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凤凰财经在12月1日的一条新闻是：澳洲楼市泡沫创十二年最高，又想拉中国人当“接盘侠”？关于澳洲楼市可以说的“点”不少，上一期写了个大概，这次专挑一方面——中国人在澳洲盖房子的那点事儿。
在澳洲，只要稍有涉入的人都知道，对于一些房地产项目来说，前期的规划审批是个大头，只要审批下来了，后面就不太难了。可是对于很多小型项目来说，比如盖个房子或者 granny flat（奶奶房）之类的，规划审批所占的比例确实很小，而且一般的建筑商就能顺便帮着把申请递了。怎么找个靠谱的建筑商是个大问题。现在在澳洲干建筑的中国人偏多，不想赚钱的建筑商那是雷锋。所以，要找100%靠谱，童叟无欺完全值得信赖的建筑商真的很难找。好人好事不是没有，赚得少，赚的是个苦力钱。这么说是因为，或多或少都有经历，就是建筑商动不动就要加钱，到最后完工的时候，总花销超出报价的一倍基本是正常现象。而且工期也经常会拖，没事就返工，常常莫名其妙的，搞得业主苦不堪言。网上也说嘛，业主的小命就在建筑商的手里攥着，甚至还有的项目干到一半，建筑商就撂手不干，再也找不着人了。
我作为一个“吃瓜”的小女子，自然不会讲施工细节，比如混凝土浇筑、房屋搭架、钢筋帮扎之类，因为我真没动手干过。但是，可以细说的是和建筑商沟通的几个步骤。
第一步，作土质勘测。盖房子之前都要作土质勘测，才能确定地基到底怎么做。所以在递交建筑申请（Building Application）的时候，土质勘测是需要同时递交的。一般的业主为了省事，直接找个建筑商帮忙递交建筑申请。其实这也无可厚非。不过如果这个时候已经签了合同了，嘿嘿，建筑商的第一次涨价机会就有了。他们一般会在合同里写，具体地基价格要看土质勘测结果。澳洲相关的规范里给出七种土质（从硬到软排列）。一般来说，土质为A、S、M、H1和H2的，地基相对便宜，而土质为E和P则表示要花更多的钱来做地基。很不幸的是，澳洲大多数土地的土质都是‘P’。如果条件允许，各位土豪们在买地的时候最好和卖家问清楚，尤其是具体这个建筑平台（building platform）定下来没有。因为土质这个东西很难讲，挖挖坑填填土的，土质很可能会不一样，闹不好就有猫腻。所以要先确定标高，再作土质勘测。
第二步，单独找个设计师画设计图。不懂的人要问了，为什么要单找设计师来画图？其实中间牵扯一个版权的问题，在澳洲是大事。换句话说，你找个设计师来画图，画好了，这个图就是你的了。可是找个建筑商来又画图又盖房的话，画好了盖好了，虽然房子是你的了，可是这设计图是人家建筑商的。说到这儿可能透着明白了，如果房子盖到一半，建筑商跑了，手里拿着设计图，最起码能换一个建筑商。如果建筑商带着图一起跑了，就只能呵呵了。换一个角度来说，建筑商手里攥着设计图，那就是摆明了吃定你了，建筑商说涨钱，你不同意个试试？要是说不满意，想换个试试？那简直是自找麻烦。所以很多时候建筑商和建筑设计师是冤家对头，老打架的。如果是在工地一起讨论，建筑商几乎是老土，常常气得设计师摔门走了。还有一点，就是很多建筑设计师可以充当项目管理者（价格当然也会稍贵一点），建筑商在盖房子的时候总会问你这样那样的问题，业主如果只是为了投资或者转手，那肯定是建筑施工方面的小白，很多时候难以作决定的，尤其是建筑商如果不是长期合作，更不知道他葫芦里卖的什么药。那么这个时候，建筑设计师的建议就很重要了，当然前提是单独聘请的，而不是建筑商打包带来的。
衡量一个建筑设计师靠谱不靠谱，是要看他对建筑造价的掌控能力。比如和这个设计师说你的预算是60万，他照着你的预算作好了设计，可是建筑商看了设计图，给的报价都在100万以上，那很明显这个设计师有问题。他能不能帮你管理项目是要先问清楚的，如果画了图，后面施工什么的就都不管了的话，那很多细节真不一定能照顾到，后期有的是头疼的地方。而且不用后期服务的这种设计图，有点设计底子的人都会画，找的建筑设计师一定要不仅能画图，还要能帮助管理项目，有问题能站在你的角度来和建筑商沟通。对了，还有一点，土质勘测报告是要在设计前给设计师的，因为如果土质有问题，房子设计还是要改的。
第三步，找建筑商要报价。找建筑商要报价的时候，要带好设计图和土质勘测报告，一般来说，要报价有两种情况，一种是找熟人介绍，澳洲的华人房地产圈就是“朋友圈”，请他们上几个报价来对比。另一种是公开的招标。绝大多数华人都喜欢找熟人介绍，报价就是走程序了，其实这也没什么不好，可是很多时候也有麻烦的地方。比如张三找了个建筑商盖新房子，很满意，然后介绍给了李四。可问题是李四打算把房子进行整改，比如加个卧室之类的，那这个建筑商还真不一定擅长这事儿。所以在找建筑商的时候，要确定这个建筑商擅长什么，可以看看他以前做过的项目。
如果公開招标的话，很多小型的无牌无证的建筑商就基本上被排除在外了。而且来投标的建筑商对标书的准备也会相对细心一点。拿到了几个报价以后，要进行对比的。当然了，不管前期把关有多严格，最后基本都会超支的。不过说超了一半，甚至一倍的钱就太过分了，把幅度控制在10%到20%应该是可以做到的。作为业主，在盖房子之前自己要弄清楚很多方面，比如自己想要什么样子的厨房、厕所、地板、灯和装修风格，尽量多跑跑建材市场还有家具城什么的，做到买什么样子的、花多少钱心里有数，定了就不要变。如果是倒房子的老手，这个时候，已经可以把设计图拿给中介，准备找盖好后的买家了。如果找到下家，装修风格什么的就由人家定了。
拿到报价以后，首先要看这个报价分得有多细，每个部分的报价是多少，比如墙、屋顶、几个窗户几个门等等。而且有些东西要讲清楚，到底包不包括在报价里。比如：1.付给市政和其他专业人员的钱，比如土地勘测（如果需要做第二次的话），工程师等。2.连接市政基础设施的工作。3.规划审批和建筑审批里可能会有的特殊要求。4.草坪。5.雨水箱。6.挡土墙和行车道。7.前期的准备工作比如平整地面，推倒旧建筑等。8.房子里的一些细节的东西，比如窗帘地板什么的。 同时，在看报价的时候要注意所有的“provisional sums”（暂定金额），比如厨房的柜子，如果一个人报价$5000，厕所坐便器$500，一共$5500；另一个报价柜子$9000，坐便器$1000，一共$10，000。貌似贵了近一倍，可是这个并不是建筑商赚的钱，这仅仅是取决于要买什么样什么品牌的坐便器，什么样什么品牌的柜子而已。如果这两样你明明看上了一万刀左右的档次，可是因为图便宜选了那个$5500的，那质量只能自己掂量吧。其实很多具体问题很难在合同里覆盖到，尤其是一些不可预见的问题，比如天气、地下水之类的。那就基本上看人品，没有什么斗智斗勇的可言，如果真的下暴雨淹了，抽水的钱肯定是业主掏。
此外，在和建筑商谈判中，可以提出自己喜欢用的分包商，但现在大部分建筑商都是全包，分包商的钱也是建筑商赚了。每个建筑项目都是要项目管理的，建筑商是有流程图的（Construction Schedule），所有的分包商都要提前预约的，尤其是华人圈建筑这点事儿，都是钩挂钩。现在的建筑商差不多都是交钥匙工程，尤其是倒腾房子的业主，更不可能在分包商上亲力亲为。总包和整体分包是有很大区别的。打个比方，如果是总包，出现了问题，承包商会先开始内部商量，找个冠冕堂皇的理由给业主，你不得不付钱；而把各个专业分包出去就不一样了，如果出了问题，大家会马上开始互相扯皮，然后业主是裁判，谁的错误谁负责，觉得谁不行就换一个。当然话是这么说，大多数业主不差那点钱，尤其是中国人干活，让人赚了给你干得也带劲儿，具体哪种方法比较好还是仁者见仁智者见智的问题。
最后，要说的一个问题就是文章开头举的那个例子，为什么会有建筑商干到一半就撂挑子走人。其实说透了也很简单，老板收钱都是按阶段，比如把盖房子分成四个阶段：地基、墙体、封顶和内部装修。那么一般来说，第一阶段收钱不超过10%，第二阶段15%，第三阶段35%，第四阶段25%。如果前几个阶段给多了，建筑商先把钱挣走了，到第四阶段只剩下10%的钱没有给，那基本上只能看人品了，因为从建筑商的角度来说，干第四步的工作不光不挣钱，可能还赔钱，所以第四步对于建筑商来讲毫无动力去好好干活。如果再觉得业主难伺候一点，责任感少一点，干脆一走了之，不伺候了。就算最后能通過法律途径解决，也劳心劳力啊！华人在哪儿都讲关系，熟人好办事儿，业主要是建筑商的熟客，人家也不会干到最后就撂挑子了。
澳洲盖房子，州和州的要求不一样，房子和房子也不一样，对于有钱人或倒房子专业户，所有的问题已经无关紧要，关键是有买有卖，砸出去的钱不亏。我虽然没亲自动手在工地搬过砖，在建筑界算是刚进幼儿园，戴着安全帽到施工现场遛过几次弯，知道不知道的瞎说吧。
（编辑·宋国强）
feimi2002@sina.com
在澳洲，只要稍有涉入的人都知道，对于一些房地产项目来说，前期的规划审批是个大头，只要审批下来了，后面就不太难了。可是对于很多小型项目来说，比如盖个房子或者 granny flat（奶奶房）之类的，规划审批所占的比例确实很小，而且一般的建筑商就能顺便帮着把申请递了。怎么找个靠谱的建筑商是个大问题。现在在澳洲干建筑的中国人偏多，不想赚钱的建筑商那是雷锋。所以，要找100%靠谱，童叟无欺完全值得信赖的建筑商真的很难找。好人好事不是没有，赚得少，赚的是个苦力钱。这么说是因为，或多或少都有经历，就是建筑商动不动就要加钱，到最后完工的时候，总花销超出报价的一倍基本是正常现象。而且工期也经常会拖，没事就返工，常常莫名其妙的，搞得业主苦不堪言。网上也说嘛，业主的小命就在建筑商的手里攥着，甚至还有的项目干到一半，建筑商就撂手不干，再也找不着人了。
我作为一个“吃瓜”的小女子，自然不会讲施工细节，比如混凝土浇筑、房屋搭架、钢筋帮扎之类，因为我真没动手干过。但是，可以细说的是和建筑商沟通的几个步骤。
第一步，作土质勘测。盖房子之前都要作土质勘测，才能确定地基到底怎么做。所以在递交建筑申请（Building Application）的时候，土质勘测是需要同时递交的。一般的业主为了省事，直接找个建筑商帮忙递交建筑申请。其实这也无可厚非。不过如果这个时候已经签了合同了，嘿嘿，建筑商的第一次涨价机会就有了。他们一般会在合同里写，具体地基价格要看土质勘测结果。澳洲相关的规范里给出七种土质（从硬到软排列）。一般来说，土质为A、S、M、H1和H2的，地基相对便宜，而土质为E和P则表示要花更多的钱来做地基。很不幸的是，澳洲大多数土地的土质都是‘P’。如果条件允许，各位土豪们在买地的时候最好和卖家问清楚，尤其是具体这个建筑平台（building platform）定下来没有。因为土质这个东西很难讲，挖挖坑填填土的，土质很可能会不一样，闹不好就有猫腻。所以要先确定标高，再作土质勘测。
第二步，单独找个设计师画设计图。不懂的人要问了，为什么要单找设计师来画图？其实中间牵扯一个版权的问题，在澳洲是大事。换句话说，你找个设计师来画图，画好了，这个图就是你的了。可是找个建筑商来又画图又盖房的话，画好了盖好了，虽然房子是你的了，可是这设计图是人家建筑商的。说到这儿可能透着明白了，如果房子盖到一半，建筑商跑了，手里拿着设计图，最起码能换一个建筑商。如果建筑商带着图一起跑了，就只能呵呵了。换一个角度来说，建筑商手里攥着设计图，那就是摆明了吃定你了，建筑商说涨钱，你不同意个试试？要是说不满意，想换个试试？那简直是自找麻烦。所以很多时候建筑商和建筑设计师是冤家对头，老打架的。如果是在工地一起讨论，建筑商几乎是老土，常常气得设计师摔门走了。还有一点，就是很多建筑设计师可以充当项目管理者（价格当然也会稍贵一点），建筑商在盖房子的时候总会问你这样那样的问题，业主如果只是为了投资或者转手，那肯定是建筑施工方面的小白，很多时候难以作决定的，尤其是建筑商如果不是长期合作，更不知道他葫芦里卖的什么药。那么这个时候，建筑设计师的建议就很重要了，当然前提是单独聘请的，而不是建筑商打包带来的。
衡量一个建筑设计师靠谱不靠谱，是要看他对建筑造价的掌控能力。比如和这个设计师说你的预算是60万，他照着你的预算作好了设计，可是建筑商看了设计图，给的报价都在100万以上，那很明显这个设计师有问题。他能不能帮你管理项目是要先问清楚的，如果画了图，后面施工什么的就都不管了的话，那很多细节真不一定能照顾到，后期有的是头疼的地方。而且不用后期服务的这种设计图，有点设计底子的人都会画，找的建筑设计师一定要不仅能画图，还要能帮助管理项目，有问题能站在你的角度来和建筑商沟通。对了，还有一点，土质勘测报告是要在设计前给设计师的，因为如果土质有问题，房子设计还是要改的。
第三步，找建筑商要报价。找建筑商要报价的时候，要带好设计图和土质勘测报告，一般来说，要报价有两种情况，一种是找熟人介绍，澳洲的华人房地产圈就是“朋友圈”，请他们上几个报价来对比。另一种是公开的招标。绝大多数华人都喜欢找熟人介绍，报价就是走程序了，其实这也没什么不好，可是很多时候也有麻烦的地方。比如张三找了个建筑商盖新房子，很满意，然后介绍给了李四。可问题是李四打算把房子进行整改，比如加个卧室之类的，那这个建筑商还真不一定擅长这事儿。所以在找建筑商的时候，要确定这个建筑商擅长什么，可以看看他以前做过的项目。
如果公開招标的话，很多小型的无牌无证的建筑商就基本上被排除在外了。而且来投标的建筑商对标书的准备也会相对细心一点。拿到了几个报价以后，要进行对比的。当然了，不管前期把关有多严格，最后基本都会超支的。不过说超了一半，甚至一倍的钱就太过分了，把幅度控制在10%到20%应该是可以做到的。作为业主，在盖房子之前自己要弄清楚很多方面，比如自己想要什么样子的厨房、厕所、地板、灯和装修风格，尽量多跑跑建材市场还有家具城什么的，做到买什么样子的、花多少钱心里有数，定了就不要变。如果是倒房子的老手，这个时候，已经可以把设计图拿给中介，准备找盖好后的买家了。如果找到下家，装修风格什么的就由人家定了。
拿到报价以后，首先要看这个报价分得有多细，每个部分的报价是多少，比如墙、屋顶、几个窗户几个门等等。而且有些东西要讲清楚，到底包不包括在报价里。比如：1.付给市政和其他专业人员的钱，比如土地勘测（如果需要做第二次的话），工程师等。2.连接市政基础设施的工作。3.规划审批和建筑审批里可能会有的特殊要求。4.草坪。5.雨水箱。6.挡土墙和行车道。7.前期的准备工作比如平整地面，推倒旧建筑等。8.房子里的一些细节的东西，比如窗帘地板什么的。 同时，在看报价的时候要注意所有的“provisional sums”（暂定金额），比如厨房的柜子，如果一个人报价$5000，厕所坐便器$500，一共$5500；另一个报价柜子$9000，坐便器$1000，一共$10，000。貌似贵了近一倍，可是这个并不是建筑商赚的钱，这仅仅是取决于要买什么样什么品牌的坐便器，什么样什么品牌的柜子而已。如果这两样你明明看上了一万刀左右的档次，可是因为图便宜选了那个$5500的，那质量只能自己掂量吧。其实很多具体问题很难在合同里覆盖到，尤其是一些不可预见的问题，比如天气、地下水之类的。那就基本上看人品，没有什么斗智斗勇的可言，如果真的下暴雨淹了，抽水的钱肯定是业主掏。
此外，在和建筑商谈判中，可以提出自己喜欢用的分包商，但现在大部分建筑商都是全包，分包商的钱也是建筑商赚了。每个建筑项目都是要项目管理的，建筑商是有流程图的（Construction Schedule），所有的分包商都要提前预约的，尤其是华人圈建筑这点事儿，都是钩挂钩。现在的建筑商差不多都是交钥匙工程，尤其是倒腾房子的业主，更不可能在分包商上亲力亲为。总包和整体分包是有很大区别的。打个比方，如果是总包，出现了问题，承包商会先开始内部商量，找个冠冕堂皇的理由给业主，你不得不付钱；而把各个专业分包出去就不一样了，如果出了问题，大家会马上开始互相扯皮，然后业主是裁判，谁的错误谁负责，觉得谁不行就换一个。当然话是这么说，大多数业主不差那点钱，尤其是中国人干活，让人赚了给你干得也带劲儿，具体哪种方法比较好还是仁者见仁智者见智的问题。
最后，要说的一个问题就是文章开头举的那个例子，为什么会有建筑商干到一半就撂挑子走人。其实说透了也很简单，老板收钱都是按阶段，比如把盖房子分成四个阶段：地基、墙体、封顶和内部装修。那么一般来说，第一阶段收钱不超过10%，第二阶段15%，第三阶段35%，第四阶段25%。如果前几个阶段给多了，建筑商先把钱挣走了，到第四阶段只剩下10%的钱没有给，那基本上只能看人品了，因为从建筑商的角度来说，干第四步的工作不光不挣钱，可能还赔钱，所以第四步对于建筑商来讲毫无动力去好好干活。如果再觉得业主难伺候一点，责任感少一点，干脆一走了之，不伺候了。就算最后能通過法律途径解决，也劳心劳力啊！华人在哪儿都讲关系，熟人好办事儿，业主要是建筑商的熟客，人家也不会干到最后就撂挑子了。
澳洲盖房子，州和州的要求不一样，房子和房子也不一样，对于有钱人或倒房子专业户，所有的问题已经无关紧要，关键是有买有卖，砸出去的钱不亏。我虽然没亲自动手在工地搬过砖，在建筑界算是刚进幼儿园，戴着安全帽到施工现场遛过几次弯，知道不知道的瞎说吧。
（编辑·宋国强）
feimi2002@sina.com