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【摘要】 由于车位车库权属不明致使我国住宅小区车位和车库的纠纷不断。我国《物权法》第74条并没有对停车位归属以及业主权利范围作出定夺，结合学界的各种观点分析，得出《物权法》第74条存在弊端，并提出将小区车位划分为不同种类加以确定，同时要求在订立房地产买卖合同时，适当的向业主方倾斜，以保护房屋买卖中当事人的合法权益。
【关键词】 车位权属；物权法；共有；优先
一、建筑物区分所有权中小区停车位权属争议
小区停车位的问题已成为当今社会的热点话题，在现实的生活中，出现了各种不同的权属观点：（一）所有权人主张，既然业主为停车位已经支付了高昂的费用，那么小区停车位就是有归属，即有所有权的，那么应当颁发不动产权证书，不仅仅是对停车位的使用权；（二）全体业主共同所有主张，开发商建设住宅小区的初衷是为了给业主们提供良好的住宿条件及配套服务，那么停车位肯定也在服务范畴之内，开发商把“停车位”与“住房”人为地“一分为二”，是掩盖事实、妄图再牟利的行径，在这种情况下，就应该恢复到事物的原点，确立“业主共有”的规则；（三）权利人主张，对于有的人已经购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还是要每个月收取管理费用，明显是侵害权利人的权利；（四）开发商所有主张，此种观点认为小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而像地下车库是利用该土地的地下空间建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有①。
二、对《物权法》第74条规定的理解及分析研究
《物权法》第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一款规定意味着只要小区业主不明示放弃，开发商就无权卖给业主以外的人，体现出了法律对市场的干涉和立法者对保护业主权益的优先立法取向。“首先满足业主的需要”中的“首先”不能片面理解为“优先”②，不是不分时刻不分情况的一定给予，在这里需要提及的是已于2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其第五条规定：建设单位按照配置比列将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定，配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放车位、车库与房间套数的比例。该条司法解释规范的比较到位，包括了业主的现实需要和使用需要。
（一）现实需要是指开发商在现售或者预售的合理期限中，对于业主的意见要求按照配置比例满足，超出比例的可以不予满足，才能对外处置。“首先满足业主的需要”也不代表着开发商必须秉着“等待满足”心理，即潜在业主对停车位的需要，开发商是可以不予理睬的，因为潜在业主对停车位的需要只是存在可能，为了不造成社会资源的浪费和社会服务的周到，该法条规定是十分恰当的。
（二）使用需要是指停车位的满足数量就应该在配置比例范围内，并不是说小区业主一户一个，在具体案例中，法官对“配置比例”应作出判断，从而得出正确的结论。但现实中，不同的当事人主体对该款的把握力度不同，包括法官在内，这也就出现了“一案多判”。所以从某种意义上说，“首先满足业主的需要”还是模棱两可的，再且看《物权法》第74条第一款中“规划”一词，该“规划”是开发商按强制性要求设计配置的车位，还是包括开发商为了盈利所建的车位部分，笔者认为，“规划”的范畴必须明确，在这里，“规划”是指建筑区划内的规划机构所做出的规划设计文件关于建筑区划内停车位、停车库的规划③。
（三）《物权法》第74条第二款规定：建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
这一款遵循了“私法自治”原则，赋予了当事人平等协商和自由选择的权利，笔者认为这种平等不仅仅是理论谈判上的，更多应该是事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。对于开发商、业主而言两者之间的经济地位、能力显然是不平等的，开发商是强势一方，业主是弱势一方，失去了平等的大前提势必会造成不公平的结果。在实践中，购房合同由开发商提供，开发商完全可以通过格式条款做出对购房者不利的约定，将车位、车库归为己有，而一般购房者不具备相关的专门知识根本不能与开发商进行对质辩解，致使所谓的“约定”成为法律上的一纸空文。
（四）《物权法》第74条第三款规定：占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该款对于前文所阐释的关于小区停车位的权属—权利人主张，即已经购买停车位专有使用权的小区业主主张不能再度收取任何费用，有了一个明确的答复，小区的物业管理公司向业主主张收取地面停车费用，是停车管理费用，是物业公司应维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患而必须的服务酬劳费用。这是所有权维系的必然负担，自然应该由所有权人承担④。
三、小区停车位的权属规则及《物权法》第74条的补充完善
（一）小区停车位的权属划分
在讨论小区停车位的归属之前，将停车位划分为两个阶段：一个阶段是在开发商出售商品房之前，小区停车位当然属于开发商所有，开发商对此有初始所有权；另一个阶段是开发商出售商品房后，小区车位权利归属的争议才涌现出来，那么对于现实中小区停车位而言还可以划分为地面停车位和地下停车位：
1.地面停车位，是指停放汽车的具体区域，一般利用路面或其他场地，不需要为停放汽车而再行修建建筑设施⑤，根据《物权法》第74条第三款规定，地面车位属于业主共有，原因在于该停车设施位于所有业主共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的产权，实际上是土地使用权；或许也存在这样一种情况：位于地面的不是直接可有的停车位，而是一个独立建造的四周以墙壁与外界隔绝的停车库，在这种情况下，由于地面停车库构造和利用上的独立性的，地面停车库当属于专有部分，在进行初始登记时归开发商所有，此后可根据《物权法》第74条第二款的规定，由当事人协商处理。 2.地下停车位是建设单位在法律规定的范围内，在政府职能批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用，实质是一种地下空间开发权。那么该地下车位所有权在房屋买卖合同订立时已经敲定，一旦业主购买了该块地，房屋所占的土地使用权自然归业主，而地下车位属于土地使用权指向对象的附属设施⑥，那么根据《物权法》第146条：“房随地走”，以及第147条：“地随房走”，故地下车位的权属都应该是业主共有。既然已经将地下车位归属全体业主共有，那么相应的问题也随之而来：地下车位是一个恒定的数量，那么对于全体业主而言，肯定会存在不够业主使用或者远远超过业主的使用量的问题，该如何处理？再者，对那些没有私家车的住户，也应分配车位或者让其也分摊一笔地下车位管理费用吗？对于这些现实存在的棘手问题，笔者认为应当奉行“固定专有”原则，原因在于作为业主共有的地下车位，原则上是可以每一户业主规定一块区域停放车辆，设定专用权。这样更有效的利用地下车位而建立了优良的利用秩序。如果存在地下车位供不应求的情况，业主大会可从业主公约中约定按户或按专有部分面积比例划分专有使用权，实践中会存在户大而车位多的业主，业主大会可以在业主之间进行协调；若还是没有结果，业主大会可以在地面停车区域，为全体业主进行综合调度。当然也存在地下停车位可能供过于求的情况，地下停车位超出了业主需求量，那么业主大会可以在经过全体业主的表决情况下，对利用的剩余车位进行出租，要进行地下车位的出租登记，这样有利于减少纠纷。对出租的车位，全体业主共享收益，一般来说，这些收益作为共同的收益，用作地下车位维修基金等公共用途。所以将小区停车位划分为以上几种情况之后，所应遵循的规则变得明晰且确定，保护所有权人的合法权益也有理有据，不容纷争。
（二）对《物权法》第74条第一款“首先满足业主的需要”不完整之处的解读补充
《物权法》第74条第一款规定看似公正合理，将业主的权利体现出来，但是由于车库、车位和住宅的配套比例不同，业主之间享有的住宅面积不同，商品房销售状况不同等原因，故该款事实上过于原则，缺乏可操作性⑦。从该款文义的侧面讲，开发商首先满足业主的需要，自身不能行使自由买卖权，当然会以高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主；如果停车位价格已经计算在小区全体业主公摊面积的土地上，那么开发商必须以相应较低于市场价格的价格出售或出租给业主。正是如此，可谁能监督保证开发商不在业主享有使用权的土地上建造车位通过租售再牟利呢？故在现实中，应当对开发商的市场运营作相应的规制，而相应的行政主管部门更有义务告知业主，小区哪些土地已经被算入公摊面积。对于业主的需求未首先得到满足的情况下，笔者认为相应立法方面必须尽快落实赋予业主撤销权—业主有权撤销开发商的处分行为⑧。
（三）对《物权法》第74条第二款“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”不合理之处的解决
《物权法》第74条第二款言明了车位、车库的归属由当事人协商确定，如果开发商和业主之间没有对特定车位、车库的归属进行约定，或者约定不明，那么该车位、车库的权利仍然为开发商所有⑨。在这样的情况下，业主的权利是随时可能被剥夺的，要改变约定中存在的不平等状态，首先要“恢复平等”，即当两种相对利益群体出现强弱态势时，立法就应当考虑这种利益博弈的状态，在平等保护当事人利益的同时向弱者倾斜，即在房地产买卖合同中向业主倾斜保护⑩。从合同解释的角度而言，房屋销售合同通常是由开发商单方起草的，就是说开发商都是通过格式条款确定车位的归属。如果合同约定归属发生争议，按照合同解释原则，应当作出不利于开发商的解释，或者没有在房地产买卖合同中约定车位的归属，就可以推定，开发商已经主张放弃权利。所以，通过对业主的倾斜保护，使得他同开发商之间的差距缩小，这样才能保障实质上的平等。
四、结语
小区停车位法律纠纷的产生，是现实社会物质文化需求多样的必然体现，要解决小区停车位的权属问题，一定要将小区车位、车库划分为不同种类来确定。然而《物权法》第74条存在诸项法律漏洞，故更应该对此项规则进行完善，若同时辅之相关制度、相关部门的配合，则解决城市住宅小区的停车位问题指日可待。
注 释：
①王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006（5）：76.
②杨立新，刘德全.物权法实施疑难问题司法对策[M].北京：人民法院出版社，2008：259.
③崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009：193.
④孙宪忠.中国物权法原理释义和立法解读[M].北京：经济管理出版社，2008：240.
⑤韩松等.民法分论[M].北京：中国政法大学出版社，2009：136.
⑥高富平.物权法专论[M].北京：北京大学出版社，2007：389.
⑦胡康生.中华人民共和国物权法释义[M].北京：法律出版社，2007：174.
⑧屈茂辉.物权法原理精要与实务指南[M].北京：人民法院出版社，2008：298.
⑨韩松，赵俊劳，张翔，郭升选.物权法[M].北京：法律出版社，2008：194.
⑩崔文星.物权法专论[M].北京：法律出版社，2011：272.
参考文献：
[1]杨立新，刘德全.物权法实施疑难问题司法对策[J].北京：人民法院出版社，2008.
[2]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009.
[3]高富平.物权法专论[M].北京：北京大学出版社，2007.
[4]韩松，赵俊劳，张翔，郭升选.物权法[M].北京：法律出版社，2008.
[5]胡康生.中华人民共和国物权法释义[M].北京：法律出版社，2007.
[6]陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011.
[7]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2008.
[8]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006（5）.
[9]金凤.略论住宅小区车库的权属[J].贵州师范大学学报，2004（4）.
【关键词】 车位权属；物权法；共有；优先
一、建筑物区分所有权中小区停车位权属争议
小区停车位的问题已成为当今社会的热点话题，在现实的生活中，出现了各种不同的权属观点：（一）所有权人主张，既然业主为停车位已经支付了高昂的费用，那么小区停车位就是有归属，即有所有权的，那么应当颁发不动产权证书，不仅仅是对停车位的使用权；（二）全体业主共同所有主张，开发商建设住宅小区的初衷是为了给业主们提供良好的住宿条件及配套服务，那么停车位肯定也在服务范畴之内，开发商把“停车位”与“住房”人为地“一分为二”，是掩盖事实、妄图再牟利的行径，在这种情况下，就应该恢复到事物的原点，确立“业主共有”的规则；（三）权利人主张，对于有的人已经购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还是要每个月收取管理费用，明显是侵害权利人的权利；（四）开发商所有主张，此种观点认为小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而像地下车库是利用该土地的地下空间建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有①。
二、对《物权法》第74条规定的理解及分析研究
《物权法》第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一款规定意味着只要小区业主不明示放弃，开发商就无权卖给业主以外的人，体现出了法律对市场的干涉和立法者对保护业主权益的优先立法取向。“首先满足业主的需要”中的“首先”不能片面理解为“优先”②，不是不分时刻不分情况的一定给予，在这里需要提及的是已于2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其第五条规定：建设单位按照配置比列将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定，配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放车位、车库与房间套数的比例。该条司法解释规范的比较到位，包括了业主的现实需要和使用需要。
（一）现实需要是指开发商在现售或者预售的合理期限中，对于业主的意见要求按照配置比例满足，超出比例的可以不予满足，才能对外处置。“首先满足业主的需要”也不代表着开发商必须秉着“等待满足”心理，即潜在业主对停车位的需要，开发商是可以不予理睬的，因为潜在业主对停车位的需要只是存在可能，为了不造成社会资源的浪费和社会服务的周到，该法条规定是十分恰当的。
（二）使用需要是指停车位的满足数量就应该在配置比例范围内，并不是说小区业主一户一个，在具体案例中，法官对“配置比例”应作出判断，从而得出正确的结论。但现实中，不同的当事人主体对该款的把握力度不同，包括法官在内，这也就出现了“一案多判”。所以从某种意义上说，“首先满足业主的需要”还是模棱两可的，再且看《物权法》第74条第一款中“规划”一词，该“规划”是开发商按强制性要求设计配置的车位，还是包括开发商为了盈利所建的车位部分，笔者认为，“规划”的范畴必须明确，在这里，“规划”是指建筑区划内的规划机构所做出的规划设计文件关于建筑区划内停车位、停车库的规划③。
（三）《物权法》第74条第二款规定：建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
这一款遵循了“私法自治”原则，赋予了当事人平等协商和自由选择的权利，笔者认为这种平等不仅仅是理论谈判上的，更多应该是事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。对于开发商、业主而言两者之间的经济地位、能力显然是不平等的，开发商是强势一方，业主是弱势一方，失去了平等的大前提势必会造成不公平的结果。在实践中，购房合同由开发商提供，开发商完全可以通过格式条款做出对购房者不利的约定，将车位、车库归为己有，而一般购房者不具备相关的专门知识根本不能与开发商进行对质辩解，致使所谓的“约定”成为法律上的一纸空文。
（四）《物权法》第74条第三款规定：占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该款对于前文所阐释的关于小区停车位的权属—权利人主张，即已经购买停车位专有使用权的小区业主主张不能再度收取任何费用，有了一个明确的答复，小区的物业管理公司向业主主张收取地面停车费用，是停车管理费用，是物业公司应维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患而必须的服务酬劳费用。这是所有权维系的必然负担，自然应该由所有权人承担④。
三、小区停车位的权属规则及《物权法》第74条的补充完善
（一）小区停车位的权属划分
在讨论小区停车位的归属之前，将停车位划分为两个阶段：一个阶段是在开发商出售商品房之前，小区停车位当然属于开发商所有，开发商对此有初始所有权；另一个阶段是开发商出售商品房后，小区车位权利归属的争议才涌现出来，那么对于现实中小区停车位而言还可以划分为地面停车位和地下停车位：
1.地面停车位，是指停放汽车的具体区域，一般利用路面或其他场地，不需要为停放汽车而再行修建建筑设施⑤，根据《物权法》第74条第三款规定，地面车位属于业主共有，原因在于该停车设施位于所有业主共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的产权，实际上是土地使用权；或许也存在这样一种情况：位于地面的不是直接可有的停车位，而是一个独立建造的四周以墙壁与外界隔绝的停车库，在这种情况下，由于地面停车库构造和利用上的独立性的，地面停车库当属于专有部分，在进行初始登记时归开发商所有，此后可根据《物权法》第74条第二款的规定，由当事人协商处理。 2.地下停车位是建设单位在法律规定的范围内，在政府职能批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用，实质是一种地下空间开发权。那么该地下车位所有权在房屋买卖合同订立时已经敲定，一旦业主购买了该块地，房屋所占的土地使用权自然归业主，而地下车位属于土地使用权指向对象的附属设施⑥，那么根据《物权法》第146条：“房随地走”，以及第147条：“地随房走”，故地下车位的权属都应该是业主共有。既然已经将地下车位归属全体业主共有，那么相应的问题也随之而来：地下车位是一个恒定的数量，那么对于全体业主而言，肯定会存在不够业主使用或者远远超过业主的使用量的问题，该如何处理？再者，对那些没有私家车的住户，也应分配车位或者让其也分摊一笔地下车位管理费用吗？对于这些现实存在的棘手问题，笔者认为应当奉行“固定专有”原则，原因在于作为业主共有的地下车位，原则上是可以每一户业主规定一块区域停放车辆，设定专用权。这样更有效的利用地下车位而建立了优良的利用秩序。如果存在地下车位供不应求的情况，业主大会可从业主公约中约定按户或按专有部分面积比例划分专有使用权，实践中会存在户大而车位多的业主，业主大会可以在业主之间进行协调；若还是没有结果，业主大会可以在地面停车区域，为全体业主进行综合调度。当然也存在地下停车位可能供过于求的情况，地下停车位超出了业主需求量，那么业主大会可以在经过全体业主的表决情况下，对利用的剩余车位进行出租，要进行地下车位的出租登记，这样有利于减少纠纷。对出租的车位，全体业主共享收益，一般来说，这些收益作为共同的收益，用作地下车位维修基金等公共用途。所以将小区停车位划分为以上几种情况之后，所应遵循的规则变得明晰且确定，保护所有权人的合法权益也有理有据，不容纷争。
（二）对《物权法》第74条第一款“首先满足业主的需要”不完整之处的解读补充
《物权法》第74条第一款规定看似公正合理，将业主的权利体现出来，但是由于车库、车位和住宅的配套比例不同，业主之间享有的住宅面积不同，商品房销售状况不同等原因，故该款事实上过于原则，缺乏可操作性⑦。从该款文义的侧面讲，开发商首先满足业主的需要，自身不能行使自由买卖权，当然会以高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主；如果停车位价格已经计算在小区全体业主公摊面积的土地上，那么开发商必须以相应较低于市场价格的价格出售或出租给业主。正是如此，可谁能监督保证开发商不在业主享有使用权的土地上建造车位通过租售再牟利呢？故在现实中，应当对开发商的市场运营作相应的规制，而相应的行政主管部门更有义务告知业主，小区哪些土地已经被算入公摊面积。对于业主的需求未首先得到满足的情况下，笔者认为相应立法方面必须尽快落实赋予业主撤销权—业主有权撤销开发商的处分行为⑧。
（三）对《物权法》第74条第二款“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”不合理之处的解决
《物权法》第74条第二款言明了车位、车库的归属由当事人协商确定，如果开发商和业主之间没有对特定车位、车库的归属进行约定，或者约定不明，那么该车位、车库的权利仍然为开发商所有⑨。在这样的情况下，业主的权利是随时可能被剥夺的，要改变约定中存在的不平等状态，首先要“恢复平等”，即当两种相对利益群体出现强弱态势时，立法就应当考虑这种利益博弈的状态，在平等保护当事人利益的同时向弱者倾斜，即在房地产买卖合同中向业主倾斜保护⑩。从合同解释的角度而言，房屋销售合同通常是由开发商单方起草的，就是说开发商都是通过格式条款确定车位的归属。如果合同约定归属发生争议，按照合同解释原则，应当作出不利于开发商的解释，或者没有在房地产买卖合同中约定车位的归属，就可以推定，开发商已经主张放弃权利。所以，通过对业主的倾斜保护，使得他同开发商之间的差距缩小，这样才能保障实质上的平等。
四、结语
小区停车位法律纠纷的产生，是现实社会物质文化需求多样的必然体现，要解决小区停车位的权属问题，一定要将小区车位、车库划分为不同种类来确定。然而《物权法》第74条存在诸项法律漏洞，故更应该对此项规则进行完善，若同时辅之相关制度、相关部门的配合，则解决城市住宅小区的停车位问题指日可待。
注 释：
①王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006（5）：76.
②杨立新，刘德全.物权法实施疑难问题司法对策[M].北京：人民法院出版社，2008：259.
③崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009：193.
④孙宪忠.中国物权法原理释义和立法解读[M].北京：经济管理出版社，2008：240.
⑤韩松等.民法分论[M].北京：中国政法大学出版社，2009：136.
⑥高富平.物权法专论[M].北京：北京大学出版社，2007：389.
⑦胡康生.中华人民共和国物权法释义[M].北京：法律出版社，2007：174.
⑧屈茂辉.物权法原理精要与实务指南[M].北京：人民法院出版社，2008：298.
⑨韩松，赵俊劳，张翔，郭升选.物权法[M].北京：法律出版社，2008：194.
⑩崔文星.物权法专论[M].北京：法律出版社，2011：272.
参考文献：
[1]杨立新，刘德全.物权法实施疑难问题司法对策[J].北京：人民法院出版社，2008.
[2]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009.
[3]高富平.物权法专论[M].北京：北京大学出版社，2007.
[4]韩松，赵俊劳，张翔，郭升选.物权法[M].北京：法律出版社，2008.
[5]胡康生.中华人民共和国物权法释义[M].北京：法律出版社，2007.
[6]陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011.
[7]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2008.
[8]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006（5）.
[9]金凤.略论住宅小区车库的权属[J].贵州师范大学学报，2004（4）.