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刺激刚需入市
近日，部分二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。武汉公积金政策调整为，对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。南昌也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元。近期上调公积金贷款额度的城市还有郑州、沈阳、滨州、信阳等诸多二、三线城市，调整额度均在15%至25%之间。
事实上，不止是公积金贷款有松动的迹象。针对松绑商业房贷的讨论早在“两会”期间就已热闹起来。央行相关负责人在“两会”新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。近期，随着楼市成交的一度回暖，不断有消息爆出，北京、上海等地部分银行已开始针对优质客户推出利率优惠，即在基准利率基础上打折。
有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。对于这一消息，住建部虽未给出官方回应，但事实上，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策。
针对上述现象，我们可以这样解读。
首先，调控政策精准微调。本轮调控政策堪称史上“最严厉”，虽然取得了明显的成效，但亦有让人诟病之处，议论最多的是，“一刀切”的限购、限贷政策连同一部分自住型和改善型需求一并打压。房地产调控的目标是稳定房价、抑制投资性需求，但如果连刚性需求一并打压，就会伤及房地产市场本身。在调控之初，这种严厉果决的手段是有其必要性的，但随着的调控深入，调控政策亦需要做精准性的微调。因而，有必要将“投机性需求”和“刚性需求”区别开来。公积金、首贷利率加大对购买首套住房的支持，是符合这种趋势的，虽然现在限于部分城市和银行，但随着今后政策的微调，很可能会趋于规范与细化，范围也将进一步扩大。
其次，满足民生的需要。住房保障建设是民生工程，而满足商品房市场中的刚性需求也同样是民生问题。刚性需求是最正常的、纯粹的需求，满足刚性需求，也是满足民生的需要。一个健康的房地产市场，应该是刚性需求占绝对主导的市场，所以满足刚性需求是今后调控的一个重要着眼点。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。
最后，从服务经济大局考虑。近来中央提出“加快普通住宅的建设，扩大有效供应”，这说明中央对房地产行业倾注了很大期望，既要遏制投机性需求，又要做好保障房工作，还要扩大普通商品住宅的供应。目前市场上正在发生的新变化，都是针对保障刚需购房族的一系列政策“微调”的结果。有专家指出：未来中央关于楼市的政策有可能朝着两个目标推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的稳定，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。
有人认为前述现象是政策转向的前兆，有人甚至担心将引发新一轮房价暴涨。其实，大可不必过虑。刚需入市对房价影响不大，尤其是在中央楼市调控政策不放松的大方向之下，房价不会出现大的反弹。
中山房标超限
近日，广东省中山市国土资源局发布名为《关于我市2011年下半年住房平均交易价格的通告》（下称《通告》），《通告》明确，每半年度的住房平均交易价格作为下半年度确认普通住宅标准的计算依据。据此规定，2012年上半年的普通住宅平均交易价格标准，城区为7696元/平方米，镇区为6290元/平方米。
此前，中山市政府曾于2011年11月高调出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的，将暂停受理其在中山市商品房销售合同网上登记备案系统的网上签约手续，有效期至2011年12月31日。此后，中山市商品房销售量大降。
2012年2月，中山市悄然将限价标准由5800元提高至6590元，理由是2011年调控目标已经完成，2012年的楼市限价标准是参照2011年新建住房全年均价每平方米5935.6元加上11%的增幅，因为在《政府工作报告》中2012年该市预期GDP升幅11%。此举被认为是变相为房地产调控松绑，引发了外界对于地方政府能否严格执行中央政府房地产调控政策的疑问。随后，中山市住建局和国土局回应称只是“部门试行措施”，却一直“试行”至今。
如今，中山公布房地产交易平均价格，被不少业内人士认为是为“试行”的提高限价提供依据。故而，《通告》一经发布，引发业界议论纷纷。中山此举，到底是“普通住宅”标准升级，还是借机“托市”，成为业界关注的焦点。
今年以来，从提高普通住宅标准到免契税补贴购房，部分地方政府采取的一系列措施被认为是对房地产市场放松调控的信号。不过，这些松绑措施在公开之后，随即就被纠正。由此，一些地方的松绑措施也越发隐晦。此前，中山市提高限价标准，给大量排除在限价范围之外的高价房屋提供了准入空间。事实证明，自2月份提高限价后，3月中山市共成交商品房5771套，环比上涨61.5%，是从去年11月份执行“限价令”之后的最高纪录。如今，中山市又将普通住宅标准制定得比限价上线还要高，似是为“试行”的限价令“转正”。由此，所谓限价令的执行力也将大打折扣。
自去年中央政府严格楼市调控以来，限购、限贷卡住了购房权和资金两个要害环节，一定程度上抑制了大中城市房价过快上涨的势头。
与此同时，由于房地产投资延续去年的惯性增长，房地产存量库存不断上升。在房企面临巨大压力、地方财政吃紧的情况下，地方政府各种“名目”的试探性松绑新政策也纷纷出台。
目前，正处于调控的关节点和敏感期，放松普通住宅约束条件，通过契税优惠刺激市场需求，都是对市场释放错误信号，将妨碍房价的合理回归，不利于楼市调控的继续进行。温总理在国务院常务会议上已经强调：要巩固房地产调控成果，坚持调控政策不动摇，决不让调控出现反复。对此，地方政府必须坚决贯彻执行!
近日，部分二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。武汉公积金政策调整为，对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。南昌也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元。近期上调公积金贷款额度的城市还有郑州、沈阳、滨州、信阳等诸多二、三线城市，调整额度均在15%至25%之间。
事实上，不止是公积金贷款有松动的迹象。针对松绑商业房贷的讨论早在“两会”期间就已热闹起来。央行相关负责人在“两会”新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。近期，随着楼市成交的一度回暖，不断有消息爆出，北京、上海等地部分银行已开始针对优质客户推出利率优惠，即在基准利率基础上打折。
有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。对于这一消息，住建部虽未给出官方回应，但事实上，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策。
针对上述现象，我们可以这样解读。
首先，调控政策精准微调。本轮调控政策堪称史上“最严厉”，虽然取得了明显的成效，但亦有让人诟病之处，议论最多的是，“一刀切”的限购、限贷政策连同一部分自住型和改善型需求一并打压。房地产调控的目标是稳定房价、抑制投资性需求，但如果连刚性需求一并打压，就会伤及房地产市场本身。在调控之初，这种严厉果决的手段是有其必要性的，但随着的调控深入，调控政策亦需要做精准性的微调。因而，有必要将“投机性需求”和“刚性需求”区别开来。公积金、首贷利率加大对购买首套住房的支持，是符合这种趋势的，虽然现在限于部分城市和银行，但随着今后政策的微调，很可能会趋于规范与细化，范围也将进一步扩大。
其次，满足民生的需要。住房保障建设是民生工程，而满足商品房市场中的刚性需求也同样是民生问题。刚性需求是最正常的、纯粹的需求，满足刚性需求，也是满足民生的需要。一个健康的房地产市场，应该是刚性需求占绝对主导的市场，所以满足刚性需求是今后调控的一个重要着眼点。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。
最后，从服务经济大局考虑。近来中央提出“加快普通住宅的建设，扩大有效供应”，这说明中央对房地产行业倾注了很大期望，既要遏制投机性需求，又要做好保障房工作，还要扩大普通商品住宅的供应。目前市场上正在发生的新变化，都是针对保障刚需购房族的一系列政策“微调”的结果。有专家指出：未来中央关于楼市的政策有可能朝着两个目标推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的稳定，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。
有人认为前述现象是政策转向的前兆，有人甚至担心将引发新一轮房价暴涨。其实，大可不必过虑。刚需入市对房价影响不大，尤其是在中央楼市调控政策不放松的大方向之下，房价不会出现大的反弹。
中山房标超限
近日，广东省中山市国土资源局发布名为《关于我市2011年下半年住房平均交易价格的通告》（下称《通告》），《通告》明确，每半年度的住房平均交易价格作为下半年度确认普通住宅标准的计算依据。据此规定，2012年上半年的普通住宅平均交易价格标准，城区为7696元/平方米，镇区为6290元/平方米。
此前，中山市政府曾于2011年11月高调出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的，将暂停受理其在中山市商品房销售合同网上登记备案系统的网上签约手续，有效期至2011年12月31日。此后，中山市商品房销售量大降。
2012年2月，中山市悄然将限价标准由5800元提高至6590元，理由是2011年调控目标已经完成，2012年的楼市限价标准是参照2011年新建住房全年均价每平方米5935.6元加上11%的增幅，因为在《政府工作报告》中2012年该市预期GDP升幅11%。此举被认为是变相为房地产调控松绑，引发了外界对于地方政府能否严格执行中央政府房地产调控政策的疑问。随后，中山市住建局和国土局回应称只是“部门试行措施”，却一直“试行”至今。
如今，中山公布房地产交易平均价格，被不少业内人士认为是为“试行”的提高限价提供依据。故而，《通告》一经发布，引发业界议论纷纷。中山此举，到底是“普通住宅”标准升级，还是借机“托市”，成为业界关注的焦点。
今年以来，从提高普通住宅标准到免契税补贴购房，部分地方政府采取的一系列措施被认为是对房地产市场放松调控的信号。不过，这些松绑措施在公开之后，随即就被纠正。由此，一些地方的松绑措施也越发隐晦。此前，中山市提高限价标准，给大量排除在限价范围之外的高价房屋提供了准入空间。事实证明，自2月份提高限价后，3月中山市共成交商品房5771套，环比上涨61.5%，是从去年11月份执行“限价令”之后的最高纪录。如今，中山市又将普通住宅标准制定得比限价上线还要高，似是为“试行”的限价令“转正”。由此，所谓限价令的执行力也将大打折扣。
自去年中央政府严格楼市调控以来，限购、限贷卡住了购房权和资金两个要害环节，一定程度上抑制了大中城市房价过快上涨的势头。
与此同时，由于房地产投资延续去年的惯性增长，房地产存量库存不断上升。在房企面临巨大压力、地方财政吃紧的情况下，地方政府各种“名目”的试探性松绑新政策也纷纷出台。
目前，正处于调控的关节点和敏感期，放松普通住宅约束条件，通过契税优惠刺激市场需求，都是对市场释放错误信号，将妨碍房价的合理回归，不利于楼市调控的继续进行。温总理在国务院常务会议上已经强调：要巩固房地产调控成果，坚持调控政策不动摇，决不让调控出现反复。对此，地方政府必须坚决贯彻执行!