论文部分内容阅读
【摘要】近年来，房地产群访群诉现象呈上升趋势，延期交房、延期办证、房屋质量问题、项目烂尾等等情况不断出现，这些问题源自商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，为改善预售制度的负面效应，本文提出了提高预售商品房的工程形象进度，同时配合预售资金或预售房源监管，进行预售制度向现售制度过渡方案，以缓和社会矛盾，促进房地产市场健康发展。
【关键词】预售制度；现售制度；过渡
根据2017年江西省信访局接到的群众网上信访投诉，反映房地产开发问题的信访事项比去年同期增加84.8%。涉及的问题主要包括：开发企业因资金链断裂导致楼盘“烂尾”，无法交房；违反合同约定，延期交房、延期办证；没有建设配套生活设施等。引发了诸多矛盾纠纷，严重损害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。究其原因，在于预售制度在开发企业不诚信经营的情况下，导致问题恶化，商品房预售制度面临巨大挑战。
1、商品房预售的概念及其意义
城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）第二条对预售商品房定义为：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。商品房预售制度源于我国香港地区，1954年由香港立信置业公司首创，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。预售与现售是国内商品房市场中的两种房屋销售形式。商品房预售制度的意义在于：它是房地产开发企业融资的一种重要手段，及时提供了工程建设款，解决了建设资金不足的难题，降低了开发商的资金压力，降低开发资金的使用成本。1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，商品房预售制度在房地产市场发展初期，作为培育市场的一种方式，为解决处于起步阶段的房地产开发企业先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场，发挥了积极的作用，我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累。【1】从而涌现了恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达等一批大型房地产开发企业。
2、房地产开发预售现状
根据国家统计局的统计数据，2016年，房地产开发企业到位资金144214亿元，其中，自筹资金49133亿元，国内贷款21512亿元，利用外资140亿元，其他资金73428亿元。在其他资金中，定金及预收款41952亿元，个人按揭贷款24403亿元。从上述数据来看，企业自筹资金占到位资金34%，国内贷款占到位资金15%，定金预售款和按揭贷款占到位资金46%。由此可见，预售收入是房地产开发建设资金的主要来源。由于预售门槛较低，从主观上开发企业均愿意选择预售此类方式进行销售，以加速资金流转。根据统计，我国各主要城市的商品房预售比例已达80%左右，部分城市已高达90%以上。【2】以江西省宜春市为例，2006年至2017年十年间，办理了600余宗预售，仅办理了2起现售。
3、预售制度存在的问题
《城市商品房预售管理办法 》第五条規定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。预售条件的第三条“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，让商品房成为一种特殊商品，即无须成品就可出售。在我国，信用体系尚不健全的情况下，商品房预售许可在实施过程中存在大量的道德风险和市场风险。主要体现在：
（1）施工具有一次性，按现有的施工技术，商品房建设周期长，受周边环境、气候影响较大。一方面，一旦施工单位偷工减料没严把质量关，就会导致购房人购买的预售商品房存在质量风险，另一方面，施工组织不到位，就可能导致工期加长，从而产生延期交房的信用风险。
（2）超容积率建设，未按图施工，或开发企业在取得预售后又变更图纸，导致后期交付的商品房与当初宣传的商品房有出入，从而产生信用风险。
（3）由于商品房建设周期长、体量大、资金投入大，商品房预售则将施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，一旦企业资金链断裂，商品房预售就会使购房户和银行承担资金风险。
基于商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。[3]以中国人民银行的特殊地位对特定行业发出具体“建议”，在市场上引起了各方的关注和争论，作为房地产开发企业，即使是当时的龙头万科，也对取消预售制度提出抗议。中国建设部于当年8月24日明确回应，国家近期不会取消商品房预售制度。2009年全国两会，民革中央向政协会议提交了集体提案内容，该提案提出修改《城市房地产管理法》，取消预售制度，建立商品房竣工销售制度。提案指出，房地产预售制度成为房地产市场不规范的主要根源之一。近年来，预售制度的存废一直争论不休。从开发商角度，认为取消预售制度需要过渡。从业内角度，取消预售制度是大势所趋。
4、预售转为现售如何过渡
商品房预售制度在我国已执行了20余年，要直接从预售转为现售，对于房地产市场会存在很大的冲击。一方面，一些本身资金不足的企业，在立即执行的现售条件下，资金会陡然吃紧，从而加速企业死亡；另一方面，由于商品房建设周期长，市场从预售转为现售，可能会在短期内对出现供不应求的局面，对北上广等一线城市，将可能助推房价上涨。因此，对于商品房预售制度的过渡，可以采取以下两个方案， 4.1对工程建设形象进度进行分类要求
在我国，尤其是一些欠发达地区，工程建设形象进度要求基本上是按照预售条件的第三条“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，即可申请办理预售，如江西省大部分地区要求工程建设形象进度为总层数的一半，个别地区则会要求4层及4层以下的低密度住宅必须主体结构封顶。对于工程建设形象进度偏低，且信访投诉较多的城市，可以参照大城市的做法，从工程建设形象进度上提高要求，进而减少市场纠纷，降低市场风险。比如：上海、深圳、成都等大等城市对于商品房预售的项目，要求工程建设形象進度必须达到“多层封顶、高层达到三分之二以上”才予核发《商品房预售许可证》。南昌市对工程建设形象进度要求则更细，六层以下（含六层）的商品房项目，应当施工至主体结构封顶；七层至十二层（含十二层）小高层建筑主体结构完成建筑总层的70%以上；十三层以上（含地下室）高层建筑主体结构完成建筑总层数的60%以上。
4.2加强监管，建立商品房预售资金或预售房源监管制度。
一是规定一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户，存入账户内的资金只能是该项目的预售资金，并保证仅用于与项目工程建设直接相关的勘察设计、建筑安装、材料设备、配套建设以及民工工资等费用，不包括税费、管理费、财务费和不可预见费等费用，严禁将预售资金用来委托理财；二是规定房地产开发企业是按计划分次申请使用商品房预售资金，必须经过监管部门的审核；三是资金监管后，售房单位不再直接收取购房款，确保了资金不会被售房人挪作他用，确保购房人的合法权益。但商品房预售资金监管在各地运行中，存在一些弊端，主要体现在：一是缺乏专业人事对预售资金进行监管，资金监管流于形式；二是开发企业自有资金不足，完全依靠预售来回笼资金，导致销售一旦不景气，资金吃紧，后续建设困难，严重的仍会出现资金链断裂的情形；三是资金监管后，一些购房户认为政府管了企业的钱，企业没钱建房，政府应该买单，造成政府与购房户矛盾。因此，预售资金监管很多时候甚至弊大于利。江西省宜春市采取预售房源监管制度，即，开发企业办理商品房预售时，将本次占预售房屋总销售额的8%的房屋，作为本项目的监管房源，暂不销售。在本项目取得《建筑工程竣工验收备案表》，并办理不动产登记后，凭竣工验收备案表和登记证明申请解除监管房源的不予销售状态，准予销售。这种变相的预售商品房资金监管方式，既能达到监管目的，同时可操作性更强。
5、结论与建议
商品房预售制度发展多年，时至今日，已使一些信誉良好、规范经营的开发企业成为市场的引领者，然而，仍有部分企业在信用体系不完善的情况下，利用商品房预售制度的缺陷，违规经营，导致社会矛盾突出。而预售制度一刀切，可能导致当地市场经济紊乱，采取分类型提高预售商品房的工程形象进度，同时配合预售资金或预售房源监管，使预售制度逐步向现售制度过渡，将有效地缓和社会矛盾，促进房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]雷兴虎，蔡科云.中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善.“法学评论”.2008年第一期.
[2]田新丑.对废除商品房预售制度的思考[J].“中国房地产金融”，2008（7）：38-40.
[3]华伟.期房销售何去何从.“探索与争鸣”.2005年第10期.
作者简介：
王茜（1979-），性别：女，籍贯：江西省宜春市人，民族：汉 ，职称：经济师，学历：本科。
【关键词】预售制度；现售制度；过渡
根据2017年江西省信访局接到的群众网上信访投诉，反映房地产开发问题的信访事项比去年同期增加84.8%。涉及的问题主要包括：开发企业因资金链断裂导致楼盘“烂尾”，无法交房；违反合同约定，延期交房、延期办证；没有建设配套生活设施等。引发了诸多矛盾纠纷，严重损害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。究其原因，在于预售制度在开发企业不诚信经营的情况下，导致问题恶化，商品房预售制度面临巨大挑战。
1、商品房预售的概念及其意义
城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）第二条对预售商品房定义为：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。商品房预售制度源于我国香港地区，1954年由香港立信置业公司首创，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。预售与现售是国内商品房市场中的两种房屋销售形式。商品房预售制度的意义在于：它是房地产开发企业融资的一种重要手段，及时提供了工程建设款，解决了建设资金不足的难题，降低了开发商的资金压力，降低开发资金的使用成本。1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，商品房预售制度在房地产市场发展初期，作为培育市场的一种方式，为解决处于起步阶段的房地产开发企业先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场，发挥了积极的作用，我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累。【1】从而涌现了恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达等一批大型房地产开发企业。
2、房地产开发预售现状
根据国家统计局的统计数据，2016年，房地产开发企业到位资金144214亿元，其中，自筹资金49133亿元，国内贷款21512亿元，利用外资140亿元，其他资金73428亿元。在其他资金中，定金及预收款41952亿元，个人按揭贷款24403亿元。从上述数据来看，企业自筹资金占到位资金34%，国内贷款占到位资金15%，定金预售款和按揭贷款占到位资金46%。由此可见，预售收入是房地产开发建设资金的主要来源。由于预售门槛较低，从主观上开发企业均愿意选择预售此类方式进行销售，以加速资金流转。根据统计，我国各主要城市的商品房预售比例已达80%左右，部分城市已高达90%以上。【2】以江西省宜春市为例，2006年至2017年十年间，办理了600余宗预售，仅办理了2起现售。
3、预售制度存在的问题
《城市商品房预售管理办法 》第五条規定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。预售条件的第三条“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，让商品房成为一种特殊商品，即无须成品就可出售。在我国，信用体系尚不健全的情况下，商品房预售许可在实施过程中存在大量的道德风险和市场风险。主要体现在：
（1）施工具有一次性，按现有的施工技术，商品房建设周期长，受周边环境、气候影响较大。一方面，一旦施工单位偷工减料没严把质量关，就会导致购房人购买的预售商品房存在质量风险，另一方面，施工组织不到位，就可能导致工期加长，从而产生延期交房的信用风险。
（2）超容积率建设，未按图施工，或开发企业在取得预售后又变更图纸，导致后期交付的商品房与当初宣传的商品房有出入，从而产生信用风险。
（3）由于商品房建设周期长、体量大、资金投入大，商品房预售则将施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，一旦企业资金链断裂，商品房预售就会使购房户和银行承担资金风险。
基于商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。[3]以中国人民银行的特殊地位对特定行业发出具体“建议”，在市场上引起了各方的关注和争论，作为房地产开发企业，即使是当时的龙头万科，也对取消预售制度提出抗议。中国建设部于当年8月24日明确回应，国家近期不会取消商品房预售制度。2009年全国两会，民革中央向政协会议提交了集体提案内容，该提案提出修改《城市房地产管理法》，取消预售制度，建立商品房竣工销售制度。提案指出，房地产预售制度成为房地产市场不规范的主要根源之一。近年来，预售制度的存废一直争论不休。从开发商角度，认为取消预售制度需要过渡。从业内角度，取消预售制度是大势所趋。
4、预售转为现售如何过渡
商品房预售制度在我国已执行了20余年，要直接从预售转为现售，对于房地产市场会存在很大的冲击。一方面，一些本身资金不足的企业，在立即执行的现售条件下，资金会陡然吃紧，从而加速企业死亡；另一方面，由于商品房建设周期长，市场从预售转为现售，可能会在短期内对出现供不应求的局面，对北上广等一线城市，将可能助推房价上涨。因此，对于商品房预售制度的过渡，可以采取以下两个方案， 4.1对工程建设形象进度进行分类要求
在我国，尤其是一些欠发达地区，工程建设形象进度要求基本上是按照预售条件的第三条“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，即可申请办理预售，如江西省大部分地区要求工程建设形象进度为总层数的一半，个别地区则会要求4层及4层以下的低密度住宅必须主体结构封顶。对于工程建设形象进度偏低，且信访投诉较多的城市，可以参照大城市的做法，从工程建设形象进度上提高要求，进而减少市场纠纷，降低市场风险。比如：上海、深圳、成都等大等城市对于商品房预售的项目，要求工程建设形象進度必须达到“多层封顶、高层达到三分之二以上”才予核发《商品房预售许可证》。南昌市对工程建设形象进度要求则更细，六层以下（含六层）的商品房项目，应当施工至主体结构封顶；七层至十二层（含十二层）小高层建筑主体结构完成建筑总层的70%以上；十三层以上（含地下室）高层建筑主体结构完成建筑总层数的60%以上。
4.2加强监管，建立商品房预售资金或预售房源监管制度。
一是规定一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户，存入账户内的资金只能是该项目的预售资金，并保证仅用于与项目工程建设直接相关的勘察设计、建筑安装、材料设备、配套建设以及民工工资等费用，不包括税费、管理费、财务费和不可预见费等费用，严禁将预售资金用来委托理财；二是规定房地产开发企业是按计划分次申请使用商品房预售资金，必须经过监管部门的审核；三是资金监管后，售房单位不再直接收取购房款，确保了资金不会被售房人挪作他用，确保购房人的合法权益。但商品房预售资金监管在各地运行中，存在一些弊端，主要体现在：一是缺乏专业人事对预售资金进行监管，资金监管流于形式；二是开发企业自有资金不足，完全依靠预售来回笼资金，导致销售一旦不景气，资金吃紧，后续建设困难，严重的仍会出现资金链断裂的情形；三是资金监管后，一些购房户认为政府管了企业的钱，企业没钱建房，政府应该买单，造成政府与购房户矛盾。因此，预售资金监管很多时候甚至弊大于利。江西省宜春市采取预售房源监管制度，即，开发企业办理商品房预售时，将本次占预售房屋总销售额的8%的房屋，作为本项目的监管房源，暂不销售。在本项目取得《建筑工程竣工验收备案表》，并办理不动产登记后，凭竣工验收备案表和登记证明申请解除监管房源的不予销售状态，准予销售。这种变相的预售商品房资金监管方式，既能达到监管目的，同时可操作性更强。
5、结论与建议
商品房预售制度发展多年，时至今日，已使一些信誉良好、规范经营的开发企业成为市场的引领者，然而，仍有部分企业在信用体系不完善的情况下，利用商品房预售制度的缺陷，违规经营，导致社会矛盾突出。而预售制度一刀切，可能导致当地市场经济紊乱，采取分类型提高预售商品房的工程形象进度，同时配合预售资金或预售房源监管，使预售制度逐步向现售制度过渡，将有效地缓和社会矛盾，促进房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]雷兴虎，蔡科云.中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善.“法学评论”.2008年第一期.
[2]田新丑.对废除商品房预售制度的思考[J].“中国房地产金融”，2008（7）：38-40.
[3]华伟.期房销售何去何从.“探索与争鸣”.2005年第10期.
作者简介：
王茜（1979-），性别：女，籍贯：江西省宜春市人，民族：汉 ，职称：经济师，学历：本科。