论文部分内容阅读
【摘 要】房地产是一个资金密集型的行业，对资金有很强的依赖性。如何管好用好开发资金，提高资金的使用效率，是房地产企业财务管理工作的重中之重。本文从房地产企业资金管理现状入手，分析存在的问题，研究探索加强资金预算管理的有效方法。
【关键词】房地产；资金；预算管理；管理权限；风险控制
近年来，随着房价的不断攀升，国家开始通过政府干预、信贷政策、税收政策以及限购等方式，对房地产行业进行宏观调控。而开发周期相对较长、开发成本逐年上涨，以及超高的税负，又进一步压缩了房地产企业的利润空间，房地产企业的资金供需矛盾日益突出，严重影响了企业的正常运营。因此，房地产企业除了加强内部管理，有效控制成本外，积极主动地实行资金预算管理已成为当务之急。
一、房地产企业资金管理现状和存在的问题
1.对财务和资金管理不重视
大部分房地产企业对财务会计的理解仍然停留在传统模式上，重会计核算，轻财务和资金管理。从项目开始就缺乏对资金的统筹安排，资金管理意识淡薄，缺乏科学的管理方法和制度，内部控制体系不严密、不健全，没有相关的激励机制和考核环节，资金计划或预算仅仅是对收支项目的简单罗列，不能起到全局统筹、平衡和协调的作用，直接导致执行结果的偏差较大。
2.在资金使用中，没有充分考虑资金成本
资金的收支时点不能和开发进度以及销售计划很好的匹配，工程节点和销售节点不能有机结合，为了销售目标，片面追求工程进度，忽视了工程进度和销售的内在联系，往往出现工程进度突飞猛进，销售进度举步维艰，致使存货积压，占用大量资金。需要资金投入时，没有资金来源，迫使停工、窝工。资金储备充足时，工程进度滞后，造成资金无法按合同支付。由此导致停工损失、利息损失，推动资金成本趋高，开发成本上涨。
3.资金使用受限导致营运资金周转不畅
由于项目前期投入资本金、开发贷款和预售资金必须接受政府职能部门或银行监管，多个预售项目原则上只允许分别设立商品房预售资金监管账户，资金的支付受到各种条件的限制，因此，企业在运作多个开发项目的情况下，不能有效地对资金实行统一集中管理，导致存量资金分散，无法形成有效支付能力。面对政府以及银行对预售资金和开发贷款实行监管的要求，企业束手无策。要么听之任之，要么违规操作，给企业资金管理带来财务风险。
4.资金管理权限不明确
不能有效地实行分权管理，缺乏统一明确的业务授权制度，弱化了不同层级管理者的权利和责任。不是统的过死，就是放得太松，导致责任、权力和利益不能很好的统一。项目和公司业务部门之间，从各自利益出发，力争最大限度拥有资金使用权，互相掣肘，造成资金使用效率低下。
二、房地产企业资金预算管理的重要性
1.资金预算是企业全面预算管理的重要组成部分
全面预算管理自20世纪初在美国企业诞生以来，很快成为西方大型工商企业标准化的作业程序和基础性的管理制度。其理念和方法近年来在我国企业得到广泛运用，并取得了一定的成效。资金预算作为全面预算管理的重要环节，在企业管理中发挥着重要的作用。传统的资金管理重点放在了对支出的控制，强调的是节约开支，而弱化了对收入的管理。资金预算管理则全面统筹考虑了企业资金收支过程的各种因素，促使企业从细节上入手，强化资金管理。同时，合理、准确地资金预算，势必推动企业全面预算管理水平的提升。
2.资金预算能有效地降低资金成本
由于房地产开发资金来源大部分是借贷资金，现阶段大部分银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮20%-30%，达到7%-8%，个别房地产企业的贷款利率达到8%-9%，资金成本就成为房地产开发成本的重要组成部分，而且占较高的比例。因此，适度的融资规模，合理的资本结构，恰当的融资时点，是降低资金成本的重要因素。而要实现这一目标，切合实际的资金预算是重要手段之一。企业通过资金预算，可以调剂余缺，合理配置现有资源，综合平衡年度或开发项目的资金需求，避免资金闲置，从而降低资金使用成本。
3.资金预算有利于企业内部协调发展
政府及银行对房地产资金实行监管，导致资金受限，直接影响了房地产企业资金的自由支配。从而影响了企业整体开发进度安排，影响了资金使用效率。企业如果科学、合理的安排开发计划，编制严密的施工组织方案，统一、综合考虑各个项目的资金收支，以资金为主线，全盘考虑开发节点，并采取“自上而下，自下而上”的方法，综合考虑平衡各单位、部门之间的利益关系，编制详细具体的资金收支预算，就能很好的解决资源合理分配和利用的问题，提高资金使用效率，降低资金的使用成本。
4.资金预算是企业资金收支的控制性文件
资金预算是企业特定期间内经营活动的资金安排，是企业的资源配置计划，企业通过编制资金预算，可以促使决策者认真的规划未来。在预算编制过程中，企业各部门可以互相沟通各自的计划和需要，并能及时正确的评估其他部门的计划和需要对本部门的影响，从而更好地协调各部门的行动。企业管理者可以通过比较预算指标来监控企业目标的实现程度和经营状况，有效的监管、控制资金收支，及时发现企业营运过程中出现的问题并加以修正。企业的资金预算方案一旦经董事会批准下达，就具有指令性和强制性，各执行单位必须认真组织实施。超出预算的资金支出必须按特定程序报有权审批机构审批，并说明正当、合理的理由。预算调整必须经管理决策机构审批。
5.资金预算是企业内部部门绩效考核的依据
资金预算通过对企业现金收支活动进行全面布局和综合平衡，有利于企业优化资源配置，提高经济效益。有利于加强企业内部控制，防范财务风险。通过资金预算，可以将企业内部各单位、部门之间的责、权、利关系加以规范化、明晰化、具体化和量化，便于对执行结果进行考核。提高全员参与企业管理的积极性。 三、房地产企业资金预算管理的方法和风险控制
1.房地产企业资金预算管理的方法
企业资金预算是财务预算的重要组成部分，而财务预算又是企业全面预算体系的重要环节。财务预算的编制前提是在业务预算和专项预算的基础之上进行编制。因此，合理的编制业务预算和专项预算，是编制资金预算的基础。房地产企业必须通过细化开发过程管理，强化业务预算的作用，为编制资金预算打好坚实的基础，提高资金使用效率。
（1）加强资金预算管理的组织领导
资金预算是企业财务管理的依据，是决定企业资金管理成败的关键。房地产企业应当在企业全面预算管理框架体系内，加强资金预算管理工作的组织领导，建立健全领导机构和工作机构，完善各项规章制度，确保预算管理的顺利进行。
（2）确定科学、合理的年度经营目标
经营目标的准确性程度决定了资金预算指标值的质量。房地产企业总体经营目标和年度经营目标的制定，必须与企业发展战略的高度一致，对内外部的、潜在的重大事件进行确认和评估，周密考虑生产经营各个环节的因素，采用科学有效的方法、手段和工具，制订科学、合理的企业战略规划和年度经营目标，方能正确引导企业走上持续、健康发展的轨道。
（3）选择正确的编制方式和方法
资金预算的准确性取决于预算编制的方式和方法。预算编制方式可以分为权威式预算、参与式预算和混合式预算三种。而常见的预算的编制方法则有：定期预算法、滚动预算法、增量预算法、零基预算法、固定预算法、弹性预算法、项目预算法、作业预算法等。企业可以根据不同的侧重点选用不同的预算编制方式。一般来讲，混合式预算编制方式和滚动预算编制方法较为符合房地产企业的性质和运营模式。
（4）编制准确合理的项目投资、筹资预算
根据项目和产品定位，结合企业战略目标，编制准确合理的项目投资概预算，是分析和预测项目投资收益，从而进行投资决策的手段之一。企业应该在做好充分的市场调研的基础上，合理的定位项目和产品，编制科学的投资预算，确保预期目标的顺利实现。
企业必须在投资预算的基础上，全面分析和研究资本市场的形势和国家相关经济政策，充分考虑企业的资产现状，确立合理的资本结构和适当的融资模式、方法，科学的安排融资的时间节点和规模，有效的降低融资成本。
（5）编制准确的施工组织方案
对房地产企业而言，科学合理的施工组织设计方案，是确保项目如期顺利进行的保证。企业应当根据项目总体规划和目标，充分考虑新材料、新工艺等因素，不断优化施工组织方案，确立合理的工程开发阶段节点，方能编制科学合理的资金预算。避免由于施工组织不严密导致窝工、停工等，给企业造成损失。
（6）编制切实可行的销售预算
房地产企业的终极目标是成功将开发产品按照预期价格尽早销售出去。销售预算对企业现金流量影响巨大。是编制资金预算和财务预算的基础。销售预算明确了企业的销售和回款目标、责任，是保证实现项目收益的前提。
（7）编制合理的资金预算
企业在根据发展战略规划和年度目标计划，通过综合分析研究内外部各种因素的基础上，采用科学合理的方法，编制出各种业务预算和专项预算后，方可着手编制财务预算。财务预算是指企业在预算期内有关现金收支、经营成果和财务状况的预算，主要包括资金预算、预计收益表和预计资产负债表等。
（8）加强预算控制分析和预算考核
资金预算经审批下达后，财务部门要组织实施，并在执行过程中及时计量实际绩效，分析预算执行情况，找出差异，分析差异形成的原因，并根据差异大小和性质，提出相应的改进措施。在预算周期结束后，要严格按照预算考核办法对相关责任部门和责任人进行考核。
2.房地产企业资金预算管理的风险控制
在实行资金预算管理过程中，房地产企业应注意关注和回避下列风险：
（1）预算目标错误导致方向错误
资金预算目标必须以企业经营目标为直接的和主要的指导依据，将资金预算的总体目标予以具体化、系统化的分解和落实。由于预算目标偏差，导致整体资金预算偏离方向。切合实际的预算目标是预算管理的基础。由于目标设定错误，导致执行过程中出现问题，将会给企业带来财务风险。
（2）预算指标错误导致执行漏洞
预算指标体系是企业预算考核系统的要素之一，是房地产企业对资金预算执行结果进行考核分析的标准和唯一依据。由于预算考核指标体系设置不当，导致企业管理出现漏洞。因此，预算考核指标的设计，不仅要考虑财务指标，还要适当考虑非财务指标，避免个别部门、人员为了私利人为“利用”指标。
（3）建立健全预算管理体系，防范和管控资金管理风险
资金预算管理作为房地产企业管理的重点，并不是独立于企业整体管理体系之外运作的，而是要与其它管理系统相辅相成，相得益彰。房地产企业资金预算管理必须与房地产企业全面预算管理体系高度统一，相互协调，才能形成一个完整的管理体系，才能确保资金管理体系正常运行，保障资金安全，提高资金使用效率。
四、结语
资金预算管理是房地产企业缓解资金压力，防范和控制资金风险，提高资金使用效率，从而回避财务风险的有效手段之一。房地产企业通过资金预算管理，可以合理的配置企业资源，加速资金周转，降低资金使用成本，不断提高资金效益。
参考文献：
[1]姜凌云.房地产资金“链”上银行[J].财务会计导刊，2013.（1）：37-39
[2]财政部会计司.企业内部控制规范讲解[M].经济科学出版社，2010，324-348
[3]财政部会计资格评价中心.高级会计实务[M].经济科学出版社，2014.128-174
【关键词】房地产；资金；预算管理；管理权限；风险控制
近年来，随着房价的不断攀升，国家开始通过政府干预、信贷政策、税收政策以及限购等方式，对房地产行业进行宏观调控。而开发周期相对较长、开发成本逐年上涨，以及超高的税负，又进一步压缩了房地产企业的利润空间，房地产企业的资金供需矛盾日益突出，严重影响了企业的正常运营。因此，房地产企业除了加强内部管理，有效控制成本外，积极主动地实行资金预算管理已成为当务之急。
一、房地产企业资金管理现状和存在的问题
1.对财务和资金管理不重视
大部分房地产企业对财务会计的理解仍然停留在传统模式上，重会计核算，轻财务和资金管理。从项目开始就缺乏对资金的统筹安排，资金管理意识淡薄，缺乏科学的管理方法和制度，内部控制体系不严密、不健全，没有相关的激励机制和考核环节，资金计划或预算仅仅是对收支项目的简单罗列，不能起到全局统筹、平衡和协调的作用，直接导致执行结果的偏差较大。
2.在资金使用中，没有充分考虑资金成本
资金的收支时点不能和开发进度以及销售计划很好的匹配，工程节点和销售节点不能有机结合，为了销售目标，片面追求工程进度，忽视了工程进度和销售的内在联系，往往出现工程进度突飞猛进，销售进度举步维艰，致使存货积压，占用大量资金。需要资金投入时，没有资金来源，迫使停工、窝工。资金储备充足时，工程进度滞后，造成资金无法按合同支付。由此导致停工损失、利息损失，推动资金成本趋高，开发成本上涨。
3.资金使用受限导致营运资金周转不畅
由于项目前期投入资本金、开发贷款和预售资金必须接受政府职能部门或银行监管，多个预售项目原则上只允许分别设立商品房预售资金监管账户，资金的支付受到各种条件的限制，因此，企业在运作多个开发项目的情况下，不能有效地对资金实行统一集中管理，导致存量资金分散，无法形成有效支付能力。面对政府以及银行对预售资金和开发贷款实行监管的要求，企业束手无策。要么听之任之，要么违规操作，给企业资金管理带来财务风险。
4.资金管理权限不明确
不能有效地实行分权管理，缺乏统一明确的业务授权制度，弱化了不同层级管理者的权利和责任。不是统的过死，就是放得太松，导致责任、权力和利益不能很好的统一。项目和公司业务部门之间，从各自利益出发，力争最大限度拥有资金使用权，互相掣肘，造成资金使用效率低下。
二、房地产企业资金预算管理的重要性
1.资金预算是企业全面预算管理的重要组成部分
全面预算管理自20世纪初在美国企业诞生以来，很快成为西方大型工商企业标准化的作业程序和基础性的管理制度。其理念和方法近年来在我国企业得到广泛运用，并取得了一定的成效。资金预算作为全面预算管理的重要环节，在企业管理中发挥着重要的作用。传统的资金管理重点放在了对支出的控制，强调的是节约开支，而弱化了对收入的管理。资金预算管理则全面统筹考虑了企业资金收支过程的各种因素，促使企业从细节上入手，强化资金管理。同时，合理、准确地资金预算，势必推动企业全面预算管理水平的提升。
2.资金预算能有效地降低资金成本
由于房地产开发资金来源大部分是借贷资金，现阶段大部分银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮20%-30%，达到7%-8%，个别房地产企业的贷款利率达到8%-9%，资金成本就成为房地产开发成本的重要组成部分，而且占较高的比例。因此，适度的融资规模，合理的资本结构，恰当的融资时点，是降低资金成本的重要因素。而要实现这一目标，切合实际的资金预算是重要手段之一。企业通过资金预算，可以调剂余缺，合理配置现有资源，综合平衡年度或开发项目的资金需求，避免资金闲置，从而降低资金使用成本。
3.资金预算有利于企业内部协调发展
政府及银行对房地产资金实行监管，导致资金受限，直接影响了房地产企业资金的自由支配。从而影响了企业整体开发进度安排，影响了资金使用效率。企业如果科学、合理的安排开发计划，编制严密的施工组织方案，统一、综合考虑各个项目的资金收支，以资金为主线，全盘考虑开发节点，并采取“自上而下，自下而上”的方法，综合考虑平衡各单位、部门之间的利益关系，编制详细具体的资金收支预算，就能很好的解决资源合理分配和利用的问题，提高资金使用效率，降低资金的使用成本。
4.资金预算是企业资金收支的控制性文件
资金预算是企业特定期间内经营活动的资金安排，是企业的资源配置计划，企业通过编制资金预算，可以促使决策者认真的规划未来。在预算编制过程中，企业各部门可以互相沟通各自的计划和需要，并能及时正确的评估其他部门的计划和需要对本部门的影响，从而更好地协调各部门的行动。企业管理者可以通过比较预算指标来监控企业目标的实现程度和经营状况，有效的监管、控制资金收支，及时发现企业营运过程中出现的问题并加以修正。企业的资金预算方案一旦经董事会批准下达，就具有指令性和强制性，各执行单位必须认真组织实施。超出预算的资金支出必须按特定程序报有权审批机构审批，并说明正当、合理的理由。预算调整必须经管理决策机构审批。
5.资金预算是企业内部部门绩效考核的依据
资金预算通过对企业现金收支活动进行全面布局和综合平衡，有利于企业优化资源配置，提高经济效益。有利于加强企业内部控制，防范财务风险。通过资金预算，可以将企业内部各单位、部门之间的责、权、利关系加以规范化、明晰化、具体化和量化，便于对执行结果进行考核。提高全员参与企业管理的积极性。 三、房地产企业资金预算管理的方法和风险控制
1.房地产企业资金预算管理的方法
企业资金预算是财务预算的重要组成部分，而财务预算又是企业全面预算体系的重要环节。财务预算的编制前提是在业务预算和专项预算的基础之上进行编制。因此，合理的编制业务预算和专项预算，是编制资金预算的基础。房地产企业必须通过细化开发过程管理，强化业务预算的作用，为编制资金预算打好坚实的基础，提高资金使用效率。
（1）加强资金预算管理的组织领导
资金预算是企业财务管理的依据，是决定企业资金管理成败的关键。房地产企业应当在企业全面预算管理框架体系内，加强资金预算管理工作的组织领导，建立健全领导机构和工作机构，完善各项规章制度，确保预算管理的顺利进行。
（2）确定科学、合理的年度经营目标
经营目标的准确性程度决定了资金预算指标值的质量。房地产企业总体经营目标和年度经营目标的制定，必须与企业发展战略的高度一致，对内外部的、潜在的重大事件进行确认和评估，周密考虑生产经营各个环节的因素，采用科学有效的方法、手段和工具，制订科学、合理的企业战略规划和年度经营目标，方能正确引导企业走上持续、健康发展的轨道。
（3）选择正确的编制方式和方法
资金预算的准确性取决于预算编制的方式和方法。预算编制方式可以分为权威式预算、参与式预算和混合式预算三种。而常见的预算的编制方法则有：定期预算法、滚动预算法、增量预算法、零基预算法、固定预算法、弹性预算法、项目预算法、作业预算法等。企业可以根据不同的侧重点选用不同的预算编制方式。一般来讲，混合式预算编制方式和滚动预算编制方法较为符合房地产企业的性质和运营模式。
（4）编制准确合理的项目投资、筹资预算
根据项目和产品定位，结合企业战略目标，编制准确合理的项目投资概预算，是分析和预测项目投资收益，从而进行投资决策的手段之一。企业应该在做好充分的市场调研的基础上，合理的定位项目和产品，编制科学的投资预算，确保预期目标的顺利实现。
企业必须在投资预算的基础上，全面分析和研究资本市场的形势和国家相关经济政策，充分考虑企业的资产现状，确立合理的资本结构和适当的融资模式、方法，科学的安排融资的时间节点和规模，有效的降低融资成本。
（5）编制准确的施工组织方案
对房地产企业而言，科学合理的施工组织设计方案，是确保项目如期顺利进行的保证。企业应当根据项目总体规划和目标，充分考虑新材料、新工艺等因素，不断优化施工组织方案，确立合理的工程开发阶段节点，方能编制科学合理的资金预算。避免由于施工组织不严密导致窝工、停工等，给企业造成损失。
（6）编制切实可行的销售预算
房地产企业的终极目标是成功将开发产品按照预期价格尽早销售出去。销售预算对企业现金流量影响巨大。是编制资金预算和财务预算的基础。销售预算明确了企业的销售和回款目标、责任，是保证实现项目收益的前提。
（7）编制合理的资金预算
企业在根据发展战略规划和年度目标计划，通过综合分析研究内外部各种因素的基础上，采用科学合理的方法，编制出各种业务预算和专项预算后，方可着手编制财务预算。财务预算是指企业在预算期内有关现金收支、经营成果和财务状况的预算，主要包括资金预算、预计收益表和预计资产负债表等。
（8）加强预算控制分析和预算考核
资金预算经审批下达后，财务部门要组织实施，并在执行过程中及时计量实际绩效，分析预算执行情况，找出差异，分析差异形成的原因，并根据差异大小和性质，提出相应的改进措施。在预算周期结束后，要严格按照预算考核办法对相关责任部门和责任人进行考核。
2.房地产企业资金预算管理的风险控制
在实行资金预算管理过程中，房地产企业应注意关注和回避下列风险：
（1）预算目标错误导致方向错误
资金预算目标必须以企业经营目标为直接的和主要的指导依据，将资金预算的总体目标予以具体化、系统化的分解和落实。由于预算目标偏差，导致整体资金预算偏离方向。切合实际的预算目标是预算管理的基础。由于目标设定错误，导致执行过程中出现问题，将会给企业带来财务风险。
（2）预算指标错误导致执行漏洞
预算指标体系是企业预算考核系统的要素之一，是房地产企业对资金预算执行结果进行考核分析的标准和唯一依据。由于预算考核指标体系设置不当，导致企业管理出现漏洞。因此，预算考核指标的设计，不仅要考虑财务指标，还要适当考虑非财务指标，避免个别部门、人员为了私利人为“利用”指标。
（3）建立健全预算管理体系，防范和管控资金管理风险
资金预算管理作为房地产企业管理的重点，并不是独立于企业整体管理体系之外运作的，而是要与其它管理系统相辅相成，相得益彰。房地产企业资金预算管理必须与房地产企业全面预算管理体系高度统一，相互协调，才能形成一个完整的管理体系，才能确保资金管理体系正常运行，保障资金安全，提高资金使用效率。
四、结语
资金预算管理是房地产企业缓解资金压力，防范和控制资金风险，提高资金使用效率，从而回避财务风险的有效手段之一。房地产企业通过资金预算管理，可以合理的配置企业资源，加速资金周转，降低资金使用成本，不断提高资金效益。
参考文献：
[1]姜凌云.房地产资金“链”上银行[J].财务会计导刊，2013.（1）：37-39
[2]财政部会计司.企业内部控制规范讲解[M].经济科学出版社，2010，324-348
[3]财政部会计资格评价中心.高级会计实务[M].经济科学出版社，2014.128-174