论文部分内容阅读
摘要：随着我国经济的发展，越来越多的企业营运而生，中小型房地产企业也迅速发展起来。然而近几年国家对房地产市场进行政策调控，房地产行业受到很大冲击，尤其是对中小型房地产企业。只有加强中小型房地产企业财务管理才能有助于中小型房地产企业正常运行，促进市场经济的繁荣。本文着重对中小型房地产企业财务管理中资金运营状况进行仔细分析，总结出企业财务管理中存在的问题，并提出了一系列解决办法。
关键词：财务管理；资金运营；措施
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、中小型房地产企业财务管理中的问题分析
1.财务控制薄弱，缺乏科学性。中小型房地产公司普遍成立时间不长，开发的项目不多，规模也不大，项目管理经验严重不足，财务控制薄弱。中小型房地产企业在财务控制方面缺乏科学性主要有以下几点表现：第一，很多中小型房地产企业领导缺乏财务管理意识，对现金的管理缺少应有的严格性，认为企业内部现金越多越是好事，使得资金被闲置，增加了企业资金的占用成本。第二，项目管理水平不高，造成工期延长，施工成本加大、费用增加，利润降低。第三，销售策划不够，导致资金回笼慢，企业资金短缺。
2.管理模式僵化，管理观念陈旧。许多中小型房地产企业均由其他行业实体经济或民间筹资组建而成，他们不熟悉房地产运作，缺团队、缺管理人才、缺开发经验等等，这样形成的管理模式下管理观念比较陈旧，使得企业内部财务管理比较混乱，导致会计信息失真，加之企业管理者素质不高以及管理能力有限，不利于资金管理。
3.融资困难，周转资金严重不足。房地产属资金密集型行业，中小型房地产企业由于企业规模不大，资本运作有限，资金短缺问题严重的影响着企业的发展。在融资方面面临着以下具体的问题：第一，规模小、信用低、企业融资信誉度较低、技术水平低等问题。第二，缺乏政府的扶持，所以其融资的渠道较少，在发展中不能通过直接的渠道进行融资，获得资金比较困难，这就造成了企业内部后续资金不足，在很大程度上制约了企业的发展。第三，近几年受国家对房地产行业宏观政策调控的影响，银行信贷大幅收紧，向商业银行等金融机构融资的可能性越来越小，造成企业资金困难。
三、解决中小型房地产企业财务管理中问题的措施
1.建立健全内部会计控制制度，强化资金管理
（1）健全和完善中小型房地产企业内部会计控制。房地产开发经营的主要特点是项目周期长、投入资金多，风险大。为了有效的防控风险，必须强化对企业资产业务控制、工程项目业务控制、销售与收款业务的控制、成本费用控制、筹资与投资的控制等环节的控制，对内部会计控制进行严格的规划，从项目前期筹划、施工、销售等方面要建立具有规范化的程序，堵塞企业漏洞，消除隐患，对企业的各项资产进行维护。
（2）加强资金预算管理，要把资金的强化管理落实到企业各个管理部门。中小型房地产企业应该建立资金预算管理制度，组织开展内部资金预算编制、执行、监督和考核，并且建立以资金预算目标为中心的各级管理责任体系。资金预算指标要层层分解，落实到各部分、各环节和各岗位。让每一个员工都认识到用好和控制好资金并不只是企业财务部门的责任，而是企业内部每一个人的事情，关系到企业每一个生产环节。
（3）增加资金的运用效率。要提升企业资金运用效果，使企业中每一部分资金都能产生有利的作用，促进企业发展。在施工环节，要加强工程预算管理，严格按施工合同及工程进度进行工程款的支付，工程结算严格把关；在会计核算环节，加强成本核算，控制工程成本支出，合理制定销售价格；筹资方面，构建多元化的融资渠道，增强和壮大企业的实力；在销售环节，建立销售台账，记录客户信息，加快楼盘资金回笼速度，缩短资金在销售环节占用时间。
2.科学投资决策，降低投资风险
合理规划资金用途，谨慎投资。一个成功的项目，前期市场调研必不可少。房地产行业风险大，项目前期调查和策划的重要性对项目的定位和把握更显得尤为重要。因此对准备投资的项目要进行深入细致、专业理性的调查和论证。要收集好项目的基本情况，包括将获得开发土地成本、开发地理位置、市政配套设施状况、自筹资金规模、建设规模等，同时要对项目进行定位，确定项目的档次和客户群，再对目标客户进行细分。调查的数据越全面，越有利于项目科学分析，从而降低投资风险。
3.拓宽融资渠道，寻求多种方式解决企业资金短缺的现状
（1）目前企业融资门槛抬高，资金需求缺口紧张。日趋收紧的信贷政策、新的房地产金融和税收政策对于开发企业的资金实力和融资能力提出了更高的要求。这种情况下，中小型房地产企业可以联合其他房地产企业共同开发某个项目，共担风险利润分成。同时也可以联合集资建房或团购单位，充分利用集资款或团购单位款的预付功能，按工程进度收取款项，实现供销双方合作共赢，减轻企业的融资压力。
（2）抓住我国城镇化建设的契机，积极参与二、三、四线城市保障房建设，以获得更多的机会和地方政府的财政支持。中小型房地产企业还可以通过专业化的运营和成本控制，开发适合市场性价比较高的产品，快速销售，快速回收资金，从而实现企业的有效发展。
三、结束语
中小型房地产企业要想进行长远发展，企业领导人必须要对自身发展有着明确的战略性规划，把企业的财务管理和营运状况着重考虑到企业的发展规划中。另外，中小型房地产企业单靠制度政策并不能解决根本性的问题，必须要深化制度和管理模式的改革，从社会发展的全方位来综合性考虑经济发展问题，同时国家要出台政策引导中小型房地产企业加强自身管理。
参考文献：
[1]潘晓娟.中小房地产企业面临的财务管理问题探究[J].期刊论文，2009.
[2]孙巍.当前房地产企业财务管理中存在的问题和对策[J].理论观察，2009.
[3]刑兆强.宏观调控背景下中小型房地产企业面临的挑战与机遇[J].管理研究，2010.
关键词：财务管理；资金运营；措施
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、中小型房地产企业财务管理中的问题分析
1.财务控制薄弱，缺乏科学性。中小型房地产公司普遍成立时间不长，开发的项目不多，规模也不大，项目管理经验严重不足，财务控制薄弱。中小型房地产企业在财务控制方面缺乏科学性主要有以下几点表现：第一，很多中小型房地产企业领导缺乏财务管理意识，对现金的管理缺少应有的严格性，认为企业内部现金越多越是好事，使得资金被闲置，增加了企业资金的占用成本。第二，项目管理水平不高，造成工期延长，施工成本加大、费用增加，利润降低。第三，销售策划不够，导致资金回笼慢，企业资金短缺。
2.管理模式僵化，管理观念陈旧。许多中小型房地产企业均由其他行业实体经济或民间筹资组建而成，他们不熟悉房地产运作，缺团队、缺管理人才、缺开发经验等等，这样形成的管理模式下管理观念比较陈旧，使得企业内部财务管理比较混乱，导致会计信息失真，加之企业管理者素质不高以及管理能力有限，不利于资金管理。
3.融资困难，周转资金严重不足。房地产属资金密集型行业，中小型房地产企业由于企业规模不大，资本运作有限，资金短缺问题严重的影响着企业的发展。在融资方面面临着以下具体的问题：第一，规模小、信用低、企业融资信誉度较低、技术水平低等问题。第二，缺乏政府的扶持，所以其融资的渠道较少，在发展中不能通过直接的渠道进行融资，获得资金比较困难，这就造成了企业内部后续资金不足，在很大程度上制约了企业的发展。第三，近几年受国家对房地产行业宏观政策调控的影响，银行信贷大幅收紧，向商业银行等金融机构融资的可能性越来越小，造成企业资金困难。
三、解决中小型房地产企业财务管理中问题的措施
1.建立健全内部会计控制制度，强化资金管理
（1）健全和完善中小型房地产企业内部会计控制。房地产开发经营的主要特点是项目周期长、投入资金多，风险大。为了有效的防控风险，必须强化对企业资产业务控制、工程项目业务控制、销售与收款业务的控制、成本费用控制、筹资与投资的控制等环节的控制，对内部会计控制进行严格的规划，从项目前期筹划、施工、销售等方面要建立具有规范化的程序，堵塞企业漏洞，消除隐患，对企业的各项资产进行维护。
（2）加强资金预算管理，要把资金的强化管理落实到企业各个管理部门。中小型房地产企业应该建立资金预算管理制度，组织开展内部资金预算编制、执行、监督和考核，并且建立以资金预算目标为中心的各级管理责任体系。资金预算指标要层层分解，落实到各部分、各环节和各岗位。让每一个员工都认识到用好和控制好资金并不只是企业财务部门的责任，而是企业内部每一个人的事情，关系到企业每一个生产环节。
（3）增加资金的运用效率。要提升企业资金运用效果，使企业中每一部分资金都能产生有利的作用，促进企业发展。在施工环节，要加强工程预算管理，严格按施工合同及工程进度进行工程款的支付，工程结算严格把关；在会计核算环节，加强成本核算，控制工程成本支出，合理制定销售价格；筹资方面，构建多元化的融资渠道，增强和壮大企业的实力；在销售环节，建立销售台账，记录客户信息，加快楼盘资金回笼速度，缩短资金在销售环节占用时间。
2.科学投资决策，降低投资风险
合理规划资金用途，谨慎投资。一个成功的项目，前期市场调研必不可少。房地产行业风险大，项目前期调查和策划的重要性对项目的定位和把握更显得尤为重要。因此对准备投资的项目要进行深入细致、专业理性的调查和论证。要收集好项目的基本情况，包括将获得开发土地成本、开发地理位置、市政配套设施状况、自筹资金规模、建设规模等，同时要对项目进行定位，确定项目的档次和客户群，再对目标客户进行细分。调查的数据越全面，越有利于项目科学分析，从而降低投资风险。
3.拓宽融资渠道，寻求多种方式解决企业资金短缺的现状
（1）目前企业融资门槛抬高，资金需求缺口紧张。日趋收紧的信贷政策、新的房地产金融和税收政策对于开发企业的资金实力和融资能力提出了更高的要求。这种情况下，中小型房地产企业可以联合其他房地产企业共同开发某个项目，共担风险利润分成。同时也可以联合集资建房或团购单位，充分利用集资款或团购单位款的预付功能，按工程进度收取款项，实现供销双方合作共赢，减轻企业的融资压力。
（2）抓住我国城镇化建设的契机，积极参与二、三、四线城市保障房建设，以获得更多的机会和地方政府的财政支持。中小型房地产企业还可以通过专业化的运营和成本控制，开发适合市场性价比较高的产品，快速销售，快速回收资金，从而实现企业的有效发展。
三、结束语
中小型房地产企业要想进行长远发展，企业领导人必须要对自身发展有着明确的战略性规划，把企业的财务管理和营运状况着重考虑到企业的发展规划中。另外，中小型房地产企业单靠制度政策并不能解决根本性的问题，必须要深化制度和管理模式的改革，从社会发展的全方位来综合性考虑经济发展问题，同时国家要出台政策引导中小型房地产企业加强自身管理。
参考文献：
[1]潘晓娟.中小房地产企业面临的财务管理问题探究[J].期刊论文，2009.
[2]孙巍.当前房地产企业财务管理中存在的问题和对策[J].理论观察，2009.
[3]刑兆强.宏观调控背景下中小型房地产企业面临的挑战与机遇[J].管理研究，2010.