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摘 要：房地产税收制度一直是备受争议的话题，对它进行不断改革的呼声一直持续高涨。本文从现行税收制度暴露的问题着手，进行解决措施的分析探讨，综合阐述了房地产税收改革对于房地产市场的影响评价。
关键词：房地产；税收改革；影响
中图分类号：F４２５ 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（z）.2012.03.26 文章编号：1672-3309（2012）03-58-02
我国现行的房地产税收制度已经越来越不能适应房地产行业的现状，两者之间的矛盾日益突出，这一问题已经引起了社会各界的广泛关注，房地产税收改革呼之欲出。房地产税改对房地产市场会有较大的影响，本文从经济学和税收学两者结合的观点剖析这一问题。
一、房地产税收基本理论
大多数专家学者认为，房地产税收是一种收益分配手段，它的主要功能是实现财富的分配，但这往往忽略了它的经济政策功能。房地产税收的实质是政府为了征收土地或土地改良物产权而施行的一种强制性手段。它能实现资源的重新分配，帮助提高土地资源配置利用效率。目前，土地和资本稀缺是制约我国经济实现长远增长的瓶颈之一，土地资源配置不合理、利用率不高，且行政手段无法有效的解决此类问题，税收调控便势在必行。
目前我国实行的房地产税收制度主要有４类：房屋和土地持有阶段的缴税，如房产税、城镇土地使用税等；房地产交易环节的缴税，如土地增值税、契税等；房地产开发过程中的纳税，如耕地占用税、营业税等；所得税，主要有企业与个人两种所得税。直接将房地产行业作为征税对象的税种就有６个，包括它们在内的间接税种有12个。从2008年开始，国家陆续颁发了多项条例，如“国四条”、“营业税优惠”、“国十一条”等。面对国内飞速上涨的房价，政府又出台了多项有关房地产税收方面的调控政策。2009年末《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，主要规定了居民对自己的住房进行销售所征收的税种，当个人购买非普通住房不足5年就转手时，需全额缴纳营业税；超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，屋主在转手时只需缴纳基于净赚差价所征收的营业税；超过5年的普通住房则不征收营业税。
二、房地产税收暴露的问题
尽管每次房地产税收改革短期内都会对房地产市场有一定的影响，但根本性的税收调控作用并不显著，这说明房地产税改制度还需不断跟进完善。目前我国房地产税收制度还存在一定的问题，具体如下：
（一）重复征税多
我国对房地产行业存在诸多税种重复，反复征税的现象。这会增加房地产开发的成本，逃税漏税的现象增多。又会滋生黑市交易，造成房地产税收的流失。对于消费者而言，重复的征税则增加了消费者的购房负担，俗语说“羊毛出在羊身上”，最终损害的还是消费者的利益。笔者翻阅一定数量的资料后进行了总结，如表1。
表1 房地产行业税种重复现象表
（二）税率单一
目前实施的房产税的税率较为单一、固定，缺乏弹性，不符合税收合理负担这一基本原则。没有根据我国各个省份、区域之间的现实情况来加以区分，采取的是“大一统”的模式，在全国统一实行。事实上，各个区域之间的经济、社会环境都不同，贫富差距也较大，房产税收承担能力便自然不可一概而论，所以现行的房产税税率在这点上还是有待考究的，刚性有余，缺乏弹性。这种情况导致了历次房产税改革，都不能从整体上达到调控各个区域之间由于地理分布而产生的级差收入。[1]且对于使用结构不同的房产进行征税的调控效果也不佳。
（三）体系混乱
目前我国的房地产税收体系较为混乱，诸如“以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税、税费交叉”[2]的现象较为普遍，严重扰乱了整个税收体制。不利于政府发挥宏观调控的功能。以税代租其实是政府为了调节区域土地之间的级差收入而采取的。这点在城镇土地使用上表现特别突出。以费代税主要表现在两方面，一是土地使用方面征收土地使用费，有些人便直接以费代税；二是外资企业享有的划拨土地不需缴纳城镇土地使用税。这就使得税费不分互相代替，造成税费混乱。以税代费，我国城市在建设管理时还会向公众或企业征收城市公共设施的使用费，它在法律上表现为征收“城市维护建设税”。以费挤税这种现象在房产税征收中层出不穷，借各种名义收取的费用远超明文规定的税种收费。
三、解决措施
（一）建立区域差别税率制度
由于各个区域的经济状况有差别，它们的纳税能力也不同。在中央政府统一政策调控的前提下，应适当的给地方政府下放一定的税政管理权。具体实施时中央政府只负责制定房产税征收的基本制度以及税种，地方政府则根据自己管辖区域的实际情况，制定具体的实施措施。调整征收税率、评估准则，进行周期评估等。如不同地段的土地价值不同，像写字楼、商场等类型的商用房地产收益很高，税负承受能力比民用房地产强，地方政府可以根据不同的情况分别征收。区域差别税率制度不但能巩固中央政府的税收制度，还增加了税收的灵活性，更能适应房地产市场税收的实际情况。
（二）拓宽税基
理论上，除军用和政用以外的所有房屋都应被课征。联系实际情况时，有两点一直是争论的焦点，对此可以进行如下的改革。对于个人所有的非营业性质的房产，可以用“第一居所”的概念来衡量。所谓第一居所，即是屋主主要的居住房屋，他所拥有的其他房屋都不是第一居所。在房产税征收中，可以对第一居所免征税收，其他房屋采取高税率的征税制度。第一居所免征制度的建立，能有效的抑制消费者投机性的需求，保护其他有消费性需求的消费者的利益。目前我国对于房地产开发商旗下的房屋所采取的征税制度是，在出售前不征税，只是对其已经使用、出租或出售的房屋进行征税。然而这一政策却成了一些不法分子炒楼抬高房价的挡箭牌，曾一度使得楼市乌烟瘴气，损害了广大消费者的利益。针对这一现象，政府可以限制商品房在开发商旗下所闲置房屋的期限，一旦超过就进行严格的征税，这一政策能揭开虚假需求的面具，补充市场一定的房源，从而打击乘机哄抬房价的现象。
四、税收改革对于房地产市场的影响评价
（一）有利于优化地方税制，增加财政收入
恢复对个人房产进行征税，有利于改变现行房产税的重交易而忽略保有环节的税负现象，进一步施行分税制，能优化整个税收制度的结构，规范税收优惠制度和收费行为。对现行的房产税制度进行改革，有利于规范税收分配的关系，减少一些地下交易等违法行为，为地方财政收入提供有利的保障。财产税在地方政府税收制度中成为主要支撑，能为当地百姓提供更健全的公共基础设施服务，进而吸引更多的投资商和人才，促进人、财、物三方的合理流动，进一步增加财政收入，实现良性循环。
（二）缩小贫富差距，促进房地产行业健康发展
房地产税收制度的进一步改革，能打击一些不法分子借机哄抬房价和投机消费的行为，有利于清除房地产经济泡沫，给不正常的业内经济飚速发展降温，使得房地产投资商更有选择性的进行理性投资。如多生产民用住宅，少生产需求不多的高档房，或生产经营性商铺来出租或贩卖，多种模式的经营，能使得房地产市场的发展更合理、健康。地方政府还应进一步发挥领导作用，积极倡导商家参与廉租房、安居工程等建设，[3]关怀弱势群体。目前我国的基尼系数是4.9，超国际警戒线，这说明贫富差距越拉越大，不利于社会稳定。本着先富带动后富的原则，可以让富人多缴税，政府将征来的税费更多的用于支援边远贫困地区。鼓励发达地区到经济不发达地区投资，促进当地经济发展，带动大家共同致富，缩小贫富差距。
税收是政府手中很有力的一个经济杠杆，是缩小贫富差距的有力保障，用之得当便能构建稳定的和谐社会。总之，房地产税收制度的改革无论是对于房地产行业的健康发展，还是缩小贫富差距、解决社会问题都有非常积极的意义。
参考文献：
[1] 方重、梅玉华.论房产税改革对房地产市场的调控效应[J].当代经济管理，2008，（04）:87—89.
[2] 章君. 我国房地产税收改革对房地产市场影响研究[D].新疆财经大学，2010.
[3] 娄爱花.税制改革对加强房地产业平稳发展的意义[J].西安邮电学院学报，2011，(05)：113—117.
关键词：房地产；税收改革；影响
中图分类号：F４２５ 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（z）.2012.03.26 文章编号：1672-3309（2012）03-58-02
我国现行的房地产税收制度已经越来越不能适应房地产行业的现状，两者之间的矛盾日益突出，这一问题已经引起了社会各界的广泛关注，房地产税收改革呼之欲出。房地产税改对房地产市场会有较大的影响，本文从经济学和税收学两者结合的观点剖析这一问题。
一、房地产税收基本理论
大多数专家学者认为，房地产税收是一种收益分配手段，它的主要功能是实现财富的分配，但这往往忽略了它的经济政策功能。房地产税收的实质是政府为了征收土地或土地改良物产权而施行的一种强制性手段。它能实现资源的重新分配，帮助提高土地资源配置利用效率。目前，土地和资本稀缺是制约我国经济实现长远增长的瓶颈之一，土地资源配置不合理、利用率不高，且行政手段无法有效的解决此类问题，税收调控便势在必行。
目前我国实行的房地产税收制度主要有４类：房屋和土地持有阶段的缴税，如房产税、城镇土地使用税等；房地产交易环节的缴税，如土地增值税、契税等；房地产开发过程中的纳税，如耕地占用税、营业税等；所得税，主要有企业与个人两种所得税。直接将房地产行业作为征税对象的税种就有６个，包括它们在内的间接税种有12个。从2008年开始，国家陆续颁发了多项条例，如“国四条”、“营业税优惠”、“国十一条”等。面对国内飞速上涨的房价，政府又出台了多项有关房地产税收方面的调控政策。2009年末《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，主要规定了居民对自己的住房进行销售所征收的税种，当个人购买非普通住房不足5年就转手时，需全额缴纳营业税；超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，屋主在转手时只需缴纳基于净赚差价所征收的营业税；超过5年的普通住房则不征收营业税。
二、房地产税收暴露的问题
尽管每次房地产税收改革短期内都会对房地产市场有一定的影响，但根本性的税收调控作用并不显著，这说明房地产税改制度还需不断跟进完善。目前我国房地产税收制度还存在一定的问题，具体如下：
（一）重复征税多
我国对房地产行业存在诸多税种重复，反复征税的现象。这会增加房地产开发的成本，逃税漏税的现象增多。又会滋生黑市交易，造成房地产税收的流失。对于消费者而言，重复的征税则增加了消费者的购房负担，俗语说“羊毛出在羊身上”，最终损害的还是消费者的利益。笔者翻阅一定数量的资料后进行了总结，如表1。
表1 房地产行业税种重复现象表
（二）税率单一
目前实施的房产税的税率较为单一、固定，缺乏弹性，不符合税收合理负担这一基本原则。没有根据我国各个省份、区域之间的现实情况来加以区分，采取的是“大一统”的模式，在全国统一实行。事实上，各个区域之间的经济、社会环境都不同，贫富差距也较大，房产税收承担能力便自然不可一概而论，所以现行的房产税税率在这点上还是有待考究的，刚性有余，缺乏弹性。这种情况导致了历次房产税改革，都不能从整体上达到调控各个区域之间由于地理分布而产生的级差收入。[1]且对于使用结构不同的房产进行征税的调控效果也不佳。
（三）体系混乱
目前我国的房地产税收体系较为混乱，诸如“以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税、税费交叉”[2]的现象较为普遍，严重扰乱了整个税收体制。不利于政府发挥宏观调控的功能。以税代租其实是政府为了调节区域土地之间的级差收入而采取的。这点在城镇土地使用上表现特别突出。以费代税主要表现在两方面，一是土地使用方面征收土地使用费，有些人便直接以费代税；二是外资企业享有的划拨土地不需缴纳城镇土地使用税。这就使得税费不分互相代替，造成税费混乱。以税代费，我国城市在建设管理时还会向公众或企业征收城市公共设施的使用费，它在法律上表现为征收“城市维护建设税”。以费挤税这种现象在房产税征收中层出不穷，借各种名义收取的费用远超明文规定的税种收费。
三、解决措施
（一）建立区域差别税率制度
由于各个区域的经济状况有差别，它们的纳税能力也不同。在中央政府统一政策调控的前提下，应适当的给地方政府下放一定的税政管理权。具体实施时中央政府只负责制定房产税征收的基本制度以及税种，地方政府则根据自己管辖区域的实际情况，制定具体的实施措施。调整征收税率、评估准则，进行周期评估等。如不同地段的土地价值不同，像写字楼、商场等类型的商用房地产收益很高，税负承受能力比民用房地产强，地方政府可以根据不同的情况分别征收。区域差别税率制度不但能巩固中央政府的税收制度，还增加了税收的灵活性，更能适应房地产市场税收的实际情况。
（二）拓宽税基
理论上，除军用和政用以外的所有房屋都应被课征。联系实际情况时，有两点一直是争论的焦点，对此可以进行如下的改革。对于个人所有的非营业性质的房产，可以用“第一居所”的概念来衡量。所谓第一居所，即是屋主主要的居住房屋，他所拥有的其他房屋都不是第一居所。在房产税征收中，可以对第一居所免征税收，其他房屋采取高税率的征税制度。第一居所免征制度的建立，能有效的抑制消费者投机性的需求，保护其他有消费性需求的消费者的利益。目前我国对于房地产开发商旗下的房屋所采取的征税制度是，在出售前不征税，只是对其已经使用、出租或出售的房屋进行征税。然而这一政策却成了一些不法分子炒楼抬高房价的挡箭牌，曾一度使得楼市乌烟瘴气，损害了广大消费者的利益。针对这一现象，政府可以限制商品房在开发商旗下所闲置房屋的期限，一旦超过就进行严格的征税，这一政策能揭开虚假需求的面具，补充市场一定的房源，从而打击乘机哄抬房价的现象。
四、税收改革对于房地产市场的影响评价
（一）有利于优化地方税制，增加财政收入
恢复对个人房产进行征税，有利于改变现行房产税的重交易而忽略保有环节的税负现象，进一步施行分税制，能优化整个税收制度的结构，规范税收优惠制度和收费行为。对现行的房产税制度进行改革，有利于规范税收分配的关系，减少一些地下交易等违法行为，为地方财政收入提供有利的保障。财产税在地方政府税收制度中成为主要支撑，能为当地百姓提供更健全的公共基础设施服务，进而吸引更多的投资商和人才，促进人、财、物三方的合理流动，进一步增加财政收入，实现良性循环。
（二）缩小贫富差距，促进房地产行业健康发展
房地产税收制度的进一步改革，能打击一些不法分子借机哄抬房价和投机消费的行为，有利于清除房地产经济泡沫，给不正常的业内经济飚速发展降温，使得房地产投资商更有选择性的进行理性投资。如多生产民用住宅，少生产需求不多的高档房，或生产经营性商铺来出租或贩卖，多种模式的经营，能使得房地产市场的发展更合理、健康。地方政府还应进一步发挥领导作用，积极倡导商家参与廉租房、安居工程等建设，[3]关怀弱势群体。目前我国的基尼系数是4.9，超国际警戒线，这说明贫富差距越拉越大，不利于社会稳定。本着先富带动后富的原则，可以让富人多缴税，政府将征来的税费更多的用于支援边远贫困地区。鼓励发达地区到经济不发达地区投资，促进当地经济发展，带动大家共同致富，缩小贫富差距。
税收是政府手中很有力的一个经济杠杆，是缩小贫富差距的有力保障，用之得当便能构建稳定的和谐社会。总之，房地产税收制度的改革无论是对于房地产行业的健康发展，还是缩小贫富差距、解决社会问题都有非常积极的意义。
参考文献：
[1] 方重、梅玉华.论房产税改革对房地产市场的调控效应[J].当代经济管理，2008，（04）:87—89.
[2] 章君. 我国房地产税收改革对房地产市场影响研究[D].新疆财经大学，2010.
[3] 娄爱花.税制改革对加强房地产业平稳发展的意义[J].西安邮电学院学报，2011，(05)：113—117.