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【摘要】传统房地产估价行业中，估价机构信息化程度低、缺少监督机制、估价业务委托过程中资源浪费现象严重等问题普遍存在。本文结合互联网时代下房地产行业转型升级的趋势，提出了在信息化和第三方监督角度下解决上述问题的思路，创新式地提出了房地产估价机构O2O运营模式，设计了该模式下运营平台的构建策略并分析了其收益机制，为房地产估价行业在互联网时代下的实践创新提供了参考与借鉴。
【关键词】房地产估价；O2O运营模式；收益机制；互联网+
1、引言
自上世纪90年代以来，虽然房地产估价行业取得较快发展，机构数量不断增多，但由于大部分机构存在管理较为松散、信息化程度低以及资源整合效率不高等问题，使得该行业陷入了“低收入高成本”的困境。
与此同时，随着李克强总理在政府报告中指出要把“大众创业、万众创新”作为推动中国经济前行的动力之一以来，为了顺应时代的发展，各行业陆续开展了将市场与互联网结合的创业创新模式，如“饿了么”、“滴滴打车”等。这些互联网+餐饮业、互联网+交通业等新兴商业模式降低了业务搜寻成本，提高了资源整合能力，同时也刺激了越来越多的行业涉足到“互联网+”领域。本文提出“互联网+房地产估价”的商业模式，旨在于简化传统估价业务的冗杂程序，提高该行业信息流通速度与资源整合能力，以达到降低成本与提高房地产估价企业竞争力的目的。
2、传统房地产估价业务存在的问题
（1）房地产估价行业信息化程度低
当前，我国房地产估价行业信息化程度低，房地产估价业务主要为线下业务。估价行业未能建立房地产估价统一的数据库，由此出现了资讯更新不及时、市场局限性较大的状况，同时也引起了房地产估价准确性不高（同一地段不同估价机构估价报告差异较大）等问题。
（2）估价业务缺少过程监督
由于房地产估价缺少过程监督，会导致一些估价公司未按规范操作；部分估价机构在受理委托方业务时会同意其提出的不合理要求，如同意委托方提出的为争取银行贷款与降低税收，虚假估价等的要求。此行为忽略了房地产市场和金融信贷存在的风险，同时损害了银行、国家的利益。此外，因缺少第三方监督机构对估价过程的审核评价，估价报告存在的问题无法被及时发现，业务委托方也有会遭受到利益损失的可能。
（3）估价业务委托过程中资源浪费现象严重
由于缺少一个为估价机构与委托方共同服务的平台，房地产估价机构与委托方在进行估价业务委托的过程中造成了较多的资源浪费：一方面，估价机构为了搜寻业务，浪费了较多的人力、物力与财力；另一方面，由于委托方对估价行业了解不足，同时缺少房地产机构选择与比对比的平台，其为了寻求满意的房地产估价机构也会浪费较多的精力。
房地产估价业务的一般流程为房地产估价机构获得银行抵押估价、二手房估价、房地产投资、房产税收前估价等业务，通过估价师完成房地产估价报告，向银行、政府机关等出具估价报告，估价机构收取评估费，业务员提取业务提成。由于這些业务都是在线下完成，因此造成了业务交接过程中如交通成本、时间成本等的浪费，房地产估价业务的受理与过程控制也较为繁琐，降低了房地产估价机构的工作效率。
（4）估价作业透明度低
传统的估价业务中，房地产估价项目的作业周期一般为10—15个工作日，在此期间，由于估价作业的透明度低、业务进程不可查，估价方与委托方之间存在信息不对称，易出现估价方服务态度不认真、评估报告粗糙、估价结果不可靠等的问题，损害委托方及第三方的利益。
3、解决上述问题的思路
本文结合电子商务的发展趋势、房地产估价行业的现状与特征，创新式地提出建立房地产估价O2O模式来解决当前估价业务存在的问题。
房地产估价机构应该紧随互联网+的发展趋势，逐步实现信息化、高效化、科技化。房地产估价机构可以建立线上线下相结合的房地产估价O2O平台，建立行业统一的估价数据库，为估价业务准确化、估价进程透明化以及业务委托便利化提供基础。同时通过利用互联网便捷、高效的特征，减少业务搜寻成本，可提高估价业务的效率。建立房地产估价O2O平台，使客户通过该平台查询、评价，并获得的服务内容更加便捷，也使得估价过程更为清晰、透明，保障房地产估价业务利益相关方的权益。
4、房地产估价O2O模式分析
4.1房地产估价O2O模式的概述
O2O（Online to Offliine）模式最早是由美国试用品营销公司Trialpay创始人AlexRampell在2011年提出的。O2O电子商务模式是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台[1]。“O2O”即“线上到线下”，是指商家通过互联网开展一些线上营销活动，吸引用户的注意，满足用户的需求并使之产生在线消费服务或商品的行为，最后消费者通过在线下实体店获得相关商品或服务来完成O2O的闭环。O2O模式的核心是指将线上消费与线下获得商品或服务相结合的互联网运营模式。我国现有O2O模式主要体现在团购与生活服务类的商家，如餐饮、旅游业、住宿与休闲娱乐业。
将O2O模式与房地产估价相结合，如何利用O2O模式高效地整合房地产估价行业的资源，从而降低估价业务成本，提高估价透明度是本文研究的重点。本文对“O2O+房地产估价”的商业模式定义为依靠开放的系统应用平台，将“线下”估价作业与“线上”服务平台相结合，提供房地产估价服务的在线网络运营模式。
建立房地产估价O2O平臺的关键在于建立房地产估价数据库、吸引房地产估价机构入驻、吸引委托方在线业务委托、构建房地产估价O2O平台的运营模式与收入机制。本文将通过分析房地产估价数据库建立方式与成本效益，设计出房地产估价O2O平台业务委托与受理模块，探讨房地产估价O2O模式的收费机制及效益，最终为房地产估价O2O平台的建立提供理论指导。 4.2房地产估价数据获取方式分析
房地产估价O2O平台数据库的建立，主要难点在于有效数据的获取，包括获取房地产估价的相关数据、行业政策与资讯等。
（1）与入驻的估价公司合作
O2O模式本身具有整合行业资源的特征，房地产估价O2O平台可与入驻的房地产估价机构合作，获取其企业内部的估价数据。通过O2O平台整合后，分享给每一个入驻O2O平台的房地产估价机构，实现互利双赢。
（2）与大数据公司合作
大数据公司作为一个专业的数据收集公司，可以提供房地产估价所需的部分数据；房地产估价机构在完成业务受理并在平台提交估价报告之后，房地产估价O2O平台可以整合估价报告中的相关数据，将其又作为大数据公司获取数据的源头，最终完成房地产估价O2O平台与大数据公司合作的闭环。
（3）自主收集数据
作为一个独立的平台，房地产估价O2O平台可以自主收集积累房地产估价有关数据，并将这类集数据作为平台的一个基本服务，为入驻O2O平台的房地产估价机构提供服务。
4.3房地产估价O2O模式运营需求分析
（1）根据估价业务委托方的需求搭建房地产估价O2O平台
房地产估价O2O平台可以通过减少占据房地产估价业务收费较大比重的搜寻费、车程费等来降低业务成本，从而降低估价业务收费。其次，平台所具有大数据汇集的便捷性可把房地产估价业务完成后用户的评价信息进行汇总，再将收集到的数据进行合理利用，如为业务委托方提供房地产估价业务收费与综合质量对比服务，增加行业收费的透明度，从而为业务委托方根据房产估价业务收费高低、根据房产估价机构的综合能力及用户评价等来选择合适的估价机构提供便利。同时，平台可提高房地产估价作业进程的透明度，为委托人查询业务进程提供方便。
（2）根据估价业务受理方的需求搭建房地产估价O2O平台
平台可通过整合各入驻房地产估价机构提供的数据、与大数据公司合作的数据，以及平台自我收集积累的数据，为房地产估价机构提供数据与信息服务，减少估价机构获取数据、整合信息的成本，为估价作业信息化提供了平台基础。同时平台可减少房地产估价业务搜寻成本，降低房地产估价业务的成本，为房地产估价机构提高盈利能力奠定基础。且平台可提供房地产估价业务线上处理服务，簡化房地产估价作业的流程，为房地产估价作业提供便捷。综上所述，房地产估价O2O平台可通过提供数据模块、降低房地产估价业务搜寻成本、提高房地产估价作业信息水平来吸引房地产估价机构的入驻。
（3）根据银行、政府机关等部门的需求搭建房地产估价O2O平臺
平台可通过将房地产估价流程标准化、基准数据标准化、估价结果比对标准化这三个标准化流程，识别房地产估价报告的结果是否处于合理区间，监督估价机构的估价作业过程，确保估价结果的可靠性。
对于政府而言，平台能为政府合理制定相应的评税方案提供参考和依据，为税务部门提供全面的房产基础信息和准确的价格信息，从而一定程度上避免纳税人瞒报、谎报房产信息及价格的行为。平台在一定程度上能堵塞征管税收漏洞，促进税收公平，提高缴税效率。对于银行而言，平台可为银行提供可靠的抵押品价格信息，以便其对房地产这类抵押品的风险做出及时准确的反应，全面管控与降低房产类抵押品风险。
4.4房地产估价O2O模式的收入机制分析
O2O平台可通过多元化的经营获取收入，一方面平台可以通过大数据分析用户浏览的记录与其消费的习惯为其推荐抵押、银行贷款等相关业务来赚取广告费；另一方面，平台可以通过为房地产估价机构提供数据服务、业务获取服务来收取一定比例的佣金。平台还可探索二手房交易、房产拍卖等业务，获取更多的盈利来源。
（1）广告收入
可吸引银行、房地产等估价相关联的行业在房地产估价O2O平台上投放广告，平台可通过合理利用包括估价业务信息、用户喜好与浏览痕迹等这些平台的数据，使这些相关行业的广告能够针对特定人群、特定区域实施精准投放。房地产估价O2O平台也将获得可观的广告收入。
（2）佣金收入
平台的优势在于可为估价机构提供估价业务来源，降低估价机构获取业务的成本，减少估价过程中产生的时间、费用等资源的浪费，为估价机构降低成本提供了可能。且平台所具有的共享经济特征——数据整合共享可以作为一种服务提供给房地产估价机构。通过提供上述服务，平台可向估价机构收取一定比例的佣金，这应是房地产估价O2O平台的主要收入来源。
5、结论与展望
本文分析了传统房地产估价行业所面临的问题，结合电子商务的发展趋势，提出了房地产估价O2O运营模式，设计了该模式下O2O平台的构建策略并分析了其收益机制。但本文研究仍存在一定的局限性，如对房地产估价O2O平台盈利机制中的佣金比例的确定、对O2O平台具体技术模块内容的设计还需更深入的研究。随着我国“互联网+”战略的逐步推进，互联网技术的不断升级，O2O商业模式也将不断发展创新.推陈出新。为了顺应互联网时代发展的潮流，我国房地产估价行业也将迎来巨大变革，房地产估价O2O模式也将具有较好的发展前景。
【关键词】房地产估价；O2O运营模式；收益机制；互联网+
1、引言
自上世纪90年代以来，虽然房地产估价行业取得较快发展，机构数量不断增多，但由于大部分机构存在管理较为松散、信息化程度低以及资源整合效率不高等问题，使得该行业陷入了“低收入高成本”的困境。
与此同时，随着李克强总理在政府报告中指出要把“大众创业、万众创新”作为推动中国经济前行的动力之一以来，为了顺应时代的发展，各行业陆续开展了将市场与互联网结合的创业创新模式，如“饿了么”、“滴滴打车”等。这些互联网+餐饮业、互联网+交通业等新兴商业模式降低了业务搜寻成本，提高了资源整合能力，同时也刺激了越来越多的行业涉足到“互联网+”领域。本文提出“互联网+房地产估价”的商业模式，旨在于简化传统估价业务的冗杂程序，提高该行业信息流通速度与资源整合能力，以达到降低成本与提高房地产估价企业竞争力的目的。
2、传统房地产估价业务存在的问题
（1）房地产估价行业信息化程度低
当前，我国房地产估价行业信息化程度低，房地产估价业务主要为线下业务。估价行业未能建立房地产估价统一的数据库，由此出现了资讯更新不及时、市场局限性较大的状况，同时也引起了房地产估价准确性不高（同一地段不同估价机构估价报告差异较大）等问题。
（2）估价业务缺少过程监督
由于房地产估价缺少过程监督，会导致一些估价公司未按规范操作；部分估价机构在受理委托方业务时会同意其提出的不合理要求，如同意委托方提出的为争取银行贷款与降低税收，虚假估价等的要求。此行为忽略了房地产市场和金融信贷存在的风险，同时损害了银行、国家的利益。此外，因缺少第三方监督机构对估价过程的审核评价，估价报告存在的问题无法被及时发现，业务委托方也有会遭受到利益损失的可能。
（3）估价业务委托过程中资源浪费现象严重
由于缺少一个为估价机构与委托方共同服务的平台，房地产估价机构与委托方在进行估价业务委托的过程中造成了较多的资源浪费：一方面，估价机构为了搜寻业务，浪费了较多的人力、物力与财力；另一方面，由于委托方对估价行业了解不足，同时缺少房地产机构选择与比对比的平台，其为了寻求满意的房地产估价机构也会浪费较多的精力。
房地产估价业务的一般流程为房地产估价机构获得银行抵押估价、二手房估价、房地产投资、房产税收前估价等业务，通过估价师完成房地产估价报告，向银行、政府机关等出具估价报告，估价机构收取评估费，业务员提取业务提成。由于這些业务都是在线下完成，因此造成了业务交接过程中如交通成本、时间成本等的浪费，房地产估价业务的受理与过程控制也较为繁琐，降低了房地产估价机构的工作效率。
（4）估价作业透明度低
传统的估价业务中，房地产估价项目的作业周期一般为10—15个工作日，在此期间，由于估价作业的透明度低、业务进程不可查，估价方与委托方之间存在信息不对称，易出现估价方服务态度不认真、评估报告粗糙、估价结果不可靠等的问题，损害委托方及第三方的利益。
3、解决上述问题的思路
本文结合电子商务的发展趋势、房地产估价行业的现状与特征，创新式地提出建立房地产估价O2O模式来解决当前估价业务存在的问题。
房地产估价机构应该紧随互联网+的发展趋势，逐步实现信息化、高效化、科技化。房地产估价机构可以建立线上线下相结合的房地产估价O2O平台，建立行业统一的估价数据库，为估价业务准确化、估价进程透明化以及业务委托便利化提供基础。同时通过利用互联网便捷、高效的特征，减少业务搜寻成本，可提高估价业务的效率。建立房地产估价O2O平台，使客户通过该平台查询、评价，并获得的服务内容更加便捷，也使得估价过程更为清晰、透明，保障房地产估价业务利益相关方的权益。
4、房地产估价O2O模式分析
4.1房地产估价O2O模式的概述
O2O（Online to Offliine）模式最早是由美国试用品营销公司Trialpay创始人AlexRampell在2011年提出的。O2O电子商务模式是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台[1]。“O2O”即“线上到线下”，是指商家通过互联网开展一些线上营销活动，吸引用户的注意，满足用户的需求并使之产生在线消费服务或商品的行为，最后消费者通过在线下实体店获得相关商品或服务来完成O2O的闭环。O2O模式的核心是指将线上消费与线下获得商品或服务相结合的互联网运营模式。我国现有O2O模式主要体现在团购与生活服务类的商家，如餐饮、旅游业、住宿与休闲娱乐业。
将O2O模式与房地产估价相结合，如何利用O2O模式高效地整合房地产估价行业的资源，从而降低估价业务成本，提高估价透明度是本文研究的重点。本文对“O2O+房地产估价”的商业模式定义为依靠开放的系统应用平台，将“线下”估价作业与“线上”服务平台相结合，提供房地产估价服务的在线网络运营模式。
建立房地产估价O2O平臺的关键在于建立房地产估价数据库、吸引房地产估价机构入驻、吸引委托方在线业务委托、构建房地产估价O2O平台的运营模式与收入机制。本文将通过分析房地产估价数据库建立方式与成本效益，设计出房地产估价O2O平台业务委托与受理模块，探讨房地产估价O2O模式的收费机制及效益，最终为房地产估价O2O平台的建立提供理论指导。 4.2房地产估价数据获取方式分析
房地产估价O2O平台数据库的建立，主要难点在于有效数据的获取，包括获取房地产估价的相关数据、行业政策与资讯等。
（1）与入驻的估价公司合作
O2O模式本身具有整合行业资源的特征，房地产估价O2O平台可与入驻的房地产估价机构合作，获取其企业内部的估价数据。通过O2O平台整合后，分享给每一个入驻O2O平台的房地产估价机构，实现互利双赢。
（2）与大数据公司合作
大数据公司作为一个专业的数据收集公司，可以提供房地产估价所需的部分数据；房地产估价机构在完成业务受理并在平台提交估价报告之后，房地产估价O2O平台可以整合估价报告中的相关数据，将其又作为大数据公司获取数据的源头，最终完成房地产估价O2O平台与大数据公司合作的闭环。
（3）自主收集数据
作为一个独立的平台，房地产估价O2O平台可以自主收集积累房地产估价有关数据，并将这类集数据作为平台的一个基本服务，为入驻O2O平台的房地产估价机构提供服务。
4.3房地产估价O2O模式运营需求分析
（1）根据估价业务委托方的需求搭建房地产估价O2O平台
房地产估价O2O平台可以通过减少占据房地产估价业务收费较大比重的搜寻费、车程费等来降低业务成本，从而降低估价业务收费。其次，平台所具有大数据汇集的便捷性可把房地产估价业务完成后用户的评价信息进行汇总，再将收集到的数据进行合理利用，如为业务委托方提供房地产估价业务收费与综合质量对比服务，增加行业收费的透明度，从而为业务委托方根据房产估价业务收费高低、根据房产估价机构的综合能力及用户评价等来选择合适的估价机构提供便利。同时，平台可提高房地产估价作业进程的透明度，为委托人查询业务进程提供方便。
（2）根据估价业务受理方的需求搭建房地产估价O2O平台
平台可通过整合各入驻房地产估价机构提供的数据、与大数据公司合作的数据，以及平台自我收集积累的数据，为房地产估价机构提供数据与信息服务，减少估价机构获取数据、整合信息的成本，为估价作业信息化提供了平台基础。同时平台可减少房地产估价业务搜寻成本，降低房地产估价业务的成本，为房地产估价机构提高盈利能力奠定基础。且平台可提供房地产估价业务线上处理服务，簡化房地产估价作业的流程，为房地产估价作业提供便捷。综上所述，房地产估价O2O平台可通过提供数据模块、降低房地产估价业务搜寻成本、提高房地产估价作业信息水平来吸引房地产估价机构的入驻。
（3）根据银行、政府机关等部门的需求搭建房地产估价O2O平臺
平台可通过将房地产估价流程标准化、基准数据标准化、估价结果比对标准化这三个标准化流程，识别房地产估价报告的结果是否处于合理区间，监督估价机构的估价作业过程，确保估价结果的可靠性。
对于政府而言，平台能为政府合理制定相应的评税方案提供参考和依据，为税务部门提供全面的房产基础信息和准确的价格信息，从而一定程度上避免纳税人瞒报、谎报房产信息及价格的行为。平台在一定程度上能堵塞征管税收漏洞，促进税收公平，提高缴税效率。对于银行而言，平台可为银行提供可靠的抵押品价格信息，以便其对房地产这类抵押品的风险做出及时准确的反应，全面管控与降低房产类抵押品风险。
4.4房地产估价O2O模式的收入机制分析
O2O平台可通过多元化的经营获取收入，一方面平台可以通过大数据分析用户浏览的记录与其消费的习惯为其推荐抵押、银行贷款等相关业务来赚取广告费；另一方面，平台可以通过为房地产估价机构提供数据服务、业务获取服务来收取一定比例的佣金。平台还可探索二手房交易、房产拍卖等业务，获取更多的盈利来源。
（1）广告收入
可吸引银行、房地产等估价相关联的行业在房地产估价O2O平台上投放广告，平台可通过合理利用包括估价业务信息、用户喜好与浏览痕迹等这些平台的数据，使这些相关行业的广告能够针对特定人群、特定区域实施精准投放。房地产估价O2O平台也将获得可观的广告收入。
（2）佣金收入
平台的优势在于可为估价机构提供估价业务来源，降低估价机构获取业务的成本，减少估价过程中产生的时间、费用等资源的浪费，为估价机构降低成本提供了可能。且平台所具有的共享经济特征——数据整合共享可以作为一种服务提供给房地产估价机构。通过提供上述服务，平台可向估价机构收取一定比例的佣金，这应是房地产估价O2O平台的主要收入来源。
5、结论与展望
本文分析了传统房地产估价行业所面临的问题，结合电子商务的发展趋势，提出了房地产估价O2O运营模式，设计了该模式下O2O平台的构建策略并分析了其收益机制。但本文研究仍存在一定的局限性，如对房地产估价O2O平台盈利机制中的佣金比例的确定、对O2O平台具体技术模块内容的设计还需更深入的研究。随着我国“互联网+”战略的逐步推进，互联网技术的不断升级，O2O商业模式也将不断发展创新.推陈出新。为了顺应互联网时代发展的潮流，我国房地产估价行业也将迎来巨大变革，房地产估价O2O模式也将具有较好的发展前景。