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在社会经济资本运行的过程当中，商业地产是不可或缺的一个重要的环节，商业地产在区域经济发展当中所占据的地位是十分重要的。本文的主要目的是如何找到商业地产在“互联网+”新形势下运营发展的要点，让区域经济资本运行的协调性得到保障。本文在此基础上首先对“互联网+”新形势下商业地产运营价值进行了阐述，其次对“互联网+”新形势下的商业地产运营状态进行了研究，其中包含了“互联网+”与商业地产在融合过程当中出现的偏差，以及“互联网+”实体服务水平与现阶段的发展不匹配。除此之外，商业地产在开发的过程当中，所出现的思维定势问题以及相关的认知缺失等。最后根据现阶段的实际情况，分析了“互联网+”形势下商业地产运营的创新方法。希望能够对商业地产在“互联网+”这一新形势新背景之下进行创新运营起到一定的积极作用。
一、“互联网+”新形势下，商业地产运营价值创新
商业地产与普通的房地产开发领域不同，所包含的类型较多，它主要是以商业销售为主要趋向。随着我国经济的不断发展以及城市化進程的不断加快，房地产的发展速度极速提升。传统的商业房地产的经营模式是较为单一化的经营销售，而现阶段商业房地产在运营的过程当中，其经营销售方式已经有了一定的转变，更加系统化、多样化。随着我国信息技术的不断发展，“互联网+”已经深入到人民群众的日常生活当中，交互式购物体验应运而生。
二、“互联网+”新形势下，商业地产在现阶段的运营状态
商业地产在运营的过程当中，若要在新形势新背景之下突出重围，必须对传统的运营方式进行打破。在这个过程当中，商业地产的运营应该以“互联网+”为切入点，探索与现阶段客户需求相适应的的产业经营方式。近些年来，我国商业地产通过对运营方式进行不断的探索和创新，“互联网+”已逐步融入商业地产运营。但是在肯定成绩的同时，我们也应该注意到，由于商业地产的发展，所受到的影响具有阶段性特征，这就表明了我国商业地产在现阶段的运营体系当中，还存在着一定的问题。下面将对存在的问题一一进行分析。
首先是二者之间融合性上的偏差。大众在当前的消费趋向中，由于身处“互联网+”这一大环境，消费观念以及消费的满足感有了大幅度的提升，传统模式下大众对“质”或者“量”的需求都有侧重性，而当前“互联网+”改变了大众的思维模式，从单方面的要求朝着既要“质”也要“量”的趋向转变。但当前我国有一半左右的商业地产在运营期间，依然没有对二者进行良好的结合，还坚持着单方面的运营理念。
其次是在“互联网+”新形势，实体服务的水平跟不上“互联网+”发展的水平。“互联网+”服务在商业房地产运营中，所营造的环境是一项虚拟产业服务的环境，其特点是多维性，这一优势对传统的实体产业而言，是非常有冲击力的。但如果在运营的过程中，相关数据显示，我国超过百分之五十的商业地产在运营的过程中，都出现了虚拟服务包含内容广泛，而实体服务跟不上等情况，二者之间匹配的适应度在当前来看，是一个较大的问题。另外还有相当一部分商家在运营的过程中处于不管不顾的状态。商业地产当前的运营在“互联网+”这一新形势下若依旧放任自流，则会为今后的发展埋下隐患。
最后是在开发过程中的认知缺失。资本时代化对资源进行“重新”调配的体现就是“互联网+”时代下的商业地产运营，商业地产运营的发展不是突然的，而是一个产业经过长时间、长效性转变的过程，所以在商业地产的运营在面临新的市场环境所发生的转变，就显得脚步匆匆，从认知层面的剖析上来看，就存在一定不足，对形态上的变化产生的错误的认知。国内超过百分之九十的商业地产开发商在这一方面都存在着或多或少的问题。这就导致了商业地产在“互联网+”新形势下的运营中，经常出现认知导向问题。
商业地产在“互联网+”环境下的开发和运营，也有其他问题出现，例如开发过程中计划性的缺乏等。像这一类的局部因素探索无法让商业地产运营的整体结构得以实现，大都处于一种协调性的运营。还有就是在这个过程当中，没有重视数字化运营或尚未具备此方面能力，缺乏计划性，导致各类问题逐渐累积。如互联网的发展让信息获取渠道变得越来越广泛，而信息保护力度不足是造成信息泛滥的重要原因。因此商业地产在“互联网+”环境中的运营还涉及应到个人信息保护。企业出于种种原因，如定向营销以及广告投放等，通常需要客户在办理会员卡的过程中填写个人相关信息，例如电话、住址、爱好、身份证信息等，这些信息涉及到客户的隐私。从目前的大环境来看，办理会员卡填写私人信息并无不妥，但信息泄露或者被盗用的事件也屡见不鲜。目前的情况是商业对于会员信息的保护，并不是很强有力，有的是没有认识到信息保护的重要性而疏于保护，有的是相关系统不完善，没有足够的技术支持对会员的信息进行保护。
三、“互联网+”新形势下地产商运营创新方法
在当前经济形势中，对“互联网+”模式进行良好的运用，可以为房地产的发展起到积极的作用。在当前这一大环境下，经济发展的路径不断拓宽和创新，既让商业地产的运营思维得到了创新，又让地产的创新得以实现。为了让商业地产的运营与“互联网+”融合的更好，需要对运营中出现的问题进行不断改进。
（一）注重思路的融合与衔接
商业地产的运营要在“互联网+”新形势下进行创新，切不可生搬硬套，在这个过程中，我们应该对单层次的衔接思路进行突破，另外前文提到的对运营模式直接套用的问题，也应该进行避免。商业地产与“互联网+”之间的衔接可以从三个方面进行。第一是开发部门在商业地产开发期间，需要做好数量与质量之间的协调，通过对协调性的分析，找准定位和重点。第二是通过“互联网+”将客户反馈回来的建议进行总结和分析，对商业综合体规律进行把握，并将其整合起来，形成思路的整合。第三是在对“互联网+”进行运用的过程中，应该对互联网的优势进行借鉴，根据实际情况从商圈组建或者经济创新等方面进行开发，而不是直接对数据模板进行套用。 （二）对“互联网+”中的实体服务水平进行提升
对“互联网+”中的实体服务水平进行提升是商业地产在运营过程中的重点，对实体服务水平进行提升，其实就是对自身发展中存在的短板因素进行提升。在这个过程中，商业地产在开发的过程中需要将企业自身的开发优势与当地的地产类型进行结合，对实体服务窗口进行打造，增强客户的体验感。实体服务窗口的服务内容应该偏向基础性，例如为前来咨询的客户提供一系列的服务，如资料管理以及产业周边地区消费群体的分析等。“互联网+”新形势下对客户体验度的提升，自然离不开计算机技术。通过大数据虚拟体验技术，可以营造一个实体感更强的空间，让品牌商对入驻感受有更直接、更直观的体验，使其使用需求得到进一步满足。另外就是對实体互动交流渠道的打造。这一过程的主要内容是帮助客户对实际服务中存在的问题进行解决，例如对商业体系创建、房屋贸易开发等进行联动化服务;以客户的需求为基础，对日常费用的缴纳（如水费、电费、租金等）进行管理，对相关设备进行维护;为供应商以及顾客创建意见反馈渠道等。
（三）对商业地产开发运营模式进行优化
现金流压力以及外部融资等问题是商业地产传统模式开发中存在的重要问题，为了减轻以上问题带来的压力，大部分商业地产商将目光转向了轻资产运营模式，互联网+可以从以下几个方面对其进行提升：
1.选址拿地
地段对项目的商业价值起着直接的作用，项目在选址过程中，需要对项目所在地的以下几个方面进行分析，分别是城市整体环境、城市商业地产环境以及项目地段等。其中城市整体环境的分析应该包含城市未来的发展方向、社会环境以及经济水平等;城市商业地产环境分析应该包含现阶段商圈的分布情况、中心地段的繁荣程度以及商圈辐射半径等;项目地段分析应该包含周边商业发展状况、基础设施建设及分布情况等。
2.规划设计
“互联网+”新形势下的规划设计主要包含如下内容：
首先是市场需求。通过互联网技术对运营数据进行搜集和前期调查，并将相关数据输入模型进行判断，此举有利于对项目的定位进行深化，使得新开发的项目与市场需求相契合，然后再提出与当地特色相符合的建筑形式并对其进行研讨。
其次是招商需求。在定制开发阶段应当做好与商户的对接和沟通，另外还应当兼顾一般商铺的个性化需求，这样才能让商业项目的稳步运营与顺利开发得到保障。
然后是消费者需求。这个环节应当与市场分析相结合，对于消费者需求相符合的互联网选产手段以及营销活动方式进行挖掘，找准消费者的敏感点，并将招商阶段合作品牌的特点进行放大和引导，此举既能够让消费者的需求得到满足，又能对消费者的潜在需求进行进一步开发。
最后是商业业态和功能的规划。商业地产在功能规划中，应当对不同使用群体的个性化需求进行考虑，需要注意的是除了主题餐饮与主力业态之外，还应该包含娱乐放松的功能。在综合规划中，应当将其与城市功能进行综合搭配，这样才能增加覆盖面和辐射范围，确保不缺页、不留白。
（四）对个人信息保护制度进行完善
在当前消费模式中，会员卡制度相对于传统消费模式而言，无疑是一种较为新型的消费模式，会员人数的多寡直接反映了商业运营的效果，不论是对于消费者而言，还是运营企业而言，都能为双方带来实惠。因此必须落实会员信息保护监管。为加强对会员个人信息的保护，运营企业在办理会员登记的过程中，应对所搜集的信息类型进行明确，严格按照工商行政管理部门出台的相关指导性登记表范本进行登记，避免对会员个人信息过度搜集。另外，为了让会员个人信息保护得到进一步加强，运营企业还应加大技术投入，设置互联网技术专业岗位，从线下到线上多个维度对个人隐私进行保护，避免不法分子通过网络技术盗用会员信息。
四、结语
综上所述，新形势下的商业地产运营研究的创新，就是通过“互联网+”对信息技术进行运用，将社会资源进行搜集和分析，并制定具有系统化和长远性的实践计划。通过提升实体服务水平，使之线上线下的发展得到统一，通过对开发模式选择进行优化，为商业地产在“互联网+”这一背景之下的运营开辟更加广阔的空间。
（作者单位：新城控股集团商业管理华中区域公司）
一、“互联网+”新形势下，商业地产运营价值创新
商业地产与普通的房地产开发领域不同，所包含的类型较多，它主要是以商业销售为主要趋向。随着我国经济的不断发展以及城市化進程的不断加快，房地产的发展速度极速提升。传统的商业房地产的经营模式是较为单一化的经营销售，而现阶段商业房地产在运营的过程当中，其经营销售方式已经有了一定的转变，更加系统化、多样化。随着我国信息技术的不断发展，“互联网+”已经深入到人民群众的日常生活当中，交互式购物体验应运而生。
二、“互联网+”新形势下，商业地产在现阶段的运营状态
商业地产在运营的过程当中，若要在新形势新背景之下突出重围，必须对传统的运营方式进行打破。在这个过程当中，商业地产的运营应该以“互联网+”为切入点，探索与现阶段客户需求相适应的的产业经营方式。近些年来，我国商业地产通过对运营方式进行不断的探索和创新，“互联网+”已逐步融入商业地产运营。但是在肯定成绩的同时，我们也应该注意到，由于商业地产的发展，所受到的影响具有阶段性特征，这就表明了我国商业地产在现阶段的运营体系当中，还存在着一定的问题。下面将对存在的问题一一进行分析。
首先是二者之间融合性上的偏差。大众在当前的消费趋向中，由于身处“互联网+”这一大环境，消费观念以及消费的满足感有了大幅度的提升，传统模式下大众对“质”或者“量”的需求都有侧重性，而当前“互联网+”改变了大众的思维模式，从单方面的要求朝着既要“质”也要“量”的趋向转变。但当前我国有一半左右的商业地产在运营期间，依然没有对二者进行良好的结合，还坚持着单方面的运营理念。
其次是在“互联网+”新形势，实体服务的水平跟不上“互联网+”发展的水平。“互联网+”服务在商业房地产运营中，所营造的环境是一项虚拟产业服务的环境，其特点是多维性，这一优势对传统的实体产业而言，是非常有冲击力的。但如果在运营的过程中，相关数据显示，我国超过百分之五十的商业地产在运营的过程中，都出现了虚拟服务包含内容广泛，而实体服务跟不上等情况，二者之间匹配的适应度在当前来看，是一个较大的问题。另外还有相当一部分商家在运营的过程中处于不管不顾的状态。商业地产当前的运营在“互联网+”这一新形势下若依旧放任自流，则会为今后的发展埋下隐患。
最后是在开发过程中的认知缺失。资本时代化对资源进行“重新”调配的体现就是“互联网+”时代下的商业地产运营，商业地产运营的发展不是突然的，而是一个产业经过长时间、长效性转变的过程，所以在商业地产的运营在面临新的市场环境所发生的转变，就显得脚步匆匆，从认知层面的剖析上来看，就存在一定不足，对形态上的变化产生的错误的认知。国内超过百分之九十的商业地产开发商在这一方面都存在着或多或少的问题。这就导致了商业地产在“互联网+”新形势下的运营中，经常出现认知导向问题。
商业地产在“互联网+”环境下的开发和运营，也有其他问题出现，例如开发过程中计划性的缺乏等。像这一类的局部因素探索无法让商业地产运营的整体结构得以实现，大都处于一种协调性的运营。还有就是在这个过程当中，没有重视数字化运营或尚未具备此方面能力，缺乏计划性，导致各类问题逐渐累积。如互联网的发展让信息获取渠道变得越来越广泛，而信息保护力度不足是造成信息泛滥的重要原因。因此商业地产在“互联网+”环境中的运营还涉及应到个人信息保护。企业出于种种原因，如定向营销以及广告投放等，通常需要客户在办理会员卡的过程中填写个人相关信息，例如电话、住址、爱好、身份证信息等，这些信息涉及到客户的隐私。从目前的大环境来看，办理会员卡填写私人信息并无不妥，但信息泄露或者被盗用的事件也屡见不鲜。目前的情况是商业对于会员信息的保护，并不是很强有力，有的是没有认识到信息保护的重要性而疏于保护，有的是相关系统不完善，没有足够的技术支持对会员的信息进行保护。
三、“互联网+”新形势下地产商运营创新方法
在当前经济形势中，对“互联网+”模式进行良好的运用，可以为房地产的发展起到积极的作用。在当前这一大环境下，经济发展的路径不断拓宽和创新，既让商业地产的运营思维得到了创新，又让地产的创新得以实现。为了让商业地产的运营与“互联网+”融合的更好，需要对运营中出现的问题进行不断改进。
（一）注重思路的融合与衔接
商业地产的运营要在“互联网+”新形势下进行创新，切不可生搬硬套，在这个过程中，我们应该对单层次的衔接思路进行突破，另外前文提到的对运营模式直接套用的问题，也应该进行避免。商业地产与“互联网+”之间的衔接可以从三个方面进行。第一是开发部门在商业地产开发期间，需要做好数量与质量之间的协调，通过对协调性的分析，找准定位和重点。第二是通过“互联网+”将客户反馈回来的建议进行总结和分析，对商业综合体规律进行把握，并将其整合起来，形成思路的整合。第三是在对“互联网+”进行运用的过程中，应该对互联网的优势进行借鉴，根据实际情况从商圈组建或者经济创新等方面进行开发，而不是直接对数据模板进行套用。 （二）对“互联网+”中的实体服务水平进行提升
对“互联网+”中的实体服务水平进行提升是商业地产在运营过程中的重点，对实体服务水平进行提升，其实就是对自身发展中存在的短板因素进行提升。在这个过程中，商业地产在开发的过程中需要将企业自身的开发优势与当地的地产类型进行结合，对实体服务窗口进行打造，增强客户的体验感。实体服务窗口的服务内容应该偏向基础性，例如为前来咨询的客户提供一系列的服务，如资料管理以及产业周边地区消费群体的分析等。“互联网+”新形势下对客户体验度的提升，自然离不开计算机技术。通过大数据虚拟体验技术，可以营造一个实体感更强的空间，让品牌商对入驻感受有更直接、更直观的体验，使其使用需求得到进一步满足。另外就是對实体互动交流渠道的打造。这一过程的主要内容是帮助客户对实际服务中存在的问题进行解决，例如对商业体系创建、房屋贸易开发等进行联动化服务;以客户的需求为基础，对日常费用的缴纳（如水费、电费、租金等）进行管理，对相关设备进行维护;为供应商以及顾客创建意见反馈渠道等。
（三）对商业地产开发运营模式进行优化
现金流压力以及外部融资等问题是商业地产传统模式开发中存在的重要问题，为了减轻以上问题带来的压力，大部分商业地产商将目光转向了轻资产运营模式，互联网+可以从以下几个方面对其进行提升：
1.选址拿地
地段对项目的商业价值起着直接的作用，项目在选址过程中，需要对项目所在地的以下几个方面进行分析，分别是城市整体环境、城市商业地产环境以及项目地段等。其中城市整体环境的分析应该包含城市未来的发展方向、社会环境以及经济水平等;城市商业地产环境分析应该包含现阶段商圈的分布情况、中心地段的繁荣程度以及商圈辐射半径等;项目地段分析应该包含周边商业发展状况、基础设施建设及分布情况等。
2.规划设计
“互联网+”新形势下的规划设计主要包含如下内容：
首先是市场需求。通过互联网技术对运营数据进行搜集和前期调查，并将相关数据输入模型进行判断，此举有利于对项目的定位进行深化，使得新开发的项目与市场需求相契合，然后再提出与当地特色相符合的建筑形式并对其进行研讨。
其次是招商需求。在定制开发阶段应当做好与商户的对接和沟通，另外还应当兼顾一般商铺的个性化需求，这样才能让商业项目的稳步运营与顺利开发得到保障。
然后是消费者需求。这个环节应当与市场分析相结合，对于消费者需求相符合的互联网选产手段以及营销活动方式进行挖掘，找准消费者的敏感点，并将招商阶段合作品牌的特点进行放大和引导，此举既能够让消费者的需求得到满足，又能对消费者的潜在需求进行进一步开发。
最后是商业业态和功能的规划。商业地产在功能规划中，应当对不同使用群体的个性化需求进行考虑，需要注意的是除了主题餐饮与主力业态之外，还应该包含娱乐放松的功能。在综合规划中，应当将其与城市功能进行综合搭配，这样才能增加覆盖面和辐射范围，确保不缺页、不留白。
（四）对个人信息保护制度进行完善
在当前消费模式中，会员卡制度相对于传统消费模式而言，无疑是一种较为新型的消费模式，会员人数的多寡直接反映了商业运营的效果，不论是对于消费者而言，还是运营企业而言，都能为双方带来实惠。因此必须落实会员信息保护监管。为加强对会员个人信息的保护，运营企业在办理会员登记的过程中，应对所搜集的信息类型进行明确，严格按照工商行政管理部门出台的相关指导性登记表范本进行登记，避免对会员个人信息过度搜集。另外，为了让会员个人信息保护得到进一步加强，运营企业还应加大技术投入，设置互联网技术专业岗位，从线下到线上多个维度对个人隐私进行保护，避免不法分子通过网络技术盗用会员信息。
四、结语
综上所述，新形势下的商业地产运营研究的创新，就是通过“互联网+”对信息技术进行运用，将社会资源进行搜集和分析，并制定具有系统化和长远性的实践计划。通过提升实体服务水平，使之线上线下的发展得到统一，通过对开发模式选择进行优化，为商业地产在“互联网+”这一背景之下的运营开辟更加广阔的空间。
（作者单位：新城控股集团商业管理华中区域公司）