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2016年5月1日，我国正式全面实施“营改增”，作为我国经济增长的支柱产业——房地产行业也正是全面进行“营改增”改革。房地产业的发展直接影响着其他产业的发展。本文通过以房地产行业为研究对象，探讨房地产业“营改增”前后税负的变化，找出房地产企业在“营改增”后可能面临的问题，并提出相应的改进建议。
“营改增” 房地产业 建议
作为我国经济增长的支柱产业，房地产业的发展直接关系着我国经济的发展，对地方财政收入也有着直接的影响，同时也会间接影响着我国经济环境的变化趋势。目前，我国房地产业的“营改增”，无论是对开发商还是政府部门，已经是一个巨大的挑战，只有将“营改增”在房地产业顺利推行，我国的经济才会取得飞速发展。
“营改增”对房地产企业税负的影响分析
“营改增”后，企业的营业税直接由增值税代替，同时，企业所得税、土地增值税、教育费附加等一些由房地产企业缴纳的各项税负的应纳税额都将发生变化。为了更加明晰的反应“营改增”对房地产企业的影响，本文以A房地产公司为例，探讨该企业“营改增”前后税负的变化。A房地产公司收入总额为8000万元，营业成本为4000万元，期间费用为1500万元。“营改增”后房地产开发企业增值税税率为11%，营业税税率为5%，城市维护建设税为7%，教育费附加5%，企业所得税为25%。根据以上资料，进行具体分析：
（1）“营改增”前，A公司的税负：
营业税=营业收入8000*5%=400万元；
城市维护建设税、教育费附加=营业税*（7%+5%）=400*12%=48万元；
土地增值额=营业收入—财务费用扣除—税收—营业成本—加计扣除 =8000-4000-4000*10%—4000*20%—（400+48）=2352万元；
由于土地增值额2352万元为超过50%，因此，其税率按30%计算，即土地增值税 =2352*30%=705.6万元；
营业税金及附加=营业税+教育费附加+城建税+土地增值税=1152万元
企业所得税=（营业收入—营业税金及附加—营业成本）*25%=333万元
A公司应交税收总额=4032-2172-375=1485万元
（2）“营改增”后，A公司的税负：
房地产企业的上游企业为建筑业，一般来说，会采用11%的进项税率进行计算。对应的可抵扣比例为60%，具体计算如下：
增值税=销项税额—进项税额=792-237.6=554.4万元
城市维护建设税、教育费附加=增值税*（7%+5%）=554.4*12%=66.5万元
由于A公司的增值额超过了50%，因此，税率采用30%进行计算，即土地增值税=（7112—5200+28.8）*30%=582万元
营业税金及附加=448+582=1030万元；
企业所得税=（7112—4000—1500—1030）*25%=145.5万元
A公司应交税收总额=企业所得税+营业税金及附加=1030+145.5=1175.5万元
从以上分析可以看出，“营改增”后，A公司的各项税费均受到了一定影响，企业所得税，在“营改增”前，所得额为企业收入减去相关税费及成本，“营改增”后，企业所得额为企业的不含税收入进行各项税费及营业成本，A公司“营改增”前，其企业所得税为333万元，公司总体应缴纳的税额为1485万元，“营改增”后，企业所得税则为145.5万元，公司总体应缴纳的税额为1175.5万元，应缴纳税款减少了309.5万元，可以说 “营改增”大大降低了企业的税负。
存在的问题
（1）进项可抵扣不足
增值税的核心是要从“上家”拿到发票，然后进行进项扣除，但在实际处理过程中，存在诸多无法处理的问题。一般来说，如果现有的土地购置成本低，建安成本所占比例则会相对比较高，以此相应的可抵扣比例就会升高，对企业来说这是利好消息。
（2）进项与销项不匹配
“营改增”后，由于房地产企业与一般销售行业不同，销售在前，成本及进项税在后，这样会出现即使项目完成了，也有可能存在由于没有结算而导致未获得增值税专用发票抵扣的状况，最终使得房地产企业是先交税然后进行抵扣，销项税与进项税不匹配。特别是近年来，房地产自身面临着资金需求量大、工程结算不及时的问题，“营改增”后，这种进项与销项的不匹配，可能会加剧房地产企业的资金压力。
对策建议
（1）时刻关注政策变化，争取政策支持
在“营改增”初期，房地产企业要时刻关注政府的政策变化，积极了解当地政府关于“营改增”过渡性的扶持政策，如果不能依靠自身的措施来减轻税负，那么就可以积极向相关部门申请税收政策的扶持，寻求财政支持，以此来缓解目前存在的困难，从而减轻企业的资金压力。
（2）合理、合规的運用税收筹划
一般来说，“营改增”后，房地产企业进行税收筹划的主要措施有：一是当前的增值税税率为17%、13%、11%、6%、3%五种税率，企业可以根据不同的项目分别进行核算，这样可以减少不必要的税收负担；二是在选择供应商时，在其他条件相同的情况下，应该优先选择可以开具可抵扣的增值税发票的公司；三是制定合理的销售价格，“营改增”后，房地产企业的主要税种为增值税和土地增值税，而房屋的销售价格直接影响着这两种税收，因此，在制定销售价格时，尽量找到税率的临界点，以免造成即使收入增加，但利润却下降的局面。
通过本文的探讨可以看出，“营改增”在一定程度上虽然减轻了房地产企业的税负，但同时也使得企业面临许多的问题，有时甚至可能使得企业的税负上升，影响企业的利润。因此，企业要时刻关注国家相关的财政政策、科学合理的进行税务筹划，使得企业取得长足的发展。
[1]汪永忠，刘多. “营改增”对企业税负的影响与改革建议—以房地产开发为例[J]. 中国商论，2017，（06）：93-94.
[2]赵静.“营改增”改革对服务业企业发展的影响—基于增值税抵扣链条视角的实证研究[J]. 地方财政研究，2016，（09）：22-31.
“营改增” 房地产业 建议
作为我国经济增长的支柱产业，房地产业的发展直接关系着我国经济的发展，对地方财政收入也有着直接的影响，同时也会间接影响着我国经济环境的变化趋势。目前，我国房地产业的“营改增”，无论是对开发商还是政府部门，已经是一个巨大的挑战，只有将“营改增”在房地产业顺利推行，我国的经济才会取得飞速发展。
“营改增”对房地产企业税负的影响分析
“营改增”后，企业的营业税直接由增值税代替，同时，企业所得税、土地增值税、教育费附加等一些由房地产企业缴纳的各项税负的应纳税额都将发生变化。为了更加明晰的反应“营改增”对房地产企业的影响，本文以A房地产公司为例，探讨该企业“营改增”前后税负的变化。A房地产公司收入总额为8000万元，营业成本为4000万元，期间费用为1500万元。“营改增”后房地产开发企业增值税税率为11%，营业税税率为5%，城市维护建设税为7%，教育费附加5%，企业所得税为25%。根据以上资料，进行具体分析：
（1）“营改增”前，A公司的税负：
营业税=营业收入8000*5%=400万元；
城市维护建设税、教育费附加=营业税*（7%+5%）=400*12%=48万元；
土地增值额=营业收入—财务费用扣除—税收—营业成本—加计扣除 =8000-4000-4000*10%—4000*20%—（400+48）=2352万元；
由于土地增值额2352万元为超过50%，因此，其税率按30%计算，即土地增值税 =2352*30%=705.6万元；
营业税金及附加=营业税+教育费附加+城建税+土地增值税=1152万元
企业所得税=（营业收入—营业税金及附加—营业成本）*25%=333万元
A公司应交税收总额=4032-2172-375=1485万元
（2）“营改增”后，A公司的税负：
房地产企业的上游企业为建筑业，一般来说，会采用11%的进项税率进行计算。对应的可抵扣比例为60%，具体计算如下：
增值税=销项税额—进项税额=792-237.6=554.4万元
城市维护建设税、教育费附加=增值税*（7%+5%）=554.4*12%=66.5万元
由于A公司的增值额超过了50%，因此，税率采用30%进行计算，即土地增值税=（7112—5200+28.8）*30%=582万元
营业税金及附加=448+582=1030万元；
企业所得税=（7112—4000—1500—1030）*25%=145.5万元
A公司应交税收总额=企业所得税+营业税金及附加=1030+145.5=1175.5万元
从以上分析可以看出，“营改增”后，A公司的各项税费均受到了一定影响，企业所得税，在“营改增”前，所得额为企业收入减去相关税费及成本，“营改增”后，企业所得额为企业的不含税收入进行各项税费及营业成本，A公司“营改增”前，其企业所得税为333万元，公司总体应缴纳的税额为1485万元，“营改增”后，企业所得税则为145.5万元，公司总体应缴纳的税额为1175.5万元，应缴纳税款减少了309.5万元，可以说 “营改增”大大降低了企业的税负。
存在的问题
（1）进项可抵扣不足
增值税的核心是要从“上家”拿到发票，然后进行进项扣除，但在实际处理过程中，存在诸多无法处理的问题。一般来说，如果现有的土地购置成本低，建安成本所占比例则会相对比较高，以此相应的可抵扣比例就会升高，对企业来说这是利好消息。
（2）进项与销项不匹配
“营改增”后，由于房地产企业与一般销售行业不同，销售在前，成本及进项税在后，这样会出现即使项目完成了，也有可能存在由于没有结算而导致未获得增值税专用发票抵扣的状况，最终使得房地产企业是先交税然后进行抵扣，销项税与进项税不匹配。特别是近年来，房地产自身面临着资金需求量大、工程结算不及时的问题，“营改增”后，这种进项与销项的不匹配，可能会加剧房地产企业的资金压力。
对策建议
（1）时刻关注政策变化，争取政策支持
在“营改增”初期，房地产企业要时刻关注政府的政策变化，积极了解当地政府关于“营改增”过渡性的扶持政策，如果不能依靠自身的措施来减轻税负，那么就可以积极向相关部门申请税收政策的扶持，寻求财政支持，以此来缓解目前存在的困难，从而减轻企业的资金压力。
（2）合理、合规的運用税收筹划
一般来说，“营改增”后，房地产企业进行税收筹划的主要措施有：一是当前的增值税税率为17%、13%、11%、6%、3%五种税率，企业可以根据不同的项目分别进行核算，这样可以减少不必要的税收负担；二是在选择供应商时，在其他条件相同的情况下，应该优先选择可以开具可抵扣的增值税发票的公司；三是制定合理的销售价格，“营改增”后，房地产企业的主要税种为增值税和土地增值税，而房屋的销售价格直接影响着这两种税收，因此，在制定销售价格时，尽量找到税率的临界点，以免造成即使收入增加，但利润却下降的局面。
通过本文的探讨可以看出，“营改增”在一定程度上虽然减轻了房地产企业的税负，但同时也使得企业面临许多的问题，有时甚至可能使得企业的税负上升，影响企业的利润。因此，企业要时刻关注国家相关的财政政策、科学合理的进行税务筹划，使得企业取得长足的发展。
[1]汪永忠，刘多. “营改增”对企业税负的影响与改革建议—以房地产开发为例[J]. 中国商论，2017，（06）：93-94.
[2]赵静.“营改增”改革对服务业企业发展的影响—基于增值税抵扣链条视角的实证研究[J]. 地方财政研究，2016，（09）：22-31.