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[摘要]近年来随着经济的快速发展,使得我国房地产业迅速发展起来,对国民经济的发展起到重要推动作用。同时也出现房价的快速上涨,投资性购房大量增加,房地产是否出现泡沫引起广泛关注,通过指标法对沈阳市房地产市场是否存在泡沫进行实证研究。
[关键词]房地产 泡沫 指标法
中图分类号:F29文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)0910211-02
一、引言
自1998年以来中国房地产业进入了持续的繁荣时期,成为了拉动内需,推动经济增长的支柱产业。随之产生了房价的不断上扬、“房地产泡沫”论和“拐点”论,虽然学术界对此一直纯在争论,但最近一些一线城市房价不断下跌,交易量不断萎缩是不争的事实。而二、三线城市受到的影响却相对较小,一些城市的房价仍然在继续上涨。本文通过实证的方法对二线城市沈阳的房地产市场是否存在泡沫进行研究。
二、房地产泡沫的定义
目前对于泡沫比较公认的权威解释是在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中做出:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生赢利的能力是不感兴趣的。价格的持续上涨常常会产生预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终[1]”。
房地产泡沫是泡沫经济的一种,是以房地产为载体的泡沫经济。它是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
三、采用指标法对沈阳市房地产泡沫进行实证研究
所谓指标法,即通过对各种与房地产泡沫相关的指标或指标的数学综合来衡量房地产泡沫的大小。这些指标有被认为是直接衡量房地产泡沫的,如房价增长率、房价收入比等;也有一些指标被认为是导致房地产泡沫原因的,如银行个人住房按揭贷款增长率、个人收入增长率等。
由于指标法计算简单,结果明了,能够直接说明问题;研究者不仅可以独力使用各个指标,而且可以选择多个指标形成指标体系;在能够获得足够数据的情况下,指标法的应用几乎没有什么限制条件。
本文选择的实证研究指标为:房地产投资总额与固定资产投资总额之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、房价收入比、房屋施工面积与竣工面积之比。
(一)房地产投资总额/固定资产投资总额
房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标,是反映投资结构是否合理的基础指标,同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。在发达国家这个指标一般为20%-25%,由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,对房地产投资的需求非常旺盛,该指标在30%以上视为有泡沫。
从1997年开始,此项指标逐年升高,直至2004年达到峰值35.27%,后虽有所回落,但仍维持在30%以上,可见沈阳市的房地产市场近年出现了投资过热的现象,房地产行业占用了社会的大量资金。尤其值得注意的是99年、02年、03年、04年的房地产投资增长率分别为:45.21%、48.63%、52.77%、93.21%,投资增长迅猛,过热现象较为严重。
(二)商品房施工面积/商品房竣工面积
根据房地产泡沫生成机理,商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±0.5倍,反映未来1-2年现房供应量,若其值小于2.5倍,会出现供应短缺,若大于3.5倍,未来供应量会放大。该比值越大,说明存在房地产泡沫的可能性越大[2]。
由以上数据可知,02年、04年该指标接近3.5,07年超过了3.5,08年甚至超过了4.5,未来商品房的供应量将放大,出现泡沫的可能性也将增大。
(三)房价收入比
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力,比值越高,支付能力就越低。西方学者认为房价收入比在36倍比较合理,但根据我国的实际情况,本文认为胡瑾卿与张大亮提出的范围更为合理些,他们认为房价收入比小于8时,房地产市场应该不存在泡沫,8-9.5时存在轻微泡沫,9.5-11是存在严重泡沫,大于11就是极度泡沫。
由表3可知,02年、03年沈阳房价收入比偏高均超过了9.5,存在泡沫的可能性,此后随着沈阳市人均可支配收入的大幅提高,此项指标逐年下降。
(四)房地产投资增长率/GDP增长率
房地产开发投资增幅与GDP增长率之比可衡量房地产行业的相对扩张程度。指标过高说明房地产行业处于高度发展阶段。通常认为该指标不应超过2。
02年、03年此项指标均超过了3.5,04年更是达到了5.03,这说明这段时期沈阳市房地产投资明显过热,呈现出泡沫化的特征,而后由于沈阳市GDP达到了每年近乎20%以上的增长速度,此项指标逐年回落,但08年再次接近安全警戒“2”,值得警惕。
四、研究中忽略的相关问题
1.平均房价不具可比性。前几年沈阳的房子都在一、二环以内,例如:沈河区、和平区,如今这些地区,商品房均价以达到5000元以上;而现在新房基本在二环、三环以外,像沈北、于洪等新开发地区,均价只有2000多,人们住的离市区越来越远,生活不便。
2.容积率越来越大。容积率变大了,绿化率却下降了,居住的舒适度降低了。
3.忽略了农民问题。在房价收入比这个指标中,使用的数据是城镇居民可支配收入,农民的人均可支配收入应该低得多。一个农民家庭供孩子上大学已经耗费了其大部分积蓄,想给毕业后留在城里工作的孩子买房子更是不可能的事,无形中农村孩子承受了更大的房贷压力。
4.商品房呈现小户型趋势。如今小户型占了商品房市场的很大比重,小户型使一套房子的总价在房价不降的条件下降低了,但人们住的更小了。
五、结论
综上所述:虽然沈阳市的平均房价一直低于全国平均水平,但同时沈阳市的城镇居民人均可支配收入也低于全国平均水平,02年以来出现了房地产投资占固定资产投资比重过高,投资过热,发展过快的现象,尤其07年和08年房屋施工面积过大,今后如不能有效提高需求,将造成供给过度的局面,孕育着一定的投资泡沫。
参考文献:
[1]Dictionary of Economics,P49ed.by Donald,Rutherford,Rout ledge,1992
[2]李延喜,次贷危机与房地产泡沫[M].中国经济出版社,2008.
作者简介:
刘宏涛,男,东北大学工商管理学院,2008级企业管理专业硕士研究生。
[关键词]房地产 泡沫 指标法
中图分类号:F29文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)0910211-02
一、引言
自1998年以来中国房地产业进入了持续的繁荣时期,成为了拉动内需,推动经济增长的支柱产业。随之产生了房价的不断上扬、“房地产泡沫”论和“拐点”论,虽然学术界对此一直纯在争论,但最近一些一线城市房价不断下跌,交易量不断萎缩是不争的事实。而二、三线城市受到的影响却相对较小,一些城市的房价仍然在继续上涨。本文通过实证的方法对二线城市沈阳的房地产市场是否存在泡沫进行研究。
二、房地产泡沫的定义
目前对于泡沫比较公认的权威解释是在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中做出:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生赢利的能力是不感兴趣的。价格的持续上涨常常会产生预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终[1]”。
房地产泡沫是泡沫经济的一种,是以房地产为载体的泡沫经济。它是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
三、采用指标法对沈阳市房地产泡沫进行实证研究
所谓指标法,即通过对各种与房地产泡沫相关的指标或指标的数学综合来衡量房地产泡沫的大小。这些指标有被认为是直接衡量房地产泡沫的,如房价增长率、房价收入比等;也有一些指标被认为是导致房地产泡沫原因的,如银行个人住房按揭贷款增长率、个人收入增长率等。
由于指标法计算简单,结果明了,能够直接说明问题;研究者不仅可以独力使用各个指标,而且可以选择多个指标形成指标体系;在能够获得足够数据的情况下,指标法的应用几乎没有什么限制条件。
本文选择的实证研究指标为:房地产投资总额与固定资产投资总额之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、房价收入比、房屋施工面积与竣工面积之比。
(一)房地产投资总额/固定资产投资总额
房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标,是反映投资结构是否合理的基础指标,同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。在发达国家这个指标一般为20%-25%,由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,对房地产投资的需求非常旺盛,该指标在30%以上视为有泡沫。
从1997年开始,此项指标逐年升高,直至2004年达到峰值35.27%,后虽有所回落,但仍维持在30%以上,可见沈阳市的房地产市场近年出现了投资过热的现象,房地产行业占用了社会的大量资金。尤其值得注意的是99年、02年、03年、04年的房地产投资增长率分别为:45.21%、48.63%、52.77%、93.21%,投资增长迅猛,过热现象较为严重。
(二)商品房施工面积/商品房竣工面积
根据房地产泡沫生成机理,商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±0.5倍,反映未来1-2年现房供应量,若其值小于2.5倍,会出现供应短缺,若大于3.5倍,未来供应量会放大。该比值越大,说明存在房地产泡沫的可能性越大[2]。
由以上数据可知,02年、04年该指标接近3.5,07年超过了3.5,08年甚至超过了4.5,未来商品房的供应量将放大,出现泡沫的可能性也将增大。
(三)房价收入比
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力,比值越高,支付能力就越低。西方学者认为房价收入比在36倍比较合理,但根据我国的实际情况,本文认为胡瑾卿与张大亮提出的范围更为合理些,他们认为房价收入比小于8时,房地产市场应该不存在泡沫,8-9.5时存在轻微泡沫,9.5-11是存在严重泡沫,大于11就是极度泡沫。
由表3可知,02年、03年沈阳房价收入比偏高均超过了9.5,存在泡沫的可能性,此后随着沈阳市人均可支配收入的大幅提高,此项指标逐年下降。
(四)房地产投资增长率/GDP增长率
房地产开发投资增幅与GDP增长率之比可衡量房地产行业的相对扩张程度。指标过高说明房地产行业处于高度发展阶段。通常认为该指标不应超过2。
02年、03年此项指标均超过了3.5,04年更是达到了5.03,这说明这段时期沈阳市房地产投资明显过热,呈现出泡沫化的特征,而后由于沈阳市GDP达到了每年近乎20%以上的增长速度,此项指标逐年回落,但08年再次接近安全警戒“2”,值得警惕。
四、研究中忽略的相关问题
1.平均房价不具可比性。前几年沈阳的房子都在一、二环以内,例如:沈河区、和平区,如今这些地区,商品房均价以达到5000元以上;而现在新房基本在二环、三环以外,像沈北、于洪等新开发地区,均价只有2000多,人们住的离市区越来越远,生活不便。
2.容积率越来越大。容积率变大了,绿化率却下降了,居住的舒适度降低了。
3.忽略了农民问题。在房价收入比这个指标中,使用的数据是城镇居民可支配收入,农民的人均可支配收入应该低得多。一个农民家庭供孩子上大学已经耗费了其大部分积蓄,想给毕业后留在城里工作的孩子买房子更是不可能的事,无形中农村孩子承受了更大的房贷压力。
4.商品房呈现小户型趋势。如今小户型占了商品房市场的很大比重,小户型使一套房子的总价在房价不降的条件下降低了,但人们住的更小了。
五、结论
综上所述:虽然沈阳市的平均房价一直低于全国平均水平,但同时沈阳市的城镇居民人均可支配收入也低于全国平均水平,02年以来出现了房地产投资占固定资产投资比重过高,投资过热,发展过快的现象,尤其07年和08年房屋施工面积过大,今后如不能有效提高需求,将造成供给过度的局面,孕育着一定的投资泡沫。
参考文献:
[1]Dictionary of Economics,P49ed.by Donald,Rutherford,Rout ledge,1992
[2]李延喜,次贷危机与房地产泡沫[M].中国经济出版社,2008.
作者简介:
刘宏涛,男,东北大学工商管理学院,2008级企业管理专业硕士研究生。