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摘 要：安居才能乐业，住房是百姓最基本的需求之一，然而高居不下的房价使得“小产权房”获得了广大低收入购房者的青睐。在我国，“小产权房”由于存在诸多法律上的问题，因而属于违法的。本文将对我国“小产权房”存在的法律问题进行分析，并在此基础上提出相应的解决对策。
关键词：“小产权房”；法律问题；对策
“居者有其屋”既表达了我国老百姓对“安居”的诉求，同时也是我国政府极力追求的目标。然而近些年来，房价不断攀升，许多中低收入家庭由于付不起高额的房价，转而将目光投向了“小产权房”。“小产权房”凭借其价格优势，得到了众多购房者的热捧，一度热销，但与此同时，它也面临着一些不容忽视的法律问题。
1“小产权房”的概念及产生的原因
所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上建设用于交易的商品房，该房屋占用土地却没有交纳土地出让金，没有土地使用证和房屋预售许可证等文件，它的产权证是由乡政府或村政府颁发的。而我国法律规定，由乡政府或村政府颁发的产权证事实上并不被法律认可，更加不受法律保护，因此这些房产也就没有真正的产权而言。
“小产权房”出现的主要原因是经济利益的驱动。
从购房者的角度来说，由于房地产属于刚性需求，而且这种需求与日俱增，导致近些年来全国各地房地产价格不断攀升，然而高额的房价却让许多购房者望而却步。与此同时，政府主持开发的廉租房、经济适用房等保障性住房数量有限，远远满足不了普通老百姓的住房需求。在这种情况下，“小产权房”的相对较低的价格成为吸引买家购买的主要原因，一些购房者铤而走险，甘愿去购买这些没有合法的产权证也不受法律保护的“小产权房”。
从卖方的角度来说，“小产权房”不必向国家交纳土地出让金和相关税费，所以其建设成本与“大产权商品房”相比就低得多。根据我国现行的法律，政府可以征用农村集体所有的土地，但是征用的补偿标准却相对较低。政府将征收的土地用于商业销售，并很快将能够获得巨大的利润，但农民却无法参与到这些利润的分配。而乡镇政府主导的在本地集体土地上建设的“小产权房”，能够留住这些土地增值而带来的收益，村民也因此可以获得比国家征收补偿更大地收益。
2“小产权房”存在的法律问题
我国对土地施行用途管制制度，在使用土地时，必须严格按照规划的用途来使用。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律的规定，农村集体所有土地的使用权不得进行出让、 转让或者出租用于非农建设，任何单位和个人要想取得土地进行建设开发，必须依法申请使用国有土地。根据上述规定，宅基地的所有权属于农村集体，使用权只限农民自住，不能向国有土地那样单独流转，“小产权房”的建设利用的是集体土地，因此违反法律。
此外，合法的商品房开发应当具备五证齐全，即开发商要取得国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划使用证、开工证、销售许可证。只有开发商完全取得了这五个证，政府才能向其颁发产权证，成为“大产权房”。我国相关法律又规定，只有县级以上政府才有权颁发房屋产权证，乡镇一级政府并没有这个权利。由此看来，“小产权房”实际上是没有产权的。缺乏产权制度的保障，使得“小产权房”的占有人无法对其进行转让和收益等等。
以此同时，“小产权房”不仅因其违法而损害了国家的利益，同时也给购房者带来许多法律风险。由于“小产权房”在开发建设中存在一些不规范现象，使其很难保证自身的质量，一旦房屋质量出现问题，将得不到合理的解决，此外，如果购房者与出售者产生纠纷，购房者将由于无法维权而蒙受巨大的财产损失。
3 解决“小产权房”问题的对策
3.1大力解决居民住房需求
保障居民的住房需求关乎到我国的民生大计，政府应该担负起相应的责任并采取有效的措施。城市住房需求者中有相当一部分是收入较低的居民，针对这一群体，政府应当继续加大廉租房、经济适用房等保障性住房的建设力度。同时，国家还应该主动采取相关的宏观调控措施来抑制房价的过度上涨，确保房价与经济发展水平相适应。此外，对广大购房者来说，将买房意愿转变为租房意愿，在条件不允许的时候先行租房，也不失为一种更现实更经济的一种方法。
3.2切实保障农民利益
我国相关法律规定，农民可以在宅基地和农村集体土地上进行房屋建设，但这种房屋只能自住或是转于本集体组织中的其他人使用，不能进行交易转让给城镇居民。因此，农村集体土地要想进行房地产开发，必须首先要被国家征收为国有土地才能进行。对农民而言，土地不仅仅是他们的生产资料，更是他们赖以生存的保障。因此，国家和政府在对农民土地进行征收时，一定要切实保障农民的利益，在综合考量土地所带来的价值的基础上，扩大农民的征地补偿范围，提高农民征地补偿的标准，让农民切实享受到土地征收带来的利益，只有这样，广大农民才会支持国家的相关土地政策和住房政策，从源头上切断“小产权房”的用地来源。
3.3妥善处理现存“小产权房”
对于已经投入使用的“小产权房”，到底应该如何处理，各个地区的具体态度与做法不尽相同，“小产权房”虽说在我国不合法，但不合法并不代表不合理，“小产权房”关乎农民、地方政府以及购房者的多方利益，如果采取激进的手段对其进行强拆，势必会由于损害了太多人的利益而导致社会矛盾的发生，同时也造成了社会资源的巨大浪费，因此这是一种不可取的方法。本文认为，政府应该采取一种变通而不易造成社会矛盾的方式来处理这一问题，即将不合法的事物合法化。也就是说，对于已经投入使用的“小产权房”，国家可以通过按照“大产权商品房”的标准对其补办相关的证件和应当交纳的各种费用，从而将不合法的“小产权房”转变为合法的“大产权商品房”。
参考文献：
[1]高婷.小产权房法律问题的困境与出路[D].海南大学，2012
[2]王文竹.小产权房法律问题分析及其对策研究[D].北京交通大学，2011
[3]操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善[J]. 华中科技大学学报（社会科学版），2008，06：24-29
[4]李长健，屈怡，曹俊. 基于农民权益保护视野下的“小产权”房的法律问题研究[J]. 桂海论丛，2008，04：95-97
[5]冯果，陈国进.小产权房的法律问题分析及出路研究[J].求索，2014，05：106-111
关键词：“小产权房”；法律问题；对策
“居者有其屋”既表达了我国老百姓对“安居”的诉求，同时也是我国政府极力追求的目标。然而近些年来，房价不断攀升，许多中低收入家庭由于付不起高额的房价，转而将目光投向了“小产权房”。“小产权房”凭借其价格优势，得到了众多购房者的热捧，一度热销，但与此同时，它也面临着一些不容忽视的法律问题。
1“小产权房”的概念及产生的原因
所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上建设用于交易的商品房，该房屋占用土地却没有交纳土地出让金，没有土地使用证和房屋预售许可证等文件，它的产权证是由乡政府或村政府颁发的。而我国法律规定，由乡政府或村政府颁发的产权证事实上并不被法律认可，更加不受法律保护，因此这些房产也就没有真正的产权而言。
“小产权房”出现的主要原因是经济利益的驱动。
从购房者的角度来说，由于房地产属于刚性需求，而且这种需求与日俱增，导致近些年来全国各地房地产价格不断攀升，然而高额的房价却让许多购房者望而却步。与此同时，政府主持开发的廉租房、经济适用房等保障性住房数量有限，远远满足不了普通老百姓的住房需求。在这种情况下，“小产权房”的相对较低的价格成为吸引买家购买的主要原因，一些购房者铤而走险，甘愿去购买这些没有合法的产权证也不受法律保护的“小产权房”。
从卖方的角度来说，“小产权房”不必向国家交纳土地出让金和相关税费，所以其建设成本与“大产权商品房”相比就低得多。根据我国现行的法律，政府可以征用农村集体所有的土地，但是征用的补偿标准却相对较低。政府将征收的土地用于商业销售，并很快将能够获得巨大的利润，但农民却无法参与到这些利润的分配。而乡镇政府主导的在本地集体土地上建设的“小产权房”，能够留住这些土地增值而带来的收益，村民也因此可以获得比国家征收补偿更大地收益。
2“小产权房”存在的法律问题
我国对土地施行用途管制制度，在使用土地时，必须严格按照规划的用途来使用。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律的规定，农村集体所有土地的使用权不得进行出让、 转让或者出租用于非农建设，任何单位和个人要想取得土地进行建设开发，必须依法申请使用国有土地。根据上述规定，宅基地的所有权属于农村集体，使用权只限农民自住，不能向国有土地那样单独流转，“小产权房”的建设利用的是集体土地，因此违反法律。
此外，合法的商品房开发应当具备五证齐全，即开发商要取得国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划使用证、开工证、销售许可证。只有开发商完全取得了这五个证，政府才能向其颁发产权证，成为“大产权房”。我国相关法律又规定，只有县级以上政府才有权颁发房屋产权证，乡镇一级政府并没有这个权利。由此看来，“小产权房”实际上是没有产权的。缺乏产权制度的保障，使得“小产权房”的占有人无法对其进行转让和收益等等。
以此同时，“小产权房”不仅因其违法而损害了国家的利益，同时也给购房者带来许多法律风险。由于“小产权房”在开发建设中存在一些不规范现象，使其很难保证自身的质量，一旦房屋质量出现问题，将得不到合理的解决，此外，如果购房者与出售者产生纠纷，购房者将由于无法维权而蒙受巨大的财产损失。
3 解决“小产权房”问题的对策
3.1大力解决居民住房需求
保障居民的住房需求关乎到我国的民生大计，政府应该担负起相应的责任并采取有效的措施。城市住房需求者中有相当一部分是收入较低的居民，针对这一群体，政府应当继续加大廉租房、经济适用房等保障性住房的建设力度。同时，国家还应该主动采取相关的宏观调控措施来抑制房价的过度上涨，确保房价与经济发展水平相适应。此外，对广大购房者来说，将买房意愿转变为租房意愿，在条件不允许的时候先行租房，也不失为一种更现实更经济的一种方法。
3.2切实保障农民利益
我国相关法律规定，农民可以在宅基地和农村集体土地上进行房屋建设，但这种房屋只能自住或是转于本集体组织中的其他人使用，不能进行交易转让给城镇居民。因此，农村集体土地要想进行房地产开发，必须首先要被国家征收为国有土地才能进行。对农民而言，土地不仅仅是他们的生产资料，更是他们赖以生存的保障。因此，国家和政府在对农民土地进行征收时，一定要切实保障农民的利益，在综合考量土地所带来的价值的基础上，扩大农民的征地补偿范围，提高农民征地补偿的标准，让农民切实享受到土地征收带来的利益，只有这样，广大农民才会支持国家的相关土地政策和住房政策，从源头上切断“小产权房”的用地来源。
3.3妥善处理现存“小产权房”
对于已经投入使用的“小产权房”，到底应该如何处理，各个地区的具体态度与做法不尽相同，“小产权房”虽说在我国不合法，但不合法并不代表不合理，“小产权房”关乎农民、地方政府以及购房者的多方利益，如果采取激进的手段对其进行强拆，势必会由于损害了太多人的利益而导致社会矛盾的发生，同时也造成了社会资源的巨大浪费，因此这是一种不可取的方法。本文认为，政府应该采取一种变通而不易造成社会矛盾的方式来处理这一问题，即将不合法的事物合法化。也就是说，对于已经投入使用的“小产权房”，国家可以通过按照“大产权商品房”的标准对其补办相关的证件和应当交纳的各种费用，从而将不合法的“小产权房”转变为合法的“大产权商品房”。
参考文献：
[1]高婷.小产权房法律问题的困境与出路[D].海南大学，2012
[2]王文竹.小产权房法律问题分析及其对策研究[D].北京交通大学，2011
[3]操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善[J]. 华中科技大学学报（社会科学版），2008，06：24-29
[4]李长健，屈怡，曹俊. 基于农民权益保护视野下的“小产权”房的法律问题研究[J]. 桂海论丛，2008，04：95-97
[5]冯果，陈国进.小产权房的法律问题分析及出路研究[J].求索，2014，05：106-111