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在地杰国际城的业主们看来，大华水岸蓝桥胜诉的业主已经是够幸运的了
9月11日，在上海楼市闹得沸沸扬扬的大华“水岸蓝桥”退房风波，终于有了初步结果。
上海市宝山区人民法院就大华“水岸蓝桥”业主诉大华(集团)有限公司商品房预售合同纠纷一案作出判决：准许原告解除与大华集团就位于上海市真华路999弄大华公园世家E块(水岸蓝桥)一期5栋10号101室房屋签订的《上海市商品房预售合同》，并依照条款承担总房价款3％的赔偿。
该判决只是“水岸蓝桥”退房案的开始，本次上诉有89家业主，这些业主的共同委托律师杜跃平对《瞭望东方周刊》记者表示，“此次诉讼是由89家业主组成的集体诉讼案件，接下来，法院会陆续完成其余88份合同的诉讼。”
尽管此案的新闻报道很少，但却让许多上海乃至全国的房企绷紧了神经，因为该案被称为“中国首例集体退房诉讼案”，地产商担忧的是，法院支持了原告解除合同的请求，是否意味着以后只要房地产市场出现熊市，业主就有理由退房了呢?
该案另一层背景是，2005年楼市宏观调控之后，曾长期领涨的上海楼市出现拐点，部分楼盘价格开始跳水，有一些下跌25％以上。眼看房价大幅缩水，少数业主不甘承受巨额损失，开始以各种理由退房，但像“水岸蓝桥”业主那样初步如愿的却很少。
“水岸蓝桥”案始末
“水岸蓝桥”项目位于上海宝山区大华三路、真金路口，北面为6万平方米的行知公园，整个项目建筑面积为22万平方米。
该楼盘于2004年8月开盘，正值上海楼市最高峰。当时的“水岸蓝桥”，从开盘时的7000～9000元／平米，价格飙升到最高时14000多元／平米。
但2005年房产新政后形势开始逆转。到了2005年底，“水岸蓝桥”的周边楼盘价格已跌至8000-9000元／平米，本刊记者在一些中介机构看到，这个价位还不乏户型好、带装修的。
在大华和业主的预售合同中，有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”
大华集团为何要加这样的补充条款呢?杜跃平律师判断，“那时候房价一直涨，所以他们不愁卖不掉，购房者想退就给退。我(指开发商)可以赚3％，然后收回来再卖。”
不管开发商是基于何种理由增加了这个补充条款，但这个条款无疑给业主退房找到了法律理由。
在静安寺的一家咖啡厅，“水岸蓝桥”的业主张淑秀(应当事人要求化名)拿着一沓寄信的存根，告诉《瞭望东方周刊》记者，“尽管合同约定得很明确，但退房之路非常艰难，大华公司起初态度十分强硬，不愿退房。”
据杜跃平律师和业主们介绍，希望退房的业主们曾和大华方面几次沟通，但一直没有得到满意的结果。宝山区政府有关部门也曾出面让双方坐下来协商，但最终还是不能达成一致。
在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”，2005年11月23日，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并将争议寻求司法解决。
2006年9月11日，经过一番波折后，宝山区法院作出判决：1、准许解除合同；2、原告于判决生效之日起十五日内，办理注销该房屋上设定的抵押登记；3、被告应返还原告房款(已减除总房价3％赔偿金额)，此款由被告协助原告办妥注销抵押登记的当日付清；4、本案受理费由原、被告各半负担。
退房成本很高
尽管法院支持了原告的退房诉讼请求，但许多业主认为，法院判决的结果难以让他们满意。
首当其冲的是退房行为到底什么时候完成。根据判决结果，业主与大华方面解除合同的时间是判决结果生效之日，也就是2006年9月26日。
但业主方面则认为，解除合同应该自2005年11月23日、也就是业主联名提出解约通知时生效。
杜跃平律师告诉《瞭望东方周刊》记者，“根据补充条款可以看到，乙方解除合同不需要甲方的同意，所以解约的时间应为2005年11月。”
解除合同的时间对业主来说，有什么实质意义呢?业主张小姐告诉本刊记者，“从2005年11月到2006年9月，88户的贷款利息就高达530万。也就是说，如果按照法院判决生效之日算解除合同，每个业主需要承担平均达6万左右的利息。”
这还不是业主承担的解约费用的全部，3％的房款赔偿，按照每户150万算，则需4．5万元，再加上诉讼费、律师费等，解除合同的成本至少需要10多万元。
据称参加了庭审的大华集团办公室缪小姐告诉《瞭望东方周刊》记者，“这是一个群体性案件，涉诉的将近90家，目前只判了三家，一家退房，另外两家驳回(因为另外两家已经交房)，整个过程还没有结束。我们不便发表言论。”
至于是否上诉，她告诉本刊记者，“目前上诉的期限还没有到，上诉不上诉，我们集团还没有定论。”最后，缪小姐建议记者等一等，留下电话，她可约一位大华集团的徐总做更详细采访。截至本刊发稿日，记者没有得到大华方面进一步的答复。
康城退房风波
卷入退房风波的不仅是大华集团。
上海康城是2003年和2004年的上海楼市销售冠军，但好景不长，到了2005年3月份之后，一直旺销的康城三期也开始遭遇退房风波。
据媒体报道，短短数月之内，该楼盘就有300多套住宅被退。其中，3月份一个月签约售出84套，合同撤销次数同样是84次：4月签约售出35次，合同撤销19次；5月至8月，虽均有房源售出，但当月合同撤销次数都远远大于签约次数。更有媒体指出，康城3期的房产合同撤销率高达35％。
退房风波也影响了上海康城的定价策略。2006年6月，康城4期曾试销一段时间，该楼盘和二期、三期价位最高时比，降幅超过30％，从8000多元／平米降到了不到6000元／平米。
4期开盘不久后沪上媒体又传出了4期无人追捧的消息。
对此，康城项目的市场部经理龚海龙告诉《瞭望东方周刊》记者，“有些新闻是‘伪新闻’，不值得相信，退房比例没有那么高，这些信息是公开的，可以到上海房地产网上系统查到。目前我们正在销售的三期这部分住宅，就是部分以前没有卖出去的和被退的。”
对于有消息说退房风波波及4期销售，龚海龙也坚决否认，他说，前面三四个月4期的楼盘也在卖，销售的数量超过1000套，销售形势不错。
龚海龙承认确实有少部分预售合同撤销，但撤 销的原因主要是有些客户因为宏观调控政策银根紧缩后按揭没有办下来。
本刊记者查看了龚海龙所说的上海房地产网上系统，根据网上的登记数据，发现上海康城楼盘的预售合同撤销率高达20％以上。其中，一个名为“上海康城三期1”的项目，合同撤销率为32．23％；而一个名为“康城三期B块3(一)”的项目，合同撤销率为23．42％。
龚海龙所说的4期销售不错的说法则得到了证实，根据网上的数据，上海康城四期A块的1951套住宅中，可售住宅已只剩915套，而且只有7个预售合同被撤销，但4期的价格也较2期、3期下调幅度较大，每平米均价5313元。
大华样本很难复制
尽管大华“水岸蓝桥”的业主们对审判结果表示不服，但是在地杰国际城的业主们看来，大华“水岸蓝桥”胜诉的业主已经是够幸运的了。
地杰国际城的购房者在2005年下半年也卷入了退房风潮当中，从40多人到后来的100多人，到现在只剩下几个铁杆维权人员。
“去年11月份，我们咨询了杜跃平律师，与‘水岸蓝桥’的合同一比较，我们就发现，实际上退房可能性已经越来越小了。”9月20日，地杰国际城维权小组成员王立宇(应当事人要求化名)对《瞭望东方周刊》记者说。
王立宇购买的地杰国际城F街坊，其预售合同中的补充条款写着：在未交房前，若乙方(即业主)因自身原因提出解除合同，须征得甲方(即开发商)的同意，乙方且必须支付总房价3％的违约金，若甲方的实际损失超过总房价的3％，则乙方须支付甲方的实际损失为违约金。
其中最要害的几个字眼，就是解除合同需要征得开发商同意。“这样的合同，退房官司不可能打赢。”杜跃平律师当时就给了这样的答复。
地杰国际城销售经理陆飞曾在去年12月接受媒体采访时说：“合同已经履行，开发商无过错，怎么能解除合同?反过来说，当初房价上涨的时候，我们开发商难道也能随时解除合同吗?”
事实上，除非因为无法办理按揭贷款、像大华那样在补充条款上给业主留下“可操作空间”之外，想只因为房价下跌而退房，基本上已无可能。
以上海联洋板块中邦风雅颂为例，该楼盘的周边楼价下跌幅度也较大，业主也纷纷要求退房。但该楼盘业主的诉求理由是风雅颂项目有瑕疵，而不是以房价下跌为理由。
在一份名为“就目前中邦风雅颂之情况告全体中邦业主书”的通告中，业主认为，中邦风雅颂在小区车道、建筑外立面、游泳池、绿化、高层的层高、大堂的大理石贴面、变电站、内部小路、通风口等方面存在问题。业主据此认为，开发商对小区规划等重大信息的隐瞒，影响了购房者的知情权，也影响到购房者对是否订立合同的判断。
温州房产投资客王国锋也在联洋板块等多个楼盘拥有房产，其中也有数套是在2004年年底购入，不少市价已下跌相当多，损失也颇大，这位向来喜欢以妻子、儿子名义买房产的隐形富豪，尽管损失巨大，但和许多业主纷纷要求退房不同，表示坚决不参与其中。
王国锋告诉本刊记者，“买房产和买股票、买矿山是一个道理，股票也会下跌，矿石价格也会大幅波动，你总不能因为股票跌了，矿石价格大幅下调了，就要求按照原价退股票、退矿山。既然是市场经济，你既然踏入了市场，就该作好被套牢的风险预期和准备。”
9月22日，本刊记者从杜跃平律师处得到的最新消息是，大华业主中又有19家退房成功。
9月11日，在上海楼市闹得沸沸扬扬的大华“水岸蓝桥”退房风波，终于有了初步结果。
上海市宝山区人民法院就大华“水岸蓝桥”业主诉大华(集团)有限公司商品房预售合同纠纷一案作出判决：准许原告解除与大华集团就位于上海市真华路999弄大华公园世家E块(水岸蓝桥)一期5栋10号101室房屋签订的《上海市商品房预售合同》，并依照条款承担总房价款3％的赔偿。
该判决只是“水岸蓝桥”退房案的开始，本次上诉有89家业主，这些业主的共同委托律师杜跃平对《瞭望东方周刊》记者表示，“此次诉讼是由89家业主组成的集体诉讼案件，接下来，法院会陆续完成其余88份合同的诉讼。”
尽管此案的新闻报道很少，但却让许多上海乃至全国的房企绷紧了神经，因为该案被称为“中国首例集体退房诉讼案”，地产商担忧的是，法院支持了原告解除合同的请求，是否意味着以后只要房地产市场出现熊市，业主就有理由退房了呢?
该案另一层背景是，2005年楼市宏观调控之后，曾长期领涨的上海楼市出现拐点，部分楼盘价格开始跳水，有一些下跌25％以上。眼看房价大幅缩水，少数业主不甘承受巨额损失，开始以各种理由退房，但像“水岸蓝桥”业主那样初步如愿的却很少。
“水岸蓝桥”案始末
“水岸蓝桥”项目位于上海宝山区大华三路、真金路口，北面为6万平方米的行知公园，整个项目建筑面积为22万平方米。
该楼盘于2004年8月开盘，正值上海楼市最高峰。当时的“水岸蓝桥”，从开盘时的7000～9000元／平米，价格飙升到最高时14000多元／平米。
但2005年房产新政后形势开始逆转。到了2005年底，“水岸蓝桥”的周边楼盘价格已跌至8000-9000元／平米，本刊记者在一些中介机构看到，这个价位还不乏户型好、带装修的。
在大华和业主的预售合同中，有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”
大华集团为何要加这样的补充条款呢?杜跃平律师判断，“那时候房价一直涨，所以他们不愁卖不掉，购房者想退就给退。我(指开发商)可以赚3％，然后收回来再卖。”
不管开发商是基于何种理由增加了这个补充条款，但这个条款无疑给业主退房找到了法律理由。
在静安寺的一家咖啡厅，“水岸蓝桥”的业主张淑秀(应当事人要求化名)拿着一沓寄信的存根，告诉《瞭望东方周刊》记者，“尽管合同约定得很明确，但退房之路非常艰难，大华公司起初态度十分强硬，不愿退房。”
据杜跃平律师和业主们介绍，希望退房的业主们曾和大华方面几次沟通，但一直没有得到满意的结果。宝山区政府有关部门也曾出面让双方坐下来协商，但最终还是不能达成一致。
在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”，2005年11月23日，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并将争议寻求司法解决。
2006年9月11日，经过一番波折后，宝山区法院作出判决：1、准许解除合同；2、原告于判决生效之日起十五日内，办理注销该房屋上设定的抵押登记；3、被告应返还原告房款(已减除总房价3％赔偿金额)，此款由被告协助原告办妥注销抵押登记的当日付清；4、本案受理费由原、被告各半负担。
退房成本很高
尽管法院支持了原告的退房诉讼请求，但许多业主认为，法院判决的结果难以让他们满意。
首当其冲的是退房行为到底什么时候完成。根据判决结果，业主与大华方面解除合同的时间是判决结果生效之日，也就是2006年9月26日。
但业主方面则认为，解除合同应该自2005年11月23日、也就是业主联名提出解约通知时生效。
杜跃平律师告诉《瞭望东方周刊》记者，“根据补充条款可以看到，乙方解除合同不需要甲方的同意，所以解约的时间应为2005年11月。”
解除合同的时间对业主来说，有什么实质意义呢?业主张小姐告诉本刊记者，“从2005年11月到2006年9月，88户的贷款利息就高达530万。也就是说，如果按照法院判决生效之日算解除合同，每个业主需要承担平均达6万左右的利息。”
这还不是业主承担的解约费用的全部，3％的房款赔偿，按照每户150万算，则需4．5万元，再加上诉讼费、律师费等，解除合同的成本至少需要10多万元。
据称参加了庭审的大华集团办公室缪小姐告诉《瞭望东方周刊》记者，“这是一个群体性案件，涉诉的将近90家，目前只判了三家，一家退房，另外两家驳回(因为另外两家已经交房)，整个过程还没有结束。我们不便发表言论。”
至于是否上诉，她告诉本刊记者，“目前上诉的期限还没有到，上诉不上诉，我们集团还没有定论。”最后，缪小姐建议记者等一等，留下电话，她可约一位大华集团的徐总做更详细采访。截至本刊发稿日，记者没有得到大华方面进一步的答复。
康城退房风波
卷入退房风波的不仅是大华集团。
上海康城是2003年和2004年的上海楼市销售冠军，但好景不长，到了2005年3月份之后，一直旺销的康城三期也开始遭遇退房风波。
据媒体报道，短短数月之内，该楼盘就有300多套住宅被退。其中，3月份一个月签约售出84套，合同撤销次数同样是84次：4月签约售出35次，合同撤销19次；5月至8月，虽均有房源售出，但当月合同撤销次数都远远大于签约次数。更有媒体指出，康城3期的房产合同撤销率高达35％。
退房风波也影响了上海康城的定价策略。2006年6月，康城4期曾试销一段时间，该楼盘和二期、三期价位最高时比，降幅超过30％，从8000多元／平米降到了不到6000元／平米。
4期开盘不久后沪上媒体又传出了4期无人追捧的消息。
对此，康城项目的市场部经理龚海龙告诉《瞭望东方周刊》记者，“有些新闻是‘伪新闻’，不值得相信，退房比例没有那么高，这些信息是公开的，可以到上海房地产网上系统查到。目前我们正在销售的三期这部分住宅，就是部分以前没有卖出去的和被退的。”
对于有消息说退房风波波及4期销售，龚海龙也坚决否认，他说，前面三四个月4期的楼盘也在卖，销售的数量超过1000套，销售形势不错。
龚海龙承认确实有少部分预售合同撤销，但撤 销的原因主要是有些客户因为宏观调控政策银根紧缩后按揭没有办下来。
本刊记者查看了龚海龙所说的上海房地产网上系统，根据网上的登记数据，发现上海康城楼盘的预售合同撤销率高达20％以上。其中，一个名为“上海康城三期1”的项目，合同撤销率为32．23％；而一个名为“康城三期B块3(一)”的项目，合同撤销率为23．42％。
龚海龙所说的4期销售不错的说法则得到了证实，根据网上的数据，上海康城四期A块的1951套住宅中，可售住宅已只剩915套，而且只有7个预售合同被撤销，但4期的价格也较2期、3期下调幅度较大，每平米均价5313元。
大华样本很难复制
尽管大华“水岸蓝桥”的业主们对审判结果表示不服，但是在地杰国际城的业主们看来，大华“水岸蓝桥”胜诉的业主已经是够幸运的了。
地杰国际城的购房者在2005年下半年也卷入了退房风潮当中，从40多人到后来的100多人，到现在只剩下几个铁杆维权人员。
“去年11月份，我们咨询了杜跃平律师，与‘水岸蓝桥’的合同一比较，我们就发现，实际上退房可能性已经越来越小了。”9月20日，地杰国际城维权小组成员王立宇(应当事人要求化名)对《瞭望东方周刊》记者说。
王立宇购买的地杰国际城F街坊，其预售合同中的补充条款写着：在未交房前，若乙方(即业主)因自身原因提出解除合同，须征得甲方(即开发商)的同意，乙方且必须支付总房价3％的违约金，若甲方的实际损失超过总房价的3％，则乙方须支付甲方的实际损失为违约金。
其中最要害的几个字眼，就是解除合同需要征得开发商同意。“这样的合同，退房官司不可能打赢。”杜跃平律师当时就给了这样的答复。
地杰国际城销售经理陆飞曾在去年12月接受媒体采访时说：“合同已经履行，开发商无过错，怎么能解除合同?反过来说，当初房价上涨的时候，我们开发商难道也能随时解除合同吗?”
事实上，除非因为无法办理按揭贷款、像大华那样在补充条款上给业主留下“可操作空间”之外，想只因为房价下跌而退房，基本上已无可能。
以上海联洋板块中邦风雅颂为例，该楼盘的周边楼价下跌幅度也较大，业主也纷纷要求退房。但该楼盘业主的诉求理由是风雅颂项目有瑕疵，而不是以房价下跌为理由。
在一份名为“就目前中邦风雅颂之情况告全体中邦业主书”的通告中，业主认为，中邦风雅颂在小区车道、建筑外立面、游泳池、绿化、高层的层高、大堂的大理石贴面、变电站、内部小路、通风口等方面存在问题。业主据此认为，开发商对小区规划等重大信息的隐瞒，影响了购房者的知情权，也影响到购房者对是否订立合同的判断。
温州房产投资客王国锋也在联洋板块等多个楼盘拥有房产，其中也有数套是在2004年年底购入，不少市价已下跌相当多，损失也颇大，这位向来喜欢以妻子、儿子名义买房产的隐形富豪，尽管损失巨大，但和许多业主纷纷要求退房不同，表示坚决不参与其中。
王国锋告诉本刊记者，“买房产和买股票、买矿山是一个道理，股票也会下跌，矿石价格也会大幅波动，你总不能因为股票跌了，矿石价格大幅下调了，就要求按照原价退股票、退矿山。既然是市场经济，你既然踏入了市场，就该作好被套牢的风险预期和准备。”
9月22日，本刊记者从杜跃平律师处得到的最新消息是，大华业主中又有19家退房成功。