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摘要：本文以房地产企业税收筹划为研究视角，针对房地产企业在“营改增”背景下如何规避税务风险展开分析讨论。
关键词：“营改增”;房地产企业;税务风险;税收筹划
前言：全面推行“营改增”之后对房地产企业的税负产生一定的影响，要求企业进一步提高税收筹划能力。如何有效防范与规避税收风险已经成为现阶段房地产企业发展过程中集中关注的问题。
1、研究背景
简单来讲，营业税是针对企业生产经营当中所获取的全部营业额征收税费，增值税是在销项税扣除进项税之后对于差额的一部分征收税费。“营改增”是指将营业税征税方式改变为增值税的征税方式，对经营过程中的增值部分征税。实施“营改增”的主要目的在于减少企业生产经营实践中的重复性征税，进而有效的减少纳税人的税务负担，推动产业结构的优化，同时进一步完善税务管理机制。
“营改增”的推行主要分为三个阶段：从2012年1月1日开始，上海市交通运输业开始实施“营改增”，之后“营改增”的范围逐渐扩大，江苏、北京、广东等内纳入到了“营改增”的范畴当中;2013年开始，“营改增”的试点覆盖了全国，广播电视业等产业被纳入到了“营改增”范畴当中;2014年在铁路、邮政等行业中实施“营改增”;2016年5月1日，建筑业、房地产业、金融业等实施“营改增”[1]。至此，营业税在中国税务的“历史舞台”上全身而退，“营改增”的大旗全面拉开。
2、“营改增”对房地产企业税务负担的影响分析
根据“营改增”规定，房地产行业适用的是11%的税率，这与实施改革前的5%税率高出了6%，所以企业在发展过程中若想实现税收负担的减少，必须获得更多的进项税。在获得进项税的过程中的主要来源就是购进货物以及应用劳务的时候所承担的税额。全面实施“营改增”之后房地产企业在发展中所应承担的税负到底是多少，相对于实施改革之前到底是提高了还是降低了，可以通过房地产企业经营过程中的成本构成做出具体分析。
在房地产企业经营过程中成本大致是由土地规费、前期工程费用、安装费用、配套设施费用、税负、资本利息、间接费用七个板块构成[2]。以下分析分别作出分析，由于房地产企业分为简易计税项目和一般计税项目，本文只针对一般计税项目进行分析。第一，土地以及政府的规费是指土地获得过程中所需要支付的费用，在房地产企业成本当中大约占有30%的比例。根据税务部门2016年颁布的相关规定，这一部分的费用可以从销售额当中扣除，实现对差额的征税，所依据的计算公式是“销售额=（价款以及费用-允许扣除土地价款）/（1+11%）”，也就是说这一部分的成本可以作为进项税进行抵扣。如果这一部分成本不符合抵扣进项税的相关要求，对于不能扣除的部分可以抵扣的税率为8.8%[3]。第二，在经营过程中的前期工程费用是指在实施工程项目规划设计、勘察调研等工作中产生的成本，大约占总成本的5%，进项税率是6%。第三，安装费用是指在施工过程中所产生的工程费用、采购生产设备所产生的费用、安装工程过程中所产生的各项费用等，大约占房地产企业总经营成本的35%，这一部分费用都可以按照11%抵扣。第四，配套设施的费用大约占总成本的13%，进项税率为11%。第五，期间费用占7%左右，不作为进项税抵扣项目。第六，利息是指开发项目过程中融资中所需要支付的利息，大约占总成本的5%，根据相关规定这一部分的费用不能作为进项税抵扣项目。第七，间接费用是指在项目开发的过程中管理、销售等环节所产生的费用，大约占总成本的5%，进项税率为3%。根据以上条件，房地产企业在经营过程中每100元的成本当中大约可以获得7.61元的抵扣进项税，如果该企业的利润率为20%，那么企业的销项税应该是12.7元，应缴的增值税为5.09元，相比于之前的5%下降了大概1%。根据国家税务部门的相关规定，一般纳税人如果利用的是预收款方式实现对自行开发的房地产项目进行销售，应该在所收到的预收款中上缴3%的预征增值税。这与实施“营改增”之前的5%下降了2%，这样一来房地产企业的流动资金就被更少的占用，可以有效的减少房地产企业在经营过程中的资金压力。
3、“营改增”背景下房地产企业的税收筹划
通过上述分析可知，全面推行“营改增”之后房地产企业的税负是降低了，对于减少房地产企业的资金压力也具有一定的积极影响，但是前提是房地产企业必须获得更多的进项税抵扣凭证，如果企业相关管理部门不能有效的获得进项税抵扣就会产生一定的税务风险，从这一点上来看，“营改增”对房地产企业税收筹划提出了更高的要求，若想有效防范房地产企业经营过程中税务风险的发生必须提高税收筹划能力。
第一，企业在经营过程中一定要注意选择那些具有正规资质的施工团队进行合作。从房地产行业发展的实际情况来看，在企业经营管理过程中通常会选择一家或者是多家的施工企业进行合作，将项目同时分包给这些合作的企业，通过前文的分析可以知道建筑安装费用以及配套设施建设的费用大约占总成本的一半以上，这样一来就将选择施工企业的合理与否凸显了出来，有效的选择那些正规的施工企业一方面可以取得符合相关规定的增值税发票，进而帮助企业抵扣一部分税务负担，另一方面可以切实保证施工质量与施工进度，对于房地产企业的发展来讲具有重要的意义。
第二，进一步强化合同管理与招标管理的力度，有效的避免施工企业利用清包方、甲供工程选择适用简易的计税方法带来企业的进项税损失。根据相关部门的规定，清包工方式、甲供工程的方式去提供相关服务，可以利用简易计税法计算税金。为了有效避免企业自身的税务风险，在与施工方签订合同的时候应该明确的提出发票的类型，或者可以采用不含税价的方式进行招标。与此同时，房地产企业在经营过程中应该进一步提高内部控制能力，充分利用甲方的优势与施工方展开谈判，进一步提高自己税务筹划的能力，最大限度的避免由于税务风险对企业造成的消极影响。
第三，在企业投资活动开展过程中应该集中注意所需要购买的土地内开发的程度，集中精力去购买那些已经实施了拆迁工作的土地。根据税务总局的相关规定，从政府手中、土地管理部门手中直接购买到的土地所耗费的款项以及受当地政府委托所收购的土地所耗费的款项都可以在总销售额中直接性的扣除，也就是说可以作为销项税去进行税收筹划。那么购买已经得到了拆迁与安置的土地，不仅可以减少企业经营过程中与业主之间由于拆迁和安置所导致的各类矛盾与纠纷，同时可以将拆迁与安置费用以及购买土地的费用一同作为土地价款进行抵扣，从而减少企业的税收负担。2018年3月28日国务院常务会议中，确定深化增值税改革的措施，进一步减轻市场主体税负。会议指出，过去5年通过实施营改增累计减税2.1万亿元。按照党中央、国务院部署，为进一步完善税制，支持制造业、小微企业等实体经济发展，持续为市场主体减负，会议决定，从2018年5月1日起，将制造业等行业增值税税率从17%降至16%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%。根据这一最新会议指示，企业在实践中应该进一步提高纳税筹划意识，全面提高发票管理能力，在各项业务开展的过程中，要求合作企业严格按照税法规定开具发票，以做进项抵扣。
第四，在實施税收筹划的过程中，与政府签订土地转让合同的时候，经常会遇到一些附加条款、免增条款等，如“房地产企业应该无偿的提供X房产给相关部门”等，如果遇到了这样的情况，企业应该与政府展开积极有效的沟通，将合同项目进行拆分处理，也就是将土地转让合同与销售合同进行拆开签订，否则就会为企业带来极大的税务风险。例如，在签订合同的时候需要免赠给相关部门的房产成本是1亿元，企业应该将这1亿元含入土地转让合同当中，作为成本支付给土地转让部门，同时应该取得监制的正规票据;与此同时，应该与接受免赠的部门签订1亿元的销售合同，获得这1亿元的销售款项，这样一来进项与销项就可以实现抵扣，对于这一部分的产品不需要缴纳增值税。但是不应用上述做法，只将免赠作为土地转让合同中的一个部分去支付给相关部门，企业将会不能得到财政监制票据，这样一来这1亿元就没有办法在销售总额中扣除，那么企业在缴纳增值税的时候，就需要对这一部分的销售额缴纳增值税，由此可见，如何签订合同也是全面实施“营改增”之后在税收筹划过程中应该集中关注的问题。
第五，在房地产企业经营发展的过程中应该集中精力于精装房市场之上，进一步提高精装房在销售中的比例。对于房地产企业来讲，销售的终端客户才是各类型税务负担的最终承担者，在全部房产中增加精装房的比例可以让企业获得更多的生产资料购进的正规增值税发票，这样在税收筹划的时候就可以进行抵扣，通过这样的方式可以减少企业的负担，进而提高企业的利润空间。
结语：综上所述，在房地产行业中全面推行“营改增”有利于减轻企业的税务负担，但是也对企业的税收筹划能力提出了全新的要求。希望通过文章的阐述可以使得广大房地产企业的经营者与财务工作人员清晰的认识到“营改增”对企业税负产生的影响，进而采取行之有效的措施去规避各类型的税务风险。
参考文献：
[1]黎道政.营改增后房地产企业税务管理风险新特点和应对措施[J].会计师，2017（19）：16-17.
[2]章强.“营改增”对企业的税负影响及税务筹划重点——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（09）：97-98.
[3]李建鹏，史瑞学.“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算[J].国际商务财会，2016（07）：48-50.
关键词：“营改增”;房地产企业;税务风险;税收筹划
前言：全面推行“营改增”之后对房地产企业的税负产生一定的影响，要求企业进一步提高税收筹划能力。如何有效防范与规避税收风险已经成为现阶段房地产企业发展过程中集中关注的问题。
1、研究背景
简单来讲，营业税是针对企业生产经营当中所获取的全部营业额征收税费，增值税是在销项税扣除进项税之后对于差额的一部分征收税费。“营改增”是指将营业税征税方式改变为增值税的征税方式，对经营过程中的增值部分征税。实施“营改增”的主要目的在于减少企业生产经营实践中的重复性征税，进而有效的减少纳税人的税务负担，推动产业结构的优化，同时进一步完善税务管理机制。
“营改增”的推行主要分为三个阶段：从2012年1月1日开始，上海市交通运输业开始实施“营改增”，之后“营改增”的范围逐渐扩大，江苏、北京、广东等内纳入到了“营改增”的范畴当中;2013年开始，“营改增”的试点覆盖了全国，广播电视业等产业被纳入到了“营改增”范畴当中;2014年在铁路、邮政等行业中实施“营改增”;2016年5月1日，建筑业、房地产业、金融业等实施“营改增”[1]。至此，营业税在中国税务的“历史舞台”上全身而退，“营改增”的大旗全面拉开。
2、“营改增”对房地产企业税务负担的影响分析
根据“营改增”规定，房地产行业适用的是11%的税率，这与实施改革前的5%税率高出了6%，所以企业在发展过程中若想实现税收负担的减少，必须获得更多的进项税。在获得进项税的过程中的主要来源就是购进货物以及应用劳务的时候所承担的税额。全面实施“营改增”之后房地产企业在发展中所应承担的税负到底是多少，相对于实施改革之前到底是提高了还是降低了，可以通过房地产企业经营过程中的成本构成做出具体分析。
在房地产企业经营过程中成本大致是由土地规费、前期工程费用、安装费用、配套设施费用、税负、资本利息、间接费用七个板块构成[2]。以下分析分别作出分析，由于房地产企业分为简易计税项目和一般计税项目，本文只针对一般计税项目进行分析。第一，土地以及政府的规费是指土地获得过程中所需要支付的费用，在房地产企业成本当中大约占有30%的比例。根据税务部门2016年颁布的相关规定，这一部分的费用可以从销售额当中扣除，实现对差额的征税，所依据的计算公式是“销售额=（价款以及费用-允许扣除土地价款）/（1+11%）”，也就是说这一部分的成本可以作为进项税进行抵扣。如果这一部分成本不符合抵扣进项税的相关要求，对于不能扣除的部分可以抵扣的税率为8.8%[3]。第二，在经营过程中的前期工程费用是指在实施工程项目规划设计、勘察调研等工作中产生的成本，大约占总成本的5%，进项税率是6%。第三，安装费用是指在施工过程中所产生的工程费用、采购生产设备所产生的费用、安装工程过程中所产生的各项费用等，大约占房地产企业总经营成本的35%，这一部分费用都可以按照11%抵扣。第四，配套设施的费用大约占总成本的13%，进项税率为11%。第五，期间费用占7%左右，不作为进项税抵扣项目。第六，利息是指开发项目过程中融资中所需要支付的利息，大约占总成本的5%，根据相关规定这一部分的费用不能作为进项税抵扣项目。第七，间接费用是指在项目开发的过程中管理、销售等环节所产生的费用，大约占总成本的5%，进项税率为3%。根据以上条件，房地产企业在经营过程中每100元的成本当中大约可以获得7.61元的抵扣进项税，如果该企业的利润率为20%，那么企业的销项税应该是12.7元，应缴的增值税为5.09元，相比于之前的5%下降了大概1%。根据国家税务部门的相关规定，一般纳税人如果利用的是预收款方式实现对自行开发的房地产项目进行销售，应该在所收到的预收款中上缴3%的预征增值税。这与实施“营改增”之前的5%下降了2%，这样一来房地产企业的流动资金就被更少的占用，可以有效的减少房地产企业在经营过程中的资金压力。
3、“营改增”背景下房地产企业的税收筹划
通过上述分析可知，全面推行“营改增”之后房地产企业的税负是降低了，对于减少房地产企业的资金压力也具有一定的积极影响，但是前提是房地产企业必须获得更多的进项税抵扣凭证，如果企业相关管理部门不能有效的获得进项税抵扣就会产生一定的税务风险，从这一点上来看，“营改增”对房地产企业税收筹划提出了更高的要求，若想有效防范房地产企业经营过程中税务风险的发生必须提高税收筹划能力。
第一，企业在经营过程中一定要注意选择那些具有正规资质的施工团队进行合作。从房地产行业发展的实际情况来看，在企业经营管理过程中通常会选择一家或者是多家的施工企业进行合作，将项目同时分包给这些合作的企业，通过前文的分析可以知道建筑安装费用以及配套设施建设的费用大约占总成本的一半以上，这样一来就将选择施工企业的合理与否凸显了出来，有效的选择那些正规的施工企业一方面可以取得符合相关规定的增值税发票，进而帮助企业抵扣一部分税务负担，另一方面可以切实保证施工质量与施工进度，对于房地产企业的发展来讲具有重要的意义。
第二，进一步强化合同管理与招标管理的力度，有效的避免施工企业利用清包方、甲供工程选择适用简易的计税方法带来企业的进项税损失。根据相关部门的规定，清包工方式、甲供工程的方式去提供相关服务，可以利用简易计税法计算税金。为了有效避免企业自身的税务风险，在与施工方签订合同的时候应该明确的提出发票的类型，或者可以采用不含税价的方式进行招标。与此同时，房地产企业在经营过程中应该进一步提高内部控制能力，充分利用甲方的优势与施工方展开谈判，进一步提高自己税务筹划的能力，最大限度的避免由于税务风险对企业造成的消极影响。
第三，在企业投资活动开展过程中应该集中注意所需要购买的土地内开发的程度，集中精力去购买那些已经实施了拆迁工作的土地。根据税务总局的相关规定，从政府手中、土地管理部门手中直接购买到的土地所耗费的款项以及受当地政府委托所收购的土地所耗费的款项都可以在总销售额中直接性的扣除，也就是说可以作为销项税去进行税收筹划。那么购买已经得到了拆迁与安置的土地，不仅可以减少企业经营过程中与业主之间由于拆迁和安置所导致的各类矛盾与纠纷，同时可以将拆迁与安置费用以及购买土地的费用一同作为土地价款进行抵扣，从而减少企业的税收负担。2018年3月28日国务院常务会议中，确定深化增值税改革的措施，进一步减轻市场主体税负。会议指出，过去5年通过实施营改增累计减税2.1万亿元。按照党中央、国务院部署，为进一步完善税制，支持制造业、小微企业等实体经济发展，持续为市场主体减负，会议决定，从2018年5月1日起，将制造业等行业增值税税率从17%降至16%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%。根据这一最新会议指示，企业在实践中应该进一步提高纳税筹划意识，全面提高发票管理能力，在各项业务开展的过程中，要求合作企业严格按照税法规定开具发票，以做进项抵扣。
第四，在實施税收筹划的过程中，与政府签订土地转让合同的时候，经常会遇到一些附加条款、免增条款等，如“房地产企业应该无偿的提供X房产给相关部门”等，如果遇到了这样的情况，企业应该与政府展开积极有效的沟通，将合同项目进行拆分处理，也就是将土地转让合同与销售合同进行拆开签订，否则就会为企业带来极大的税务风险。例如，在签订合同的时候需要免赠给相关部门的房产成本是1亿元，企业应该将这1亿元含入土地转让合同当中，作为成本支付给土地转让部门，同时应该取得监制的正规票据;与此同时，应该与接受免赠的部门签订1亿元的销售合同，获得这1亿元的销售款项，这样一来进项与销项就可以实现抵扣，对于这一部分的产品不需要缴纳增值税。但是不应用上述做法，只将免赠作为土地转让合同中的一个部分去支付给相关部门，企业将会不能得到财政监制票据，这样一来这1亿元就没有办法在销售总额中扣除，那么企业在缴纳增值税的时候，就需要对这一部分的销售额缴纳增值税，由此可见，如何签订合同也是全面实施“营改增”之后在税收筹划过程中应该集中关注的问题。
第五，在房地产企业经营发展的过程中应该集中精力于精装房市场之上，进一步提高精装房在销售中的比例。对于房地产企业来讲，销售的终端客户才是各类型税务负担的最终承担者，在全部房产中增加精装房的比例可以让企业获得更多的生产资料购进的正规增值税发票，这样在税收筹划的时候就可以进行抵扣，通过这样的方式可以减少企业的负担，进而提高企业的利润空间。
结语：综上所述，在房地产行业中全面推行“营改增”有利于减轻企业的税务负担，但是也对企业的税收筹划能力提出了全新的要求。希望通过文章的阐述可以使得广大房地产企业的经营者与财务工作人员清晰的认识到“营改增”对企业税负产生的影响，进而采取行之有效的措施去规避各类型的税务风险。
参考文献：
[1]黎道政.营改增后房地产企业税务管理风险新特点和应对措施[J].会计师，2017（19）：16-17.
[2]章强.“营改增”对企业的税负影响及税务筹划重点——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（09）：97-98.
[3]李建鹏，史瑞学.“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算[J].国际商务财会，2016（07）：48-50.