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【摘要】现阶段我国房地产企业融资模式相对单一，对于银行信贷的依赖依然严重，随着近期国家对房地产行业的调控力度不断加大，房地产企业，尤其是中小型房地产企业的融资更加困难，资金链变得更加紧张，这样如何进行有效的融资已经成为相关企业最为关心的问题。文章将针对我国房地产企业的融资渠道现状，结合发达国家的现有模式，探究房地产企业发展的可行性融资渠道。
【关键词】房地产 结构 融资渠道
一、融资渠道拓展的必要性
国家加强对房地产行业的调控力度是融资渠道拓展的直接原因。在经历多轮宏观政策调控之后,银行信贷不断收紧,融资门槛越来越高, 在现有贷款政策调控条件下, 房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。
防范传统融资风险是融资渠道拓展的内在原因。一般而言，房地产企业融资的方式分为直接融资和间接融资。目前,我国房地产企业融资渠道主要是以银行信贷为主的间接融资，银行信贷对于资金密集型的房地产企业来说，仍然起着决定性的作用。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。而在直接融资中股权融资比重较大，债券市场的利用程度则相对不足，这并不符合企业外部融资先留存收益，后债券，最后股权的资本成本最优化规律。因此，现有融资结构存在较大不合理之处，同时也增加了市场的系统性风险，更加合理的融资结构呼唤发展新的融资方式。
二、国际经验借鉴
为了达到优化融资结构、降低系统性风险的目的，有必要突破国内现有视角，研究国外较为成熟市场的相关经验。相比于我国以银行信贷等间接融资为主的结构而言，美国的房地产资金构成中银行贷款平均只占15%左右，而企业的自由资金则达到了70%。高比例的自由资金，来自于多元化的直接投资，如保险公司、养老基金等福利基金。另外，各类长期投资资金、社会公众资金等都可以成为房地产企业的股东，从而使开发企业在外部融资困难的情况下依然保持较强的资金实力。
1988～1992年间，由石油危机引发了美国经济衰退，近700家储蓄机构被关闭或接管，充分暴露了间接融资机制的缺陷，之后适应直接融资运作的抵押银行占据了主导地位。其次，在西方大多数发达国家，债券融资一般是股权融资3～10倍，其占各种融资方式筹资总额的比重一般在25～30%。例如：美国在1999年企业债发行额达到2500亿美元，是股票发行的近6倍，同时发行公司债融资的上市公司达到1592家，比发行股票融资的企业多出了将近7倍。
通过对美国房地产企业的资金来源分析，可以发现美国的房地产开发商对于银行信贷的依赖程度比较低，其中一种很重要的原因就是其产业型基金的发展程度相当高。这种产业基金主要有四种形式：第一种是消费型基金，这种类型主要是居民为住房消费而积累；第二种是投资型基金，主要投资于信托基金与房地产产开发企业，以获得相应的经济利益；第三种是运营型基金，主要以房地产投资信托基金为代表，在中国这种形式的基金正由于政府行业调控而得到了一个较好的发展契机。第四种是住房合作社，也就类似于集体的合作建房基金。在四种形式中REITs最为引人注目，它于上世纪中期面世，90年代因房地产行业的持续低迷而迅速发展，数据显示，2002年美国REITs的上市总值是1980年上市总值的70.45倍，已经成为美国房地产业融资一个非常重要的工具。
三、房地产企业融资方法的可行性分析
（一）充分发展房地产直接融资渠道，增加直接融资比重
在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，房地产直接融资将成为主要趋势，房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产商通过直接融资使得资金来源多元化，资金结构合理化，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖，可以很大程度上避免把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，引导资金流向，将资金有效地转移到房地产市场的供应端，缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，在缓解房地产企业资金紧张的同时，也缓解通货膨胀的压力。
第一、加快培育债券市场发展，有条件地发行企业债券。“十二五”规划建议中曾提出“要健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重”，这将给予作为房地产直接融资渠道之一的债券市场更大的机遇。通过发行企业债券，不仅可以有效的为房地产开发商带来资金，也可以减轻对银行信贷的依赖性，还可以降低企业的资本成本，提高企业的净利润率。在2010年，有近900只非金融企业债务融资工具仍在存续期，存量金额为21463.9亿元，较2009年增长了61.4%。但是与发达国家相比，我国的债务融资比重依然偏低，债券型金融产品发展较慢，这在促使金融产品创新的同时，也可以看出房地产企业的债务融资仍有较大的发展空间。因此，应当加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，加快债券型融资产品的创新，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行，同时也应该适当放宽企业债券融资的准入门槛，加大监管力度，为企业债的发展提供良好的市场环境。
第二、向民间资本开发更多投资领域，有效分流投资性购房资金。中国的民间资本数量非常巨大，据有关部门预测，民营资本总计有大概10万亿元到11万亿元左右的存量，比我国年产GDP还多 10％以上。传统的民间资本投资房地产主要在需求端，直接购买已开发的房地产物业。房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲地购买房产。于是，有效地分离闲置的购房资金，在给房地产企业注入新资金的同时，又可以保障民间资本较高的收益率。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式将呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资开发房地产，为房地产开发商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。
第三、有效利用外商投资，丰富现有资金渠道。2011年上班年我国房地产企业资金来源中利用外商投资额为438.42亿元，其中外商直接投资达到400.34亿元，比去年同期增长96.3%，实现了飞速式发展，然而由于相关政策限制以及房地产企业自身体质结构的影响，外商直接投资占房地产企业资金来源的总额仅为1%，相对于其他资金来源比重依然不大，影响力较小，在国家不断进行房地产行业调控的政策环境下，企业融资困难，可以尝试扩大外商直接投资比重，充分利用外部资源，在保障资金链安全的同时，优化企业的融资结构。
第四、谨慎性利用股权出让，缓解资金链断裂风险。房地产企业在资金极度紧张的情况下，可以通过股权出让得到资金。如北京城建收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。股权出让虽然可以尽快充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位。
（二）发展房地产信托基金，应对政策调整
2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比增长137.36%。在房地产信托基金飞速发展的同时，国家对房地产基金风险监管的政策也在不断调整，这增添了房地产信托基金发展的不确定性，也对于下半年同类产品的入市产生了一定影响，普益财富统计的8月份信托市场月度报告显示，当月51家信托公司累计发行了316款集合信托产品，环比增加16.61%。其中，投资房地产的信托产品达74款，平均募集规模为2.22亿元，较7月份大幅下降了1亿元。为应对相关政策影响，应当大力推行房地产信托产品创新，增强信托产品的安全性，同时也应该发展完善信托产品的二级交易市场，保障信托产品的流通，加强相关信息的披露，以更好地发挥房地产信托基金在房地产融资中的作用。
总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要改变单一依赖银行信贷的局面,走多元化发展路线。尽管上述融资方式在理论上具有可行性，但现实中房地产企业依然面临较多困难,如房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,房地产企业应根据自身资金状况和资金结构积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,改善融资结构，拓宽融资渠道。
参考文献
[1]蒋文怀.房地产融资应实现多元化[J].中国金融.2011，（10）.
[2]杜广如，赵君彦，赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究[J]．财政与金融.2010，（02）.
[3]法清军.房地产融资渠道分析[J].现代商业.2011，（20）.
[4]马艳萍.房地产融资现状及发展趋势分析[J].现代商业．2010，（17）．
[5]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融．2011，（07）．
作者简介：张亚辉（1986-），男，河北省沧州市人，首都经济贸易大学金融学院，研究生，研究方向：金融调控与金融监管。
【关键词】房地产 结构 融资渠道
一、融资渠道拓展的必要性
国家加强对房地产行业的调控力度是融资渠道拓展的直接原因。在经历多轮宏观政策调控之后,银行信贷不断收紧,融资门槛越来越高, 在现有贷款政策调控条件下, 房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。
防范传统融资风险是融资渠道拓展的内在原因。一般而言，房地产企业融资的方式分为直接融资和间接融资。目前,我国房地产企业融资渠道主要是以银行信贷为主的间接融资，银行信贷对于资金密集型的房地产企业来说，仍然起着决定性的作用。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。而在直接融资中股权融资比重较大，债券市场的利用程度则相对不足，这并不符合企业外部融资先留存收益，后债券，最后股权的资本成本最优化规律。因此，现有融资结构存在较大不合理之处，同时也增加了市场的系统性风险，更加合理的融资结构呼唤发展新的融资方式。
二、国际经验借鉴
为了达到优化融资结构、降低系统性风险的目的，有必要突破国内现有视角，研究国外较为成熟市场的相关经验。相比于我国以银行信贷等间接融资为主的结构而言，美国的房地产资金构成中银行贷款平均只占15%左右，而企业的自由资金则达到了70%。高比例的自由资金，来自于多元化的直接投资，如保险公司、养老基金等福利基金。另外，各类长期投资资金、社会公众资金等都可以成为房地产企业的股东，从而使开发企业在外部融资困难的情况下依然保持较强的资金实力。
1988～1992年间，由石油危机引发了美国经济衰退，近700家储蓄机构被关闭或接管，充分暴露了间接融资机制的缺陷，之后适应直接融资运作的抵押银行占据了主导地位。其次，在西方大多数发达国家，债券融资一般是股权融资3～10倍，其占各种融资方式筹资总额的比重一般在25～30%。例如：美国在1999年企业债发行额达到2500亿美元，是股票发行的近6倍，同时发行公司债融资的上市公司达到1592家，比发行股票融资的企业多出了将近7倍。
通过对美国房地产企业的资金来源分析，可以发现美国的房地产开发商对于银行信贷的依赖程度比较低，其中一种很重要的原因就是其产业型基金的发展程度相当高。这种产业基金主要有四种形式：第一种是消费型基金，这种类型主要是居民为住房消费而积累；第二种是投资型基金，主要投资于信托基金与房地产产开发企业，以获得相应的经济利益；第三种是运营型基金，主要以房地产投资信托基金为代表，在中国这种形式的基金正由于政府行业调控而得到了一个较好的发展契机。第四种是住房合作社，也就类似于集体的合作建房基金。在四种形式中REITs最为引人注目，它于上世纪中期面世，90年代因房地产行业的持续低迷而迅速发展，数据显示，2002年美国REITs的上市总值是1980年上市总值的70.45倍，已经成为美国房地产业融资一个非常重要的工具。
三、房地产企业融资方法的可行性分析
（一）充分发展房地产直接融资渠道，增加直接融资比重
在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，房地产直接融资将成为主要趋势，房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产商通过直接融资使得资金来源多元化，资金结构合理化，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖，可以很大程度上避免把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，引导资金流向，将资金有效地转移到房地产市场的供应端，缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，在缓解房地产企业资金紧张的同时，也缓解通货膨胀的压力。
第一、加快培育债券市场发展，有条件地发行企业债券。“十二五”规划建议中曾提出“要健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重”，这将给予作为房地产直接融资渠道之一的债券市场更大的机遇。通过发行企业债券，不仅可以有效的为房地产开发商带来资金，也可以减轻对银行信贷的依赖性，还可以降低企业的资本成本，提高企业的净利润率。在2010年，有近900只非金融企业债务融资工具仍在存续期，存量金额为21463.9亿元，较2009年增长了61.4%。但是与发达国家相比，我国的债务融资比重依然偏低，债券型金融产品发展较慢，这在促使金融产品创新的同时，也可以看出房地产企业的债务融资仍有较大的发展空间。因此，应当加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，加快债券型融资产品的创新，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行，同时也应该适当放宽企业债券融资的准入门槛，加大监管力度，为企业债的发展提供良好的市场环境。
第二、向民间资本开发更多投资领域，有效分流投资性购房资金。中国的民间资本数量非常巨大，据有关部门预测，民营资本总计有大概10万亿元到11万亿元左右的存量，比我国年产GDP还多 10％以上。传统的民间资本投资房地产主要在需求端，直接购买已开发的房地产物业。房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲地购买房产。于是，有效地分离闲置的购房资金，在给房地产企业注入新资金的同时，又可以保障民间资本较高的收益率。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式将呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资开发房地产，为房地产开发商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。
第三、有效利用外商投资，丰富现有资金渠道。2011年上班年我国房地产企业资金来源中利用外商投资额为438.42亿元，其中外商直接投资达到400.34亿元，比去年同期增长96.3%，实现了飞速式发展，然而由于相关政策限制以及房地产企业自身体质结构的影响，外商直接投资占房地产企业资金来源的总额仅为1%，相对于其他资金来源比重依然不大，影响力较小，在国家不断进行房地产行业调控的政策环境下，企业融资困难，可以尝试扩大外商直接投资比重，充分利用外部资源，在保障资金链安全的同时，优化企业的融资结构。
第四、谨慎性利用股权出让，缓解资金链断裂风险。房地产企业在资金极度紧张的情况下，可以通过股权出让得到资金。如北京城建收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。股权出让虽然可以尽快充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位。
（二）发展房地产信托基金，应对政策调整
2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比增长137.36%。在房地产信托基金飞速发展的同时，国家对房地产基金风险监管的政策也在不断调整，这增添了房地产信托基金发展的不确定性，也对于下半年同类产品的入市产生了一定影响，普益财富统计的8月份信托市场月度报告显示，当月51家信托公司累计发行了316款集合信托产品，环比增加16.61%。其中，投资房地产的信托产品达74款，平均募集规模为2.22亿元，较7月份大幅下降了1亿元。为应对相关政策影响，应当大力推行房地产信托产品创新，增强信托产品的安全性，同时也应该发展完善信托产品的二级交易市场，保障信托产品的流通，加强相关信息的披露，以更好地发挥房地产信托基金在房地产融资中的作用。
总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要改变单一依赖银行信贷的局面,走多元化发展路线。尽管上述融资方式在理论上具有可行性，但现实中房地产企业依然面临较多困难,如房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,房地产企业应根据自身资金状况和资金结构积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,改善融资结构，拓宽融资渠道。
参考文献
[1]蒋文怀.房地产融资应实现多元化[J].中国金融.2011，（10）.
[2]杜广如，赵君彦，赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究[J]．财政与金融.2010，（02）.
[3]法清军.房地产融资渠道分析[J].现代商业.2011，（20）.
[4]马艳萍.房地产融资现状及发展趋势分析[J].现代商业．2010，（17）．
[5]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融．2011，（07）．
作者简介：张亚辉（1986-），男，河北省沧州市人，首都经济贸易大学金融学院，研究生，研究方向：金融调控与金融监管。