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摘要：TOD（Transit Oriented Development）是以城市公共交通为导向的综合开发模式，最早起源于美国，是由世界著名规划设计大师彼得·卡尔索普首先提出。近年来，随着我国城市轨道交通的快速发展，TOD开发应运而生，目前在上海、深圳、重庆、成都等经济发达城市已被广泛采用，逐步成为重塑城市空间形态、完善城市综合交通、提高地上地下空间开发利用、提升城市服务功能、优化城市环境品质的有效途径。
关键词：TOD;房地产开发;集约高效
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）08-0043-45 收稿日期：2021-08-01
1 TOD与轨道交通相伴而生
客流是TOD开发运营的关键要素，也是轨道交通能够正常运行的基本保障。轨道交通将城市中商业、办公、居住、产业园、机场、港口、高铁站、地铁站、公交站、景区公园等重要客流集散点串联在一起，形成了城市中客流最集中的廊道，为TOD提供了集中稳定的客流保障，成为支撑TOD开发运营的核心载体。TOD通过围绕交通换乘中心贴建式综合开发，营造出高品质商业服务环境，进一步加大对地面交通客流量的吸引导入，大大提高了轨道交通运行效率。
2 TOD通过打造立体交通核，让绿色出行更加便捷高效
TOD项目方在城市轨道交通方案策划前期，就通过技术合作、共同开发、股权转让等方式参与到轨道交通规划设计当中，提前通过技术对接，将TOD拟定方案中的公交、长途、出租、网约车换乘点与轨道线路换乘、站场布置等规划融为一体，通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，形成TOD中高效转换的立体综合性交通核。高铁、快轨、地铁以及地面各式交通网络复合叠加，实现了区域间的高速连接和区域内的精准触达，如此高量级的交通枢纽和高度融合的交通换乘体系使绿色出行更加便捷高效，城市交通拥堵、空气噪音污染等问题将逐步得到缓解。
3 TOD在空间利用和使用功能方面更加集约高效
TOD为使开发效益最大化，从地上、地下无缝对接交通换乘中心，将商业服务、商务办公、医疗保健、运动休闲、餐饮住宿等多项城市服务功能高效聚合在交通换乘中心周边5～15分钟步行范围之内，其中在半径100米內布局商业服务设施，在半径300米内布局办公、酒店及公共服务设施，在半径700米内布局住宅、公园等生活生态空间。TOD内部针对不同人群的不同需求，全程引导设计了便捷可达的步行系统，让客流进得来、留得住、出得去，使空间使用更加集约高效。TOD模式将改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。
4 TOD项目全流程需要集约高效的策划管理
TOD综合开发坚持城市综合运营的理念，通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态。TOD项目建设规模一般都在几十万平方米以上，投资金额从几十亿元到一百多亿元，全流程涉及投资开发、市场研究、项目策划、规划设计及建筑咨询、招商服务、物业管理等多个行业，开发建设周期长，而且商圈前期培育需自持运维。因此，TOD项目运作离不开集约高效的专业化团队进行策划管理，厘清合作模式，实现共建共赢。
4.1 TOD开发原则
①以人为中心：努力重塑多样化、人性化、社区化的城镇生活氛围;
②土地混合高效开发：通过提高密度开发，将商业、办公、居住、休闲、娱乐功能融为一体，增加土地使用效率、遏制蔓延，优化城市空间结构;
③交通高效可达性：以轨道交通站点为中心打造环形放射状路网，突出步行，实现多种交通方式的零换乘;
④良性循环：轨道交通很好支持密集紧凑的发展模式，可以最大限度地聚集人气，从而聚集商业与产业，商圈扩容、周边土地增值，由此激活城市，推动沿线商业发展及土地开发进入良性循环。
4.2 TOD投融资模式
①PPP模式：适用于轨道站及附属设施+上盖开发;
②一二级联动模式：主要用于铁路相关项目，可参考国家发改委2014年37号文、四部委2018年514号文;
③股权合作模式：主要用于轨道的项目公司先获取轨道及综合开发的用地，然后公开转让大部分项目公司股权;
④收益权合作模式：适用于资产、股权无法单独交易的项目，轻资产管理模式;
⑤BOT模式：代建代管，适用于TOD项目中的公共配套设施，需要长期品质运营的项目，比如车库、图书馆、站内小商铺、公园绿地等;
⑥BT模式：主要用于TOD项目中的结构、交通设施、交通配套管理设施部分。
4.3 TOD项目开发策略
TOD开发方式按照空间功能可分为：车辆段上盖分层确权式开发、站场上盖分层确权式开发、交通换乘核贴建式综合开发等形式;按照建设规模可分为：城市商圈、区域中心、邻里中心。
①土地策略：TOD项目建设规模大，投入资金多，建设周期长，商业需自持运维等原因，难以自身实现资金平衡，需要将TOD项目周边土地统一纳入政府收储，按时序进行开发建设;
②人口策略：TOD项目是从人的需求出发，统一进行空间塑造和功能布局，需要大量的客流来支撑，政府部门在制定人才引进、外来人口落户等优惠政策方面，可适当降低门槛，吸引更多外来人口进城居住创业;
③产业策略：发展高度发达和多样的生产性服务业，围绕站点进行高度混合的差异化功能业态布局，实现站城融合，多场景营造，吃喝住行娱一站解决，使TOD营造的便捷高效、低成本的生活社区，成为城市中最具吸引力、最具活力的新型社区。
在城镇化快速发展的进程中，房地产业作为支柱性产业，一直都在发挥着举足轻重的作用。在房地产业的带动下，城市综合承载力得到大幅提升，人们的生活水平得到持续改善。但随着创新驱动、高质量发展逐步成为我国经济发展的新常态，传统粗放型、规模化经营的房地产业，已难以满足城市发展的要求，需重新审视房地产业当前面临的机遇和挑战。通过分析TOD与轨道交通的深度结合，能够发现TOD在空间功能复合优化、城市资源高效集约利用方面的发展优势，为新常态下房地产业转型升级提供重要借鉴和参考。
关键词：TOD;房地产开发;集约高效
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）08-0043-45 收稿日期：2021-08-01
1 TOD与轨道交通相伴而生
客流是TOD开发运营的关键要素，也是轨道交通能够正常运行的基本保障。轨道交通将城市中商业、办公、居住、产业园、机场、港口、高铁站、地铁站、公交站、景区公园等重要客流集散点串联在一起，形成了城市中客流最集中的廊道，为TOD提供了集中稳定的客流保障，成为支撑TOD开发运营的核心载体。TOD通过围绕交通换乘中心贴建式综合开发，营造出高品质商业服务环境，进一步加大对地面交通客流量的吸引导入，大大提高了轨道交通运行效率。
2 TOD通过打造立体交通核，让绿色出行更加便捷高效
TOD项目方在城市轨道交通方案策划前期，就通过技术合作、共同开发、股权转让等方式参与到轨道交通规划设计当中，提前通过技术对接，将TOD拟定方案中的公交、长途、出租、网约车换乘点与轨道线路换乘、站场布置等规划融为一体，通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，形成TOD中高效转换的立体综合性交通核。高铁、快轨、地铁以及地面各式交通网络复合叠加，实现了区域间的高速连接和区域内的精准触达，如此高量级的交通枢纽和高度融合的交通换乘体系使绿色出行更加便捷高效，城市交通拥堵、空气噪音污染等问题将逐步得到缓解。
3 TOD在空间利用和使用功能方面更加集约高效
TOD为使开发效益最大化，从地上、地下无缝对接交通换乘中心，将商业服务、商务办公、医疗保健、运动休闲、餐饮住宿等多项城市服务功能高效聚合在交通换乘中心周边5～15分钟步行范围之内，其中在半径100米內布局商业服务设施，在半径300米内布局办公、酒店及公共服务设施，在半径700米内布局住宅、公园等生活生态空间。TOD内部针对不同人群的不同需求，全程引导设计了便捷可达的步行系统，让客流进得来、留得住、出得去，使空间使用更加集约高效。TOD模式将改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。
4 TOD项目全流程需要集约高效的策划管理
TOD综合开发坚持城市综合运营的理念，通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态。TOD项目建设规模一般都在几十万平方米以上，投资金额从几十亿元到一百多亿元，全流程涉及投资开发、市场研究、项目策划、规划设计及建筑咨询、招商服务、物业管理等多个行业，开发建设周期长，而且商圈前期培育需自持运维。因此，TOD项目运作离不开集约高效的专业化团队进行策划管理，厘清合作模式，实现共建共赢。
4.1 TOD开发原则
①以人为中心：努力重塑多样化、人性化、社区化的城镇生活氛围;
②土地混合高效开发：通过提高密度开发，将商业、办公、居住、休闲、娱乐功能融为一体，增加土地使用效率、遏制蔓延，优化城市空间结构;
③交通高效可达性：以轨道交通站点为中心打造环形放射状路网，突出步行，实现多种交通方式的零换乘;
④良性循环：轨道交通很好支持密集紧凑的发展模式，可以最大限度地聚集人气，从而聚集商业与产业，商圈扩容、周边土地增值，由此激活城市，推动沿线商业发展及土地开发进入良性循环。
4.2 TOD投融资模式
①PPP模式：适用于轨道站及附属设施+上盖开发;
②一二级联动模式：主要用于铁路相关项目，可参考国家发改委2014年37号文、四部委2018年514号文;
③股权合作模式：主要用于轨道的项目公司先获取轨道及综合开发的用地，然后公开转让大部分项目公司股权;
④收益权合作模式：适用于资产、股权无法单独交易的项目，轻资产管理模式;
⑤BOT模式：代建代管，适用于TOD项目中的公共配套设施，需要长期品质运营的项目，比如车库、图书馆、站内小商铺、公园绿地等;
⑥BT模式：主要用于TOD项目中的结构、交通设施、交通配套管理设施部分。
4.3 TOD项目开发策略
TOD开发方式按照空间功能可分为：车辆段上盖分层确权式开发、站场上盖分层确权式开发、交通换乘核贴建式综合开发等形式;按照建设规模可分为：城市商圈、区域中心、邻里中心。
①土地策略：TOD项目建设规模大，投入资金多，建设周期长，商业需自持运维等原因，难以自身实现资金平衡，需要将TOD项目周边土地统一纳入政府收储，按时序进行开发建设;
②人口策略：TOD项目是从人的需求出发，统一进行空间塑造和功能布局，需要大量的客流来支撑，政府部门在制定人才引进、外来人口落户等优惠政策方面，可适当降低门槛，吸引更多外来人口进城居住创业;
③产业策略：发展高度发达和多样的生产性服务业，围绕站点进行高度混合的差异化功能业态布局，实现站城融合，多场景营造，吃喝住行娱一站解决，使TOD营造的便捷高效、低成本的生活社区，成为城市中最具吸引力、最具活力的新型社区。
在城镇化快速发展的进程中，房地产业作为支柱性产业，一直都在发挥着举足轻重的作用。在房地产业的带动下，城市综合承载力得到大幅提升，人们的生活水平得到持续改善。但随着创新驱动、高质量发展逐步成为我国经济发展的新常态，传统粗放型、规模化经营的房地产业，已难以满足城市发展的要求，需重新审视房地产业当前面临的机遇和挑战。通过分析TOD与轨道交通的深度结合，能够发现TOD在空间功能复合优化、城市资源高效集约利用方面的发展优势，为新常态下房地产业转型升级提供重要借鉴和参考。