实体书店受到购物中心青睐，是因为购物中心面对电商和同质化竞争的压力，需要引进体验型业态
　　5年前，曾被视为传统书店转型标杆的“光合作用”倒闭。彼时仅在北京，口碑不错的“第三极” “风入松”等书店也相继停业。盈利能力脆弱，使书店成为人们眼中悲壮而艰难的存在。
　　但今天，情况悄然变化。
　　比如，曾经入不敷出、被迫向粉丝征集搬迁、装修费用的“单向空间”，如今是北京大悦城朝北店最受重视的租户之一。
　　对于书店这种承租力较低的文化业态，除了最优惠的租金条件，购物中心一般还会给予数额不等的装修补助及较长租期。
　　如南方某城市引驻了方所书店，不但补贴2500万元装修费，还有其他各种扶持措施。
　　曾经面临生存困境的实体书店，怎么成了购物中心眼里的“香饽饽”？

购物中心 “抢”书店

　　在北京朝阳大悦城推广部总监文娟看来，与“单向空间”的合作是“蛮运气”的事：“如果是现在，肯定不止一家购物中心去抢。”
　　那是2012年，中国的商业地产对书店的角色还未思考成熟。“单向空间”因原来所在的蓝色港湾涨租被迫搬迁。大悦城主动邀请这家心仪已久的书店进驻。
　　相较于商场约7万的日客流量而言，书店每天接待的客人基数不算大，但文娟仍把“单向空间”看作朝阳大悦城的品牌名片。
　　“国内好书店不多，很受购物中心追捧。”文娟说，大悦城位于上海和天津等城市的项目也都引进了西西弗、今日阅读等特色化书店。而“单向空间”朝阳大悦城店的业绩很不错。每星期，“单向空间”都有商业体找上门谈合作。
　　另一家书店Page One，每年也要从二三十份邀约中作选择。
　　“很多人都奇怪，书店利润那么低，为什么还装修得那么漂亮？”Page One书店的商业拓展经理张婧说，这是由于背后有开发商支持，“我们每家分店设计风格都不同，装修品质要求高、面积又大，单靠书店无法做到。”
　　以北京三里屯太古里的Page One分店为例，这里原是8家不同的服装店，几乎是客流“死角”。
　　Page One承租后，将其打通为上下两层的通透空间，装饰风格被文艺青年们赞为颇有“腔调”，每天下午和周末人流不断。因投入巨大，Page One分店的租期一般在8～12年。
　　在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，实体书店受到购物中心青睐，是因为购物受到了电商及同质化竞争的压力，需要引进体验型业态。
　　“人们进购物中心不单是为了买东西，而是在休闲娱乐的过程中连带购物，希望有更好的场景、环境体验，乃至文化、艺术的感受。”他说，这是一个国家或城市文化发展的更高阶段。
　　比如，Page One三里屯分店，空间利用宽阔舒展，图书、文创品摆放得错落有致，二楼有专门的餐饮区、室外还有咖啡座，就是为了让消费者有全方位的体验式消费空间。
　　一般来说，购物中心有几个档次：最基础的生活类超市和区域性商场，都以购物为主。
　　但在休闲文化类购物中心里，像北京的蓝色港湾、世贸天阶，书店、画廊、小剧场、美术馆等，文化业态的比重会日渐提高。目前，中国一线城市的很多购物中心都出现这种升级趋势。

书店能带来什么“调性”

　　另一方面，书店的经营模式由单一的图书零售转变为复合式业态，恰恰契合了购物中心有关体验式营销的升级需求。
　　“这是一种新的业态品种，确切地说应是跨界的文化主题店，书籍仅是它的一个基因。”朱凌波评价说。
　　与新近兴起的西西弗、方所等书店相比，早期的“光合作用”虽然也具备了复合业态的雏形，但多元化程度还不够。
　　在朱凌波看来，目前的复合型书店主要有两种：一种是“类百货”性质，有服装、箱包等，有的甚至把图书作为场景或媒介，典型的如方所书店;第二种则像“单向空间”一样，从书店变成公共社交场所，有培训、沙龙、新书发布会等各种活动。
　　过去，购物中心对这种复合式经营并不认可，认为其打着书店的“旗号”，摆一堆零售商品，却享受着书店的低租金。
　　但最近两年，购物中心对书店业态有了新认知：读者对复合业态有消费需求，只靠图书零售也无法营利。书店虽然承租能力差，但有特色，能增加商场的差异化和调性。
　　所谓调性，就是商场基于自身定位，其环境和场景如空间、色彩、音乐等，传达给客户的文化和体验。
　　咖啡餐饮、文创品等，让图书在场景化下销售，满足了读者对文化氛围的偏好。如在方所书店或Page One书店，很多读者进店后会先拍照片。
　　一个现实是，目前中国口碑不错的书店不多，购物中心选择有限。比如，北京鸿坤广场购物中心曾希望引进一家书店，但后者条件甚高，装修及买书的费用都由商场支付，书店只冠以品牌并负责管理。
　　在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，书店之所以“狮子大开口”，固然是由于希望引驻书店的购物中心日渐增多，也是因为书店本身的营利能力仍然较弱。
　　据文娟介绍，选择哪种类型的书店与购物中心的客群定位相关。在朝阳大悦城，“单向空间”对社会声音、精神层面的吸引最被看重。
　　“有了它，消费者会获得文化归属感。”她说，朝阳大悦城的主客群定位是25～35岁的新兴中产及高知阶层，“单向空间”传达的人文思想、独立精神等与之相符。

书店引来了哪些人

　　在张婧看来，书店对购物中心更重要的回报是非利润的辐射性效应。
　　比如，2016年初，演员陈坤在Page One举行新书《大宇宙》发布活动，吸引诸多粉丝、媒体到场和关注，对三里屯太古里也起到引流效果。
　　Page One与三里屯太古里项目的开放商——太古地产有限公司有长期稳定的合作。除三里屯外，该公司在北京的另一个项目颐堤港也引入了这家书店。 　　除了较低租金、较长租期、装修补助三大优惠外，一些购物中心举办活动时，也会“覆盖”项目内的书店。
　　2015年圣诞节，三里屯太古里邀请了来自芬兰、经专业认证的圣诞老人到商场作现场巡游。他们在Page One与读者也有互动交流、派送礼物。太古里还利用线上线下的媒体资源为Page One作推广。
　　书店每年组织、参与活动的场次，不同商业体规定各异。大悦城对此没有硬性规定，“只是双方会不定期作非正式的交流探讨。”文艳说。
　　目前，主要有两种购物中心倾向引入书店。一种是主题化的，客群中年轻人或白领阶层较多，精神文化需求高;另一种是较大的社区型超市，人们不满足仅购买生活用品，书店的存在提升了消费层次。
　　“商场希望能借此提高自己的调性，使引入的人流整体素质较高，同时也是项目内其他业态比较需要的客流。”王永平说。
　　对于购物中心来说，其经营是动态型过程，会不断调整品类和业态，每三、五年是一个大的调整期。
　　而业态构成是有梯度的。书店与餐饮、儿童消费品等都属于低租金业态，一般作为提高中心档次、拉动客流的品类，会以相对较低的租金来培育。“先利用这些业态把客流吸引过来，再进行调整。”朱凌波说。
　　在王永平的观察中，虽然商业地产对书店的认知较前几年有了跨越式发展，但并非购物中心的必选。除调性的考虑之外，往往要在商业条件上作太多妥协。
　　“不仅租金低，而且要把面积放大到允许它经营盈利性商品，比如咖啡餐饮。”他对本刊记者说：“所以，书店现在都讲究‘打包’，否则租金全免也不肯进驻，说到底书店不是赚大钱的买卖。”

书店的谨慎

　　另一方面，书店也有自己的考虑。
　　“我们首先看商场对空间业态是否有很强的文化属性的要求。”“单向空间”首席运营官张帆说：“庆幸的是，与前些年相比，多数商场都认识到文化业态的重要性。”
　　目前，“单向空间”在北京有三家分店，分别位于花家地中国社科院研究生院内、朝阳大悦城及爱琴海购物中心。其中业绩最好的是朝阳大悦城分店。
　　在张帆看来，除了客流量较大这一因素外，大悦城对商场的运作与单向空间有相似之处。比如，不是单一地把商场定位成卖东西的地方，而是可以让人们聚到一起交流互动。
　　双方有很多合作。2015年大悦城举办“不朽的梵高”艺术展时，“单向空间”邀请艺术家赵半狄等作了一场匹配的文化沙龙;位于五层的“悦界”生活方式主题空间周年庆时，“单向空间”也组织、参与了环境戏剧、创意集市等活动。
　　Page One三里屯太古里分店则每月至少有三场签售会，或作者、读者、嘉宾的交流会和讲座等，已超出开发商预期。
　　“依托于哪种商业项目，要看项目品质、位置、开发商资质，及整体品牌组合是否符合书店定位。”张婧说，三里屯聚集了大批的消费潮人，Page One恰好能为这些崇尚简约、时尚、知性的消费者带来一种创新的生活方式。
　　也有的书店担心与购物中心共同策划活动存在困难，如双方需求不契合;做活动需要经费，但活动人流不一定能转化成有效客流。

　　对此，朱凌波认为，购物中心对导流有两种需求：一种是聚集人气，只要把整体人气“托”起来，即使阶段性销售额没有提高，也活跃了商场氛围。
　　另一种情况是，商场内其他文化消费的业态品类很多，只要不断有人进入，就会产生喝咖啡、看电影等关联性消费。
　　尽管邀约不断，但张帆对拓展新店态度谨慎。除了精力有限，更重要的是，复合性经营方式复杂，无法简单复制连锁。

　　“有书有咖啡有文创品，最主要还有那么多活动，如果控制不好，很容易拉低质量。”他解释说。
　　可以预见的是，未来会有更多主题型、体验型的购物中心对实体书店垂以青眼。
　　但是，复合业态并非书店生存的万能良药，如何避免雷同、凸显特色正成为经营者们新的考验。