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摘 要：近年来，中国房地产市场价格环比增长加速，引起房地产价格与其价值相背离。房价问题俨然已经成为社会各阶层和舆论关注的焦点。房地产市场的发展不仅是经济增长的“火车头”，而且它也与人民的日常生活息息相关。要保持房地产市场的稳定健康发展国家有必要对房地产价格进行宏观调控，发挥政府在房地产经济运行过程中的积极作用。
关键词：房地产；价格；调控
一、引言
房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。
二、房地产市场泡沫
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。
三、房地产价格
最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。
房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：
（一）因素复杂性
房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。
（二）影响广泛性
房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。
（三）国家宏观性
目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。
四、房地产价格调控
房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③
（一）房地产价格调控的目标
自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④
1、稳定房地产价格
房地产行业本身的特性决定了房地产价格具有不稳定的特性，并且它也因为受到例如国家政策、国民经济发展水平、市场供求情况等外界因素的影响而不断发生变化。房产不单纯是消费品，短期的供求关系和未来继续上涨的预期将共同决定房价。房地产价格能反应一定阶段内的房地产市场的综合情况，它的变化也能体现国家宏观经济的运行状况。稳定房地产价格，避免价格的大幅度剧烈波动能够保证市场资源的有效配置，保障居民切身利益，最终要老百姓买得起房。
2、建立公平的房地产市场秩序
房地产市场相对于普通的商品市场具有其特殊性，对于该市场主体一方供给方而言则更多的具有垄断性。房地产垄断带来的严重后果是房地产商房地产商利用垄断地位获得的定价权，把生产成本（包括在获取生产要素过程中的寻租成本）转嫁给消费者，从而稳获垄断利润。⑤ 这产生了我国目前房地产供需的偏差，也影响了一部分普通收入百姓的房屋购买力。因此，对房地产价格进行管理的重要一步就是规范房地产定价主体的价格行为，形成一种市场价格机制，规定房地产开发经营者在价格活动中的权利和义务以及法律所禁止的不正当价格行为，维护公平竞争。 3、保护消费者和经营者的合法权益
在房地产领域过高的房价严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。对于消费者而言，国家宏观调控是为保障居住，补充房地产市场的不完善，政府可以提供或政府鼓励非政府力量提供低收入者使用的住房。在房地产领域内的法律规范应以维护广大房地产消费者价格权益为主要目标，同时也确立经营者在房地产价格行程中的主体地位和自主权，但不得滥用。以此，房地产经营者根据市场价格和供求变化灵活地决定生产经营活动。
（二） 房地产价格调控原则
1、坚持政府主导的原则
随着房地产市场调控政策的进一步深入实施，有效地抑制了投机投资性购房需求，也初步缓解市场供求矛盾。但是就全国而言，一些城市房价上涨的势头还未得到彻底的遏制，因此更加需要地方政府贯彻执行中央政策，落实地方政府职责。坚持房地产市场的政府宏观调控，相对于市场主体，政府应增强决策的自主性，减少对利益集团的以来，并不断提高自身的行政能力。各级政府在分工时坚持合理性原则，规划符合各地实际情况的市场发展和住房保障计划，而不能一味地放宽政策以致没有切实有效地发挥政府的监管作用。
2、坚持有保有压的原则
房地产市场的调控，主要是调节市场温度、规范企业行为、维护市场秩序，并非只有打压才能称之为“调控”，而是应该坚持有保有压的原则，以稳增长为背景，以有保有压为基调。所谓“保”就是要保护和支持合理购房需求，主要表现为支持首次置业需求。针对危棚简屋，真正落实政府在保障性住房上的作用和责任，通过住房保障政策予以救济；所谓“压”，就是打压抑制投资投机及过度住房需求，针对价高、面积大的豪华商品住宅进行税收方面等政策约束。
3、因地制宜、统筹兼顾原则
我国目前房地产市场的状况是局部房地产泡沫，存在一部分房价过高、上涨过快城市。因此对于调控高房价至合理价位是需要因地制宜的，如果长时间对全国所有城市都实行“一锅炒”，一视同仁就会出现问题。对于各个城市的问题要分类解决，各地政府积极配合国家出台的相关政策，切实把握房价“因地制宜”的思想。同时在国家出台相关宏观政策时应兼顾房地产市场的影响，对未来发展趋势进行理性判断预测，也要兼顾群众利益尤其是弱势群体的利益，使房地产价格可以与城市化进程以及经济社会的发展步调相一致。
（三）房地产价格调控政策
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻，同年4月国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年2月，国务院发布“国八条”房地产调控措施，要求个地方政府在一季度之前向社会公布当地房价的调控目标。在楼市调控持续从严的环境下，全国各地都在严格执行限购限贷政策，已有近40个城市出台了楼市微调政策。在一些列政策的实施下，房地产价格的上涨已经得到了控制，一部分城市和相关项目价格也有了一定的回调。然而，虽然房地产市场的形势有所好转，但其仍然需要长期政策进行调控。
1、加强管理土地市场
一个城市的地价形成，会对之后的房地产市场产生巨大的影响。地价水平的合理性影响着房地产市场的健康发展。地价的暴涨使得土地市场泡沫严重，许多地方政府能够从土地出让中获得巨大收益，因此他们十分热衷“土地财政”。土地交易价格是房价的导航，目前房地产市场特别是土地市场存在着大量的地下交易，导致土地储备大规模上涨。因此，房地产价格的调控重点则是对土地市场进行治理。土地、房产管理部门或物价部门坚持房地产市场行情和房地产商品的计价原则，对土地出让、转让价格以及房屋出租和出售价格规定最高限价和最低限价，以防止价格失控，保证交易双方的利益。⑥通过政府的调控行为，抑制地价上涨，加强土地市场领域中反腐倡廉建设和调控房地产市场价格中的积极作用，扭转在土地交易中的不公开不透明以及土地炒作行为。
2、规范房地产信贷市场
房地产调控防线就是信贷政策坚决不动摇。一些房地产企业为了规避监管用韵各种形式套取银行贷款，这严重影响了房地产调控政策的执行效果。房地产业的主要资金来自于银行，如果银行出现不良贷款行为那么就有可能滋生投机行为，将不能为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。按照中国银监会的规定，目前商业银行房贷政策执行三个“不低于”，即首套房首付比例不低于三成，二套房首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行部门应该严格按揭贷款发放，根据自身经营状况和经营能力，提高首套房首付比例，限制推动房地产泡沫产生的资金流出，加强对房地产信贷的管理并严格信贷准入。在购房一方提出贷款申请时银行相关部门要进行谨慎审查考虑，分析该项目的风险与可行性，在贷款事后也要严格跟踪和控制贷款用途。
3、完善商品房价格体系和结构
商品房的范围很广，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。我国现阶段商品房价格体系和结构不合理，这也是我国的房地产市场在价格管理方面存在的一方面不足之处。国家要加大商品房价格调控，才能促进房地产业的健康发展。近年来我国投资房地产的利润超过了国际水平，商品房销售价格逐年上升，涨幅已经逐渐趋于合理涨幅的上限。对于中低收入家庭的经济状况而言，目前房地产市场的价格是他们难以承受的。商品房价格体系和结构的不合理性对经济有很大影响，过高的商品房价格也制约着其他产业的健康发展。因此，各级物价部门应当认真管理房地产价格，落实房地产价格的评估、审定和监督检查工作，定期确定和公布有关的价格。今年2月深圳市开始试点商品房统计价格新体系，每月的房屋价格将由国家统计局深圳调查队、深圳规划国土委共同调查、联合发布，这有利于加大房地产价格管理的执行力度，也避免了市民在房价认识问题上的混淆。
4、利用房产税调控房地产价格
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现实中只要中央放松现有的楼市调控政策，那么楼市价格就又会提高到一个新的水平。国家不能对房地产市场一味地进行“限贷、限购、限价”三限政策，可以同时利用房产税来控制房地产价格。中央在坚持税收公平原则和效率原则的前提下，确定房产税最低基点税率，再由地方政府根据当地实际情况规定具体的税率。做到公平税负，谁收益谁纳税，收益多负担多，不论是豪宅或是普通房，不论房产的数目都要征收房产税。房产税政策的目的是调节成本和消费需求，扼制一些购房者的购房欲望，利用高税收来抑制投机性炒房行为，在短期内促使房屋价格的下降，在长期内推进保障性住房建设。
5、制定执行法律规范
运用法律法规的约束可以被认为是调控房价最应该动用的一件武器，一方面它可以防止权力滥用，另一方面也能保障各级政府更好地发挥职能作用。住房是关系国计民生的一种特殊商品，它应当得到价格法的规范。但目前相关价格法规却似乎很少参与楼市调控，房价长期流离在价格法规约束之外，当设立房价调控目标时也会被认为是于法无据。此外，实践中虽然国家出台一些房屋限价政策，但是往往都没能得到严格的贯彻，也没有认真对商品房价格进行检查。我国颁布的《城市房地产管理法》中有对普通商品房利润率、实行政府指导价等有关问题做了明确规定。因此各地政府有必要与上位政策相衔接，调整出台房价管理的有关文件并严格贯彻执行。
五、结束语
房地产价格是国家对房地产进行管理的重要方面，如今房价的非理性快速上涨破坏了房地产市场秩序，而房地产泡沫的破裂将导致经济危机。基于房地产市场的主导性地位，国家需要高度谨慎关注该领域的问题，坚持调控不动摇，并逐步深入落实房地产市场调控政策，促进房价回到其合理价位。
注释：
②王世涛：《房地产法律制度》，东北财经大学出版社2005版，第235页。
③王世涛：《房地产法律制度》，东北财经大学出版社2005版，第239页。
④邓保同、孙晋：《房地产法》，清华大学出版社2011版，第231页。
⑤王烨：“房地产市场垄断、供给失灵及其治理”，载《理论研究》2010年第410期。
⑥王世涛：《房地产法律制度》，东北财经大学出版社2005版，第240页。
参考文献：
[1]李延荣.房地产管理法[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[2]郑瑞琨.房地产交易[M].北京：北京大学出版社，2007.
[3]张宇、邓锋.对房地产市场泡沫的浅析[J].集体经济·经济观察，2010（8）.
[4]许雷.我国房地产市场泡沫产生及解决措施[J].科技创业，2011（4）.
[5]郭戆.浅析房产税对我国房价的影响[J].中国产业？经济·科技论坛，2010（11）.
[6]何孙秀.房地产宏观调控政策浅析[J].中国新技术新产品，2012（5）.
（作者通讯地址：浙江财经学院法学院，浙江 杭州 310018）
关键词：房地产；价格；调控
一、引言
房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。
二、房地产市场泡沫
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。
三、房地产价格
最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。
房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：
（一）因素复杂性
房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。
（二）影响广泛性
房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。
（三）国家宏观性
目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。
四、房地产价格调控
房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③
（一）房地产价格调控的目标
自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④
1、稳定房地产价格
房地产行业本身的特性决定了房地产价格具有不稳定的特性，并且它也因为受到例如国家政策、国民经济发展水平、市场供求情况等外界因素的影响而不断发生变化。房产不单纯是消费品，短期的供求关系和未来继续上涨的预期将共同决定房价。房地产价格能反应一定阶段内的房地产市场的综合情况，它的变化也能体现国家宏观经济的运行状况。稳定房地产价格，避免价格的大幅度剧烈波动能够保证市场资源的有效配置，保障居民切身利益，最终要老百姓买得起房。
2、建立公平的房地产市场秩序
房地产市场相对于普通的商品市场具有其特殊性，对于该市场主体一方供给方而言则更多的具有垄断性。房地产垄断带来的严重后果是房地产商房地产商利用垄断地位获得的定价权，把生产成本（包括在获取生产要素过程中的寻租成本）转嫁给消费者，从而稳获垄断利润。⑤ 这产生了我国目前房地产供需的偏差，也影响了一部分普通收入百姓的房屋购买力。因此，对房地产价格进行管理的重要一步就是规范房地产定价主体的价格行为，形成一种市场价格机制，规定房地产开发经营者在价格活动中的权利和义务以及法律所禁止的不正当价格行为，维护公平竞争。 3、保护消费者和经营者的合法权益
在房地产领域过高的房价严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。对于消费者而言，国家宏观调控是为保障居住，补充房地产市场的不完善，政府可以提供或政府鼓励非政府力量提供低收入者使用的住房。在房地产领域内的法律规范应以维护广大房地产消费者价格权益为主要目标，同时也确立经营者在房地产价格行程中的主体地位和自主权，但不得滥用。以此，房地产经营者根据市场价格和供求变化灵活地决定生产经营活动。
（二） 房地产价格调控原则
1、坚持政府主导的原则
随着房地产市场调控政策的进一步深入实施，有效地抑制了投机投资性购房需求，也初步缓解市场供求矛盾。但是就全国而言，一些城市房价上涨的势头还未得到彻底的遏制，因此更加需要地方政府贯彻执行中央政策，落实地方政府职责。坚持房地产市场的政府宏观调控，相对于市场主体，政府应增强决策的自主性，减少对利益集团的以来，并不断提高自身的行政能力。各级政府在分工时坚持合理性原则，规划符合各地实际情况的市场发展和住房保障计划，而不能一味地放宽政策以致没有切实有效地发挥政府的监管作用。
2、坚持有保有压的原则
房地产市场的调控，主要是调节市场温度、规范企业行为、维护市场秩序，并非只有打压才能称之为“调控”，而是应该坚持有保有压的原则，以稳增长为背景，以有保有压为基调。所谓“保”就是要保护和支持合理购房需求，主要表现为支持首次置业需求。针对危棚简屋，真正落实政府在保障性住房上的作用和责任，通过住房保障政策予以救济；所谓“压”，就是打压抑制投资投机及过度住房需求，针对价高、面积大的豪华商品住宅进行税收方面等政策约束。
3、因地制宜、统筹兼顾原则
我国目前房地产市场的状况是局部房地产泡沫，存在一部分房价过高、上涨过快城市。因此对于调控高房价至合理价位是需要因地制宜的，如果长时间对全国所有城市都实行“一锅炒”，一视同仁就会出现问题。对于各个城市的问题要分类解决，各地政府积极配合国家出台的相关政策，切实把握房价“因地制宜”的思想。同时在国家出台相关宏观政策时应兼顾房地产市场的影响，对未来发展趋势进行理性判断预测，也要兼顾群众利益尤其是弱势群体的利益，使房地产价格可以与城市化进程以及经济社会的发展步调相一致。
（三）房地产价格调控政策
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻，同年4月国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年2月，国务院发布“国八条”房地产调控措施，要求个地方政府在一季度之前向社会公布当地房价的调控目标。在楼市调控持续从严的环境下，全国各地都在严格执行限购限贷政策，已有近40个城市出台了楼市微调政策。在一些列政策的实施下，房地产价格的上涨已经得到了控制，一部分城市和相关项目价格也有了一定的回调。然而，虽然房地产市场的形势有所好转，但其仍然需要长期政策进行调控。
1、加强管理土地市场
一个城市的地价形成，会对之后的房地产市场产生巨大的影响。地价水平的合理性影响着房地产市场的健康发展。地价的暴涨使得土地市场泡沫严重，许多地方政府能够从土地出让中获得巨大收益，因此他们十分热衷“土地财政”。土地交易价格是房价的导航，目前房地产市场特别是土地市场存在着大量的地下交易，导致土地储备大规模上涨。因此，房地产价格的调控重点则是对土地市场进行治理。土地、房产管理部门或物价部门坚持房地产市场行情和房地产商品的计价原则，对土地出让、转让价格以及房屋出租和出售价格规定最高限价和最低限价，以防止价格失控，保证交易双方的利益。⑥通过政府的调控行为，抑制地价上涨，加强土地市场领域中反腐倡廉建设和调控房地产市场价格中的积极作用，扭转在土地交易中的不公开不透明以及土地炒作行为。
2、规范房地产信贷市场
房地产调控防线就是信贷政策坚决不动摇。一些房地产企业为了规避监管用韵各种形式套取银行贷款，这严重影响了房地产调控政策的执行效果。房地产业的主要资金来自于银行，如果银行出现不良贷款行为那么就有可能滋生投机行为，将不能为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。按照中国银监会的规定，目前商业银行房贷政策执行三个“不低于”，即首套房首付比例不低于三成，二套房首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行部门应该严格按揭贷款发放，根据自身经营状况和经营能力，提高首套房首付比例，限制推动房地产泡沫产生的资金流出，加强对房地产信贷的管理并严格信贷准入。在购房一方提出贷款申请时银行相关部门要进行谨慎审查考虑，分析该项目的风险与可行性，在贷款事后也要严格跟踪和控制贷款用途。
3、完善商品房价格体系和结构
商品房的范围很广，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。我国现阶段商品房价格体系和结构不合理，这也是我国的房地产市场在价格管理方面存在的一方面不足之处。国家要加大商品房价格调控，才能促进房地产业的健康发展。近年来我国投资房地产的利润超过了国际水平，商品房销售价格逐年上升，涨幅已经逐渐趋于合理涨幅的上限。对于中低收入家庭的经济状况而言，目前房地产市场的价格是他们难以承受的。商品房价格体系和结构的不合理性对经济有很大影响，过高的商品房价格也制约着其他产业的健康发展。因此，各级物价部门应当认真管理房地产价格，落实房地产价格的评估、审定和监督检查工作，定期确定和公布有关的价格。今年2月深圳市开始试点商品房统计价格新体系，每月的房屋价格将由国家统计局深圳调查队、深圳规划国土委共同调查、联合发布，这有利于加大房地产价格管理的执行力度，也避免了市民在房价认识问题上的混淆。
4、利用房产税调控房地产价格
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现实中只要中央放松现有的楼市调控政策，那么楼市价格就又会提高到一个新的水平。国家不能对房地产市场一味地进行“限贷、限购、限价”三限政策，可以同时利用房产税来控制房地产价格。中央在坚持税收公平原则和效率原则的前提下，确定房产税最低基点税率，再由地方政府根据当地实际情况规定具体的税率。做到公平税负，谁收益谁纳税，收益多负担多，不论是豪宅或是普通房，不论房产的数目都要征收房产税。房产税政策的目的是调节成本和消费需求，扼制一些购房者的购房欲望，利用高税收来抑制投机性炒房行为，在短期内促使房屋价格的下降，在长期内推进保障性住房建设。
5、制定执行法律规范
运用法律法规的约束可以被认为是调控房价最应该动用的一件武器，一方面它可以防止权力滥用，另一方面也能保障各级政府更好地发挥职能作用。住房是关系国计民生的一种特殊商品，它应当得到价格法的规范。但目前相关价格法规却似乎很少参与楼市调控，房价长期流离在价格法规约束之外，当设立房价调控目标时也会被认为是于法无据。此外，实践中虽然国家出台一些房屋限价政策，但是往往都没能得到严格的贯彻，也没有认真对商品房价格进行检查。我国颁布的《城市房地产管理法》中有对普通商品房利润率、实行政府指导价等有关问题做了明确规定。因此各地政府有必要与上位政策相衔接，调整出台房价管理的有关文件并严格贯彻执行。
五、结束语
房地产价格是国家对房地产进行管理的重要方面，如今房价的非理性快速上涨破坏了房地产市场秩序，而房地产泡沫的破裂将导致经济危机。基于房地产市场的主导性地位，国家需要高度谨慎关注该领域的问题，坚持调控不动摇，并逐步深入落实房地产市场调控政策，促进房价回到其合理价位。
注释：
②王世涛：《房地产法律制度》，东北财经大学出版社2005版，第235页。
③王世涛：《房地产法律制度》，东北财经大学出版社2005版，第239页。
④邓保同、孙晋：《房地产法》，清华大学出版社2011版，第231页。
⑤王烨：“房地产市场垄断、供给失灵及其治理”，载《理论研究》2010年第410期。
⑥王世涛：《房地产法律制度》，东北财经大学出版社2005版，第240页。
参考文献：
[1]李延荣.房地产管理法[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[2]郑瑞琨.房地产交易[M].北京：北京大学出版社，2007.
[3]张宇、邓锋.对房地产市场泡沫的浅析[J].集体经济·经济观察，2010（8）.
[4]许雷.我国房地产市场泡沫产生及解决措施[J].科技创业，2011（4）.
[5]郭戆.浅析房产税对我国房价的影响[J].中国产业？经济·科技论坛，2010（11）.
[6]何孙秀.房地产宏观调控政策浅析[J].中国新技术新产品，2012（5）.
（作者通讯地址：浙江财经学院法学院，浙江 杭州 310018）