一、如何定位抵押资产评估
　　
　　银行抵押品价值评估职能定位的特点是系统性、专业性和独立性。系统性体现在担保品的价值评估和管理,涉及到贷款的分类和内部评级、准备金、风险的定价、风险的识别、评级、计量和决策等各方面的内容。
　　专业性主要表现在:需要扎实的专业基础知识,丰富的实践经验,信贷业务知识,风险管理理念;测算方法、关键参数、未来变现风险揭示等方面明显有别于一般的外部评估;管理内涵与外延具有很强的政策性。
　　相对独立性主要体现在:区别于客户信用风险的评价,抵押品评估评价方向、评价内容和评价方式都有较大不同;《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕8号)要求银行内部评估人员不得参与信贷决策,也决定了该项业务需要保持它在银行信用风险管理中的独立特性。作为银行内控链条中的有机组成,抵押品价值评估业务又不能完全独立存在,需与其它内控环节和手段在统一的风险管理平台上,在同一信贷流程中协同发挥作用。
　　建议:资产评估机构和评估师进一步明确评估目的和自身职责,除完成评估师传统意义上的抵押品市场价值评估业务外,还须按照抵押期限等情况给出未来一定时间内抵押品市场波动的预测建议;银行内部抵押品价值审核人员根据对应债项有关情况,结合风险因素估测抵押品的抵押现值和折扣系数,判断抵押品质量级别,并在此基础上确定抵押品的抵押价值;银行外部评估机构协助银行做好抵押品的后期重评和监管工作,实现对抵押品的全过程动态管理。
　　
　　二、从次贷危机透视传统作法的不足
　　
　　目前银行抵押资产价值的计量可能存在缺陷,公允价值类型使用不当是产生抵押风险的因素之一。现行的资产评估技术建立在发达的市场体系和活跃的市场交易基础之上,对西方自由市场经济过于推崇,对市场价值作用过于迷信,在评估审核抵押房地产价值这个环节出了问题。只有不断上涨的房地产价值才容易促成市场交易,而完全市场条件又能保证市场走势保持相对稳定,因此,评估师们在市场上行的背景下往往选取更为乐观的参数,估价结果在很大程度上有就高不就低的倾向。银行家们出于对发达的市场体系的信任和对自由经济的推崇,也倾向于在审核抵押品时使用市场价值标准,并附和低比率首付甚至零首付的信贷营销策略,无形中加大了商业银行的抵押缺口风险。
　　建议:加快研究和推行适用金融业的抵押风险管理方法和评估技术;深化对市场数据的过滤、分析和挖掘,提高评估参数质量;有条件的金融机构可探索研究银行业适用的抵押评估模型。
　　
　　三、抵押资产评估对金融业的作用
　　
　　近些年抵押业务发展很快,但问题比较突出。一方面说明在银行抵押品选择把关不严的情况下,存在贷款企业逆向选择的可能;另一方面也可能由于对抵押品价值的不合理高估,使抵押品变现资不抵债所致。
　　建议:金融机构应提高对抵押品评估及其管理的重视程度。有条件的银行尽量成立内部抵押品评估管理机构;培养具备一定专业素质的评估队伍;严格审核外部评估价值,确保抵押品“选的对、估得准、押的住”。
　　
　　四、加强合作,共同发展
　　
　　目前在我国,制约银行抵押品价值管理质量和效率的主要有人才瓶颈、数据瓶颈和法制瓶颈。外部评估机构及其评估师缺乏对银行业务的深入了解和丰富的金融评估经验,而银行自身更缺乏足够的高水平的评估人员或价值审核人员;银行抵押评估数据掌握不足,还未形成系统的、标准化的参数体系。国内目前还没有针对金融资产价值评估的准则性的技术规范,还未出台以保护金融债权为目的,明确债权人、债务人、抵押人以及评估机构责任、权利、义务的金融资产评估法规,还未形成协调、统一的行业监管机制。
　　建议:有关各方通力协作,形成合力,以有效解决上述瓶颈问题。建立金融资产评估资格认证制度,培养一支适应新形势要求的知识面广、能力强、数量充足的金融资产评估师队伍;成立数据联盟,构建由政府部门、行业协会、金融机构和评估公司共同参与的抵押资产评估数据仓库;加强对金融抵押资产评估的监督与管理,启动和完善对金融抵押资产评估的监管机制。