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一、 再融资倾向
再融资倾向是影响借款人提前偿付行为的最重要的因素。如果借款人可以以更低的利率获得新的贷款时,(市场利率较为明显的低于原抵押贷款的契约利率),那么借款人提前偿付原抵押贷款就是经济合理的。
Hayre L.S.,Chaudary S.,Young R.A.(2000)提出把再融资倾向看成借款人所拥有的看涨期权的观点,并认为借款人在当前利率水平下有利可图时,就会执行期权。再融资倾向是通过如下具体因素来影响借款人的提前偿付行为。
(一)利率
借款人再融资倾向的强弱在很大程度上取决于利差,这个利差指的是现行的抵押贷款市场利率与原契约利率之间的差异。当市场利率的下降使得借款人能够以更低的利率融资时,也会减少抵押贷款的月付款支出,那么就会增强借款人再融资的倾向。Eknath Belbase通过研究固定利率抵押贷款提前偿付的模型,得出结论是随着加权平均息票率与加权滞后当期息票率之间的比率的提高,提前偿付率也随之提高。Stavros Peristiani对FNMA 30期固定利率抵押贷款数据进行实证分析,得出的结论是当利差为负时,提前偿付率很低,随着利差的增大,提前偿付率开始加速上升。
(二)再融资成本
再融资成本是阻止借款人在出现正利差时就做出再融资决定的一个重要原因。再融资成本主要包括申请抵押贷款的费用、抵押贷款的评估费用、抵押贷款手续费以及提前偿付罚金等等,其中提前偿付罚金主要是点数和违约金。它与借款人的权益积累反向变动,即该积累越多,贷款余额越少,提前偿付的罚款也就越少。
(三)提前衰竭效应
借款人会根据利差决定是否提前偿付贷款,因此在贷款期限内市场利率下降时,抵押贷款集合会表现出陆续上升的提前偿付速度。但是利率再次下降所造成的新一轮的再筹资倾向往往较弱,抵押贷款集合中尚未清偿贷款的借款人对再筹资机会较为不敏感。这一现象被称为提前还款衰竭效应。该效应解释了为什么在再融资刺激并未减弱的情况下,提前偿付率不会长时间维持在一个高点(Hayre Lakhbir.S, Chaudhary Sharad, Young Robert.A,2000)。
(四)收益曲线
当长期利率高于短期利率即收益曲线是正斜率时,借款人可以选择不同的短期抵押形式进行再融资。收益曲线的斜率越大,长期利率与短期利率的差距就越大,再融资的动力也就越大。Michael Bykhovsky通过对15年期和30年期的固定利率抵押贷款的分析,认为收益曲线对30年期住房抵押贷款的影响最为显着,相对而言对15年期抵押贷款的影响则不是那么明显。
二、住宅转手
许多国家的金融监管当局规定当房产出售时,必须清偿所有未偿付的贷款余额,如美国的很多住房抵押贷款契约中都有转售即付的条款。因此,房产的出售也会导致住房抵押贷款的提前偿付。而转售即付条款作为对提前偿付行为事后的惩罚,被认为是银行的最优策略(Kenneth.B.Dunn ,Chester.S.Satt,1986)。住宅转手的情况与以下具体因素相关:
(一)总体经济发展状况
当经济发展状况和前景的预期比较良好时,消费者有信心也有能力去改善现有的住房条件。而当经济发展很不景气时,会导致人口迁出率的上升,会使房产被取消赎回权而需拍卖,最终也会导致住房转售率的上升。
(二)房地产市场繁荣程度
HayreLakhbir.S,Chaudhary Sharad,Young Robert.A(2000)认为伴随着房地产价格的快速上涨,从而会导致房产的快速增值,而这些将刺激借款人“向上置换”住宅的行为,这些都最终体现在住宅转手率的不断提高上。Seow-Eng Ong,Clark L.Maxam,Doreen Chze-Lin 和Thang(2002)通过对新加坡个人住房抵押贷款进行实证分析,得出结论认为提前偿付率是住宅价格指数的增函数,也就是说随着住宅价格整体水平的上涨,会使房地产市场的交易变的活跃,进而会导致住宅转售率的上升,最终影响到抵押贷款的提前偿付。
(三)债龄
借款人在抵押贷款的初期,由于受到支付能力及各种不确定性因素的限制,一般不会提前偿付。但是随着时间的向后推移(随着债龄的增长)提前偿付率也逐渐变大,并最终达到一个相对稳定的状态。有分析指出即使借款人在1年内提前偿付是最优选择,借款人也会比较倾向于在再融资前平均等待1年时间(Richard Stanton,1995)。
(四)季节性
季节性因素对所有借款人都有普遍影响。因住宅转手引起的提前还款与天气,假期时间表和学年相关,借款人在天气暖和,子女不上学的夏季迁居的可能性远比冬季大。在美国春季和夏季是借款人选择提前还款的两个高峰期,而冬季的提前还款速度最慢(Eknath Belbase, 1999;Michael Bykhovsky,2004)。
(五)锁住效应
锁住效应是指当市场利率高于抵押贷款的契约利率时,借款人不愿出售其房产,因为此时出售不仅会存在各种费用,还会增加贷款人的抵押贷款利息支出。而且利差越大,被锁住的程度就越大,其住房转售率就越低。
三、结论
我们可以将以上因素归结为五种基本因素:季节性,提前还款衰竭效应,债龄,利率变动和收益率曲线。一种研究显示,这些基本因素能够解释95%的提前偿付变动。本文参考了国内外在该领域比较有影响的文献,介绍了他们的研究成果,得出以下结论。第一,国外在该领域的研究已经趋向于成熟,相对而言国内的研究则比较欠缺。第二,本文中的文献大多数的研究对象是美国住房抵押贷款,因为其比较成熟且具有代表性。另外,由于美国浮动利率抵押贷款的市场份额相对较小,且浮动利率对再融资倾向影响也较小,因此本文的文献主要集中在美国固定利率抵押贷款上。
(作者单位:西南财经大学金融学院)
再融资倾向是影响借款人提前偿付行为的最重要的因素。如果借款人可以以更低的利率获得新的贷款时,(市场利率较为明显的低于原抵押贷款的契约利率),那么借款人提前偿付原抵押贷款就是经济合理的。
Hayre L.S.,Chaudary S.,Young R.A.(2000)提出把再融资倾向看成借款人所拥有的看涨期权的观点,并认为借款人在当前利率水平下有利可图时,就会执行期权。再融资倾向是通过如下具体因素来影响借款人的提前偿付行为。
(一)利率
借款人再融资倾向的强弱在很大程度上取决于利差,这个利差指的是现行的抵押贷款市场利率与原契约利率之间的差异。当市场利率的下降使得借款人能够以更低的利率融资时,也会减少抵押贷款的月付款支出,那么就会增强借款人再融资的倾向。Eknath Belbase通过研究固定利率抵押贷款提前偿付的模型,得出结论是随着加权平均息票率与加权滞后当期息票率之间的比率的提高,提前偿付率也随之提高。Stavros Peristiani对FNMA 30期固定利率抵押贷款数据进行实证分析,得出的结论是当利差为负时,提前偿付率很低,随着利差的增大,提前偿付率开始加速上升。
(二)再融资成本
再融资成本是阻止借款人在出现正利差时就做出再融资决定的一个重要原因。再融资成本主要包括申请抵押贷款的费用、抵押贷款的评估费用、抵押贷款手续费以及提前偿付罚金等等,其中提前偿付罚金主要是点数和违约金。它与借款人的权益积累反向变动,即该积累越多,贷款余额越少,提前偿付的罚款也就越少。
(三)提前衰竭效应
借款人会根据利差决定是否提前偿付贷款,因此在贷款期限内市场利率下降时,抵押贷款集合会表现出陆续上升的提前偿付速度。但是利率再次下降所造成的新一轮的再筹资倾向往往较弱,抵押贷款集合中尚未清偿贷款的借款人对再筹资机会较为不敏感。这一现象被称为提前还款衰竭效应。该效应解释了为什么在再融资刺激并未减弱的情况下,提前偿付率不会长时间维持在一个高点(Hayre Lakhbir.S, Chaudhary Sharad, Young Robert.A,2000)。
(四)收益曲线
当长期利率高于短期利率即收益曲线是正斜率时,借款人可以选择不同的短期抵押形式进行再融资。收益曲线的斜率越大,长期利率与短期利率的差距就越大,再融资的动力也就越大。Michael Bykhovsky通过对15年期和30年期的固定利率抵押贷款的分析,认为收益曲线对30年期住房抵押贷款的影响最为显着,相对而言对15年期抵押贷款的影响则不是那么明显。
二、住宅转手
许多国家的金融监管当局规定当房产出售时,必须清偿所有未偿付的贷款余额,如美国的很多住房抵押贷款契约中都有转售即付的条款。因此,房产的出售也会导致住房抵押贷款的提前偿付。而转售即付条款作为对提前偿付行为事后的惩罚,被认为是银行的最优策略(Kenneth.B.Dunn ,Chester.S.Satt,1986)。住宅转手的情况与以下具体因素相关:
(一)总体经济发展状况
当经济发展状况和前景的预期比较良好时,消费者有信心也有能力去改善现有的住房条件。而当经济发展很不景气时,会导致人口迁出率的上升,会使房产被取消赎回权而需拍卖,最终也会导致住房转售率的上升。
(二)房地产市场繁荣程度
HayreLakhbir.S,Chaudhary Sharad,Young Robert.A(2000)认为伴随着房地产价格的快速上涨,从而会导致房产的快速增值,而这些将刺激借款人“向上置换”住宅的行为,这些都最终体现在住宅转手率的不断提高上。Seow-Eng Ong,Clark L.Maxam,Doreen Chze-Lin 和Thang(2002)通过对新加坡个人住房抵押贷款进行实证分析,得出结论认为提前偿付率是住宅价格指数的增函数,也就是说随着住宅价格整体水平的上涨,会使房地产市场的交易变的活跃,进而会导致住宅转售率的上升,最终影响到抵押贷款的提前偿付。
(三)债龄
借款人在抵押贷款的初期,由于受到支付能力及各种不确定性因素的限制,一般不会提前偿付。但是随着时间的向后推移(随着债龄的增长)提前偿付率也逐渐变大,并最终达到一个相对稳定的状态。有分析指出即使借款人在1年内提前偿付是最优选择,借款人也会比较倾向于在再融资前平均等待1年时间(Richard Stanton,1995)。
(四)季节性
季节性因素对所有借款人都有普遍影响。因住宅转手引起的提前还款与天气,假期时间表和学年相关,借款人在天气暖和,子女不上学的夏季迁居的可能性远比冬季大。在美国春季和夏季是借款人选择提前还款的两个高峰期,而冬季的提前还款速度最慢(Eknath Belbase, 1999;Michael Bykhovsky,2004)。
(五)锁住效应
锁住效应是指当市场利率高于抵押贷款的契约利率时,借款人不愿出售其房产,因为此时出售不仅会存在各种费用,还会增加贷款人的抵押贷款利息支出。而且利差越大,被锁住的程度就越大,其住房转售率就越低。
三、结论
我们可以将以上因素归结为五种基本因素:季节性,提前还款衰竭效应,债龄,利率变动和收益率曲线。一种研究显示,这些基本因素能够解释95%的提前偿付变动。本文参考了国内外在该领域比较有影响的文献,介绍了他们的研究成果,得出以下结论。第一,国外在该领域的研究已经趋向于成熟,相对而言国内的研究则比较欠缺。第二,本文中的文献大多数的研究对象是美国住房抵押贷款,因为其比较成熟且具有代表性。另外,由于美国浮动利率抵押贷款的市场份额相对较小,且浮动利率对再融资倾向影响也较小,因此本文的文献主要集中在美国固定利率抵押贷款上。
(作者单位:西南财经大学金融学院)