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一、问题的提出
小产权房的兴起是近年来在全国各大城市周边越来越引人注目的一个社会现象，价格低廉、广阔的市场需求、持续上涨的商品房价格与收入比以及二元结构的土地制度与新时期社会主义新农村建设造成的矛盾是小产权房普遍出现的现实必然原因。本文对牵涉小产权房的各方利益集团进行分析，通过政府与集体经济组织之间的博弈和购房者与集体经济组织之间的博弈分析，得出政府将继续反对开发小产权房但集体经济组织和购房者都将支持小产权房的开发与买卖。因此，解决小产权房的问题应该兼顾国家、集体、个人利益，通过立法、改革土地制度及住房保障等措施，以切实解决民生问题。
二、小产权房问题的现实分析
（一）小产权房的界定
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。“从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。结合国家政策要求将小产权房存在的时间阶段分为以下三个阶段：
1.上世纪90年代—2003年，小产权房的价格比较低，但由于国家政策明令禁止小产权，且此时大部分的城镇居民的住房需求基本得到满足。小产权房交易仅存在于少量有特殊需求的购房者与农户之间，当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。矛盾并不突出。
2.2003年—2007年，随着住房制度改革及人口的增加造成城市房价飞涨。强大的住宅需求及利益驱动使得基层政府，一部分开发商以及在土地征用制度下没有分享到土地增值收益的农民甘愿冒着违法的危险开发小产权房。加上此时中央出台的建设社会主义新农村的要求给集体建设用地提供了资金，为小产权房入市打下了基础。
3. 2007年—至今，随着越来越多的购房者购买小产权房，使得其价格节节升高。在拆除了一部分小产权房后，小产权房问题并未得到真正的解决，国家政策也由以前的明令禁止转为风险提示，加上国家出台允许农村宅基地有条件转让，为了保护广大购房者的利益，可以预见，小产权房将由隐形入市到直接入市。
（二）小产权房存在的现实必然性
1.价格低廉
集体土地上市的途径有以下两种类型：1国家征用途径：目前我国法律规定集体土地必须通过国家征用，变为国有土地后才可以上市进行开发建设。2直接上市途径：集体土地不通过征用直接上市（图1）。小产权房正是绕开了国家征收这一环节，与开发商及购房者直接进行交易。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，没有各种房产税费，而且它们省却了土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的40%～60%。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
2.广阔的市场需求
至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。相当于2007年地产销售高峰期时的十年销售量 。能达到这样一个总量，也充分说明了市场需求的广阔性。据调查，购买“小产权”房的人群中，大部分为城市中心拆迁户和刚刚参加工作的大学生，这部分人的共同的点是经济实力低。而“小产权”房的出现，给广大低收入阶层提供了廉价又舒适的生活空间。
3.持续上涨的商品房价格与收入比
这是资本运作的结果：房屋价格居高不下的背景下，中心城市土地资源的稀缺，必然导致资本向边缘城区游走，催动“小产权”房等经济形式的诞生；同时农地与非农地的巨大价格差距对经营方有极大的诱惑。同时这也体现了市场对资源配置的自我调适功能：当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”；农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，这当然就造成了小产权房的市场空间。
4.二元结构的土地制度与新时期社会主义新农村建设造成的矛盾。
把城市与农村分割成两个不同的市场，不利于城乡统筹发展。全国的房地产开发热潮，使大城市周边的土地价格日益上涨。由于政府垄断了土地供应，二元经济的制度安排又将饱尝贫穷和落后的农民，排斥在分享经济发展成果、土地增值收益分配之外。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60% ～70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25% ～30%，农民只得5%～10%。因而不安于现状的农民希望利用自己手中掌握的唯一稀缺的资源——土地，来摆脱贫困。而社会主义新农村建设，正为此提供了契机和支持。新农村建设中的村庄整治、旧城改造等为之提供了现实的土壤。
三、解决小产权房问题的几点建议
小产权房的出路将是购房者、集体经济组织、政府和开发商四方利益博弈结果，其实质是地增值收益的分配问题。可以预见，将来的解决方案一定是建立在兼顾国家，集体，个人三者利益基础上的。“小产权房”的规范和政府的职能创新等是当前需要重点研究解决的关键问题。
（一）通过法律的修改和完善予以规范
小产权房将为许多人民群众住房问题提供解决之道。起征物业税可以从小产权房开始，可通过土地出让金的补缴规范小产权房，而保障为数不少的小产权房业主的利益，房地产企业可以在更大的空间为城乡居民建设房屋和提供服务。
（二）加快土地制度改革，实现城乡统筹
全国范围内各大城市周边地区“小产权房”的盛行，伴随着国内部分地区对农村土地制度改革的探索，如广东省的“农宅入市”和重庆的“农地入股”等，对现行土地制度造成了极大的冲击。我国现行的城乡土地二元结构制度，征地制度已不适应当前经济及社会的快速发展，在农用地入市后应加快城乡统一的土地市场建设，使得其健康发展。
（三）以多种住房形式来补充由单一商品房供给所造成的供需失衡
建立中低收入阶层的住房保障起来，并且发展起来，商品房、经济适用房和廉租住房三者并存。现在发展中出现的供给问题，可以通过盘活农村建设用地来解决。"小产权房"可以是其中有效的一环。
小产权房的兴起是近年来在全国各大城市周边越来越引人注目的一个社会现象，价格低廉、广阔的市场需求、持续上涨的商品房价格与收入比以及二元结构的土地制度与新时期社会主义新农村建设造成的矛盾是小产权房普遍出现的现实必然原因。本文对牵涉小产权房的各方利益集团进行分析，通过政府与集体经济组织之间的博弈和购房者与集体经济组织之间的博弈分析，得出政府将继续反对开发小产权房但集体经济组织和购房者都将支持小产权房的开发与买卖。因此，解决小产权房的问题应该兼顾国家、集体、个人利益，通过立法、改革土地制度及住房保障等措施，以切实解决民生问题。
二、小产权房问题的现实分析
（一）小产权房的界定
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。“从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。结合国家政策要求将小产权房存在的时间阶段分为以下三个阶段：
1.上世纪90年代—2003年，小产权房的价格比较低，但由于国家政策明令禁止小产权，且此时大部分的城镇居民的住房需求基本得到满足。小产权房交易仅存在于少量有特殊需求的购房者与农户之间，当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。矛盾并不突出。
2.2003年—2007年，随着住房制度改革及人口的增加造成城市房价飞涨。强大的住宅需求及利益驱动使得基层政府，一部分开发商以及在土地征用制度下没有分享到土地增值收益的农民甘愿冒着违法的危险开发小产权房。加上此时中央出台的建设社会主义新农村的要求给集体建设用地提供了资金，为小产权房入市打下了基础。
3. 2007年—至今，随着越来越多的购房者购买小产权房，使得其价格节节升高。在拆除了一部分小产权房后，小产权房问题并未得到真正的解决，国家政策也由以前的明令禁止转为风险提示，加上国家出台允许农村宅基地有条件转让，为了保护广大购房者的利益，可以预见，小产权房将由隐形入市到直接入市。
（二）小产权房存在的现实必然性
1.价格低廉
集体土地上市的途径有以下两种类型：1国家征用途径：目前我国法律规定集体土地必须通过国家征用，变为国有土地后才可以上市进行开发建设。2直接上市途径：集体土地不通过征用直接上市（图1）。小产权房正是绕开了国家征收这一环节，与开发商及购房者直接进行交易。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，没有各种房产税费，而且它们省却了土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的40%～60%。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
2.广阔的市场需求
至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。相当于2007年地产销售高峰期时的十年销售量 。能达到这样一个总量，也充分说明了市场需求的广阔性。据调查，购买“小产权”房的人群中，大部分为城市中心拆迁户和刚刚参加工作的大学生，这部分人的共同的点是经济实力低。而“小产权”房的出现，给广大低收入阶层提供了廉价又舒适的生活空间。
3.持续上涨的商品房价格与收入比
这是资本运作的结果：房屋价格居高不下的背景下，中心城市土地资源的稀缺，必然导致资本向边缘城区游走，催动“小产权”房等经济形式的诞生；同时农地与非农地的巨大价格差距对经营方有极大的诱惑。同时这也体现了市场对资源配置的自我调适功能：当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”；农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，这当然就造成了小产权房的市场空间。
4.二元结构的土地制度与新时期社会主义新农村建设造成的矛盾。
把城市与农村分割成两个不同的市场，不利于城乡统筹发展。全国的房地产开发热潮，使大城市周边的土地价格日益上涨。由于政府垄断了土地供应，二元经济的制度安排又将饱尝贫穷和落后的农民，排斥在分享经济发展成果、土地增值收益分配之外。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60% ～70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25% ～30%，农民只得5%～10%。因而不安于现状的农民希望利用自己手中掌握的唯一稀缺的资源——土地，来摆脱贫困。而社会主义新农村建设，正为此提供了契机和支持。新农村建设中的村庄整治、旧城改造等为之提供了现实的土壤。
三、解决小产权房问题的几点建议
小产权房的出路将是购房者、集体经济组织、政府和开发商四方利益博弈结果，其实质是地增值收益的分配问题。可以预见，将来的解决方案一定是建立在兼顾国家，集体，个人三者利益基础上的。“小产权房”的规范和政府的职能创新等是当前需要重点研究解决的关键问题。
（一）通过法律的修改和完善予以规范
小产权房将为许多人民群众住房问题提供解决之道。起征物业税可以从小产权房开始，可通过土地出让金的补缴规范小产权房，而保障为数不少的小产权房业主的利益，房地产企业可以在更大的空间为城乡居民建设房屋和提供服务。
（二）加快土地制度改革，实现城乡统筹
全国范围内各大城市周边地区“小产权房”的盛行，伴随着国内部分地区对农村土地制度改革的探索，如广东省的“农宅入市”和重庆的“农地入股”等，对现行土地制度造成了极大的冲击。我国现行的城乡土地二元结构制度，征地制度已不适应当前经济及社会的快速发展，在农用地入市后应加快城乡统一的土地市场建设，使得其健康发展。
（三）以多种住房形式来补充由单一商品房供给所造成的供需失衡
建立中低收入阶层的住房保障起来，并且发展起来，商品房、经济适用房和廉租住房三者并存。现在发展中出现的供给问题，可以通过盘活农村建设用地来解决。"小产权房"可以是其中有效的一环。