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【摘 要】土地市场中有某些房地产企业通过参加土地一级开发而变相拿地，大多是由于土地公开出让过程中制度的不完善以及人为因素。事实上，对于一级开发商进入二级开发的问题既存在其弊端，也有其优势与合理性。土地一级开发作为房地产业的源头，在整个国民经济发展中发挥着巨大的作用。加强行业规范的建立，积极探讨创新的开发模式。
【关键词】土地开发；经济发展；一级开发；问题分析
1.专业国有一级开发企业的必要性
在大陆，土地一级开发之后的土地最终所有权只能是国家，无论其之前形态是国有土地还是村镇集体土地。土地一级开发是在各级政府代行国家土地所有权，土地一级开发企业作为“政府施工单位”而独有经营的一种特权性、垄断性的行为。
政府一级收储，二级市场公开运作的模式在新区开发和城市郊区化进程中证明非常有效。近几年各个城市运用这种储备制度，借助土地资源迅速发展。但是目前，大陆城市经济增长逐步进入产业结构转型阶段，城市发展的理念以“紧凑城市”为主导，老城改造，城中村项目等遇到的模式困境需要多给予关注。这种全部拆迁，土地平整后再进入市场的土地储备模式一定会遇到拆迁难的困境，曾经飞速的城市发展缓慢下来，如何调动各类资源优化土地储备，设计更好的模式以此推动城市的更新发展是值得思考的问题。
在竞争激烈的金融行业，国家为了解决一些社会公益问题，成立了不以盈利为目的的政策性银行，例如国家开发银行。同样，在土地一级开发市场上，面对一些以社会效益为主的大型项目，需要一些有经验实力，有责任心的企业来参与完成。从而更好的代言政府，体现政府通过土地市场进行宏观调控的作用。组建国有专业的土地一级开发企业能够较好解决盈利性与公益性的矛盾，提高土地一级开发效率，降低土地一级开发成本。
国有企业作为土地一级开发的实施者，有以下的几点优势：首先，公司属于国有企业，由政府出资，受政府管理，并不单纯以盈利为目的，在各方面利益平衡上能夠和政府达成一致。在开发项目的选择上，国有企业会综合考虑项目的社会效益和生态效益，而不是只挑“肥肉”。城中村土地一级开发项目由于受到控高，容积率，土地出让金，拆迁安置等政策的限制，缺乏可操作的融资，筹资，投资模式。许多一级开发企业认为无利可图，避尔远之。对于此类项目，国有企业在政府的有力支持下也会投入热情和精力去开发完成。其次，国有企业资金相对雄厚，在融资渠道上更加多样化，不仅可以通过银行贷款以及其他金融机构进行融资，还可以使用财政拨款，这是其他企业无法相比的优势。
因此，组建成立专业的国有企业从事土地一级开发工作对土地一级开发市场的规范管理，城中村改造类等开发项目的实施都有很好的推动作用。
2.一级开发商介入二级开发的优势与弊端
对于一级开发商能否受让其开发的“熟地”国有土地使用权进行二级开发的问题，许多学者以及业界人士认为这违反了市场公平竞争的原则。曾经提出能否对土地一级开发企业设立专门资质，限制其进入二级开发领域。但事实上可操作性并不强，例如一级开发企业可以再成立一个公司介入二级开发。而目前在政策上对于一级开发商进入二级开发没有任何倾斜也无禁止一说。土地市场中有某些房地产企业通过参加土地一级开发而变相拿地，大多是由于土地公开出让过程中制度的不完善以及人为因素。事实上，对于一级开发商进入二级开发的问题既存在其弊端，也有其优势与合理性。
某市目前土地一级开发企业的利润率在2％～8％之间，与二级开发丰厚的利润率相比对开发商缺少一定的吸引力。许多企业为了在二级开发拿地时占取有利地位，通过介入一级开发曲线拿地。通过遗留拆迁问题，遗留原土地方面积返还，劳动力就业安置等手段增加二级开发难度，提高准入门槛。对挂牌策略，上市相关文件资料，后续事宜条件等文件精心准备，提高外部公司进入的难度。另外，由于成交地价数目巨大，通过对付款方式的特殊要求，可以提高获取二级开发权的难度。
一二级开发联动的优势也很明显，一级开发商参与整个大市政建设，对其接用的时间、费用、条件、容量等方面都有详细的规划。对整个地块的条件，盈亏平衡点了解的更为深入。通过一级开发整个过程的进行，开发企业也与相关政府机关建立了成熟良好的协作关系。以上都给二级开发实施带来了便捷的条件。从资金的投入角度来看，一级开发企业具有很大的优势，由于土地一级开发涉及资金巨大，而一级开发商在整个过程中资金是逐步投入使用的。但是其他二级企业如要摘牌，需要在短时间内筹措到一笔巨大数目的资金，尤其是在目前市场处于观望态势下，很多开发商的资金链相对薄弱，在付款上具有一定困难。
事实上，所谓“曲线拿地”所构成的市场不公平竞争问题，可以通过严格控制土地公开出让制度与程序，进一步完善相关的法律法规，严格按照招拍挂的出让程序操作予以解决。如土地一级开发企业通过招拍挂程序合理的获得了二级开发权，政府可以适当收取相应的土地增值税，防止开发企业规避税收，牟取双倍利润。
3.规范完善一级开发法律法规
一级开发的法律法规目前并不完善，有的存在较大的滞后性，有的不尽合理。给一级开发的实施造成了一些阻碍，降低了开发实施的效率。
例如前七、八年出台的《征地补偿费最低保护标准》已经和目前的实际补偿标准严重脱节。没有明确实用的法律法规，导致一级开发商在与被开发区域相关区县政府谈判补偿标准时陷入被动状态。双方博弈的结果是使开发效率严重下降，也会造成其他不必要的争端。所以，对涉及到地价房价等补偿标准的法规应随着市场的动态变化及时更新，保障一级开发的和谐健康发展。
又如，在土地一级开发过程中，进行拆迁的前提是取得征地批复，征地批复的取得需要市发改委立项批复，而立项批复取得又需要提交市环保局的环评批复。只有取得场地评估批复才能得到环评批复。进行场地评估时要求完成地上物拆迁工作。此时，可以明显的发现一级开发流程中存在互相牵制的地方。拆迁与环评批复的取得互相为对方的制约条件，给一级开发商的工作实施带来一定的困难，相关的政策法规在类似这样的问题上应当适当完善。
十七大突出了高举旗帜、科学发展、全面实现小康社会目标和加强自身建设四个重点。土地一级开发作为房地产业的源头，在整个国民经济发展中发挥着巨大的作用。加强行业规范的建立，积极探讨新的开发模式对整个行业发展均有着重要意义。
【参考文献】
［１］陈秀山，张可云.区域经济理论[M].商务印书馆,2003.
［２］刘勇，毛汉英.中外区域经济政策对比研究[J].地理研究，1995.
［３］任文学.我们需要什么样的土地一级开发[J].现代商业，2007.
【关键词】土地开发；经济发展；一级开发；问题分析
1.专业国有一级开发企业的必要性
在大陆，土地一级开发之后的土地最终所有权只能是国家，无论其之前形态是国有土地还是村镇集体土地。土地一级开发是在各级政府代行国家土地所有权，土地一级开发企业作为“政府施工单位”而独有经营的一种特权性、垄断性的行为。
政府一级收储，二级市场公开运作的模式在新区开发和城市郊区化进程中证明非常有效。近几年各个城市运用这种储备制度，借助土地资源迅速发展。但是目前，大陆城市经济增长逐步进入产业结构转型阶段，城市发展的理念以“紧凑城市”为主导，老城改造，城中村项目等遇到的模式困境需要多给予关注。这种全部拆迁，土地平整后再进入市场的土地储备模式一定会遇到拆迁难的困境，曾经飞速的城市发展缓慢下来，如何调动各类资源优化土地储备，设计更好的模式以此推动城市的更新发展是值得思考的问题。
在竞争激烈的金融行业，国家为了解决一些社会公益问题，成立了不以盈利为目的的政策性银行，例如国家开发银行。同样，在土地一级开发市场上，面对一些以社会效益为主的大型项目，需要一些有经验实力，有责任心的企业来参与完成。从而更好的代言政府，体现政府通过土地市场进行宏观调控的作用。组建国有专业的土地一级开发企业能够较好解决盈利性与公益性的矛盾，提高土地一级开发效率，降低土地一级开发成本。
国有企业作为土地一级开发的实施者，有以下的几点优势：首先，公司属于国有企业，由政府出资，受政府管理，并不单纯以盈利为目的，在各方面利益平衡上能夠和政府达成一致。在开发项目的选择上，国有企业会综合考虑项目的社会效益和生态效益，而不是只挑“肥肉”。城中村土地一级开发项目由于受到控高，容积率，土地出让金，拆迁安置等政策的限制，缺乏可操作的融资，筹资，投资模式。许多一级开发企业认为无利可图，避尔远之。对于此类项目，国有企业在政府的有力支持下也会投入热情和精力去开发完成。其次，国有企业资金相对雄厚，在融资渠道上更加多样化，不仅可以通过银行贷款以及其他金融机构进行融资，还可以使用财政拨款，这是其他企业无法相比的优势。
因此，组建成立专业的国有企业从事土地一级开发工作对土地一级开发市场的规范管理，城中村改造类等开发项目的实施都有很好的推动作用。
2.一级开发商介入二级开发的优势与弊端
对于一级开发商能否受让其开发的“熟地”国有土地使用权进行二级开发的问题，许多学者以及业界人士认为这违反了市场公平竞争的原则。曾经提出能否对土地一级开发企业设立专门资质，限制其进入二级开发领域。但事实上可操作性并不强，例如一级开发企业可以再成立一个公司介入二级开发。而目前在政策上对于一级开发商进入二级开发没有任何倾斜也无禁止一说。土地市场中有某些房地产企业通过参加土地一级开发而变相拿地，大多是由于土地公开出让过程中制度的不完善以及人为因素。事实上，对于一级开发商进入二级开发的问题既存在其弊端，也有其优势与合理性。
某市目前土地一级开发企业的利润率在2％～8％之间，与二级开发丰厚的利润率相比对开发商缺少一定的吸引力。许多企业为了在二级开发拿地时占取有利地位，通过介入一级开发曲线拿地。通过遗留拆迁问题，遗留原土地方面积返还，劳动力就业安置等手段增加二级开发难度，提高准入门槛。对挂牌策略，上市相关文件资料，后续事宜条件等文件精心准备，提高外部公司进入的难度。另外，由于成交地价数目巨大，通过对付款方式的特殊要求，可以提高获取二级开发权的难度。
一二级开发联动的优势也很明显，一级开发商参与整个大市政建设，对其接用的时间、费用、条件、容量等方面都有详细的规划。对整个地块的条件，盈亏平衡点了解的更为深入。通过一级开发整个过程的进行，开发企业也与相关政府机关建立了成熟良好的协作关系。以上都给二级开发实施带来了便捷的条件。从资金的投入角度来看，一级开发企业具有很大的优势，由于土地一级开发涉及资金巨大，而一级开发商在整个过程中资金是逐步投入使用的。但是其他二级企业如要摘牌，需要在短时间内筹措到一笔巨大数目的资金，尤其是在目前市场处于观望态势下，很多开发商的资金链相对薄弱，在付款上具有一定困难。
事实上，所谓“曲线拿地”所构成的市场不公平竞争问题，可以通过严格控制土地公开出让制度与程序，进一步完善相关的法律法规，严格按照招拍挂的出让程序操作予以解决。如土地一级开发企业通过招拍挂程序合理的获得了二级开发权，政府可以适当收取相应的土地增值税，防止开发企业规避税收，牟取双倍利润。
3.规范完善一级开发法律法规
一级开发的法律法规目前并不完善，有的存在较大的滞后性，有的不尽合理。给一级开发的实施造成了一些阻碍，降低了开发实施的效率。
例如前七、八年出台的《征地补偿费最低保护标准》已经和目前的实际补偿标准严重脱节。没有明确实用的法律法规，导致一级开发商在与被开发区域相关区县政府谈判补偿标准时陷入被动状态。双方博弈的结果是使开发效率严重下降，也会造成其他不必要的争端。所以，对涉及到地价房价等补偿标准的法规应随着市场的动态变化及时更新，保障一级开发的和谐健康发展。
又如，在土地一级开发过程中，进行拆迁的前提是取得征地批复，征地批复的取得需要市发改委立项批复，而立项批复取得又需要提交市环保局的环评批复。只有取得场地评估批复才能得到环评批复。进行场地评估时要求完成地上物拆迁工作。此时，可以明显的发现一级开发流程中存在互相牵制的地方。拆迁与环评批复的取得互相为对方的制约条件，给一级开发商的工作实施带来一定的困难，相关的政策法规在类似这样的问题上应当适当完善。
十七大突出了高举旗帜、科学发展、全面实现小康社会目标和加强自身建设四个重点。土地一级开发作为房地产业的源头，在整个国民经济发展中发挥着巨大的作用。加强行业规范的建立，积极探讨新的开发模式对整个行业发展均有着重要意义。
【参考文献】
［１］陈秀山，张可云.区域经济理论[M].商务印书馆,2003.
［２］刘勇，毛汉英.中外区域经济政策对比研究[J].地理研究，1995.
［３］任文学.我们需要什么样的土地一级开发[J].现代商业，2007.