论文部分内容阅读
摘要：市场经济运行到今天充分说明了其形成和发展的过程也是市场和政府这两种资源配置方式博弈的过程，两者在对市场经济发挥着不同的作用的同时又不可避免地存在失灵的情况，这就需要我们把两者结合起来，发挥所长，补给所短，共同促进经济的平稳运行。政府与市场的这种关系在房地产市场上就表现为房价在价值规律的作用下一路上涨，政府出于稳定社会、保障民生的目的，出台了各种调控措施对房价进行调控，以求实现政治效果、经济效果与社会效果的统一。但是基于“经济人”和“政府俘获”的理论，政府又可能在调控中存在私利，此时就需要对政府的力量进行一定程度上监督与制约，使政府和市场能够互补缺陷、互相促进。本文的研究最主要的就是根据政府与市场在房地產市场上的博弈来探寻房地产价格的秘密。
关键词：房地产价格；市场失灵；政府俘获；博弈
中图分类号：DF438 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-0-02
一、政府与市场的关系
卢梭认为“政府是臣民与主权者之间所建立的一个中间体，它负责执行法律并维护社会的以及政府的自由。”由以上界定可知政府是国家进行经济管理和政治统治的工具。市场是社会分工和商品经济发展到一定程度的产物，是社会资源的主要配置者，发挥着调节经济活动的作用。在高度发达的市场经济中各种商品和服务在价值规律的作用下自由的流动。
经济学的历史性话题就是市场自由与政府干预。亚当斯密认为市场这只“看不见的手”可以自发调节以实现资源配置的最优化；凯恩斯则主张通过“看的见的手”来干预市场；被誉为“公共选择理论之父”的詹姆斯·布坎南认为“市场的缺陷并非把问题转交给政府处理的充分条件，政府也存在着与市场缺陷严重性程度一样的缺陷”。以上种种争论都是围绕着政府与市场的关系展开的。党的十八届三中全会指出要使市场在资源配置中起决定性作用，同时也要更好的发挥政府的调节作用。为了给市场创造一个充分活动的空间，我们首先应该建立一个法治政府，厘定政府权力的边界，使政府不越位、不缺位、做到位。其次也应注意到市场经济不是无政府经济，市场不仅会在调节收入分配、提供公共物品等方面存在失灵，而且市场机制作用的发挥也需要一定的制度条件，我们需要发挥政府在弥补市场失灵、优化公共服务、完善市场体系等方面的作用。
二、房地产价格的特征
房地产市场的核心问题就是房地产价格。该价格具有以下特征：1.是过程价格与即时价格的统一，过程价格属性表现在房地产价值的形成过程中，即时价格属性体现在房地产价格由于受市场供求关系等因素的影响而高于其实际价值的情形中。2.价格双轨制，国家在房地产价格上对高收入者由市场来调节供求，对中低收入者会实行不同程度的住房保障政策。3.国家的高调控性，居住是人类的基本生活需要，过高的房价不仅会削弱人民的“幸福感”，还会引出社会公平、人权保障、国家安定等一系列政治问题，所以面临涨势迅猛的房价，国家必须采取有效的宏观调控政策以求消除房产泡沫。
三、市场因素对房地产价格的影响
市场经济条件下，资源可以通过在市场中自由竞争和交换实现配置，房地产作为一种稀缺资源有着自己的客观规律，房地产价格更多的如同其他普通商品的价格一样是由价值决定，并受供求关系的影响。市场因素对房地产价格的影响体现在以下几个方面：1.成本因素，主要是土地价格，地价是房地产成本的重要组成部分，通货膨胀的形势下，物价大幅度上涨，房地产市场所需的建筑材料等的价格也一路上涨，由此催生出了房地产价格的高涨。2.经济因素，如国内外经济形势、国民经济发展水平、居民收入水平、恩格尔系数、房地产开发投资额等。3.社会因素，包括人口增长率，城镇化率等。庞大的人口基数给中国带来了巨大的人口红利，房地产作为生活之必需品，理所当然的成为了幸运儿。然而在我国房地产市场却是一个不完全竞争的市场，会存在价格垄断、外部性和信息不对称等情况，使价格偏离均衡点，导致市场失灵。
四、政府因素对房地产价格的影响
房价是目前全社会关注的一个热点问题。在这个问题上，近几年来有很多的争论，很多人都希望政府能够进行宏观调控把房价降下来，安居才能乐业，房子关乎每个人的切身利益。同时房地产市场的健康发展关系金融安全、关系经济平稳、关系党和政府的执政为民形象。如果任由其随着市场的调节而发展，就会出现房地产泡沫，就会对整个国民经济的健康发展造成潜在的威胁，与普通商品相比房地产价格受更多方面因素的影响，受国家调控的力度更大。1.土地因素，地价是房地产成本的重要组成部分，在我国地的所有权是属于国家和集体的，不允许私下交易，国家对土地的用途进行管制，通过调控土地价格、供应总量、结构等有效地作用于房地产价格，从而实现房地产市场的既定目标。2.金融杠杆因素，这里的金融杠杆主要包括货币的供应量、利率、汇率等。货币供应量以及M2增速的影响主要表现为在过去10年货币供应量高增长但CPI涨幅不大的情况下，投资者更多的选择在土地、矿产、黄金、珠宝、艺术品、古玩等相对稀缺的实物投资品上进行投资，而对于银行储蓄、债券、A股B股等，则尽量避免投资。利率因素的影响表现在：房地产行业的各个环节都离不开金融业的支持，信贷总规模的大小、利率水平的高低、贷款方式是否灵活多变都会影响房地产市场，是政府调控房地产市场的重要手段。3.税收因素，房地产税收是政府于预房地产经济活动一种重要政策工具，在引导房地产发展、实现社会财富的公平分配方面具有独特的功能。当前国内房地产税收体系中主要包括房产税等11个税种，可以说，房地产业的高赋税对房价的影响是巨大的。4.政策性因素，房地产价格关乎千家万户，政府自2003年起就做了很多努力，采取很多的措施来对房地产价格进行调节。从国民经济的支柱产业到“新国八条”，再到“国五条”以及限购政策，十几年来楼市调控政策从未间断。总体来看，从“稳定房价”到“遏制房价”再到“严控房价”的政策变化，代表了国家对房地产市场渐趋强硬的治理姿态。 五、在房地产行业中充分发挥市场与政府的双重作用
笔者认为，在房地产市场上我们应该坚持“市场出效率、政府保公平”的原则。因为理性人假设及政府俘获理论表明，市场与政府在配置资源的过程中都会存在失灵的情况，市场调节不能实现公平的目标，政府管制会谋取私利。房地产作为商品的一种，其价格当然是由价值决定的，在房地产价格的形成中主要是把政府定好位，要明确政府提供规则仅有两个目的：界定和保护产权、降低交易成本。政府应重点做到以下方面：1.给予房地产市场一定程度的自由度，尽量避免直接进行行政干预。2.注重在市场的宏观层面进行调控，而不是在具体的细枝末节上亲力亲为。运用好税收、利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。3.加大安居工程的建设力度、加快棚户区的改造。对这两项工作在资金、土地以及税收上，都要给予优惠。鼓励居民购买中小套型和中低价位房屋。4.破除以房价养政绩的思维，將从房地产市场中获取的收益用于保障房建设。5.房地产的建设除了公共设施之外，要交由市场来解决，减少政府指定施工者，消除寻租机会。6.通过公开房产信息等消除房地产市场的腐败、投机炒作行为。7.与价格干预和调控相比，政府更重要的职责在于深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，分析价格变化，及时发现投机苗头，提前采取应对措施。8..维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。9.增加中央政府与地方政府、地方政府与地方政府之间的协调性，避免出现“上有政策、下有对策”的情形出现。同时要加强政策制定的统一性和系统性，避免“热一时，限一时”的情形。
参考文献：
[1]卢梭.社会契约论[M].北京：商务印书馆，1980：72.
[2]洛克.政府论[M].北京：商务印书馆，l964：79-80.
[3]亚当·斯密.国富论[M].西安：陕西人民出版社，2001：759-777.
[4]约翰·梅纳德·凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].高鸿业，等译.北京：商务出版社，2005.
[5]詹姆斯·布坎南.自由、市场和国家，吴良健等译[M].北京：北京经济学院出版社，1988：281-282.
[6]斯蒂格利茨.政府为什么干预经济[M].北京：中国物资出版社，1998.
[7]布里安·辛普森.市场没有失败[M].齐安儒，译.北京：中央编译出版社，2012.
[8]诺思.经济史中的结构与变迁[M].上海：三联书店，1994：17
[9]查而斯·沃尔夫.市场还是政府[M].陆俊，等译.重庆：重庆出版社，2009.
[10]斯特兰奇.国家与市场[M].杨宇光，译.上海；上海人民出版社，2006.
关键词：房地产价格；市场失灵；政府俘获；博弈
中图分类号：DF438 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-0-02
一、政府与市场的关系
卢梭认为“政府是臣民与主权者之间所建立的一个中间体，它负责执行法律并维护社会的以及政府的自由。”由以上界定可知政府是国家进行经济管理和政治统治的工具。市场是社会分工和商品经济发展到一定程度的产物，是社会资源的主要配置者，发挥着调节经济活动的作用。在高度发达的市场经济中各种商品和服务在价值规律的作用下自由的流动。
经济学的历史性话题就是市场自由与政府干预。亚当斯密认为市场这只“看不见的手”可以自发调节以实现资源配置的最优化；凯恩斯则主张通过“看的见的手”来干预市场；被誉为“公共选择理论之父”的詹姆斯·布坎南认为“市场的缺陷并非把问题转交给政府处理的充分条件，政府也存在着与市场缺陷严重性程度一样的缺陷”。以上种种争论都是围绕着政府与市场的关系展开的。党的十八届三中全会指出要使市场在资源配置中起决定性作用，同时也要更好的发挥政府的调节作用。为了给市场创造一个充分活动的空间，我们首先应该建立一个法治政府，厘定政府权力的边界，使政府不越位、不缺位、做到位。其次也应注意到市场经济不是无政府经济，市场不仅会在调节收入分配、提供公共物品等方面存在失灵，而且市场机制作用的发挥也需要一定的制度条件，我们需要发挥政府在弥补市场失灵、优化公共服务、完善市场体系等方面的作用。
二、房地产价格的特征
房地产市场的核心问题就是房地产价格。该价格具有以下特征：1.是过程价格与即时价格的统一，过程价格属性表现在房地产价值的形成过程中，即时价格属性体现在房地产价格由于受市场供求关系等因素的影响而高于其实际价值的情形中。2.价格双轨制，国家在房地产价格上对高收入者由市场来调节供求，对中低收入者会实行不同程度的住房保障政策。3.国家的高调控性，居住是人类的基本生活需要，过高的房价不仅会削弱人民的“幸福感”，还会引出社会公平、人权保障、国家安定等一系列政治问题，所以面临涨势迅猛的房价，国家必须采取有效的宏观调控政策以求消除房产泡沫。
三、市场因素对房地产价格的影响
市场经济条件下，资源可以通过在市场中自由竞争和交换实现配置，房地产作为一种稀缺资源有着自己的客观规律，房地产价格更多的如同其他普通商品的价格一样是由价值决定，并受供求关系的影响。市场因素对房地产价格的影响体现在以下几个方面：1.成本因素，主要是土地价格，地价是房地产成本的重要组成部分，通货膨胀的形势下，物价大幅度上涨，房地产市场所需的建筑材料等的价格也一路上涨，由此催生出了房地产价格的高涨。2.经济因素，如国内外经济形势、国民经济发展水平、居民收入水平、恩格尔系数、房地产开发投资额等。3.社会因素，包括人口增长率，城镇化率等。庞大的人口基数给中国带来了巨大的人口红利，房地产作为生活之必需品，理所当然的成为了幸运儿。然而在我国房地产市场却是一个不完全竞争的市场，会存在价格垄断、外部性和信息不对称等情况，使价格偏离均衡点，导致市场失灵。
四、政府因素对房地产价格的影响
房价是目前全社会关注的一个热点问题。在这个问题上，近几年来有很多的争论，很多人都希望政府能够进行宏观调控把房价降下来，安居才能乐业，房子关乎每个人的切身利益。同时房地产市场的健康发展关系金融安全、关系经济平稳、关系党和政府的执政为民形象。如果任由其随着市场的调节而发展，就会出现房地产泡沫，就会对整个国民经济的健康发展造成潜在的威胁，与普通商品相比房地产价格受更多方面因素的影响，受国家调控的力度更大。1.土地因素，地价是房地产成本的重要组成部分，在我国地的所有权是属于国家和集体的，不允许私下交易，国家对土地的用途进行管制，通过调控土地价格、供应总量、结构等有效地作用于房地产价格，从而实现房地产市场的既定目标。2.金融杠杆因素，这里的金融杠杆主要包括货币的供应量、利率、汇率等。货币供应量以及M2增速的影响主要表现为在过去10年货币供应量高增长但CPI涨幅不大的情况下，投资者更多的选择在土地、矿产、黄金、珠宝、艺术品、古玩等相对稀缺的实物投资品上进行投资，而对于银行储蓄、债券、A股B股等，则尽量避免投资。利率因素的影响表现在：房地产行业的各个环节都离不开金融业的支持，信贷总规模的大小、利率水平的高低、贷款方式是否灵活多变都会影响房地产市场，是政府调控房地产市场的重要手段。3.税收因素，房地产税收是政府于预房地产经济活动一种重要政策工具，在引导房地产发展、实现社会财富的公平分配方面具有独特的功能。当前国内房地产税收体系中主要包括房产税等11个税种，可以说，房地产业的高赋税对房价的影响是巨大的。4.政策性因素，房地产价格关乎千家万户，政府自2003年起就做了很多努力，采取很多的措施来对房地产价格进行调节。从国民经济的支柱产业到“新国八条”，再到“国五条”以及限购政策，十几年来楼市调控政策从未间断。总体来看，从“稳定房价”到“遏制房价”再到“严控房价”的政策变化，代表了国家对房地产市场渐趋强硬的治理姿态。 五、在房地产行业中充分发挥市场与政府的双重作用
笔者认为，在房地产市场上我们应该坚持“市场出效率、政府保公平”的原则。因为理性人假设及政府俘获理论表明，市场与政府在配置资源的过程中都会存在失灵的情况，市场调节不能实现公平的目标，政府管制会谋取私利。房地产作为商品的一种，其价格当然是由价值决定的，在房地产价格的形成中主要是把政府定好位，要明确政府提供规则仅有两个目的：界定和保护产权、降低交易成本。政府应重点做到以下方面：1.给予房地产市场一定程度的自由度，尽量避免直接进行行政干预。2.注重在市场的宏观层面进行调控，而不是在具体的细枝末节上亲力亲为。运用好税收、利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。3.加大安居工程的建设力度、加快棚户区的改造。对这两项工作在资金、土地以及税收上，都要给予优惠。鼓励居民购买中小套型和中低价位房屋。4.破除以房价养政绩的思维，將从房地产市场中获取的收益用于保障房建设。5.房地产的建设除了公共设施之外，要交由市场来解决，减少政府指定施工者，消除寻租机会。6.通过公开房产信息等消除房地产市场的腐败、投机炒作行为。7.与价格干预和调控相比，政府更重要的职责在于深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，分析价格变化，及时发现投机苗头，提前采取应对措施。8..维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。9.增加中央政府与地方政府、地方政府与地方政府之间的协调性，避免出现“上有政策、下有对策”的情形出现。同时要加强政策制定的统一性和系统性，避免“热一时，限一时”的情形。
参考文献：
[1]卢梭.社会契约论[M].北京：商务印书馆，1980：72.
[2]洛克.政府论[M].北京：商务印书馆，l964：79-80.
[3]亚当·斯密.国富论[M].西安：陕西人民出版社，2001：759-777.
[4]约翰·梅纳德·凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].高鸿业，等译.北京：商务出版社，2005.
[5]詹姆斯·布坎南.自由、市场和国家，吴良健等译[M].北京：北京经济学院出版社，1988：281-282.
[6]斯蒂格利茨.政府为什么干预经济[M].北京：中国物资出版社，1998.
[7]布里安·辛普森.市场没有失败[M].齐安儒，译.北京：中央编译出版社，2012.
[8]诺思.经济史中的结构与变迁[M].上海：三联书店，1994：17
[9]查而斯·沃尔夫.市场还是政府[M].陆俊，等译.重庆：重庆出版社，2009.
[10]斯特兰奇.国家与市场[M].杨宇光，译.上海；上海人民出版社，2006.