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摘要：本文主要阐述房地产开发项目中成本控制的基本环节和要点，从而使项目取得较好的投资效益和实际效益。
关键词：房地产；开发；成本控制
随着房地产业的发展，竞争越来越激烈，为了能够立足于市场，争取获得更大的效益，就必须把握好项目开发的各个环节和阶段，力争把投入成本控制在最少范围内，使项目取得更好的投资效益和实际效益。
房地产项目的开发是一个周期较长，影响因素较多，较复杂的过程，要想以最少投资获得最大的目标，就必须对各个环节和阶段进行全面分析，有效的进行控制成本。
一、首先是在项目投资的决策阶段
投资决策前，应对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。作为投资决策的重要资料，在编制可行性研究报告时，应深入市场调查并充分掌握各类资料，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。关键是对土地成本的估算上，在总的成本中，该项费用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至达到项目总成本的80%，因此，要确定合理的土地买价，把土地成本控制在论证的目标之内。
二、其次是在规划、设计阶段
项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长度，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益。因此，选定优秀的设计单位可以为建设单位在技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本的控制。 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。设计阶段作为控制开发成本最重要的阶段，可锁定可控成本80％以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多选样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性，如建筑设计时尽可能功能分区相对集中，避免不必要的装饰，环境配套上做到实用美观，不求奢华但求新颖；在设计时通过合理利用法规如设计错层阳台、飘窗、空中花园及局部挑空等手法，在容积率不变的情况下增加实际使用面积，本质上摊薄楼面地价；在建筑布置上充分根据项目的地形地貌及钻探数据考虑基础形式从而节约地基处理成本，准确计算土方平衡量，确定场地标高以节约土方成本，等等。
三、施工前期阶段
根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。在今后的工作中，我们要提前研究和完善设计图纸、确定材料样板，尽量减少后期成本增加的可能性。
四、施工阶段
1、严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。
2、建立动态成本台帐：根据公司预先制定的《工程联系单业务规程》规定，对每单设计变更联系单和现场签证联系单做造价跟踪，预决算部接单后启动《造价调整内部联系单》，完成材料询价建议、调整造价的测算报公司签阅审批，根据审批意见由开发部对外签署生效《工程洽谈记录》作为工程结算依据。推进跟踪审计制度后，下步准备启动《造价控制动态分析报告》，定期披露合同额的动态移动情况，掌握目标投资额的偏离状况。
3、严格控制材料、设备价格：材料设备费在工程的建安造价中
约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。
4、准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。
五、竣工阶段
该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。对于竣工结算项目，我们认真做好总结和统计分析，把经验数据纳入《工程造价预测分析系统》数据库，以此作为今后开发项目制定目标成本和采取改善措施的重要依据，达到实施一个项目，在成本控制方面提高一个水平。
总之，房地产项目成本动态控制是一个系统工程，总体要从管理和技术两个方面来加强：
1、要抓好制度建设，建立健全公司的各项管理制度和操作流程，用制度管人、用制度监督人，以保障实施过程。
2、要抓好组织建设，形成一个综合各专业水平和能力的项目开发团队，以保证实施水平。
3、要抓好思想建设，形成一支敬业爱岗的队伍，保障实施质量。
关键词：房地产；开发；成本控制
随着房地产业的发展，竞争越来越激烈，为了能够立足于市场，争取获得更大的效益，就必须把握好项目开发的各个环节和阶段，力争把投入成本控制在最少范围内，使项目取得更好的投资效益和实际效益。
房地产项目的开发是一个周期较长，影响因素较多，较复杂的过程，要想以最少投资获得最大的目标，就必须对各个环节和阶段进行全面分析，有效的进行控制成本。
一、首先是在项目投资的决策阶段
投资决策前，应对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。作为投资决策的重要资料，在编制可行性研究报告时，应深入市场调查并充分掌握各类资料，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。关键是对土地成本的估算上，在总的成本中，该项费用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至达到项目总成本的80%，因此，要确定合理的土地买价，把土地成本控制在论证的目标之内。
二、其次是在规划、设计阶段
项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长度，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益。因此，选定优秀的设计单位可以为建设单位在技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本的控制。 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。设计阶段作为控制开发成本最重要的阶段，可锁定可控成本80％以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多选样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性，如建筑设计时尽可能功能分区相对集中，避免不必要的装饰，环境配套上做到实用美观，不求奢华但求新颖；在设计时通过合理利用法规如设计错层阳台、飘窗、空中花园及局部挑空等手法，在容积率不变的情况下增加实际使用面积，本质上摊薄楼面地价；在建筑布置上充分根据项目的地形地貌及钻探数据考虑基础形式从而节约地基处理成本，准确计算土方平衡量，确定场地标高以节约土方成本，等等。
三、施工前期阶段
根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。在今后的工作中，我们要提前研究和完善设计图纸、确定材料样板，尽量减少后期成本增加的可能性。
四、施工阶段
1、严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。
2、建立动态成本台帐：根据公司预先制定的《工程联系单业务规程》规定，对每单设计变更联系单和现场签证联系单做造价跟踪，预决算部接单后启动《造价调整内部联系单》，完成材料询价建议、调整造价的测算报公司签阅审批，根据审批意见由开发部对外签署生效《工程洽谈记录》作为工程结算依据。推进跟踪审计制度后，下步准备启动《造价控制动态分析报告》，定期披露合同额的动态移动情况，掌握目标投资额的偏离状况。
3、严格控制材料、设备价格：材料设备费在工程的建安造价中
约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。
4、准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。
五、竣工阶段
该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。对于竣工结算项目，我们认真做好总结和统计分析，把经验数据纳入《工程造价预测分析系统》数据库，以此作为今后开发项目制定目标成本和采取改善措施的重要依据，达到实施一个项目，在成本控制方面提高一个水平。
总之，房地产项目成本动态控制是一个系统工程，总体要从管理和技术两个方面来加强：
1、要抓好制度建设，建立健全公司的各项管理制度和操作流程，用制度管人、用制度监督人，以保障实施过程。
2、要抓好组织建设，形成一个综合各专业水平和能力的项目开发团队，以保证实施水平。
3、要抓好思想建设，形成一支敬业爱岗的队伍，保障实施质量。