“详细性控制规划已得到批复，去年年底完成的项目建议书预计三月前就将得到批复。今年上半年完成大市政设计和整体概念设计的国际招标，下半年开始进入大规模市政建设。”2月1日，在接受《楼市》记者独家专访时，就职国门商务区管委会主任的原北京市顺义区招商局局长胡杰指着办公室内的“国门商务区”效果图略带兴奋地说。
　　作为北京市和顺义区政府2005年底规划出的以国际商务办公为主的新功能区，顺义区筹建“国门商务区”的初衷是为了全面提升紧挨首都国际机场的“临空经济区”的影响力。
　　按照顺义区的设想，建成后的国门商务区将成为中国乃至亚太地区临空产业基地、环渤海经济圈各类要素的控制性基地、首都国际商务活动和国际文化交流基地，总部经济及现代服务业集中发展基地。
　　“到2015年，这个商务区将吸引各类入区单位2000-3000家，就业人口达到4-5万人。”胡杰称。
　　
　　五大组团构想
　　
　　根据规划方案，国门商务区位于首都国际机场南侧，西起天竺房地产开发区规划地界，东至东六环，北接机场征地界，南临机场南线高速路。总体规划面积约1890公顷，可开发利用面积约1330公顷。总投资将超过220亿元人民币，其中，基础设施及拆迁投资超过60亿元；写字楼、购物中心，休闲健身、酒店公寓等项目投资额超过160亿元。
　　胡杰表示，顺义是北京市三个重点建设新城之一，将承载北京现代制造基地、空港物流枢纽、国际交往中心与休闲度假四大功能。目前，顺义围绕首都国际机场的“临空经济区”的发展已经大体成形，已有来自30个国家和地区的600余家。投资额在千万元以上规模的企业相继入驻，协议投资额近80亿美元，其中包括60余家跨国公司和30余家世界500强企业。
　　而随着众多企业的入驻，该区已经基本形成了各具特色的集群化产业发展格局：机场西侧汇集了以索尼，爱立信、松下为龙头的电子通讯等高科技产业集群：机场东侧则发展起以现代汽车为龙头的现代制造业集群：机场北侧聚集了以中外运、宅急送、TNT为代表的现代物流集群；未来还将在机场西南侧发展以新国际展览中心为龙头的会展服务业密集区：在机场南侧建设以国际商务为核心的总部型商务办公密集区。
　　“国门商务区之所以定位为一个商务区，就是为了增强‘临空经济区’的商务配套服务能力，以有利于各产业的聚合。”胡杰进一步介绍说。为达到这个目标，国门商务区的建设将形成五大组团：机场服务办公区、航空商务区、国际商务核心区、商业综合服务区，服务配套区。
　　产业结构则将形成由航空服务、总部商务、酒店商业、高新技术四大产业为主导的产业结构。
　　
　　助力地产升温
　　
　　在促进各产业聚合的同时，国门商务区的建设开发对顺义地区正在迅猛发展的房地产市场来说，可谓再添强大助力。
　　作为北京未来规划的重点卫星城，顺义的总体经济指标增幅近几年一直名列北京市各区县前列。2005年，全区实现国内生产总值265亿元人民币，人均GDP达4500美元。
　　由于北京市区内的房价高企，顺义近年来已经发展成为疏解中心城区人口和缓解房价压力的主要载体。顺义地区的房地产市场也随之迅速发展。目前，顺义城区已建立起16个住宅小区。丽京、裕京、欧陆苑等18处高档公寓和8000余套别墅，总面积超过300万平方米。
　　而临空经济区的发展更是直接使顺义地区的住宅销售均价有了明显的上涨，且取得了不错的销售业绩。如位于这一区域的万科四季花城自2006年10月开盘，一期近600套房屋很快售罄。而白露雅园、香花畦等花园洋房类项目，以及走经济型别墅路线的莫奈花园等都取得了不错的销售业绩。
　　据悉，2006年第4季度顺义区住宅市场普遍取得了较好的销售业绩，月均销售面积多数达到了3000—4000平方米／月以上。
　　记者了解到，2006年顺义区房地产销售持续上涨，商品房销售收入达80亿元，同比增加48％，商品房销售面积140万平方米，同比增加38％。
　　在虎杰投资首席顾问张寅看来，顺义区住宅市场迅猛发展主要有两大原因：“一是区域发展前景利好，住宅市场需求旺盛，二是政府政策支持。”
　　“国门商务区的建设开发无疑将进一步加速顺义的房地产发展，我们将加大在顺义的拿地和开发力度。”采访中，不止一位开发商向记者如此表示。
　　
　　破解两大难题
　　
　　尽管长远规划和发展目标非常明确，但顺义区要想把国门商务区的发展蓝图逐步实现，还需要解决一系列问题。
　　首先是如何引入国际性大财团进行投资开发。
　　“CBD的建设中就有这个问题。几乎完全依靠香港或华人圈的投资，鲜见国内企业巨擘和国际金融巨头的投资。”胡杰认为，投资开发中缺少国际大财团这—点可以说是CBD开发中的不足，顺义在国门商务区的投资开发中将尽力避免再犯类似错误。
　　目前，北京各城区的内部竞争十分激烈，CBD，中关村、金融街、亦庄等都已形成相对稳定的有效客源。同门商务区吸引传统商务资源的难度不小，而这是新兴区域发展规划所具有的共同难点。虽然航空产业链中的各企业肯定是国门商务区未来吸引入驻企业的一个主攻方向，但只围绕此类客户资源是远远不够的，而且此类客户在区域选择上具有较大的灵活性，目前该类客户更偏向于选择燕莎商务区和其它成熟区域。
　　其次是商务服务体系中各业态的配比问题。“国门商务区定位很明确也很正确，但具体到业态的定位则要经过严格的论证和策划，相互之间的配比也一直是建筑综合体和新兴商务区所共同面临的难题。”北京社会科学院经济研究所副所长赵弘分析说。
　　目前，顺义围绕首都机场发展的临空经济功能仍欠完善，缺乏为临空经济服务的现代化专业服务支撑体系，缺乏商务办公、文化娱乐、休闲健身、零售餐饮等设施，尚有待于在发展中逐步完善。
　　但这种配比的完善过程难言轻松，“从现有的成熟商务区的成长历程看，有时一个合理的配比需要较长时间的摸索才能得出，而要校正一个不合理的配比有时难度相当大。”赵弘称。
　　此外，交通问题以及国门商务区的建筑形式和建筑风格等问题也是顺义区政府必须考虑的。
　　“现在我们还在论证，国门商务区该做什么样的建筑，是全部高楼大厦，还是平板小楼。风格什么样，是西式的?还是中式的?现在还没有定论。但我们会借鉴国内外成功经验，吸取相关区域开发中的教训，把国门商务区构建好。”胡杰说。
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