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调查周期：2007年1月10日-30日
调查对象：1000名购房人、12470名网友
调查方式：拦截调查。网站调查
执行机构：《楼市》市场研究部。焦点房产网
据国家发改委最新发布数据显示，2006年12月，北京新房价格同比上涨10．4％，涨幅位居全国第二。
已经过去的2006年京城房地产市场，除了调控政策频袭和持续旺盛的市场交易外，剩下的仍是被推高的房价。2007年，购房人对房价预期是看涨还是看跌?购房心态又有何变化?有何期望?
《楼市》市场研究部推出“2007大预测之购房人大调查”，在京城五大商圈及10个地铁站口针对1000余位意向购房入进行了拦截调查，与此同时，联合焦点房产网进行网络调查，从中可见买房人的真实心态与需求。
据《楼市》市场研究部监测，2006年12月，北京市新开盘项目整体开盘均价为10369元／平方米，而2006年北京全年商品房成交均价亦高达8792元／平方米。据本次调查发现，对于飞涨的房价，近七成意向购房人认为，京城房价已远超出消费者的购买极限，另外，两成购房入则表示，高房价大大影响了自己的生活质量。
尽管有主张“市场经济规律”者认为，房价上涨乃是经济发展之必然，但对于北京那些年收入六七万元的家庭来说，购买50万元的住房就已经接近其购买极限。而当高房价超出市场购买力可承受的范围时，对于大多数意向买家而言，观望、退市是唯一的选择。另外，近七成购房人认为，房地产市场交易不规范，亦是导致房价攀升的动力源，开盘推出100套住房，开发商采取摇号的销控方式，当客户积累到500人的时候，房价自然就被推高了。
房价会不会跌?从预言反复落空的所谓专家学者，到已无力购房的普通百姓，再到被盖上“唯利是图”印章的开发商，甚至政府主管部门，无一不加入到讨论房价的“口水战”中来。而事实上，京城的房价依然“我行我素”地不停上涨，而且速度还比较快，高涨的房价已让多数意向购房人望而却步。据调查，近七成消费者不愿承受高房价。
本次针对2007年全年的购房计划调查统计显示，高达34％的意向购房人群皆因房价高企而无力购买、仅14％的人群正计划购买，这种现实使希望房价下跌的社会意愿日益强烈，但是，市场发展趋势很难因为大多数低收入人群的意愿而改变。据权威人士预测，京城的房价近几年内不可能出现大幅度的波动。
从调查结果看，仅34％的城市居民较好地解决了住房问题，已经购房的人群中，首次置业人群所占比例为26％，多次置业人群所占比例仅为8％；而其余近70％的城市居民或租房住，或与父母同住。
对于普通百姓的住房问题，政府部门已传出积极的消息，就在刚结束不久的市人大东城区代表团会议上，官方表示要在三年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，以此增加保障性住房的供应量，进而抑制房价过快增长。
总价50万元以内的住房最受欢迎
在房地产市场竞争激烈的前提条件下，2007年京城的主流消费需求主要集中在哪?什么样的房子才最受购房人欢迎呢?
本次调查显示，总价80万元以下的商品房为主流需求，总价100万元以上的商品房消费需求多为升级或者多次置业后的终极需求，而总价50万元以下的多为经济适用房、二手房或用于自住的普通住宅。后者，消费群体或为拆迁户，或为首次置业的中低收入买家，或为投资者。本次调查统计，选择总价50万元以下的人群所占比例达59％。
人人都想住大房子，但现实情况是更多的人选择购买小户型。调查结果显示，6u-90平方米的主力户型最为抢手，42％的人群选择60-90平方米的中小户型。2006年，京城90平方米以下的中小户型商品住宅批准预售37853套。尽管“70％·90m2”的“铁规”将大幅增加未来中小户型楼盘供应量，但面对市场庞大的需求量，当前中小户型整体供应量明显不足。
作为离城区较近的四五环沿线，尤其是北五环、东五环沿线住宅成交量大幅上升。如北五环外的东亚·奥北中心南区一期推出后，608套房短期内一抢而空，销售单价也从5800元一路上涨至7700元；东五环外管庄地区的北京新天地自2006年8月入市至今，售出近2000套，销售单价由5500元提升至6900元，不到半年，房价涨幅达25％。
另外，从市场新增商品住房供应层面来看，五环外新盘供应增幅显著，月供应面积均占各月总供应量的五成以上，京城住宅市场郊区化已成大势所趋。据本次调查统计，选择四五环沿线购房的人群所占比例高达近八成。
限价房亟需落实
限价商品房作为宏观调控的一项重要措施，成为中低收入人群翘首期盼的“香饽饽”，本次调查发现，2007年购房人最期待的是限价商品房能尽快入市。不过遗憾的是，限价地的出让依然停留在“口头”上，原计划推出的六大限价地块依然在等待召唤，并未形成实际的市场供应。当前，政策亟需解决的问题是如何尽快加快限价地块的有效供应。此外，关注楼盘建筑质量的人群比例很高，占到19％。
京城房价持续居高不下，官方多解释调控政策具有滞后性，专家学者多质疑调控导向。种种事实说明，调控实际效果不理想。部分地区的房价或许略有回落，但宏观调控却始终驯服不了北京房价的“牛势”。针对买房人意见调查发现，逾六成购房人认为政策执行不到位，导致房价疯涨，近三成购房人认为调控效应显现仍待时日。
多数买房人认为，宏观调控以“稳定房价”为目标，但实际上明显感觉“力度不到”“火力不足”；另外，“九部委意见”明确提出“地方政府负责制”，但对于房价涨幅始终位处前列的城市，并未采取实际意义上的“问责制”；再者，商业银行在利益驱动之下，各项住房信贷政策执行不到位，限价房、中小套型商品住房土地供应的政策执行不够彻底，进一步整顿和规范市场交易秩序亦是“雷声大，雨点小”，等等。不过，部分购房人坦承，某些调控效果的显现有一定的滞后性，不会立竿见影。
从“国八条”到“国六条”，房地产市场喘息未定，频繁的调控政策依旧难撼虚高的房价。住房结构调控滞后效应、人民币升值预期，加之相关措施具体落实层面的地方政府执行乏力，房价依旧“我行我素”，以至于有入戏言楼市具有“调控免疫力”。
分析认为，房价疯涨，调控效果不理想的原因有两种，其一是“药”不对症，政策调控措施有偏差；其二是“药”也对症，政策措施也正确，但没有下“猛药”，剂量不够，调控政策落实层面缺乏执行力度。针对下一步调控政策出台意见的调查发现，逾五成购房人认为必须出台更严厉的政策。
“保有税”征收呼声最高
近期，建设部官员在公开场合表示，正考虑在住房保有环节征税，以防止投资性购房蔓延的情况。保有环节征税可否降房价?本次针对下一步宏观调控措施的调查发现，多套房征收“保有税”呼声最高。尽管到目前为止，“保有税”环节的开征，似乎仍呈一个预期的设想，但从官方所透露出的信号可见下一步调控的决心在加强，保有环节征税有望。
此外，调查发现，部分买家认为要平抑房价，增加商品住宅供应量也是关键。增加供给能从源头上缓解矛盾，对虚高房价进行釜底抽薪。当然，贯彻执行现有的政策亦是下一步调控的关键。
刚刚过去的2006年，房地产市场宏观调控使购房入“翘首以待盼降价”的场面并未出现。对2007年京城房价的预期调查发现，2日％的人群认为房价将持续平稳增长，预计将会明显下降的人群仅为16％。
总而言之，今后的调控措施仍需切实可行地落到实处，因为供求关系的失衡并未得到根本性解决，未来调控任务还十分艰巨；另外，在房地产开发、交易环节中不规范的问题还很突出。例如，某些交易环节剑指开发商的税收政策，执行时不仅未能切中要害，而且还伤透了普通消费者的心。所以，针对房价快速上涨，有关部门必须采取切实有效的调控措施才是关键。
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调查对象：1000名购房人、12470名网友
调查方式：拦截调查。网站调查
执行机构：《楼市》市场研究部。焦点房产网
据国家发改委最新发布数据显示，2006年12月，北京新房价格同比上涨10．4％，涨幅位居全国第二。
已经过去的2006年京城房地产市场，除了调控政策频袭和持续旺盛的市场交易外，剩下的仍是被推高的房价。2007年，购房人对房价预期是看涨还是看跌?购房心态又有何变化?有何期望?
《楼市》市场研究部推出“2007大预测之购房人大调查”，在京城五大商圈及10个地铁站口针对1000余位意向购房入进行了拦截调查，与此同时，联合焦点房产网进行网络调查，从中可见买房人的真实心态与需求。
据《楼市》市场研究部监测，2006年12月，北京市新开盘项目整体开盘均价为10369元／平方米，而2006年北京全年商品房成交均价亦高达8792元／平方米。据本次调查发现，对于飞涨的房价，近七成意向购房人认为，京城房价已远超出消费者的购买极限，另外，两成购房入则表示，高房价大大影响了自己的生活质量。
尽管有主张“市场经济规律”者认为，房价上涨乃是经济发展之必然，但对于北京那些年收入六七万元的家庭来说，购买50万元的住房就已经接近其购买极限。而当高房价超出市场购买力可承受的范围时，对于大多数意向买家而言，观望、退市是唯一的选择。另外，近七成购房人认为，房地产市场交易不规范，亦是导致房价攀升的动力源，开盘推出100套住房，开发商采取摇号的销控方式，当客户积累到500人的时候，房价自然就被推高了。
房价会不会跌?从预言反复落空的所谓专家学者，到已无力购房的普通百姓，再到被盖上“唯利是图”印章的开发商，甚至政府主管部门，无一不加入到讨论房价的“口水战”中来。而事实上，京城的房价依然“我行我素”地不停上涨，而且速度还比较快，高涨的房价已让多数意向购房人望而却步。据调查，近七成消费者不愿承受高房价。
本次针对2007年全年的购房计划调查统计显示，高达34％的意向购房人群皆因房价高企而无力购买、仅14％的人群正计划购买，这种现实使希望房价下跌的社会意愿日益强烈，但是，市场发展趋势很难因为大多数低收入人群的意愿而改变。据权威人士预测，京城的房价近几年内不可能出现大幅度的波动。
从调查结果看，仅34％的城市居民较好地解决了住房问题，已经购房的人群中，首次置业人群所占比例为26％，多次置业人群所占比例仅为8％；而其余近70％的城市居民或租房住，或与父母同住。
对于普通百姓的住房问题，政府部门已传出积极的消息，就在刚结束不久的市人大东城区代表团会议上，官方表示要在三年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，以此增加保障性住房的供应量，进而抑制房价过快增长。
总价50万元以内的住房最受欢迎
在房地产市场竞争激烈的前提条件下，2007年京城的主流消费需求主要集中在哪?什么样的房子才最受购房人欢迎呢?
本次调查显示，总价80万元以下的商品房为主流需求，总价100万元以上的商品房消费需求多为升级或者多次置业后的终极需求，而总价50万元以下的多为经济适用房、二手房或用于自住的普通住宅。后者，消费群体或为拆迁户，或为首次置业的中低收入买家，或为投资者。本次调查统计，选择总价50万元以下的人群所占比例达59％。
人人都想住大房子，但现实情况是更多的人选择购买小户型。调查结果显示，6u-90平方米的主力户型最为抢手，42％的人群选择60-90平方米的中小户型。2006年，京城90平方米以下的中小户型商品住宅批准预售37853套。尽管“70％·90m2”的“铁规”将大幅增加未来中小户型楼盘供应量，但面对市场庞大的需求量，当前中小户型整体供应量明显不足。
作为离城区较近的四五环沿线，尤其是北五环、东五环沿线住宅成交量大幅上升。如北五环外的东亚·奥北中心南区一期推出后，608套房短期内一抢而空，销售单价也从5800元一路上涨至7700元；东五环外管庄地区的北京新天地自2006年8月入市至今，售出近2000套，销售单价由5500元提升至6900元，不到半年，房价涨幅达25％。
另外，从市场新增商品住房供应层面来看，五环外新盘供应增幅显著，月供应面积均占各月总供应量的五成以上，京城住宅市场郊区化已成大势所趋。据本次调查统计，选择四五环沿线购房的人群所占比例高达近八成。
限价房亟需落实
限价商品房作为宏观调控的一项重要措施，成为中低收入人群翘首期盼的“香饽饽”，本次调查发现，2007年购房人最期待的是限价商品房能尽快入市。不过遗憾的是，限价地的出让依然停留在“口头”上，原计划推出的六大限价地块依然在等待召唤，并未形成实际的市场供应。当前，政策亟需解决的问题是如何尽快加快限价地块的有效供应。此外，关注楼盘建筑质量的人群比例很高，占到19％。
京城房价持续居高不下，官方多解释调控政策具有滞后性，专家学者多质疑调控导向。种种事实说明，调控实际效果不理想。部分地区的房价或许略有回落，但宏观调控却始终驯服不了北京房价的“牛势”。针对买房人意见调查发现，逾六成购房人认为政策执行不到位，导致房价疯涨，近三成购房人认为调控效应显现仍待时日。
多数买房人认为，宏观调控以“稳定房价”为目标，但实际上明显感觉“力度不到”“火力不足”；另外，“九部委意见”明确提出“地方政府负责制”，但对于房价涨幅始终位处前列的城市，并未采取实际意义上的“问责制”；再者，商业银行在利益驱动之下，各项住房信贷政策执行不到位，限价房、中小套型商品住房土地供应的政策执行不够彻底，进一步整顿和规范市场交易秩序亦是“雷声大，雨点小”，等等。不过，部分购房人坦承，某些调控效果的显现有一定的滞后性，不会立竿见影。
从“国八条”到“国六条”，房地产市场喘息未定，频繁的调控政策依旧难撼虚高的房价。住房结构调控滞后效应、人民币升值预期，加之相关措施具体落实层面的地方政府执行乏力，房价依旧“我行我素”，以至于有入戏言楼市具有“调控免疫力”。
分析认为，房价疯涨，调控效果不理想的原因有两种，其一是“药”不对症，政策调控措施有偏差；其二是“药”也对症，政策措施也正确，但没有下“猛药”，剂量不够，调控政策落实层面缺乏执行力度。针对下一步调控政策出台意见的调查发现，逾五成购房人认为必须出台更严厉的政策。
“保有税”征收呼声最高
近期，建设部官员在公开场合表示，正考虑在住房保有环节征税，以防止投资性购房蔓延的情况。保有环节征税可否降房价?本次针对下一步宏观调控措施的调查发现，多套房征收“保有税”呼声最高。尽管到目前为止，“保有税”环节的开征，似乎仍呈一个预期的设想，但从官方所透露出的信号可见下一步调控的决心在加强，保有环节征税有望。
此外，调查发现，部分买家认为要平抑房价，增加商品住宅供应量也是关键。增加供给能从源头上缓解矛盾，对虚高房价进行釜底抽薪。当然，贯彻执行现有的政策亦是下一步调控的关键。
刚刚过去的2006年，房地产市场宏观调控使购房入“翘首以待盼降价”的场面并未出现。对2007年京城房价的预期调查发现，2日％的人群认为房价将持续平稳增长，预计将会明显下降的人群仅为16％。
总而言之，今后的调控措施仍需切实可行地落到实处，因为供求关系的失衡并未得到根本性解决，未来调控任务还十分艰巨；另外，在房地产开发、交易环节中不规范的问题还很突出。例如，某些交易环节剑指开发商的税收政策，执行时不仅未能切中要害，而且还伤透了普通消费者的心。所以，针对房价快速上涨，有关部门必须采取切实有效的调控措施才是关键。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。