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【摘要】相比于国外商业地产，中国的商业地产起步晚。经过几年的高速发展，现阶段的商业地产发展已经较为成熟。但是，商业地产在开发运营的方面还是存在很多问题。这些问题值得本咨询项目去剖析和研究。
【关键词】房地产;运行模式;问题;解决方法
1、万达商业地产面临相关问题
资金来源单一。目前，项目资金来源主要依赖自有资金和银行贷款。一般而言，商业地产开发所需的资金高达几十个亿。对于这样的资金压力，“家大业大”的万达集团也是背负巨大压力。比如：2017年7月19日，万达商业将中国七十七个酒店转让给富力地产，又将十三个文旅项目91%股权转让给融创集团。以此来达到迅速变现的目的，减少银行贷款。目前，万达商业地产拥有自己的专业商业运营管理团队。但是随着日益更新的消费需求和迭代的消费升级，运营团队也需与时俱进、不断提升自身能力服务商业活动来满足各式各样的消费需求。
2、主要开发运营商业模式
2.1单纯出售模式
出售模式又可分为整体出售、统一经营和各自经营。
整体出售。这种模式下，甲方仅仅是负责项目的建设。一般而言采取这种模式，甲方往往是对此项目不熟悉或者资金实力稍弱的开发商。这种开发优点是没有太大的资金压力，投资风险小，并且适合刚刚涉足商业地产的开发商。缺点是失去项目的所有权，没有真正进入商业地产核心营运领域。
统一经营。即项目划分为若干个商铺后出售，购买者可以拥有商铺之后自行经营或者转租给其他人，但是运营方掌握所有商铺的管理权。优点是：开发商可以快速回笼资金，拥有统一的管理权。缺点是：物业被分割若干份后统管理难度增加。
各自经营。这种模式的与上一张的区别在于不再掌握统一的管理权，由商铺自行管理项目。优点是资金回笼快;缺点是：整体性差，缺乏主力店，适合档次低、规模较小的商业街。
因此，单纯出售模式相较于单纯出售模式而言，优势在于甲方可以在短期时间内快速回笼资金。但是对于消费者来说，消费体验的愉悦度没有很大的提升。
2.2租售结合模式
租赁结合的模式也可以分为两种：售后返租和部分出租模式。
售后返租。即甲方将物业出售给买方，同时约定协商后的租金价格回报的方式获得物业的使用权。此模式的优点是：资金回收期短，风险大大降低并且可以拥有物业的管理权来获得额外的运营收入。缺点是：合同期满后，经营权的选择不确定可能导致运营成本的上升。
部分出租模式。即将部分物业出售，后将剩余部分交给专业运营团队（可以是自己组建，也可以是聘请其他专业团队）负责。目前，这种模式再国内的大型商场比较常见。优点在于：首先，项目在建成前就可以完成大部分的招商，可以减少招商风险和招商成本;再者，憑借其它商业品牌效应可以吸引其他品牌入驻;另外，一旦确定了合理的定位，可以大大的减少运营成本。但是，缺点也不容忽视：采用此模式的投资回收期较长，不确定性增加会导致运营风险的增加。
3、开发运营模式提升方案
3.1选择合适自身发展的开发运营模式
目前，万达一般都是自持自身物业，通过长期运营来或者收入。但是，万达广场的体量通常都是数十万方，在早期开发中，需要大量的资金投入。因此，万达选择了租售结合的方式：自持或者出租室内的步行街，将住宅、写字楼和部分商业物业（如室外的步行街）出售。出租的面积占这个项目的面积通常较小，并且为了整体项目形象，对租赁方会层层筛选和考察。
摆脱固有的思维方式。已通过上文分析，发现不同于其它类别地产，商业地产的开发模式并非截止到销售就完成整个项目的开发活动，而是注重运营中的商业价值。因此，在中国商业地产仍在发展阶段中，首要任务是拜托固有思维，学习商业地产专业知识理论和借鉴国内外优秀商业地产项目。
设立可行度高的开发目标。目标是一个项目追求的方向，若目标设立太高则达不到预期效果会影响这个项目定位和招商等其他方面;若设立太低，则达不到项目资金和资源适配等原则。一个商业项目一般投资高达几十个亿，若失败了，损失巨大。因此，在项目启动前期应该做出全面、合理和科学的可行性研究，确定合理的开发目标。
3.2提高管理能力
商业地产最核心的重点在于运营管理能力，其能力的好坏直接影响项目的成功与否。所以，一个成功的商业地产必须拥有优秀、专业的运营管理团队，为项目日常管理活动负责。一般而言，管理商业项目有以下三种选择：
成立自己的专业管理团队。一般有战略眼光和打算长期进军商业地产的企业都会成立自己的商业运营管理团队，因为可以自行按照自己的战略目标和理念发展，而且不用受制于人和积累属于本企业的数据和经验。
聘请其他管理专业团队。利用其它有经验的专业团队可以保证在短期内迅速到岗进行高效的管理工作，而且可以借鉴他们在其它项目积累的宝贵经验。
与其它优秀管理团队合作。可以引入国内外有专业团队，并签署战略合作协议，学习他们的管理能力共同进步。
3.3提高融资能力
上文已经提到，商业地产不同于其它类别地产，是需要前期投入大量资金而且回收期较长的项目。目前，中国的商业地产的资金来源主要是银行贷款、自有资金和少量的股权融资。在经济大环境看好和政策扶持的情况下，项目对资金的需求可以解决。但是，如果出现其它不利因素，项目可能面临巨大的资金压力。因此需要拓展项目资金的来源途径。
私募股权投资。是指可以采用私募的方式对尚未上市的企业进行投资。在中国，开发商可以选择专业的私募公司，让其负责项目融资;也可以自己创立金融板块去进行项目融资。一旦获取私募融资的方式，可以减少对银行的借款依赖，与此同时，企业的抗金融风险能力也随之提升。
3.4注意人才培养
人才的重要性在每一个企业都是不言而喻的，尤其是在侧重运营管理的商业地产企业中。本项目建议从两个方面考虑：
引进人才。商业地产企业应该不拘一格降人才，不仅是从已经优秀、知名的地产企业引进成熟的专业人才，还要注意一个企业员工的年龄梯队。招聘一些刚刚毕业的应届生并且进行本土化培养是一个非常好的选择，因为一个企业需要新鲜的血液推动创新，而且培养应届生的另一个好处是他们可以迅速新知识和最大化地吸收企业文化。
内部培养。在引进新人才的同时，也需注意企业内部的人才培养。对于有潜质的员工进行有针对性的培养，如：定期举办沙龙或者成立集团层次的管理学院。或者与高校达成合作战略，联合、定向培养优秀人才。
结语：
综上所述，利用SWOT分析法全面分析举出万达集团现在面临的两大问题，我们要选择合适自身发展的开发运营模式、提高管理能力、提高融资能力和注意人才培养。
参考文献：
[1]梁蓓，等.商业房地产投资经济学[M].北京：中国统计出版社，2003.
[2]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京：清华大学出版社，2004.
作者简介：
方永胜，杭州铭九佳建设工程有限公司，浙江杭州。
【关键词】房地产;运行模式;问题;解决方法
1、万达商业地产面临相关问题
资金来源单一。目前，项目资金来源主要依赖自有资金和银行贷款。一般而言，商业地产开发所需的资金高达几十个亿。对于这样的资金压力，“家大业大”的万达集团也是背负巨大压力。比如：2017年7月19日，万达商业将中国七十七个酒店转让给富力地产，又将十三个文旅项目91%股权转让给融创集团。以此来达到迅速变现的目的，减少银行贷款。目前，万达商业地产拥有自己的专业商业运营管理团队。但是随着日益更新的消费需求和迭代的消费升级，运营团队也需与时俱进、不断提升自身能力服务商业活动来满足各式各样的消费需求。
2、主要开发运营商业模式
2.1单纯出售模式
出售模式又可分为整体出售、统一经营和各自经营。
整体出售。这种模式下，甲方仅仅是负责项目的建设。一般而言采取这种模式，甲方往往是对此项目不熟悉或者资金实力稍弱的开发商。这种开发优点是没有太大的资金压力，投资风险小，并且适合刚刚涉足商业地产的开发商。缺点是失去项目的所有权，没有真正进入商业地产核心营运领域。
统一经营。即项目划分为若干个商铺后出售，购买者可以拥有商铺之后自行经营或者转租给其他人，但是运营方掌握所有商铺的管理权。优点是：开发商可以快速回笼资金，拥有统一的管理权。缺点是：物业被分割若干份后统管理难度增加。
各自经营。这种模式的与上一张的区别在于不再掌握统一的管理权，由商铺自行管理项目。优点是资金回笼快;缺点是：整体性差，缺乏主力店，适合档次低、规模较小的商业街。
因此，单纯出售模式相较于单纯出售模式而言，优势在于甲方可以在短期时间内快速回笼资金。但是对于消费者来说，消费体验的愉悦度没有很大的提升。
2.2租售结合模式
租赁结合的模式也可以分为两种：售后返租和部分出租模式。
售后返租。即甲方将物业出售给买方，同时约定协商后的租金价格回报的方式获得物业的使用权。此模式的优点是：资金回收期短，风险大大降低并且可以拥有物业的管理权来获得额外的运营收入。缺点是：合同期满后，经营权的选择不确定可能导致运营成本的上升。
部分出租模式。即将部分物业出售，后将剩余部分交给专业运营团队（可以是自己组建，也可以是聘请其他专业团队）负责。目前，这种模式再国内的大型商场比较常见。优点在于：首先，项目在建成前就可以完成大部分的招商，可以减少招商风险和招商成本;再者，憑借其它商业品牌效应可以吸引其他品牌入驻;另外，一旦确定了合理的定位，可以大大的减少运营成本。但是，缺点也不容忽视：采用此模式的投资回收期较长，不确定性增加会导致运营风险的增加。
3、开发运营模式提升方案
3.1选择合适自身发展的开发运营模式
目前，万达一般都是自持自身物业，通过长期运营来或者收入。但是，万达广场的体量通常都是数十万方，在早期开发中，需要大量的资金投入。因此，万达选择了租售结合的方式：自持或者出租室内的步行街，将住宅、写字楼和部分商业物业（如室外的步行街）出售。出租的面积占这个项目的面积通常较小，并且为了整体项目形象，对租赁方会层层筛选和考察。
摆脱固有的思维方式。已通过上文分析，发现不同于其它类别地产，商业地产的开发模式并非截止到销售就完成整个项目的开发活动，而是注重运营中的商业价值。因此，在中国商业地产仍在发展阶段中，首要任务是拜托固有思维，学习商业地产专业知识理论和借鉴国内外优秀商业地产项目。
设立可行度高的开发目标。目标是一个项目追求的方向，若目标设立太高则达不到预期效果会影响这个项目定位和招商等其他方面;若设立太低，则达不到项目资金和资源适配等原则。一个商业项目一般投资高达几十个亿，若失败了，损失巨大。因此，在项目启动前期应该做出全面、合理和科学的可行性研究，确定合理的开发目标。
3.2提高管理能力
商业地产最核心的重点在于运营管理能力，其能力的好坏直接影响项目的成功与否。所以，一个成功的商业地产必须拥有优秀、专业的运营管理团队，为项目日常管理活动负责。一般而言，管理商业项目有以下三种选择：
成立自己的专业管理团队。一般有战略眼光和打算长期进军商业地产的企业都会成立自己的商业运营管理团队，因为可以自行按照自己的战略目标和理念发展，而且不用受制于人和积累属于本企业的数据和经验。
聘请其他管理专业团队。利用其它有经验的专业团队可以保证在短期内迅速到岗进行高效的管理工作，而且可以借鉴他们在其它项目积累的宝贵经验。
与其它优秀管理团队合作。可以引入国内外有专业团队，并签署战略合作协议，学习他们的管理能力共同进步。
3.3提高融资能力
上文已经提到，商业地产不同于其它类别地产，是需要前期投入大量资金而且回收期较长的项目。目前，中国的商业地产的资金来源主要是银行贷款、自有资金和少量的股权融资。在经济大环境看好和政策扶持的情况下，项目对资金的需求可以解决。但是，如果出现其它不利因素，项目可能面临巨大的资金压力。因此需要拓展项目资金的来源途径。
私募股权投资。是指可以采用私募的方式对尚未上市的企业进行投资。在中国，开发商可以选择专业的私募公司，让其负责项目融资;也可以自己创立金融板块去进行项目融资。一旦获取私募融资的方式，可以减少对银行的借款依赖，与此同时，企业的抗金融风险能力也随之提升。
3.4注意人才培养
人才的重要性在每一个企业都是不言而喻的，尤其是在侧重运营管理的商业地产企业中。本项目建议从两个方面考虑：
引进人才。商业地产企业应该不拘一格降人才，不仅是从已经优秀、知名的地产企业引进成熟的专业人才，还要注意一个企业员工的年龄梯队。招聘一些刚刚毕业的应届生并且进行本土化培养是一个非常好的选择，因为一个企业需要新鲜的血液推动创新，而且培养应届生的另一个好处是他们可以迅速新知识和最大化地吸收企业文化。
内部培养。在引进新人才的同时，也需注意企业内部的人才培养。对于有潜质的员工进行有针对性的培养，如：定期举办沙龙或者成立集团层次的管理学院。或者与高校达成合作战略，联合、定向培养优秀人才。
结语：
综上所述，利用SWOT分析法全面分析举出万达集团现在面临的两大问题，我们要选择合适自身发展的开发运营模式、提高管理能力、提高融资能力和注意人才培养。
参考文献：
[1]梁蓓，等.商业房地产投资经济学[M].北京：中国统计出版社，2003.
[2]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京：清华大学出版社，2004.
作者简介：
方永胜，杭州铭九佳建设工程有限公司，浙江杭州。