论文部分内容阅读
摘要：电子商务时代的到来冲击着传统的实体店营销模式，对于各大商超如何面对夹缝中生存的现状值得思考，随着市场面临的种种困境和承租商户业绩的不稳定，给楼宇出租物业行业敲响了警钟，针对行业普遍面临的困境，如何保证资金的可持续循环使用，拓展多元化战略经营模式，是现今适应瞬息万变的大环境势在必行的。
关键词：物业行业；资金管理
中图分类号：C93；F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）009-000-02
楼宇出租物业行业在资金运行中主要存在几大问题，首先，物业企业对于财务基础工作、资产管理以及资金安全等问题是否有制度规范作为保证。其次，资金环节是物业企业日常经营活动所必须的，加强资金日常收支的管控至关重要。最后，面对错综复杂的市场环境，物业公司筹措资金的渠道应更加多元化，增强资金利用率并采取适当投资。收取租金作为物业行业稳固根基的最基本要求，只有基础稳固了，才能保证经营模式的多元化发展。针对以上问题集中进行如下探讨：
一、完善财务制度，规范基础工作，健全资产管理，保证资金安全
（一）健全完善财务制度，规范相关基础工作
资金方面管控主要包括岗位分离控制、账实盘点控制、库存存量控制。物业公司应该合理的建立岗位和部门责任制，大力推动资金运作的合法性、规范性，优化内部组织结构，强化资金内控管理。物业公司的财务信息反映了全局目标管理的执行情况，汇总了同时期管理服务成本的数据，与经济效益有着密切关系。而要确保财务信息的真实、完整，就要建立健全的财务制度，规范财务基础工作。
制度在企业经营管理中起基础性保障作用，完善资金管理制度尤其涉及资金授权、批准、审验等方面，明确部门和相关人员的职责权限，通过制度形成有力的内部牵制关系。需要注意的是，出纳人员要做好自己的本职工作，不得兼管稽核、会计档案保管及收入、费用、债权债务账目的登记工作。对于企业的会计人员，应有计划地进行岗位轮换，以便会计人员能够比较全面、熟练的胜任各部分相关工作，锻炼业务综合能力，提高专业知识水平。制定具体的收费人员工作规范，对于日常收费工作实行监督与指导。对不相容职务进行有效相分离，加强制约和监督。会计人员调动工作或因故离职离岗，要将其经办的日常工作和未了事项向交接人员移交清楚并罗列明细，由其上级主管人员负责监交，保证财务工作连贯性和信息的安全性。
（二）保证原始记录的真实准确，健全资产管理，定期进行资产盘点工作
规范原始记录的内容、方法和格式，对原始凭证及附件要按照资金管理制度和审批流程体现真实、全面、规范的要求并建立相关责任制，保障原始记录的正确、有效和及时。加强票据管理细则，对于发票、收据和支票统一建立登记簿，保管好银行预留印鉴，使用时需登记。每月月底保证银行对账单、往来账项进行账账核对。规范物品的购进、入库、领用等各个环节并增加验收审核环节，避免物品以次充好，做到保质保量。库存在企业经营活动中占有重要地位，在保证企业需求的情况下，库存量可以有一定的弹性空间，实时关注库存动态，掌握库存状况，避免超储或缺货，从而控制库存资金占用问题。
物业企业要做好财产清查工作，定期开展资产盘点活动，确保资金合理支出。经营性资产管理是容易被忽略，却是至关重要的，楼宇配套设备年久，集中的更新换代需要资金，否则跟不上现今目标管理水平的发展需要。对已提足折旧的固定资产进行登记，会同使用部门拟定报废申请，以便设备更新提高使用效率。跟上目标管理水平的发展需要。对物料用品和低值易耗品同样采取定期盘查工作，确定合理存量，避免浪费。对于日常请购物品和固定资产，需进行相应审批流程，重视各环节的审核意见，遇重大采购事项更需集体联签制度统一审核批复。只有做好财产清查工作，才能有效管理公司财产，科学、合理的支出资金，从而提高物业公司的经济效益，跟上业务发展步伐。
（三）物业企业要加强防范由于信息化的不断推进而带来的资金安全风险
信息化是帮助传统物业管理公司规范化、精细化、规模化、经营化发展的最有效手段，大大提高了物业企业的工作效率，使工作流程走向智能化。但信息化的深入要注意安全问题，避免操作不当带来的资金风险问题，比如操作人员的警惕性不足，用户名、密码泄露，网上银行划款审核操作疏忽，网络安全的问题等等都会引起不同程度的资金隐患，所以日常工作中应该规范财务信息化管控，增强审核机制，定期做好网络维护以及重要信息备份工作以保证资金统计、划转的等流程的及时性和准确性。
二、物业企业要强化资金日常收支管理，达到企业发展要求
物业企业除了每月按时收取租金管理费、能源费、物业项目服务费等计划内经营收入外，合理安排日常支出加之有效的节约控制是保证资金运行的基础。物业行业属于服务业，在管理费用中以人工费用所占比重最大，超过了物业成本的一半以上，主要包括物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；信息化条件下，虽然物业管理的人数有所下降，但是人工费用没有出现相应的下降，究其原因，主要是社会保险等费用不断上涨，同时由于结构调整，专业型、技术型人才比例不断提高，这都会增加薪酬工资水平。物业属于服务行业，其管理主要集中了清洁、保安、绿化、维修等多项服务功能。同时物业公司代收代缴的水费、电费、煤气费支出金额也较大，需要提前垫付，下月再收取，所以物理管理形成的间接费用的种类十分复杂。这就要求考虑到各个环节费用支出的统筹规划，有计划的进行的财务管理工作，兼顾企业总体上的收入与支出合理分配资金，运用好财务数据指标，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。
无论从支付人员工资，房屋、设备维修保养、能源费、环境维护、绿化养护、税金等一系列的现金支出，到收取租金或开展多种经营的现金流入等都与资金有关。所以要建立健全财务预算制度，做好财务预算过程中资金收支的运筹和控制，企业各个执行部门要定期汇总收支费用并与年初预算进行对比把支出控制在范围之内，同时保证租金收入按月足额缴纳，确保公司经营目标的顺利实现。 三、加强物业企业资金的筹措能力并开展多元化经营
（一）物业企业管理资金的来源渠道
物业企业资金的来源渠道和数量都是有限的。物业管理收入通常都是向使用者或承租户收取的租金、物业管理费、广告占地费和车位费等。所以资金的流入相对稳定但也不免单一，所以打造企业品牌形象无疑给企业发展带来了经济效益和社会效益，同时也拓展了业务规模、打开了资金渠道。对于资金筹措的其他渠道，如银行贷款，这个需要物业管理企业具备一定的规模和相应的资质，对其注册资本较少，土地、房屋等银行认定的不动产资产数量较少的企业所取得的银行贷款金额也会是有限的。还有就是响应国家“节能降耗”号召，用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新的专项基金。
此外，物业企业的资金要合理、有计划的使用，资金使用要公开、透明，准确掌握资金使用情况。同时物业企业应科学投资，尽力避免财务风险，尽可能地采取中短期投资，加强对项目的可行性研究，做好监督管理，实现物业公司价值的最大化。
（二）如何提高自有资金的利用率
楼宇出租物业企业的主要资金流入来自两个方面，一方面是通过向承租户提供物业服务取得的管理费以及收取的房屋租金，另一方面是物业企业开展各种经营活动所取得的多元化投资收益，两者最终都可并入自有资金进行统筹管理。在当今这个快速高效的社会，各个行业只有不断跟上时代的步法，跟着瞬息万变的市场调整经营业态来接受市场带给我们的冲击与机遇。物业公司最核心的企业价值体现在“服务”这两个字上，可见优质的服务和品牌效益影响着物业公司招商和出租率指标的顺利完成，也是增强企业竞争力的关键，是打造社会效益的有力品牌，用社会效益带动经济效益的提升，强化与承租单位的沟通，认真做好日常基础性工作，以此来保证承租户的稳定和租金收入的稳定。此外，企业为了提高资金的运转，可以预留经营所需的最佳资金持有量，并有选择的进行中短期投资，获取投资收益，与此同时要深入研究投资项目的可行性，分析投资风险。无论是承接新的物业项目还是参股投资新的公司，都对企业本身起到了一个长远规划和扩充资金渠道的作用。但减低风险最有效同时也是最广泛地被采用的方法是分散投资，建议将资金分散到不同投资项目上。
四、结语
资金环节是物业企业日常经营活动所必须的，是企业整体运作的支撑，承载着企业价值补偿与价值增值的使命。然而，就因为与企业生命息息相关，才往往成为现代企业管理链中的薄弱环节，资金管控复杂、频繁、且不容延缓。随着市场越来越成熟，不能做到规范化、精细化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到经营化的物业管理公司将无法持续盈利。
关键词：物业行业；资金管理
中图分类号：C93；F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）009-000-02
楼宇出租物业行业在资金运行中主要存在几大问题，首先，物业企业对于财务基础工作、资产管理以及资金安全等问题是否有制度规范作为保证。其次，资金环节是物业企业日常经营活动所必须的，加强资金日常收支的管控至关重要。最后，面对错综复杂的市场环境，物业公司筹措资金的渠道应更加多元化，增强资金利用率并采取适当投资。收取租金作为物业行业稳固根基的最基本要求，只有基础稳固了，才能保证经营模式的多元化发展。针对以上问题集中进行如下探讨：
一、完善财务制度，规范基础工作，健全资产管理，保证资金安全
（一）健全完善财务制度，规范相关基础工作
资金方面管控主要包括岗位分离控制、账实盘点控制、库存存量控制。物业公司应该合理的建立岗位和部门责任制，大力推动资金运作的合法性、规范性，优化内部组织结构，强化资金内控管理。物业公司的财务信息反映了全局目标管理的执行情况，汇总了同时期管理服务成本的数据，与经济效益有着密切关系。而要确保财务信息的真实、完整，就要建立健全的财务制度，规范财务基础工作。
制度在企业经营管理中起基础性保障作用，完善资金管理制度尤其涉及资金授权、批准、审验等方面，明确部门和相关人员的职责权限，通过制度形成有力的内部牵制关系。需要注意的是，出纳人员要做好自己的本职工作，不得兼管稽核、会计档案保管及收入、费用、债权债务账目的登记工作。对于企业的会计人员，应有计划地进行岗位轮换，以便会计人员能够比较全面、熟练的胜任各部分相关工作，锻炼业务综合能力，提高专业知识水平。制定具体的收费人员工作规范，对于日常收费工作实行监督与指导。对不相容职务进行有效相分离，加强制约和监督。会计人员调动工作或因故离职离岗，要将其经办的日常工作和未了事项向交接人员移交清楚并罗列明细，由其上级主管人员负责监交，保证财务工作连贯性和信息的安全性。
（二）保证原始记录的真实准确，健全资产管理，定期进行资产盘点工作
规范原始记录的内容、方法和格式，对原始凭证及附件要按照资金管理制度和审批流程体现真实、全面、规范的要求并建立相关责任制，保障原始记录的正确、有效和及时。加强票据管理细则，对于发票、收据和支票统一建立登记簿，保管好银行预留印鉴，使用时需登记。每月月底保证银行对账单、往来账项进行账账核对。规范物品的购进、入库、领用等各个环节并增加验收审核环节，避免物品以次充好，做到保质保量。库存在企业经营活动中占有重要地位，在保证企业需求的情况下，库存量可以有一定的弹性空间，实时关注库存动态，掌握库存状况，避免超储或缺货，从而控制库存资金占用问题。
物业企业要做好财产清查工作，定期开展资产盘点活动，确保资金合理支出。经营性资产管理是容易被忽略，却是至关重要的，楼宇配套设备年久，集中的更新换代需要资金，否则跟不上现今目标管理水平的发展需要。对已提足折旧的固定资产进行登记，会同使用部门拟定报废申请，以便设备更新提高使用效率。跟上目标管理水平的发展需要。对物料用品和低值易耗品同样采取定期盘查工作，确定合理存量，避免浪费。对于日常请购物品和固定资产，需进行相应审批流程，重视各环节的审核意见，遇重大采购事项更需集体联签制度统一审核批复。只有做好财产清查工作，才能有效管理公司财产，科学、合理的支出资金，从而提高物业公司的经济效益，跟上业务发展步伐。
（三）物业企业要加强防范由于信息化的不断推进而带来的资金安全风险
信息化是帮助传统物业管理公司规范化、精细化、规模化、经营化发展的最有效手段，大大提高了物业企业的工作效率，使工作流程走向智能化。但信息化的深入要注意安全问题，避免操作不当带来的资金风险问题，比如操作人员的警惕性不足，用户名、密码泄露，网上银行划款审核操作疏忽，网络安全的问题等等都会引起不同程度的资金隐患，所以日常工作中应该规范财务信息化管控，增强审核机制，定期做好网络维护以及重要信息备份工作以保证资金统计、划转的等流程的及时性和准确性。
二、物业企业要强化资金日常收支管理，达到企业发展要求
物业企业除了每月按时收取租金管理费、能源费、物业项目服务费等计划内经营收入外，合理安排日常支出加之有效的节约控制是保证资金运行的基础。物业行业属于服务业，在管理费用中以人工费用所占比重最大，超过了物业成本的一半以上，主要包括物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；信息化条件下，虽然物业管理的人数有所下降，但是人工费用没有出现相应的下降，究其原因，主要是社会保险等费用不断上涨，同时由于结构调整，专业型、技术型人才比例不断提高，这都会增加薪酬工资水平。物业属于服务行业，其管理主要集中了清洁、保安、绿化、维修等多项服务功能。同时物业公司代收代缴的水费、电费、煤气费支出金额也较大，需要提前垫付，下月再收取，所以物理管理形成的间接费用的种类十分复杂。这就要求考虑到各个环节费用支出的统筹规划，有计划的进行的财务管理工作，兼顾企业总体上的收入与支出合理分配资金，运用好财务数据指标，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。
无论从支付人员工资，房屋、设备维修保养、能源费、环境维护、绿化养护、税金等一系列的现金支出，到收取租金或开展多种经营的现金流入等都与资金有关。所以要建立健全财务预算制度，做好财务预算过程中资金收支的运筹和控制，企业各个执行部门要定期汇总收支费用并与年初预算进行对比把支出控制在范围之内，同时保证租金收入按月足额缴纳，确保公司经营目标的顺利实现。 三、加强物业企业资金的筹措能力并开展多元化经营
（一）物业企业管理资金的来源渠道
物业企业资金的来源渠道和数量都是有限的。物业管理收入通常都是向使用者或承租户收取的租金、物业管理费、广告占地费和车位费等。所以资金的流入相对稳定但也不免单一，所以打造企业品牌形象无疑给企业发展带来了经济效益和社会效益，同时也拓展了业务规模、打开了资金渠道。对于资金筹措的其他渠道，如银行贷款，这个需要物业管理企业具备一定的规模和相应的资质，对其注册资本较少，土地、房屋等银行认定的不动产资产数量较少的企业所取得的银行贷款金额也会是有限的。还有就是响应国家“节能降耗”号召，用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新的专项基金。
此外，物业企业的资金要合理、有计划的使用，资金使用要公开、透明，准确掌握资金使用情况。同时物业企业应科学投资，尽力避免财务风险，尽可能地采取中短期投资，加强对项目的可行性研究，做好监督管理，实现物业公司价值的最大化。
（二）如何提高自有资金的利用率
楼宇出租物业企业的主要资金流入来自两个方面，一方面是通过向承租户提供物业服务取得的管理费以及收取的房屋租金，另一方面是物业企业开展各种经营活动所取得的多元化投资收益，两者最终都可并入自有资金进行统筹管理。在当今这个快速高效的社会，各个行业只有不断跟上时代的步法，跟着瞬息万变的市场调整经营业态来接受市场带给我们的冲击与机遇。物业公司最核心的企业价值体现在“服务”这两个字上，可见优质的服务和品牌效益影响着物业公司招商和出租率指标的顺利完成，也是增强企业竞争力的关键，是打造社会效益的有力品牌，用社会效益带动经济效益的提升，强化与承租单位的沟通，认真做好日常基础性工作，以此来保证承租户的稳定和租金收入的稳定。此外，企业为了提高资金的运转，可以预留经营所需的最佳资金持有量，并有选择的进行中短期投资，获取投资收益，与此同时要深入研究投资项目的可行性，分析投资风险。无论是承接新的物业项目还是参股投资新的公司，都对企业本身起到了一个长远规划和扩充资金渠道的作用。但减低风险最有效同时也是最广泛地被采用的方法是分散投资，建议将资金分散到不同投资项目上。
四、结语
资金环节是物业企业日常经营活动所必须的，是企业整体运作的支撑，承载着企业价值补偿与价值增值的使命。然而，就因为与企业生命息息相关，才往往成为现代企业管理链中的薄弱环节，资金管控复杂、频繁、且不容延缓。随着市场越来越成熟，不能做到规范化、精细化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到经营化的物业管理公司将无法持续盈利。