论文部分内容阅读
摘 要：近年来，随着政府一系列宏观调控政策的相继出台，房地产企业已感受到了冬天的到来，感知最明显的就是现金流的普遍短缺。归究起来，原因有很多，其中对财税管理意识不够是一重要原因，在理性回归的时代，房地产企业应该向内部财税管理要效益。
关键词：房地产企业；现金流；财税管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产在中国真正的发展，不过短短的20年的时间，但是发展非常迅猛。特别是近3年来，房价一日三变，夜半排队购房、内部关系取号、VIP购房卡等一系列“一房难求”的现象，在全国各大中型城市屡屡上演，房地产开发商根本不用担心销售，多数采取捂盘惜售手段，等待房价上涨后再出售，让众多开发商赚了个盆满钵满。由此也吸引众多资金纷纷加入到房地产行业。房地产行业由于2007年的盲目投机与错误判断，给今天埋下了苦果。有些企业要么高价拿地，要么超出自己能力加速扩张，所以今天的房地产业现金流普遍紧张，有些企业甚至是岌岌可危。归究起来，原因有很多，其中房地产商内部修为不够、特别是对财税管理意识不够是一重要原因。
一、房地产开发商财税管理上主要存在以下问题：
（一）财税管理过于粗放
房地产行业属于资金密集型企业，对于资金筹措、使用、成本控制、风险管理、税务筹划等要求高于其他行业，随着银根紧缩，开发商往往对资金需求更加强烈，如何以最低成本获取项目所需资金是束缚每个开发商的手铐。这一方面与开发商在项目运作之前缺乏必要的财务投资分析有关，过于乐观、不顾一切疯狂拿地，使2007年土地成本纪录一次又一次被刷新，同时也增加了开发商的经营风险和财务风险，2008年众多的房地产企业不得不断臂求生，出让开发项目；另外一方面与企业融资手段的匮乏有关，大多数房地产企业仅通过银行融资，或者利用高额利率的民间贷款，融资手段单一，不善于在资本市场上多袖齐舞。今年以来，境内外上市又受到了诸多限制与障碍后，很多地产商就更加不知所措了。还有一个很重要的原因是，与其财税管理水平粗放有关。
究其根源，很多房地产商或聘请的项目操盘手大都是建筑工程专业出身，少数虽然去高校读个EMBA，也不外是镀个金，赚个人脉，对财税管理一知半解，或仅略知一二，通常都认为财税知识太专业、很难学。由此造成的结果是，对财税很不重视，或表面上认为很重要，骨子里还是认为工程、销售是最重要的，对财务的要求无外是把帐弄清楚，最好能配合把钱融到手，仅此而已。这是造成财税管理粗放的最主要原因。所以，国内大多数房地产企业财税管理离精细化还有很大距离，这也就意味着，内部还有很多空间可以挖掘，要向内部管理要效益。比如说目前房地产企业的资金流很紧张，而在某一段时间内其实是现金流入大于现金流出的，如能提高预测的准确度，从而提高全面预算管理水平，令到在时间上匹配的更合拍，在一定程度上是可以局部缓解资金紧张状态的。而很多人可能不加思索地就会指责说你这个说法不对，由于房地产企业受外部因素变化太大的干扰，计划赶不上变化，预算与实际一定出入很大，无法进行准确的预测与判断，这往往变成了一种害怕变革与改变的一种阻力与借口。
（二）财务人员参与重大决策程度不够
由于房地产商并不太了解财税工作，对财务人员选用时要求不高，也就造成与其他传统行业相比较，房地产公司财务从业人员的素质普遍偏低。同时，在众多高管中，财务总监的位置往往居于工程总监、销售总监，甚至人力资源总监、行政总监之后，这一点远比传统行业更甚。由于地位不高，参与重大经营决策时人微言轻，造成财务管理滞后于企业经营决策，很多时候属事后被动式财税管理。
我们经常会发现，很多开发商或投资商是从其他行业转入，其财务人员往往也是跟随企业经营者从其他行业一并转入，而房地产行业与其他行业相比，财税上有很多自已的特殊性，很多财务人员未能及时跟进；还有一些房地产商，为了安全而选用所谓的“自已人”，并非财务专业出身，在工作中边干边学，从而犯了很多明显不该犯的错误。
（三）财税工作没有事前规划的意识
房地产行业开发成本巨大，如何控制开发成本是每个地产公司应该思考的问题。前几年很多企业成本控制关注的焦点往往在设计成本、工程成本上，而对财税成本关注的不多。实际上，企业对财务管理的重视程度对成本控制能起到相当的作用。然而，由于管理相对粗放，投资经营决策往往靠老板拍脑袋，缺少事前的整体规划，往往是遇到问题找救火队员，“头疼医头、脚疼医脚”。投资决策分析、资金预算、成本控制、绩效考核、财务风险预警等大型房地产行业常用的财务管理手段，很难在中小房地产企业中起到很好的作用。
（四）偷税漏税现象普遍，存在较大税务风险
房地产企业涉及的税种较多，也比较复杂，而且理论税负很重。主要税种有营业税及附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、印花税、企业所得税以及个人所得税等等。特别是从2007年2月1日起，推出的土地增值税加强清算政策，令税收成本至少达到销售额的20%以上，已成为地价和建安费之后的第三大成本。2008年推出的国税函（2008）299号，更要求开发商在预征企业所得税时，不允许扣除营业税金和期间费用，这进一步加大了开发企业资金紧张的局面。而由于开发建设周期长，房地产行业主要采取预征制度，目前营业税、企业所得税、土地增值税三个主要税种合计预征税大约在销售额的12%左右，只有等到项目清算时，才知道原来要交税那么高。所以在利润较好的年头，开发商还不觉得太痛，也就不会太在意税务问题。
而早几年，税收征管环境比较宽松，征管力度不大，开发商普遍与政府包括税务局关系不错。这就造成一个现象，房地产地产偷漏税现象非常普遍，而且偷税手段简单、低级、粗暴，留下了很多风险隐患。近年，国家为调控房价，已将税收、信贷、土地作为宏观调控的三把利剑之一，房地产行业已经连续多年作为税收重点检查对象，最近几年有不少房地产企业老总倒在税收这把利剑之下。2008年1月，国家八部委通报了“房地产专项整治情况”，在全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起，外部环境越来越严格。
2008年6月15日，国家税务总局向社会公布了5起涉税违法案件，其中福布斯富豪榜上榜人物刘军旗下泰跃房地产公司北京泰跃房地产开发有限责任公司从1995年7月31日至2006年12月31日长达11年半的时间中，通过虚假纳税申报，少申报营业税应税收入共计13.53亿元，税务机关责令其补缴税款7439万元，加收滞纳金3246万元，罚款3618万元。共计1.4亿元。
二、向内部财税管理要效益
由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、宣传策划、销售、物业等等，每一项经济业务发生都会涉及税金，同时产生税收筹划。比如，公司股东选择法人股东还是自然人股东、公司性质用外资还是内资；企业拿地的选择：是通过招拍挂还是直接购买其他公司土地，还是直接收购股权，收购股权后溢价部分如何入帐；企业合作模式的选择：是成立项目还是不成立项目公司；开发产品的选择：毛坯房还是装修房等等。税收筹划无所不在，房地产行业纳税筹划空间巨大，而且节约的绝对金额也很大，省下来的就是“真金白银”。随着房地产行业进一步发展，此次行业危机也是行业发展的机会，抓住机会苦练内功，降低包括税收成本在内的成本，熬过行业的冬天，坚信房地产的春天就会重新到来。
1.房地产企业老板要借这次调整的机会，重新审视财税问题，高度重视起来，自已该补课的补课；
2.提升财务人员的地位，该高薪聘请的不要吝啬，财务人员的投资回报至少在1：5以上；
3.在税务筹划方面：
1）设立税务部和税务总监岗位；
2）更多地借用外部税务咨询师的“脑袋”；
3）要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚；
4）税务筹划要从战略层面、经营管理层面、理财层面三个层面全面导入，而不能仅停留在理财层面上；
5）在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划；
6）注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”，注意防范税务风险，不要掉入“偷税漏税的泥潭”。
关键词：房地产企业；现金流；财税管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产在中国真正的发展，不过短短的20年的时间，但是发展非常迅猛。特别是近3年来，房价一日三变，夜半排队购房、内部关系取号、VIP购房卡等一系列“一房难求”的现象，在全国各大中型城市屡屡上演，房地产开发商根本不用担心销售，多数采取捂盘惜售手段，等待房价上涨后再出售，让众多开发商赚了个盆满钵满。由此也吸引众多资金纷纷加入到房地产行业。房地产行业由于2007年的盲目投机与错误判断，给今天埋下了苦果。有些企业要么高价拿地，要么超出自己能力加速扩张，所以今天的房地产业现金流普遍紧张，有些企业甚至是岌岌可危。归究起来，原因有很多，其中房地产商内部修为不够、特别是对财税管理意识不够是一重要原因。
一、房地产开发商财税管理上主要存在以下问题：
（一）财税管理过于粗放
房地产行业属于资金密集型企业，对于资金筹措、使用、成本控制、风险管理、税务筹划等要求高于其他行业，随着银根紧缩，开发商往往对资金需求更加强烈，如何以最低成本获取项目所需资金是束缚每个开发商的手铐。这一方面与开发商在项目运作之前缺乏必要的财务投资分析有关，过于乐观、不顾一切疯狂拿地，使2007年土地成本纪录一次又一次被刷新，同时也增加了开发商的经营风险和财务风险，2008年众多的房地产企业不得不断臂求生，出让开发项目；另外一方面与企业融资手段的匮乏有关，大多数房地产企业仅通过银行融资，或者利用高额利率的民间贷款，融资手段单一，不善于在资本市场上多袖齐舞。今年以来，境内外上市又受到了诸多限制与障碍后，很多地产商就更加不知所措了。还有一个很重要的原因是，与其财税管理水平粗放有关。
究其根源，很多房地产商或聘请的项目操盘手大都是建筑工程专业出身，少数虽然去高校读个EMBA，也不外是镀个金，赚个人脉，对财税管理一知半解，或仅略知一二，通常都认为财税知识太专业、很难学。由此造成的结果是，对财税很不重视，或表面上认为很重要，骨子里还是认为工程、销售是最重要的，对财务的要求无外是把帐弄清楚，最好能配合把钱融到手，仅此而已。这是造成财税管理粗放的最主要原因。所以，国内大多数房地产企业财税管理离精细化还有很大距离，这也就意味着，内部还有很多空间可以挖掘，要向内部管理要效益。比如说目前房地产企业的资金流很紧张，而在某一段时间内其实是现金流入大于现金流出的，如能提高预测的准确度，从而提高全面预算管理水平，令到在时间上匹配的更合拍，在一定程度上是可以局部缓解资金紧张状态的。而很多人可能不加思索地就会指责说你这个说法不对，由于房地产企业受外部因素变化太大的干扰，计划赶不上变化，预算与实际一定出入很大，无法进行准确的预测与判断，这往往变成了一种害怕变革与改变的一种阻力与借口。
（二）财务人员参与重大决策程度不够
由于房地产商并不太了解财税工作，对财务人员选用时要求不高，也就造成与其他传统行业相比较，房地产公司财务从业人员的素质普遍偏低。同时，在众多高管中，财务总监的位置往往居于工程总监、销售总监，甚至人力资源总监、行政总监之后，这一点远比传统行业更甚。由于地位不高，参与重大经营决策时人微言轻，造成财务管理滞后于企业经营决策，很多时候属事后被动式财税管理。
我们经常会发现，很多开发商或投资商是从其他行业转入，其财务人员往往也是跟随企业经营者从其他行业一并转入，而房地产行业与其他行业相比，财税上有很多自已的特殊性，很多财务人员未能及时跟进；还有一些房地产商，为了安全而选用所谓的“自已人”，并非财务专业出身，在工作中边干边学，从而犯了很多明显不该犯的错误。
（三）财税工作没有事前规划的意识
房地产行业开发成本巨大，如何控制开发成本是每个地产公司应该思考的问题。前几年很多企业成本控制关注的焦点往往在设计成本、工程成本上，而对财税成本关注的不多。实际上，企业对财务管理的重视程度对成本控制能起到相当的作用。然而，由于管理相对粗放，投资经营决策往往靠老板拍脑袋，缺少事前的整体规划，往往是遇到问题找救火队员，“头疼医头、脚疼医脚”。投资决策分析、资金预算、成本控制、绩效考核、财务风险预警等大型房地产行业常用的财务管理手段，很难在中小房地产企业中起到很好的作用。
（四）偷税漏税现象普遍，存在较大税务风险
房地产企业涉及的税种较多，也比较复杂，而且理论税负很重。主要税种有营业税及附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、印花税、企业所得税以及个人所得税等等。特别是从2007年2月1日起，推出的土地增值税加强清算政策，令税收成本至少达到销售额的20%以上，已成为地价和建安费之后的第三大成本。2008年推出的国税函（2008）299号，更要求开发商在预征企业所得税时，不允许扣除营业税金和期间费用，这进一步加大了开发企业资金紧张的局面。而由于开发建设周期长，房地产行业主要采取预征制度，目前营业税、企业所得税、土地增值税三个主要税种合计预征税大约在销售额的12%左右，只有等到项目清算时，才知道原来要交税那么高。所以在利润较好的年头，开发商还不觉得太痛，也就不会太在意税务问题。
而早几年，税收征管环境比较宽松，征管力度不大，开发商普遍与政府包括税务局关系不错。这就造成一个现象，房地产地产偷漏税现象非常普遍，而且偷税手段简单、低级、粗暴，留下了很多风险隐患。近年，国家为调控房价，已将税收、信贷、土地作为宏观调控的三把利剑之一，房地产行业已经连续多年作为税收重点检查对象，最近几年有不少房地产企业老总倒在税收这把利剑之下。2008年1月，国家八部委通报了“房地产专项整治情况”，在全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起，外部环境越来越严格。
2008年6月15日，国家税务总局向社会公布了5起涉税违法案件，其中福布斯富豪榜上榜人物刘军旗下泰跃房地产公司北京泰跃房地产开发有限责任公司从1995年7月31日至2006年12月31日长达11年半的时间中，通过虚假纳税申报，少申报营业税应税收入共计13.53亿元，税务机关责令其补缴税款7439万元，加收滞纳金3246万元，罚款3618万元。共计1.4亿元。
二、向内部财税管理要效益
由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、宣传策划、销售、物业等等，每一项经济业务发生都会涉及税金，同时产生税收筹划。比如，公司股东选择法人股东还是自然人股东、公司性质用外资还是内资；企业拿地的选择：是通过招拍挂还是直接购买其他公司土地，还是直接收购股权，收购股权后溢价部分如何入帐；企业合作模式的选择：是成立项目还是不成立项目公司；开发产品的选择：毛坯房还是装修房等等。税收筹划无所不在，房地产行业纳税筹划空间巨大，而且节约的绝对金额也很大，省下来的就是“真金白银”。随着房地产行业进一步发展，此次行业危机也是行业发展的机会，抓住机会苦练内功，降低包括税收成本在内的成本，熬过行业的冬天，坚信房地产的春天就会重新到来。
1.房地产企业老板要借这次调整的机会，重新审视财税问题，高度重视起来，自已该补课的补课；
2.提升财务人员的地位，该高薪聘请的不要吝啬，财务人员的投资回报至少在1：5以上；
3.在税务筹划方面：
1）设立税务部和税务总监岗位；
2）更多地借用外部税务咨询师的“脑袋”；
3）要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚；
4）税务筹划要从战略层面、经营管理层面、理财层面三个层面全面导入，而不能仅停留在理财层面上；
5）在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划；
6）注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”，注意防范税务风险，不要掉入“偷税漏税的泥潭”。