李霞听后，大声呵斥王琴说谎。李霞说，当初王琴是因无力缴纳购房款又不愿意放弃购买经适房的机会，才找到她，卖了“房票”，从中赚了近9万元的差价。
当初是不是为了给父亲治病而卖房，已时过境迁，无从考证。令法官左右为难的是，经适房未过5年期限，究竟能不能买卖？
王琴认为，2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”依照规定，自己卖房, 违反了这一强制性规定。
李霞反驳称自己本不想买，但经不住王琴苦苦劝说就举债将其买下来了。由于买了此房，错过了购买其他房子的机会。由于南京地区房价上涨很快，如果法院判决她将房子归还给王琴，那她现在购买同样地段、大小的房子，至少要多花两三倍的钱，这其中的损失该由谁承担？
李霞坚持认为，未过5年期限的经适房买卖，属于标的物有瑕疵的买卖，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果以自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，试图通过合同无效，返还正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这对买房人是很不公平的。
然而，李霞的意见没有得到法院的支持。
法院认定双方所签订的房屋买卖合同无效。因为合同无效，法院判决双方各自把房子和房款退还给对方。由于已经装修，法院评估装修费用为11.9万元，酌定王琴赔偿装修款的80%给李霞。
二审逆转，终审认定经适房买卖并不违反法律强制性规定
一审判决后，李霞不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
她在上诉状中称，国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不能作为认定合同无效的依据。因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不是法律也不是国务院颁布的行政性法规，而是部门规章，显然不能作为认定合同无效的根据。
2011年6月下旬，记者从南京市中级人民法院获悉，法院认为虽然王琴至今还没有领取房屋的权属证书，但这并不影响房屋转让的合同效力。于是，法院终审撤销了南京市白下区法院的一审判决，改判李霞与王琴当初签订的房屋买卖合同有效，并明确要求王琴在5年期限到期后，配合李霞办理过户手续。
细释法理，诚实信用的基本原则很重要
记者为此走访了南京市中级人民法院审理此案的法官，弄清了此案蕴含的法理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定了人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据这些规定，王琴和李霞签订的买卖不满5年的经济适用住房的合同，应当认定为有效合同。
此案认定经适房转让合同有效，也符合《合同法》诚实信用的基本原则。从众多经适房转让纠纷的案例来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益。这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则，自然很难得到法院的支持。
她的上诉请求能得到法院的支持吗？
购买当天，就将经适房加价转让出去
2007年年底，由于城市改造，南京市民王琴所住的房子被拆迁了，她从政府有关部门手中拿到了7万余元的拆迁款。依照政策规定，被拆迁户可以申请购买经适房，王琴当即提出了申请，很快得到了批准。
2008年1月上旬，王琴与南京光华房地产开发公司签订销售协议，约定由她买下银龙花园三期的一套77平方米的经适房。依照当时的市值，此房至少应在30万元以上，因为王琴是被拆迁的优抚安置对象，所以仅售17.3万元。
依照双方签订的销售协议，王琴必须在一周内交清购房款。然而，眼看交钱的期限已到，却不见王琴交钱的动向。“她是不是忘了交钱的时间了？”开发公司连忙拨打王琴的电话，但她的手机一直处于关机状态。就在开发公司以为王琴可能放弃购买时，当年的1月16日，王琴终于现身了，她在李霞的陪同下来到售楼处，匆匆忙忙交齐了房款。
原来王琴因为资金紧张，连日来一直在不停地筹款。就在这时，她听说在一家企业打工的女工李霞正在四处寻找房源，准备购房，于是就与李霞达成买卖意向，双方于1月16日签订了房屋买卖合同，将这套房子以26万元的价格卖给李霞。因为国家有关部门规定，经适房购买未满5年的，不得上市交易，所以双方在合同中约定，待5年期满后再办理过户手续。
不久后，李霞从王琴手中拿到了房子的钥匙，看到宽敞、明亮的两居室新房，李霞为今后不用再蜗居小平房而开心不已。
然而，房子卖出去半年后，王琴看到周边的房价“蹭蹭”地往上涨，追悔莫及，她找到李霞，提出将26万元房款退给她，欲收回房子。
她的话刚一出口，就遭到了李霞的严词拒绝。2009年上半年，李霞将房子装修一新后，全家搬了进去。
卖后反悔，法院一审认定合同无效支持收回房产
“本来是自己的经适房，却住上了别家人”，得知该小区四周的房价已经直逼万元一平米，王琴心里越来越不平衡，这也更加大了她索回房子的决心。2009年年底，她一纸诉状把李霞告上了南京市白下区法院，请求法院判决被告李霞返还房产。
法院开庭审理时，王琴一把鼻涕一把眼泪地诉说了当初卖房的原因。她解释说，就在她凑齐钱准备购买这套经适房时，一向健朗的父亲突然患了重病，急需一大笔钱动手术。她只好忍痛将房子卖掉筹钱帮父亲治病。
坐在被告席上的李霞听后，大声呵斥王琴说谎。李霞说，当初王琴是因无力缴纳购房款又不愿意放弃购买经适房的机会，才找到她，卖了“房票”，从中赚了近9万元的差价。
当初是不是为了给父亲治病而卖房，已时过境迁，无从考证。令法官左右为难的是，经适房未过5年期限，究竟能不能买卖？
王琴认为，2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”依照规定，自己卖房, 违反了这一强制性规定。
李霞反驳称自己本不想买，但经不住王琴苦苦劝说就举债将其买下来了。由于买了此房，错过了购买其他房子的机会。由于南京地区房价上涨很快，如果法院判决她将房子归还给王琴，那她现在购买同样地段、大小的房子，至少要多花两三倍的钱，这其中的损失该由谁承担？
李霞坚持认为，未过5年期限的经适房买卖，属于标的物有瑕疵的买卖，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果以自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，试图通过合同无效，返还正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这对买房人是很不公平的。
然而，李霞的意见没有得到法院的支持。
法院认定双方所签订的房屋买卖合同无效。因为合同无效，法院判决双方各自把房子和房款退还给对方。由于已经装修，法院评估装修费用为11.9万元，酌定王琴赔偿装修款的80%给李霞。
二审逆转，终审认定经适房买卖并不违反法律强制性规定
一审判决后，李霞不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
她在上诉状中称，国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不能作为认定合同无效的依据。因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不是法律也不是国务院颁布的行政性法规，而是部门规章，显然不能作为认定合同无效的根据。
2011年6月下旬，记者从南京市中级人民法院获悉，法院认为虽然王琴至今还没有领取房屋的权属证书，但这并不影响房屋转让的合同效力。于是，法院终审撤销了南京市白下区法院的一审判决，改判李霞与王琴当初签订的房屋买卖合同有效，并明确要求王琴在5年期限到期后，配合李霞办理过户手续。
细释法理，诚实信用的基本原则很重要
记者为此走访了南京市中级人民法院审理此案的法官，弄清了此案蕴含的法理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定了人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据这些规定，王琴和李霞签订的买卖不满5年的经济适用住房的合同，应当认定为有效合同。
此案认定经适房转让合同有效，也符合《合同法》诚实信用的基本原则。从众多经适房转让纠纷的案例来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益。这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则，自然很难得到法院的支持。