买房的市民可能会遇到这种情况：当银行信贷紧张的时候，房贷利率就会上浮；反过来，银行信贷宽松，房贷利率就可能是基准利率甚至下浮。不过，对于购买首套房的市民来说，这种情况有可能成为历史。
　　近日，工商银行、农业银行、中国银行以及建设银行等在京召开座谈会，提出为贯彻落实差别化住房信贷政策，首套房贷利率全部降至基准利率之内，但首付款比例维持不变。
　　据了解，首套利率降低，国家已经释放了辩证的看待房地产市场的讯号，并非所有的房地产消费和投资都是不正常的，或者说是遏制发展实体经济的，事实上建立在大家消费基础上的房地产开发和投资，一是能够满足大家正常的生活需求，同时也能够带动国民经济健康的发展。所以从这个意义上来讲，首套房贷利率降低，实际上就是刺激健康消费。
　　首套房贷利率不超过基准利率
　　我们了解到，四大银行提出对于首套房的政策是满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价，首付款比例将维持三成不变。
　　这也意味着，在购买首套房时，利率不会超过基准利率，如果信用额度好，还款能力强，房贷利率甚至还可能下浮。
　　根据央行提出的差别化住房信贷政策，首套房首付3成、最低8.5折利率；二套房首付5成、1.1倍差别化住房信贷。其后，由于连续上调存款准备金率，商业银行资金紧张，导致房贷利率不断上浮。
　　如果四大银行提出的政策实行，对于购买首套房的市民来讲，房贷利率将基本维持在8.5折和基准利率之间，不会再上浮。
　　据了解，全国人大代表宋林飞每年都要提交一份关于国内房地产调控的提案。他一针见血地指出，去年楼市调控的成果只是“量跌价滞”，但房价还没有出现实质性下跌。据统计数据显示，2011年一线城市新建商品住房的价格同比上涨2.41%，二线城市同比上涨8.7%。这也就是说，这一年的房价实际上还是涨了，只是涨幅降下来了。
　　政策要接到总行文件后才执行
　　近日，记者致电四大银行北京分行时，四大银行均没有对这一问题给出肯定的答复。
　　工行95588热线说，目前并没有收到总行政策通知，仍按去年的房贷政策执行，即首套房首付三成，利率上浮5%。
　　其余三家银行也表示，目前仍按照以前的房贷利率执行，“如果总行真有这方面的政策，要等到下周接到总行的文件后才能执行”。
　　记者了解到，目前四大银行对于首套房的利率并不相同，有的是在基准利率上浮5%，有的甚至上浮15%。
　　不过，房贷利率稍高的一家国有大型商业银行负责人对记者表示，正在考虑下调首套房利率的上浮比例，与其他几家国有银行保持一致。
　　若真如这位负责人所言，首套房房贷利率下调既能让刚性需求的首次购房者享受到调控带来的房价下行利好，也能对低迷的房地产市场起到一定的刺激作用，至少能提高成交量。但是这一政策还有一个“拦路虎”，那就是存量房客户。
　　如果四大银行房贷回归基准利率，那么之前已购买了首套房、房贷利率上浮了10%的存量房客户怎么办？是否也回归到基准利率？这是四大银行不得不考虑的问题。
　　合理回归以房价收入比为尺子
　　对于中央提出的房价宏观调控目标，即让商品住房的价格合理回归，宋林飞解释，所谓的回归就是挤泡沫，而“合理”的标准就是房价收入比。
　　据了解，发达国家正常的房价收入比为3：1左右，也就是说差不多3年收入可以买一套房。国际金融机构认为不应超过5：1。考虑到我国福利分房的因素，现阶段房价收入比可适当放宽。但目前有些大城市的房价收入比接近亚洲金融风暴爆发时香港地区的15：1，甚至日本的19：1，这就非常危险了。
　　我们可以算一下，以贷款30万、期限20年计算，5年期以上的基准利率为7.05%，如果实行基准利率，那么每月还款额为2334.91元，20年总利息为260378.19元；如果房贷利率上浮5%，那么每月还款额为2398.93元，20年总利息为275742.19元；如果房贷利率上浮10%，那么，每月还款额为2463.77元，20年总利息为291305.09元。
　　从上可以看出，如果房贷利率上浮5%的话，那么购房者需要多付15364元的利息，如果房贷利率上浮10%的话，购房者则要为此多付30926.9元的利息。
　　以刚需为主导的房地产市场
　　每年两会，很多代表委员都会谈到保障房的话题，在2010年全国“两会”上就曾经明确指出“开奔驰车买经济适用房是政策的漏洞”的全国政协委员、上海市静安区副区长朱成钢，今年提出一个建议：把中国的保障房扩展成类似新加坡那样平价国民的住宅，让80%的中国人都能够住进这样的保障房。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对此表示，保障房的建设还要考虑到国家当前的发展和整个国家财力上承担的比重。
　　巴曙松说，实际上“十二五”期间，如果3600万套经济适用房能够建成的话，就已经是一个非常了不起的成就了，并且每年新增的市场化的这部分住宅还在发展过程中，这也是房地产调控的另一个重要方面。
　　居民住房不是用来做投资的、不是用来炒的，它是用来满足实际需求、满足刚性需求的，这是这一轮房地产行业调控中的重点，所以对于老百姓投资性的买房，各种政策有严厉的限制，这个限制在整个2012年甚至更长的时间内可能都不会取消，人们只能在近几年的限制中，等待、等待、再等待……
　　政策在哪些方面有可能做出微调呢？也有代表委员建议，对于真正的刚性需求，比如要结婚的年轻人，不能卡得太紧。对这部分人群的刚性需求，还是要用市场化的手段降低成本，能够让大家买得到房子，这也是调控里面很重要的一个方面。
　　从这个方面来考虑，一方面房价要合理地回落；另一方面特别是针对刚性需求人群而言，要降低他们的成本，包括税费的成本、土地的成本以及银行贷款的成本。让我们的房地产市场变成一个刚性需求占主导的市场，而不是一个由过分的炒房投资占主导的市场。
　　松绑房价必遭报复性反弹
　　一线城市住房市场价格过高、泡沫过大，是影响民生改善、加剧经济风险的突出问题。针对这一问题的房市调控政策是必须的，但“限购”政策短期内不能放松。
　　同样，中央政策的决心也不能动摇。从2003年开始，我国房地产宏观调控一直没停过，但每次调控之后房价都报复性反弹。“所以这一次千万不能再动摇，否则日本的教训就摆在眼前。” 宋林飞说。
　　而且，现在老百姓都在看着、盯着，政府必须在房地产调控一事上让老百姓放心。今年到年底再回过头来看，大家就会理解中央政府了。