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上次闲着扯了扯盖房的事情，这回咱来唠叨澳洲置业。下手买地买房前特别要注意的问题，头一条最重要的就是：Due Diligence。翻译过来就是“尽职调查”。说实话，我也觉得这词在中文里可能有点硬，不过差不多像字面意思一样，就是在作购买决定前，把看中的这块地或这座房子（商铺）彻底弄个清楚的过程。
一般来讲，去澳洲买房子的时候，以下几点是大多数人都能做到的：一是贷款问题；二是选址问题；三是基本花销问题，比如物业费、停车费、市政费等，国内都是自己琢磨，在澳洲置业的是请律师帮忙参谋这些问题；四是检查房屋结构隐患，买卖双方先拟个附有条件的协议，然后去请专业公司人员做房屋结构和白蚁的检查，没问题了才能签正式合同，签完发现有不满意的地方就只能自认了；五是检查合同文本细节，看看有没有对自己不利的条款。当然除了以上几点，需要注意以及做的事还有，我根据自己的了解再说几项。
第一条是检查测绘图，找测绘师确定地块边界。这个具体看现场需要不需要，有些很空旷的地方肯定就无所谓，可是有些小块的土地，邻居家的墙压在边界上的时候，这种情况就要注意了。我认识的华人朋友之前做过的一个案子，那个客户想要再建一个车库，距离边界1.5米，澳洲距离边界1.5米及以上是不需要防火墙的。万事俱备，可是真正到测量车库位置的时候才发现，邻居的房子并不是压在边界上，而是往里伸了1米。这下糟糕了，那距离边界就不到1.5米了，照政策就得建防火墙了。这下那个客户不干了，说那个邻居违法在先，凭什么要我承担后果（因为这个客户本来不用建防火墙的），这不公平对不对？所以，那客户说他的车库就要建在原处，还就不弄防火墙，因为那1.5米是他自己家的地。建筑商告诉他，他邻居的建筑确实是违法的，可惜这是两码事儿，两个建筑距离在1.5米以内就是要建防火墙。说开了是可以和邻居协商让对方出钱建啊。如果他不建，是可以去告他违法建筑的，然后下文需要拆除的，然后只能等他拆了你再盖车库，就不用防火墙了。澳洲本地人有时候脑袋轴，本来客户想在去年中旬就把这个车库搞定的，结果到现在也没开始动工。想想如果真去告邻居家这是违法建筑，以后邻里关系多尴尬啊。所以买地之前准确检查测绘，买后不至于那么麻烦。
第二条是Easement，排污管道和各种其他管道的位置。很多到澳洲的华人想必都有意买个带大后院的房子，将来可以在自家后院盖个小房子（Granny Flat），可以租出去挣点外快，或者给亲戚朋友住。现在澳洲政府比较鼓励这种做法，所以干这种小开发也越来越容易。比如在新南威尔士和昆士兰州，盖个Granny Flat都不用规划审批，直接一个建筑审批搞定。维多利亚州是最严格的，盖Granny Flat还要告诉地方政府是谁谁住进去，然后等那个住户搬走了或者不在这个地方住了，这个小房子还要拆的。但现在维州也在重新修订自己的政策，让在后院叠床架屋越来越容易。那么基本上说，后院里能不能盖房子要看两点：一是面积问题，各位看官挑房子的时候，到后院看一眼就一目了然了；第二就是各种管道的位置问题，因为管道上方和周围都是不能盖东西的，具体规定每个地方都不一样，往细了我也说不清楚，不过最起码要管道每边留出两米左右。必须考虑雨水排放，一般来讲是排到马路上，所以一块地最好是向马路的方向倾斜，或者有专门的工程设计。如果看见旁边的地势比较高，或者自己这块的地势比较高就要多用心思，尤其是老地块，偶尔会出现雨水排放的问题，雨一下大了谁家发大水都不好。
第三条是规划条款方面问题。在新南威尔士州，签买房子合同的时候，法律规定里面必须有第149证书，讲不清楚是不是应该翻译成“用地证书”？这个证书是当地政府所发的，告诉你这块地的性质，能干什么不能干什么，有什么限制之类的。不过这个证书里的信息很宽泛，一般的自住房估计都差不多，可是如果想要根据这个证书里提供的信息，做一些投资或开发之类的话远远不够。在昆士兰州也有类似的证书，可是不用附在合同里，如果需要的话业主去向地方政府购买。这个证书分成三个级别——第一个级别（Limited）基本上就是告诉业主用地性质和地里有什么基础设施。第二个级别（Standard）就是再把地方政府手里的各种审批文件提供出来，告诉业主土地权限是否过期。第三个级别（Full）会在第二个级别的基础上再告诉这些审批文件里，有没有无法满足的条款等等。
这种分成三级的证书，对一般的买公寓或者别墅的朋友来说还好，不包括买楼花，买楼花的问题那又不一样了，但是对于搞投资的朋友来说，证书里提供的这些信息的重要性就不言而喻了。当然了，这些官方信息到底如何发挥其作用和重要性，我在这儿只能是随口扯扯，关于投资潜力或者最佳的土地开发方案问题，还是需要在一些官方提供信息的基础上，再具体情况具体分析。请一位靠谱的规划师帮着分析方案并给出中肯评估，才能避免不必要的麻烦。因为一块地能怎么开发、能开发成什么样子，是个规划政策问题，并不是靠画图能解决的哦。
第四条是其他问题。这个就比较宽泛了，比如后院有游泳池的话，有没有围栏，是不是在洪水区之内的，地上有没有树，在什么位置，尤其是新南威尔士州，树的问题管得很严。还有就是签合同的时候，房子里包括不包括动产（比如桌子椅子沙发之类的）。另外，在交了押金以后，入住之前这一段时间，如果房子出了什么问题由谁来负责等等。
对了，刚刚提起了楼花，关于买楼花前要做的尽职调查也是一套一套的。前几年，国人开始热衷于在澳洲买楼花，现在热度也是有增无减，我还是根据自己知道的，说说与规划相关但是很可能被急着买房的土豪们忽略的事项。比如建筑质量问题，由于交定金的时候房子还没盖好，所以要选靠谱的、信誉好的开发商。最好的办法是可以看看这些开发商之前做过的楼盘，去转转，路边有没有坏的灯泡没修啊，草坪有没有清理啊，楼道里有没有怪味啊，拉个抻腿的大爷大妈聊聊天，就能得到很多信息。当然了，阅读购房合同也是重要的一部分，项目完工时间，可不可以到施工现场视察施工进度等；如果开发商出现经济问题了，或者因为某些原因影响施工进度了怎么办；完工后出现了建筑质量问题应该怎么办。
买楼花必知的就是臭名昭著的日落条款（Sunset Clause），所谓的日落条款就是说在合同里，开发商保证多久完工交钥匙。如果做不到的话退款，取消合同。其实这个条款的本意是要保护消费者的利益，在发展相对较慢的中小城市也没啥问题。关键是大城市，尤其是悉尼、墨尔本，房价噌噌地涨。所以很多不良的开发商就把项目一直拖着，拖过了日落条款的日期，让合同作废，然后再用更高的价格把房子卖出去。讲公理，这简直就是赤裸裸的耍流氓臭不要脸的行为！这种事情发生得频繁了，政府当然不会坐视不管。去年底，新南威尔士州就修改了相关法律，说开发商如果拖过了日落条款的日期，想让合同作废的话，必须有很好的理由。如果买家不同意，那就可以法庭上见。这个修改还是蛮不错的，此处应该有掌声，为政府的英明神武点个赞！买楼花前一定要确定开发商已经拿到了政府的批文。批文包括规划方面和工程方面，不管是哪个州，只要是买楼花，批文是一定要有的。
阅读物业管理条例也是非常重要的，因为这可是有法律效应的文件，要说明业主的权利和义务，还有物业管理的范围和责任等等，物业作决定时业主的投票权利。如果二手房的话，可以通过检查前几年的记录，来看物业是不是收支平衡，是不是把业主交的物业费都花在点上。同时还要注意一些细节的规定，噪音、养宠物、公共区域的使用和维护问题，倒垃圾的问题，停车的问题，一堆大同小异的生活琐事，还是越细越好。最后就是申诉程序了（Grievance Procedure ），碰上个不负责任的物业不是什么新鲜事，澳洲法律还算健全，所以不会让业主上天无路入地无门的。申诉程序，往简单了说分为三步：第一步私下解决；第二步是庭外和解；如果还解决不了，那就是第三步，法庭上见了。
买楼花本质上和赌博差不多，有很多好处，具体可以向澳洲卖房中介打听，虽然大多数是忽悠，这事还得是要门儿清。如果要赢或者做到保本这场赌局，学习一些专业知识是可以帮助我们最小化规避风险的，真要是物业不灵，邻居不和，楼盘的质量不好，住的闹心不说，那以后就是不断地烧钱，这场赌局必输无疑。所以，真要是想到澳洲置业，还是得把眼睛擦亮，买房前想的问题越多，买房后面对的风险就越小。
（编辑·宋国强）
feimi2002@sina.com
一般来讲，去澳洲买房子的时候，以下几点是大多数人都能做到的：一是贷款问题；二是选址问题；三是基本花销问题，比如物业费、停车费、市政费等，国内都是自己琢磨，在澳洲置业的是请律师帮忙参谋这些问题；四是检查房屋结构隐患，买卖双方先拟个附有条件的协议，然后去请专业公司人员做房屋结构和白蚁的检查，没问题了才能签正式合同，签完发现有不满意的地方就只能自认了；五是检查合同文本细节，看看有没有对自己不利的条款。当然除了以上几点，需要注意以及做的事还有，我根据自己的了解再说几项。
第一条是检查测绘图，找测绘师确定地块边界。这个具体看现场需要不需要，有些很空旷的地方肯定就无所谓，可是有些小块的土地，邻居家的墙压在边界上的时候，这种情况就要注意了。我认识的华人朋友之前做过的一个案子，那个客户想要再建一个车库，距离边界1.5米，澳洲距离边界1.5米及以上是不需要防火墙的。万事俱备，可是真正到测量车库位置的时候才发现，邻居的房子并不是压在边界上，而是往里伸了1米。这下糟糕了，那距离边界就不到1.5米了，照政策就得建防火墙了。这下那个客户不干了，说那个邻居违法在先，凭什么要我承担后果（因为这个客户本来不用建防火墙的），这不公平对不对？所以，那客户说他的车库就要建在原处，还就不弄防火墙，因为那1.5米是他自己家的地。建筑商告诉他，他邻居的建筑确实是违法的，可惜这是两码事儿，两个建筑距离在1.5米以内就是要建防火墙。说开了是可以和邻居协商让对方出钱建啊。如果他不建，是可以去告他违法建筑的，然后下文需要拆除的，然后只能等他拆了你再盖车库，就不用防火墙了。澳洲本地人有时候脑袋轴，本来客户想在去年中旬就把这个车库搞定的，结果到现在也没开始动工。想想如果真去告邻居家这是违法建筑，以后邻里关系多尴尬啊。所以买地之前准确检查测绘，买后不至于那么麻烦。
第二条是Easement，排污管道和各种其他管道的位置。很多到澳洲的华人想必都有意买个带大后院的房子，将来可以在自家后院盖个小房子（Granny Flat），可以租出去挣点外快，或者给亲戚朋友住。现在澳洲政府比较鼓励这种做法，所以干这种小开发也越来越容易。比如在新南威尔士和昆士兰州，盖个Granny Flat都不用规划审批，直接一个建筑审批搞定。维多利亚州是最严格的，盖Granny Flat还要告诉地方政府是谁谁住进去，然后等那个住户搬走了或者不在这个地方住了，这个小房子还要拆的。但现在维州也在重新修订自己的政策，让在后院叠床架屋越来越容易。那么基本上说，后院里能不能盖房子要看两点：一是面积问题，各位看官挑房子的时候，到后院看一眼就一目了然了；第二就是各种管道的位置问题，因为管道上方和周围都是不能盖东西的，具体规定每个地方都不一样，往细了我也说不清楚，不过最起码要管道每边留出两米左右。必须考虑雨水排放，一般来讲是排到马路上，所以一块地最好是向马路的方向倾斜，或者有专门的工程设计。如果看见旁边的地势比较高，或者自己这块的地势比较高就要多用心思，尤其是老地块，偶尔会出现雨水排放的问题，雨一下大了谁家发大水都不好。
第三条是规划条款方面问题。在新南威尔士州，签买房子合同的时候，法律规定里面必须有第149证书，讲不清楚是不是应该翻译成“用地证书”？这个证书是当地政府所发的，告诉你这块地的性质，能干什么不能干什么，有什么限制之类的。不过这个证书里的信息很宽泛，一般的自住房估计都差不多，可是如果想要根据这个证书里提供的信息，做一些投资或开发之类的话远远不够。在昆士兰州也有类似的证书，可是不用附在合同里，如果需要的话业主去向地方政府购买。这个证书分成三个级别——第一个级别（Limited）基本上就是告诉业主用地性质和地里有什么基础设施。第二个级别（Standard）就是再把地方政府手里的各种审批文件提供出来，告诉业主土地权限是否过期。第三个级别（Full）会在第二个级别的基础上再告诉这些审批文件里，有没有无法满足的条款等等。
这种分成三级的证书，对一般的买公寓或者别墅的朋友来说还好，不包括买楼花，买楼花的问题那又不一样了，但是对于搞投资的朋友来说，证书里提供的这些信息的重要性就不言而喻了。当然了，这些官方信息到底如何发挥其作用和重要性，我在这儿只能是随口扯扯，关于投资潜力或者最佳的土地开发方案问题，还是需要在一些官方提供信息的基础上，再具体情况具体分析。请一位靠谱的规划师帮着分析方案并给出中肯评估，才能避免不必要的麻烦。因为一块地能怎么开发、能开发成什么样子，是个规划政策问题，并不是靠画图能解决的哦。
第四条是其他问题。这个就比较宽泛了，比如后院有游泳池的话，有没有围栏，是不是在洪水区之内的，地上有没有树，在什么位置，尤其是新南威尔士州，树的问题管得很严。还有就是签合同的时候，房子里包括不包括动产（比如桌子椅子沙发之类的）。另外，在交了押金以后，入住之前这一段时间，如果房子出了什么问题由谁来负责等等。
对了，刚刚提起了楼花，关于买楼花前要做的尽职调查也是一套一套的。前几年，国人开始热衷于在澳洲买楼花，现在热度也是有增无减，我还是根据自己知道的，说说与规划相关但是很可能被急着买房的土豪们忽略的事项。比如建筑质量问题，由于交定金的时候房子还没盖好，所以要选靠谱的、信誉好的开发商。最好的办法是可以看看这些开发商之前做过的楼盘，去转转，路边有没有坏的灯泡没修啊，草坪有没有清理啊，楼道里有没有怪味啊，拉个抻腿的大爷大妈聊聊天，就能得到很多信息。当然了，阅读购房合同也是重要的一部分，项目完工时间，可不可以到施工现场视察施工进度等；如果开发商出现经济问题了，或者因为某些原因影响施工进度了怎么办；完工后出现了建筑质量问题应该怎么办。
买楼花必知的就是臭名昭著的日落条款（Sunset Clause），所谓的日落条款就是说在合同里，开发商保证多久完工交钥匙。如果做不到的话退款，取消合同。其实这个条款的本意是要保护消费者的利益，在发展相对较慢的中小城市也没啥问题。关键是大城市，尤其是悉尼、墨尔本，房价噌噌地涨。所以很多不良的开发商就把项目一直拖着，拖过了日落条款的日期，让合同作废，然后再用更高的价格把房子卖出去。讲公理，这简直就是赤裸裸的耍流氓臭不要脸的行为！这种事情发生得频繁了，政府当然不会坐视不管。去年底，新南威尔士州就修改了相关法律，说开发商如果拖过了日落条款的日期，想让合同作废的话，必须有很好的理由。如果买家不同意，那就可以法庭上见。这个修改还是蛮不错的，此处应该有掌声，为政府的英明神武点个赞！买楼花前一定要确定开发商已经拿到了政府的批文。批文包括规划方面和工程方面，不管是哪个州，只要是买楼花，批文是一定要有的。
阅读物业管理条例也是非常重要的，因为这可是有法律效应的文件，要说明业主的权利和义务，还有物业管理的范围和责任等等，物业作决定时业主的投票权利。如果二手房的话，可以通过检查前几年的记录，来看物业是不是收支平衡，是不是把业主交的物业费都花在点上。同时还要注意一些细节的规定，噪音、养宠物、公共区域的使用和维护问题，倒垃圾的问题，停车的问题，一堆大同小异的生活琐事，还是越细越好。最后就是申诉程序了（Grievance Procedure ），碰上个不负责任的物业不是什么新鲜事，澳洲法律还算健全，所以不会让业主上天无路入地无门的。申诉程序，往简单了说分为三步：第一步私下解决；第二步是庭外和解；如果还解决不了，那就是第三步，法庭上见了。
买楼花本质上和赌博差不多，有很多好处，具体可以向澳洲卖房中介打听，虽然大多数是忽悠，这事还得是要门儿清。如果要赢或者做到保本这场赌局，学习一些专业知识是可以帮助我们最小化规避风险的，真要是物业不灵，邻居不和，楼盘的质量不好，住的闹心不说，那以后就是不断地烧钱，这场赌局必输无疑。所以，真要是想到澳洲置业，还是得把眼睛擦亮，买房前想的问题越多，买房后面对的风险就越小。
（编辑·宋国强）
feimi2002@sina.com