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【摘要】商业银行的风险管理中首要的是防范信用风险，考察客户的现金流状况来度量银行面对的违约风险。房产商和潜在的购房者都需要银行的贷款支持，对于这两类客户群体，他们的违约风险中有个很关键的因素就是房价，商业银行是否更加倾向于较高的房价还是相反？
【关键词】信用风险 房价 商业银行 房产商 按揭贷款
商业银行是高负债的企业，它大量吸收存款，并且对企业和个人放贷，以存贷款差来获得收益，那么对它来说在尽力吸收其资金的来源的同时，关键还是要为这些资金寻找增值的出路。即使是企业和个人有贷款需求来为商业银行提供盈利的机会，那么如何保障这些收入的稳定便是摆在银行面前最重要的问题之一。银行面对其行业所拥有的信用风险，市场风险和操作风险等，首要的要防范的还是信用风险。信用风险指的是交易双方不愿意或者不能全部履行合约责任的风险。这里商业银行的信用风险指的是其客户违约所造成的坏账从而带来资产的损失。因为不同的银行客户而各有各的特点，那么当前对于商业银行中一个特殊的群体房产商以及相关的潜在个人购房者，与此相关的信用风险使得我们不得不想到其中的一个关键因素——房价。
过去的日子里，伴随北京奥运会的临近，人们的热情步步高涨。而同样，关系民生大计的房子变得越来越烫手，“房价”成为过去一年中人们最关心的话题之一。房价犹如坐上了过山车一般，节节攀升，来自统计局的数据显示，2008年一月份全国普通住宅销售价格同比上涨13％左右，环比上涨0.3％。那么作为房地产行业的“亲密伙伴”，商业银行是怎么看待当前的现象的？首先，我们知道我国的商业银行是以存贷款为主要业务的服务单位，其经营收入的最大来源就是贷款收入。银行面对大额的建筑业贷款和众多的购房者按揭贷款，坐拥着丰厚的利润，同时也承担了巨大的信用风险。这里房价带来的信用风险主要就是来自地产商和个人购房者的还贷款能力的降低而发生违约情况。
从房产商一方来看，房地产成本的一个主要来源就是钢材，中国是钢材生产大国，近年来钢材行业一直处于出口大幅增加而进口减弱的趋势。但是由于人民币的持续升值，对我国当前的出口行业产生了很大影响，钢材供应寻求更多的国内消费，对房产商来说是个利好，在供给充足的条件下，房产业能更加有效的控制这方面的成本。但是不幸的是有限的土地资源，严格的建筑用地审批制度，使得这个行业最大成本开始不断的攀升，这样一来，本来钢材供应方面带来的成本控制被土地的购置费用的加剧支出所掩盖，房地产商的盈利机会就减小。由于其本身是高负债行业，生命线被牢固掌握在为它提供资金贷款的商业银行手里。但是为了更多的收益，也为了维护自身的信誉，地产商人还有一张王牌——不断地提高房屋销售价格。作为同一根线上的蚂蚱，商业银行事实上也是希望这样。如果一旦巨额贷款的偿还遭到质疑，银行不得不增加坏账准备，对于银行这个流动性都会收到拖累，坏账准备的增加也会增加银行持有这类准备金的机会成本，对银行来说都是不愿意看到的。从这个角度来说银行是欢迎房价的上升。
从房屋购买按揭贷款者一方来说，他们也是银行的“上帝”。他们的财富关系着这部分人的还贷能力，也处处维系着商业银行的信用风险的控制。房价居高不下、一路攀升，早已超出一般人的收入水平，买房只能依靠银行贷款。被房子“套牢”实在不是明智的选择，过度负债的日子谁都难熬。贷款者的债务负担越重，银行所承担的信用风险越大：“房奴”队伍的膨胀意味着银行贷款信用风险的积累，“房奴”被压垮之日也就是信用风险爆发之时，“房奴”失掉房子，而银行将背上一屁股不良资产。
如今面对CPI的高走，股市的振荡，自然灾难的干预，这其中许多人的资产或者说是财富受到不同程度的影响。从这个角度来说，商业银行当然是希望房价能低一些，他的这些“上帝”能够不用承受更多的压力，还贷能力不至于受到较大的约束，银行可以安心的收回自己的贷款本息，有效的控制这部分信用风险。
信用风险的管理最重要的就是关注客户的现金流，维系着房产商和购房者，为了控制自己的信用风险，商业银行似乎很矛盾，到底是希望房价高一点，来保证房产商的还贷能力呢，还是祈求房价低一些，而保证购房者的还贷能力？信用风险直接关系到银行的流动性风险，关系到银行的生存命脉。鱼和熊掌不可兼得，银行心里的天平到底该偏向哪一方？
事实上，个人住房贷款是商业银行各类贷款中相对安全的资产，是其优质资产，其违约率只有2%，远低于企业贷款8%左右的违约率。历史经验也证明，虽然经济景气下降时，会有居民还不起住房贷款，但其违约率仍远低于企业。此外个人信贷的风险几乎不存在道德风险，对其定价银行相对具有优势和主动权，商业银行对其控制成本也比较低廉。这样一来，银行似乎更加愿意站在房产商的一边。
同时，我们发现房产市场虽然价格一直上升，但是购房者依然是热情不减，面对供不应求的市场，房产商追求高额收益，加大开发力度，增加对银行贷款，而银行方面看到虽然经过国家相关政策调控房价依然顽强的上升，对房产企业的还款能力似乎没有那么大的担忧，在利益的驱动下也乐于向房产商放贷。此外，在倾向于房产价格上升保证其“上帝”之一的房产商的还贷能力的同时，面对国家出台的提高房屋按揭贷款的首付比例的政策调控下，事实也是为商业银行面对来自购房者的信用风险控制的一个有效手段，它至少对潜在的购房者进行了一定的筛选，保证了更加有“实力”的按揭人进入银行的贷款名册，首付比例的提高，意味着需要贷款的本金就相应的少了，那么购房者需要支付的成本也减轻了，这部分贷款事实上得到一定的保障，信用增级。
此外，如果考虑资产证券化的引入，即把流动性较差但是能产生稳定现金流的住房贷款资产经过一系列的安排，进行信用增级将组合资产的预期现金流的收益权转化为可出售和流通的信用等级较高的债券或者收益凭证型证券，也就是把按揭风险用组装和买卖的方式进行了分散，银行的流动性资金可以盘活。当然资产证券化面临的赎回风险也许是银行要考虑的另一个问题，似乎对商业银行来说这个方面的信用风险的担忧就会相应的减少。
当然房价的上升，对住房抵押式按揭贷款来说，也就意味着银行所控制的抵押物价值上升。如果房价下跌这部分抵押物就变得“不值钱”了，那么如果说购房者还是因为其他原因导致现金流恶化而影响其偿付贷款本息的时候，银行就不得不收回抵押物，当然对购房者来说用贬值了的房子去换的身上的更加“昂贵”的负债似乎也是一个划算的交易，而银行在处理流动性比较差的住房抵押物的时候其成本也是不菲的，更何况房价的下跌使得市场预期也许并不是看好银行拥有的这个住房资产，那么以住房换现金来换的流动性对银行来说似乎也不那么容易。
如此说来，商业银行就可以期许房价更高一些，这样房产商更加乐于来贷款，而且企业贷款的规模性对银行来说相对于个人按揭贷款具有规模效应，管理更加集中而使得成本可以有效控制度，另一方面房价高直接保证了房产商的收益增加了其现金流使得他的贷款违约风险也小了一些，那么银行也乐意跟着房价向前冲，来追求其更多的盈利空间和骄人的业绩，这样对于银行将来的业务拓展也是有积极的促进。
【参考文献】
[1] 城镇固定资产投资情况[DB/OL].中国国家统计局网站，2008.
[2] 赵宇华：资产证券化原理与实务[M].中国人民大学出版社，2007.
【关键词】信用风险 房价 商业银行 房产商 按揭贷款
商业银行是高负债的企业，它大量吸收存款，并且对企业和个人放贷，以存贷款差来获得收益，那么对它来说在尽力吸收其资金的来源的同时，关键还是要为这些资金寻找增值的出路。即使是企业和个人有贷款需求来为商业银行提供盈利的机会，那么如何保障这些收入的稳定便是摆在银行面前最重要的问题之一。银行面对其行业所拥有的信用风险，市场风险和操作风险等，首要的要防范的还是信用风险。信用风险指的是交易双方不愿意或者不能全部履行合约责任的风险。这里商业银行的信用风险指的是其客户违约所造成的坏账从而带来资产的损失。因为不同的银行客户而各有各的特点，那么当前对于商业银行中一个特殊的群体房产商以及相关的潜在个人购房者，与此相关的信用风险使得我们不得不想到其中的一个关键因素——房价。
过去的日子里，伴随北京奥运会的临近，人们的热情步步高涨。而同样，关系民生大计的房子变得越来越烫手，“房价”成为过去一年中人们最关心的话题之一。房价犹如坐上了过山车一般，节节攀升，来自统计局的数据显示，2008年一月份全国普通住宅销售价格同比上涨13％左右，环比上涨0.3％。那么作为房地产行业的“亲密伙伴”，商业银行是怎么看待当前的现象的？首先，我们知道我国的商业银行是以存贷款为主要业务的服务单位，其经营收入的最大来源就是贷款收入。银行面对大额的建筑业贷款和众多的购房者按揭贷款，坐拥着丰厚的利润，同时也承担了巨大的信用风险。这里房价带来的信用风险主要就是来自地产商和个人购房者的还贷款能力的降低而发生违约情况。
从房产商一方来看，房地产成本的一个主要来源就是钢材，中国是钢材生产大国，近年来钢材行业一直处于出口大幅增加而进口减弱的趋势。但是由于人民币的持续升值，对我国当前的出口行业产生了很大影响，钢材供应寻求更多的国内消费，对房产商来说是个利好，在供给充足的条件下，房产业能更加有效的控制这方面的成本。但是不幸的是有限的土地资源，严格的建筑用地审批制度，使得这个行业最大成本开始不断的攀升，这样一来，本来钢材供应方面带来的成本控制被土地的购置费用的加剧支出所掩盖，房地产商的盈利机会就减小。由于其本身是高负债行业，生命线被牢固掌握在为它提供资金贷款的商业银行手里。但是为了更多的收益，也为了维护自身的信誉，地产商人还有一张王牌——不断地提高房屋销售价格。作为同一根线上的蚂蚱，商业银行事实上也是希望这样。如果一旦巨额贷款的偿还遭到质疑，银行不得不增加坏账准备，对于银行这个流动性都会收到拖累，坏账准备的增加也会增加银行持有这类准备金的机会成本，对银行来说都是不愿意看到的。从这个角度来说银行是欢迎房价的上升。
从房屋购买按揭贷款者一方来说，他们也是银行的“上帝”。他们的财富关系着这部分人的还贷能力，也处处维系着商业银行的信用风险的控制。房价居高不下、一路攀升，早已超出一般人的收入水平，买房只能依靠银行贷款。被房子“套牢”实在不是明智的选择，过度负债的日子谁都难熬。贷款者的债务负担越重，银行所承担的信用风险越大：“房奴”队伍的膨胀意味着银行贷款信用风险的积累，“房奴”被压垮之日也就是信用风险爆发之时，“房奴”失掉房子，而银行将背上一屁股不良资产。
如今面对CPI的高走，股市的振荡，自然灾难的干预，这其中许多人的资产或者说是财富受到不同程度的影响。从这个角度来说，商业银行当然是希望房价能低一些，他的这些“上帝”能够不用承受更多的压力，还贷能力不至于受到较大的约束，银行可以安心的收回自己的贷款本息，有效的控制这部分信用风险。
信用风险的管理最重要的就是关注客户的现金流，维系着房产商和购房者，为了控制自己的信用风险，商业银行似乎很矛盾，到底是希望房价高一点，来保证房产商的还贷能力呢，还是祈求房价低一些，而保证购房者的还贷能力？信用风险直接关系到银行的流动性风险，关系到银行的生存命脉。鱼和熊掌不可兼得，银行心里的天平到底该偏向哪一方？
事实上，个人住房贷款是商业银行各类贷款中相对安全的资产，是其优质资产，其违约率只有2%，远低于企业贷款8%左右的违约率。历史经验也证明，虽然经济景气下降时，会有居民还不起住房贷款，但其违约率仍远低于企业。此外个人信贷的风险几乎不存在道德风险，对其定价银行相对具有优势和主动权，商业银行对其控制成本也比较低廉。这样一来，银行似乎更加愿意站在房产商的一边。
同时，我们发现房产市场虽然价格一直上升，但是购房者依然是热情不减，面对供不应求的市场，房产商追求高额收益，加大开发力度，增加对银行贷款，而银行方面看到虽然经过国家相关政策调控房价依然顽强的上升，对房产企业的还款能力似乎没有那么大的担忧，在利益的驱动下也乐于向房产商放贷。此外，在倾向于房产价格上升保证其“上帝”之一的房产商的还贷能力的同时，面对国家出台的提高房屋按揭贷款的首付比例的政策调控下，事实也是为商业银行面对来自购房者的信用风险控制的一个有效手段，它至少对潜在的购房者进行了一定的筛选，保证了更加有“实力”的按揭人进入银行的贷款名册，首付比例的提高，意味着需要贷款的本金就相应的少了，那么购房者需要支付的成本也减轻了，这部分贷款事实上得到一定的保障，信用增级。
此外，如果考虑资产证券化的引入，即把流动性较差但是能产生稳定现金流的住房贷款资产经过一系列的安排，进行信用增级将组合资产的预期现金流的收益权转化为可出售和流通的信用等级较高的债券或者收益凭证型证券，也就是把按揭风险用组装和买卖的方式进行了分散，银行的流动性资金可以盘活。当然资产证券化面临的赎回风险也许是银行要考虑的另一个问题，似乎对商业银行来说这个方面的信用风险的担忧就会相应的减少。
当然房价的上升，对住房抵押式按揭贷款来说，也就意味着银行所控制的抵押物价值上升。如果房价下跌这部分抵押物就变得“不值钱”了，那么如果说购房者还是因为其他原因导致现金流恶化而影响其偿付贷款本息的时候，银行就不得不收回抵押物，当然对购房者来说用贬值了的房子去换的身上的更加“昂贵”的负债似乎也是一个划算的交易，而银行在处理流动性比较差的住房抵押物的时候其成本也是不菲的，更何况房价的下跌使得市场预期也许并不是看好银行拥有的这个住房资产，那么以住房换现金来换的流动性对银行来说似乎也不那么容易。
如此说来，商业银行就可以期许房价更高一些，这样房产商更加乐于来贷款，而且企业贷款的规模性对银行来说相对于个人按揭贷款具有规模效应，管理更加集中而使得成本可以有效控制度，另一方面房价高直接保证了房产商的收益增加了其现金流使得他的贷款违约风险也小了一些，那么银行也乐意跟着房价向前冲，来追求其更多的盈利空间和骄人的业绩，这样对于银行将来的业务拓展也是有积极的促进。
【参考文献】
[1] 城镇固定资产投资情况[DB/OL].中国国家统计局网站，2008.
[2] 赵宇华：资产证券化原理与实务[M].中国人民大学出版社，2007.