2005年10月14日，重庆市居民彭天将一套三室房屋租给一家贸易公司的经理叶某居住，当时他们签订了一份租赁合同，约定租期为两年，月租金2800元。
　　两个月以后，彭天的妻子患重病住院。因无法支付昂贵的医药费，彭天向同事邓红刚借款2万元。等到妻子病情好转后，彭天把欠款还给了邓红刚。然而仅仅过了一个月。彭妻的病复发。邓红刚主动找上门，把2万元又借给了彭天，让夫妻俩解燃眉之急。
　　彭天夫妇感激之余。觉得借钱治病终归不是个法子，他们准备将租给叶某的房屋出卖。此前，房客叶某听说了彭妻住院的事情，为表示同情。叶某把3个月一交的租金改为半年一交，目的是让彭天手头不至于太窘迫。
　　彭天要卖房子，偏偏没有告诉叶某，他对邓红刚说只要把房子卖掉。就可以还上2万元欠款。邓红刚因承揽工程赚了一笔钱。他告诉彭天自己手头并不缺钱用，彭天不必忙着还钱。他现在也想购房。如果彭天愿意把房子卖给他，价钱好商量。
　　彭天当即决定以优惠价格将房屋卖给邓红刚。二人谈妥后准备办理过户手续，然后结清房款。邓红刚提出一个条件：过户前先把房客“清理”出去。免得发生纠纷。
　　第二天，彭天正式将卖房一事告知叶某。要他赶紧找地方搬家。叶某表示异议。首先是租期未满。彭天不能单方面终止合同，强迫他搬出。另外，叶某提出他愿意比邓红刚多拿出5万元，买下这套租赁房。
　　价钱提升了，彭天的心思却没有动摇。他不能对不起雪中送炭的邓红刚。彭天向法院起诉叶某，要求收回出租的房屋。叶某辩称。彭天在未通知他的情况下与邓红刚订立了房屋买卖合同，不仅侵害了他的租赁权益，而且损害了他作为承租人优先购买承租房的权利。法院责令彭天履行合同义务。待租赁期满后，再决定卖房事宜。
　　从法院出来，叶某得意地对彭天说，租赁期满后，房子也得优先实给他。一直静观此事的邓红刚泄气了。他不知道以后还会有什么变化。而眼前的房价一天天飞涨，他不愿意把自己的积蓄陷进彭天这套房子的纠葛中，于是他再也不提买房的事情。
　　彭天觉得自己伤害了好友，他对叶某十分厌恶。他的想法是：只要租赁合同期满，绝不再续期，叶某也别想买他的房子。在得知邓红刚退出买房后。叶某当即表示他愿意现在就买下房子，让彭天拿到钱给妻子看病。彭天冷冷地拒绝了。
　　2006年8月，叶某回家后发现屋内的财物失窃，他马上报了案。经公安机关侦查。认定是有人用钥匙打开门后进入房内造成失窃。叶某怀疑是彭天报复他，但是没有确凿的证据。两周后。彭天上门来讨取租金，叶某提出解约退房。并以房屋失去安全居住使用功能、造成自己物质和精神损失为由，要求彭天退还他失窃当月的2'800元租金。
　　彭天气恼地告诉叶某：想走可以，退租金没门。如果你想单方终止合同，你要赔偿给我房屋空置的损失!
　　
　　焦点
　　
　　一、叶某提出承租人拥有优先购买权，是否有法律依据?
　　二、租赁房屋内发生窃案，房主有没有责任?
　　
　　说法
　　
　　就本案讲，彭天应当在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人叶某，使得叶某有充分的时间另找房屋，这个合理期限一般是20天。所以，彭天事先没有知会叶某卖房的事情，他有一定的过错。
　　至于叶某是否享有优先购买承租房的权利，法律这样规定：房屋租赁期间，承租人可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格优先购得房屋。从本案的实际情况来看，彭天明知叶某同意用更高的价格购买此房，但他仍坚持将房屋出卖给邓红刚，侵害了叶某作为承租人的优先购买权。也就是说。在租赁期间，叶某可以以彭天出卖租赁房屋违反法定义务为由，请求确认彭天与邓红刚之间的买卖行为无效。
　　租赁房屋发生了窃案，叶某因此提出解约退房和退租金的要求，我们认为没有法律依据，因为失窃并非是出租的房屋本身存在质量瑕疵，所以不符合法定合同解除的条件。叶某应该继续履行交付租金的义务，如果由此造成彭天的房屋空置损失，须进行赔偿。