论文部分内容阅读
【摘要】本文以项目实施阶段为重点，在明确设计方案和目标指导下，建立房地产建设工程质量管理体系，明确质量管理目标，保证建设工程的质量目标得以顺利实现。
【关键词】房地产；开发项目；质量管理
随着我国楼市竞争的白热化，各房地产开发企业纷纷重拳推出实测实量、客户满意度调查等一系列加强工程质量评价的措施，房地产工程质量越来越受到世人的关注。
1、房地产工程项目质量管理的必要性
一个房地产项目质量管理的成功与否直接关系着项目建设的成败，它贯穿于项目的整个建设过程中，是地产公司提高市场竞争力的重要环节。目前，我国大部分房地产公司在工程项目质量管理方面重视度不够，项目管理人员配置与项目规模严重不匹配，且专业分包无数，挂靠乱象纷飞，参建单位素质参差不齐，相应工程管理人员整日疲于协调施工中的各种矛盾，还要挤时间编制招标文件、签证变更等繁重的内业资料，其对工程质量的管理投入无限压缩，质量控制基本依赖于各参建单位的管理体系。随着专业分包的进一步细分，总承包单位的合同份额越来越少，总承包单位对于专业分包的管控力度也越来越小，工程质量管控风险也越来越大。对于总分包的选择，大部分房地产开发公司皆采用低价中标招采原则， 这就导致中标价格越来越低，施工质量标准要求高的企业越来越难以中标，有实力的企业会在自己内部找突破实行精细化管理降低成本，沒实力的企业很可能走上偷奸耍滑的邪路，随着中标价格的持续走低，有实力的企业也纠结是否坚持良心做事，工程质量管控风险加大。一旦监理单位素质无法满足工程项目质量管理的需要，则相关质量管理系统所能发挥的作用基本丧失，工程项目质量完全得不到保障。
2、加强事先控制，为项目施工打下良好基础
在房地产工程项目质量管理中缺乏规范化的事先控制是影响工程项目质量的最主要因素。事先控制是控制者事先深入实际，调查研究，预测发生问题的风险，提出预防措施、关键控制点与保护性措施。房地产开发项目，由于参建单位多、工序多、投资大、周期长，工程质量不出现缺陷或事故是各方时时关注的问题，因此质量控制的重点应是贯彻以预防为主，事先控制的原则。
以招标文件为例，首先，招标文件必须施工范围明确，施工界面划分清晰，在各部门编制完毕招标文件后，工程、成本和设计等所有相关人员应组织专题会议共同审核招标文件以保证各专业交圈。范围界面不清晰的招标文件会给工程管理者带来诸多难以预料的纠纷协调、签发大量的变更签证。在工程进展初期，开发商、承包商处于你好我好他也好的蜜月期，工程管理者协调起来得心应手，工程质量监管如指点江山；随着工程项目的进展，问题积攒的越来越多，前面搁置的矛盾不断激化，工程管理者的面子也越来越薄，如此时发生可大可小的工程质量问题，一部分管理人员很可能碍于情面铤而走险，大事化小，小事化了，工程质量管理产生隐患。其次，招标文件中必须明确发包人的质量要求、技术要求。目前，大部分房地产开发公司都在向标杆企业学习，建立适合企业自己的工程标准化、成本标准化、工程管理制度，这些标准化、制度只有放入招标文件中才有施工时落地执行的可能，否则仅在施工时下发，施工单位以在投标报价时未考虑费用为由拒绝执行，这将给工程管理人员带来不小的烦恼。第三，招标文件中应明确样板引路制度。项目规划方案确定后，工程管理人员应先确定本项目《样板引路实施方案》并纳入招标文件中，样板验收不合格不得进行大面积施工。第四，增设时空推演环节。要求投标单位把开发商所关注的进度、质量、现场平面布置、风险控制等方面利用PPT或BIM进行推演，开发商由此不仅分辨出投标单位的技术水平，更可以令投标单位清晰开发商的关注点进而在投标报价时妥善考虑，避免日后施工时出现纠纷。第五，招标文件交底。在确定招标入围单位后，开发商应组织入围单位高层领导、商务标技术标编制人、拟选项目经理和总工进行招标文件交底，把开发商所关注的内容当面提出，避免投标单位遗漏招标文件中的重要信息，避免日后施工时出现纠纷。第六，合同交底及标准、制度的宣贯。在中标单位进场后，开发商应组织项目经理、总工、相关施工管理人员、监理进行合同交底和制度宣贯，确保施工单位所有管理人员清晰明确开发商的技术要求。
3、建立事中控制制度，提高工程项目质量管理水平
事中控制是指在执行有关控制目标的过程中及时获得施工的信息反馈，以供控制者及时发现问题解决问题，采取措施预防纠偏，从而有效保障工程项目质量。
由于房地产工程项目规模较大，施工工序比较复杂环节众多，房地产公司要从施工中的每一个环节入手，切实加强对每一环节质量的管理，实行停止点检查制度，关键工序和关键部位必须在检查通过后方可进行下道工序。
为更好的进行事中控制，针对不同的检查事项、不同的质量目标，工程管理人员可以考虑采用可视化控制的方法。比如，外墙螺栓孔封堵后需涂刷不小于0.8mm厚的水泥基渗透型防水涂料，通常三遍防水涂料即可满足厚度要求，工程管理人员可以要求第一遍刷黑色防水涂料，第二遍刷灰色、直径小于第一遍，第三遍刷粉色、直径小于第二遍但涂刷范围必须大于孔洞周边50mm，通过这样可视化的技术改良，外墙螺栓孔的防水管控将变得简单可靠，工程施工质量得到有效控制。
4、嚴格事后控制，保障工程项目质量
事后控制是指在施工完成后，分析比较实际完成情况与控制目标之间的差异，采取相应措施防错纠偏。
房地产公司必须加强工程项目质量管理的事后控制，在分项工程完工后，以设计图纸和施工合同为标准，并根据国家工程项目质量检验标准，对工程项目质量进行严格的检查和验收，一旦发现任何问题，必须及时解决，有效避免后期工程再出现同样问题，在工程竣工后编制完善的项目后评估报告，对工程项目相关信息进行有效整合，从而为今后的工作提供经验，有效防范再发生出现过的问题，不断提升公司对工程项目质量管理的水平。
同时，实行客户满意度评测、工程实测实量管理体系。随着业主对房屋质量的要求越来越高，实测实量体系将成为中国建筑市场的质量控制趋势，在未来的建筑市场中发挥重大的作用，并且将是未来建筑工程质量保证的必然趋势。
结语：
总之，随着社会经济的高速发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程质量问题逐渐被企业所重视。为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。
参考文献：
[1]袁旭光.房地产项目管理现存问题与对策研究[D].华中师范大学，2015 .
[2]王铁.A房地产工程项目质量管理研究[D].吉林大学，2015.
【关键词】房地产；开发项目；质量管理
随着我国楼市竞争的白热化，各房地产开发企业纷纷重拳推出实测实量、客户满意度调查等一系列加强工程质量评价的措施，房地产工程质量越来越受到世人的关注。
1、房地产工程项目质量管理的必要性
一个房地产项目质量管理的成功与否直接关系着项目建设的成败，它贯穿于项目的整个建设过程中，是地产公司提高市场竞争力的重要环节。目前，我国大部分房地产公司在工程项目质量管理方面重视度不够，项目管理人员配置与项目规模严重不匹配，且专业分包无数，挂靠乱象纷飞，参建单位素质参差不齐，相应工程管理人员整日疲于协调施工中的各种矛盾，还要挤时间编制招标文件、签证变更等繁重的内业资料，其对工程质量的管理投入无限压缩，质量控制基本依赖于各参建单位的管理体系。随着专业分包的进一步细分，总承包单位的合同份额越来越少，总承包单位对于专业分包的管控力度也越来越小，工程质量管控风险也越来越大。对于总分包的选择，大部分房地产开发公司皆采用低价中标招采原则， 这就导致中标价格越来越低，施工质量标准要求高的企业越来越难以中标，有实力的企业会在自己内部找突破实行精细化管理降低成本，沒实力的企业很可能走上偷奸耍滑的邪路，随着中标价格的持续走低，有实力的企业也纠结是否坚持良心做事，工程质量管控风险加大。一旦监理单位素质无法满足工程项目质量管理的需要，则相关质量管理系统所能发挥的作用基本丧失，工程项目质量完全得不到保障。
2、加强事先控制，为项目施工打下良好基础
在房地产工程项目质量管理中缺乏规范化的事先控制是影响工程项目质量的最主要因素。事先控制是控制者事先深入实际，调查研究，预测发生问题的风险，提出预防措施、关键控制点与保护性措施。房地产开发项目，由于参建单位多、工序多、投资大、周期长，工程质量不出现缺陷或事故是各方时时关注的问题，因此质量控制的重点应是贯彻以预防为主，事先控制的原则。
以招标文件为例，首先，招标文件必须施工范围明确，施工界面划分清晰，在各部门编制完毕招标文件后，工程、成本和设计等所有相关人员应组织专题会议共同审核招标文件以保证各专业交圈。范围界面不清晰的招标文件会给工程管理者带来诸多难以预料的纠纷协调、签发大量的变更签证。在工程进展初期，开发商、承包商处于你好我好他也好的蜜月期，工程管理者协调起来得心应手，工程质量监管如指点江山；随着工程项目的进展，问题积攒的越来越多，前面搁置的矛盾不断激化，工程管理者的面子也越来越薄，如此时发生可大可小的工程质量问题，一部分管理人员很可能碍于情面铤而走险，大事化小，小事化了，工程质量管理产生隐患。其次，招标文件中必须明确发包人的质量要求、技术要求。目前，大部分房地产开发公司都在向标杆企业学习，建立适合企业自己的工程标准化、成本标准化、工程管理制度，这些标准化、制度只有放入招标文件中才有施工时落地执行的可能，否则仅在施工时下发，施工单位以在投标报价时未考虑费用为由拒绝执行，这将给工程管理人员带来不小的烦恼。第三，招标文件中应明确样板引路制度。项目规划方案确定后，工程管理人员应先确定本项目《样板引路实施方案》并纳入招标文件中，样板验收不合格不得进行大面积施工。第四，增设时空推演环节。要求投标单位把开发商所关注的进度、质量、现场平面布置、风险控制等方面利用PPT或BIM进行推演，开发商由此不仅分辨出投标单位的技术水平，更可以令投标单位清晰开发商的关注点进而在投标报价时妥善考虑，避免日后施工时出现纠纷。第五，招标文件交底。在确定招标入围单位后，开发商应组织入围单位高层领导、商务标技术标编制人、拟选项目经理和总工进行招标文件交底，把开发商所关注的内容当面提出，避免投标单位遗漏招标文件中的重要信息，避免日后施工时出现纠纷。第六，合同交底及标准、制度的宣贯。在中标单位进场后，开发商应组织项目经理、总工、相关施工管理人员、监理进行合同交底和制度宣贯，确保施工单位所有管理人员清晰明确开发商的技术要求。
3、建立事中控制制度，提高工程项目质量管理水平
事中控制是指在执行有关控制目标的过程中及时获得施工的信息反馈，以供控制者及时发现问题解决问题，采取措施预防纠偏，从而有效保障工程项目质量。
由于房地产工程项目规模较大，施工工序比较复杂环节众多，房地产公司要从施工中的每一个环节入手，切实加强对每一环节质量的管理，实行停止点检查制度，关键工序和关键部位必须在检查通过后方可进行下道工序。
为更好的进行事中控制，针对不同的检查事项、不同的质量目标，工程管理人员可以考虑采用可视化控制的方法。比如，外墙螺栓孔封堵后需涂刷不小于0.8mm厚的水泥基渗透型防水涂料，通常三遍防水涂料即可满足厚度要求，工程管理人员可以要求第一遍刷黑色防水涂料，第二遍刷灰色、直径小于第一遍，第三遍刷粉色、直径小于第二遍但涂刷范围必须大于孔洞周边50mm，通过这样可视化的技术改良，外墙螺栓孔的防水管控将变得简单可靠，工程施工质量得到有效控制。
4、嚴格事后控制，保障工程项目质量
事后控制是指在施工完成后，分析比较实际完成情况与控制目标之间的差异，采取相应措施防错纠偏。
房地产公司必须加强工程项目质量管理的事后控制，在分项工程完工后，以设计图纸和施工合同为标准，并根据国家工程项目质量检验标准，对工程项目质量进行严格的检查和验收，一旦发现任何问题，必须及时解决，有效避免后期工程再出现同样问题，在工程竣工后编制完善的项目后评估报告，对工程项目相关信息进行有效整合，从而为今后的工作提供经验，有效防范再发生出现过的问题，不断提升公司对工程项目质量管理的水平。
同时，实行客户满意度评测、工程实测实量管理体系。随着业主对房屋质量的要求越来越高，实测实量体系将成为中国建筑市场的质量控制趋势，在未来的建筑市场中发挥重大的作用，并且将是未来建筑工程质量保证的必然趋势。
结语：
总之，随着社会经济的高速发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程质量问题逐渐被企业所重视。为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。
参考文献：
[1]袁旭光.房地产项目管理现存问题与对策研究[D].华中师范大学，2015 .
[2]王铁.A房地产工程项目质量管理研究[D].吉林大学，2015.