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“天下武功，唯快不破。”电影《功夫》的台词如是说。过去10年，中国房地产行业发展可以用“飞速”来形容，而众房地产公司在地产江湖中，好似武林中各大门派，经历种种历练，到今天依然叫得响的，必有一身“自成一派”的本领。
坊间称地产行业“南有万科、北有万达”，其恰如武侠小说中“少林、武当”之势。虽是笑谈，但足以充分反映出两家房地产公司在业内的影响力。
万科成立至今不到30年的时间，年营业收入已从约5800万元发展至突破千亿元，从一家小型房地产公司发展到“世界最大”，万科的“快”有目共睹。
然而，房地产行业形势风云突变。随着“限购”等一系列调控政策的出台，“江湖”一度告急，销售减速，利润下滑，行业由盛夏瞬间进入寒冬。此时此景，一味追求快速扩张还行得通吗？
2012年中报显示，万科上半年累计销售金额307.2亿元，同比增长53.7%。“万科快吗？”万科总裁郁亮反问道，“过去几年很多同行发展要比万科快。”
从数据上来看，此前的三年，万科的存货周转率呈逐年下降的趋势——2009年为0.39，2010年为0.27，2011年为0.25。“万科去存货的速度越来越慢。”《上市公司财务报表解读：从入门到精通》的作者景小勇告诉《英才》记者。在如此激烈的市场环境下，快鱼吃慢鱼，大鱼吃小鱼，万科的确“吃”得很快，但有点儿消化不良，只快不行，还要“吃得好”。
企稳
事实上，存货周转率下降的并不只有万科一家，克尔瑞CRIC分析师杨晶晶告诉《英才》记者，在当前的市场环境下，全行业的存货周转率都在下降。
据C R I C及中国房地产测评中心发布的数据显示，今年前三季度万科的销售金额约为959亿元，再次名列各大房地产公司之首。由此看来，万科的“减速”或许并不是踩刹车，而更像是在换挡修炼“内功”。
“万科青春期长个子阶段已经过去了，现在进入成熟阶段了。”郁亮用此比喻万科进入稳健发展时期。
销售企稳以及手握几百亿现金，万科在9月的土地市场上出手频频。尽管郁亮称“下半年是土地供应的高峰”、“万科只会盖房子赚钱，不买地饿死了怎么办？”也同时中肯表示“合适就会买”。
仅在9月的前6日，万科拿地总面积已达254.12万平方米，超过之前的任何一个月份。而在10月8日，万科在佛山又拍下一块商业、金融用地，成交价格6.5亿元。
有多家券商分析人士告诉《英才》记者，万科密集拿地属正常现象，其原因是上半年土地储备过少，现在进行补仓。一家3000多亿资产规模的企业，万科对具体地块的选择更注重性价比，不会在意一城一地的得失。
“我们现在进入城市不是最多的，发展速度也不是最快的。”郁亮对《英才》记者说道，现在万科已经不再追求规模的增长，而是在“思考过程中放慢速度”。
或许是媒体对于万科装修质量问题的报道刺激到了管理者，同样有分析师判断称，快速周转会对质量产生负面影响。
“如果不做装修房我们可以少很多的麻烦，可是如果万科都不能做到很好，那业主怎么做好？”郁亮表示，万科现在坚定地做装修房，对于出现的问题也不回避，“不要把质量和速度必然联系在一起。”
郁亮将万科现在的目标概括为“三好”：盖好房子，做好服务，有好邻居。前两方面在众多一线房地产公司的宣传中并不鲜见，而“好邻居”则将居住环境的主导权由开发商转向了居民自身，倘若把每一个项目看作一个小社会，居民之间的互相信任、互相遵守公约则更具人文和理想色彩。
古语云上兵伐谋，其次伐交，最次伐兵。而谋者，世道人心也。万科的“快”似乎并未单单体现在攻城略地的“兵”上，而颇有“攻心”的意味。
加码
对外“攻心”，如果将目光转向万科内部，其分散的股权结构则将“职业经理人”制度推上了管理的前台。
公司股东在选择职业经理人时，往往面临公司长期利益与职业经理人自身利益之间的矛盾，从而造成经济学概念中“逆向选择”的结果。“激励计划是股东对于我们管理层的一个激励，且股权激励计划对于股东和管理层形成利益共同体具有非常正面的作用。”郁亮告诉《英才》记者。
早在6年前，万科就着手实施其第一轮股权激励计划。这份为期3年的计划中，对于业绩主要考核指标包括年净利润增长率超过15%、全面摊薄的年净资产收益率超过12%等。在推出后的2年时间里，完成指标对于万科毫无压力，特别是在2007年，净利润同比2006年增长高达116.67%。
但伴随着2008年来袭的世界性金融危机，万科的销售状况急转直下，无论是净资产收益率还是净利润，都落至低点，净利润甚至一度出现负增长，同比下滑达15.61%。这也直接造成了其第一轮股权激励计划不得不终止。万科的速度不仅慢了下来，甚至出现了“开倒车”的迹象。
不过，经过一段调整后，万科在股权激励指标上继续加码。显然是并不满足或者说不适应“慢”。
在其2010年出台的新一轮股票期权激励计划中，除行权方式有所更改外，行权业绩指标也有所提高：净利润增长率不低于20%、全面摊薄的净资产收益水平提高不低于14%。
在市场调控期，万科行权指标的不降反升，招致外界质疑其“苛刻”和“步子迈大了”。而郁亮则表示：国内A股市场的低迷以及“激励计划复杂的管理规则”导致“目前对高管的吸引力并不大”。
即便如此，郁亮仍然表示并不会调低激励业绩考核指标。事实上，自2009年推出新一轮股权激励计划以来，万科均能够完成相应指标，因此，业界也有声音认为：万科“加码”加得有理，未来一两年内，在“激励考核”方面万科的压力不大。
坊间称地产行业“南有万科、北有万达”，其恰如武侠小说中“少林、武当”之势。虽是笑谈，但足以充分反映出两家房地产公司在业内的影响力。
万科成立至今不到30年的时间，年营业收入已从约5800万元发展至突破千亿元，从一家小型房地产公司发展到“世界最大”，万科的“快”有目共睹。
然而，房地产行业形势风云突变。随着“限购”等一系列调控政策的出台，“江湖”一度告急，销售减速，利润下滑，行业由盛夏瞬间进入寒冬。此时此景，一味追求快速扩张还行得通吗？
2012年中报显示，万科上半年累计销售金额307.2亿元，同比增长53.7%。“万科快吗？”万科总裁郁亮反问道，“过去几年很多同行发展要比万科快。”
从数据上来看，此前的三年，万科的存货周转率呈逐年下降的趋势——2009年为0.39，2010年为0.27，2011年为0.25。“万科去存货的速度越来越慢。”《上市公司财务报表解读：从入门到精通》的作者景小勇告诉《英才》记者。在如此激烈的市场环境下，快鱼吃慢鱼，大鱼吃小鱼，万科的确“吃”得很快，但有点儿消化不良，只快不行，还要“吃得好”。
企稳
事实上，存货周转率下降的并不只有万科一家，克尔瑞CRIC分析师杨晶晶告诉《英才》记者，在当前的市场环境下，全行业的存货周转率都在下降。
据C R I C及中国房地产测评中心发布的数据显示，今年前三季度万科的销售金额约为959亿元，再次名列各大房地产公司之首。由此看来，万科的“减速”或许并不是踩刹车，而更像是在换挡修炼“内功”。
“万科青春期长个子阶段已经过去了，现在进入成熟阶段了。”郁亮用此比喻万科进入稳健发展时期。
销售企稳以及手握几百亿现金，万科在9月的土地市场上出手频频。尽管郁亮称“下半年是土地供应的高峰”、“万科只会盖房子赚钱，不买地饿死了怎么办？”也同时中肯表示“合适就会买”。
仅在9月的前6日，万科拿地总面积已达254.12万平方米，超过之前的任何一个月份。而在10月8日，万科在佛山又拍下一块商业、金融用地，成交价格6.5亿元。
有多家券商分析人士告诉《英才》记者，万科密集拿地属正常现象，其原因是上半年土地储备过少，现在进行补仓。一家3000多亿资产规模的企业，万科对具体地块的选择更注重性价比，不会在意一城一地的得失。
“我们现在进入城市不是最多的，发展速度也不是最快的。”郁亮对《英才》记者说道，现在万科已经不再追求规模的增长，而是在“思考过程中放慢速度”。
或许是媒体对于万科装修质量问题的报道刺激到了管理者，同样有分析师判断称，快速周转会对质量产生负面影响。
“如果不做装修房我们可以少很多的麻烦，可是如果万科都不能做到很好，那业主怎么做好？”郁亮表示，万科现在坚定地做装修房，对于出现的问题也不回避，“不要把质量和速度必然联系在一起。”
郁亮将万科现在的目标概括为“三好”：盖好房子，做好服务，有好邻居。前两方面在众多一线房地产公司的宣传中并不鲜见，而“好邻居”则将居住环境的主导权由开发商转向了居民自身，倘若把每一个项目看作一个小社会，居民之间的互相信任、互相遵守公约则更具人文和理想色彩。
古语云上兵伐谋，其次伐交，最次伐兵。而谋者，世道人心也。万科的“快”似乎并未单单体现在攻城略地的“兵”上，而颇有“攻心”的意味。
加码
对外“攻心”，如果将目光转向万科内部，其分散的股权结构则将“职业经理人”制度推上了管理的前台。
公司股东在选择职业经理人时，往往面临公司长期利益与职业经理人自身利益之间的矛盾，从而造成经济学概念中“逆向选择”的结果。“激励计划是股东对于我们管理层的一个激励，且股权激励计划对于股东和管理层形成利益共同体具有非常正面的作用。”郁亮告诉《英才》记者。
早在6年前，万科就着手实施其第一轮股权激励计划。这份为期3年的计划中，对于业绩主要考核指标包括年净利润增长率超过15%、全面摊薄的年净资产收益率超过12%等。在推出后的2年时间里，完成指标对于万科毫无压力，特别是在2007年，净利润同比2006年增长高达116.67%。
但伴随着2008年来袭的世界性金融危机，万科的销售状况急转直下，无论是净资产收益率还是净利润，都落至低点，净利润甚至一度出现负增长，同比下滑达15.61%。这也直接造成了其第一轮股权激励计划不得不终止。万科的速度不仅慢了下来，甚至出现了“开倒车”的迹象。
不过，经过一段调整后，万科在股权激励指标上继续加码。显然是并不满足或者说不适应“慢”。
在其2010年出台的新一轮股票期权激励计划中，除行权方式有所更改外，行权业绩指标也有所提高：净利润增长率不低于20%、全面摊薄的净资产收益水平提高不低于14%。
在市场调控期，万科行权指标的不降反升，招致外界质疑其“苛刻”和“步子迈大了”。而郁亮则表示：国内A股市场的低迷以及“激励计划复杂的管理规则”导致“目前对高管的吸引力并不大”。
即便如此，郁亮仍然表示并不会调低激励业绩考核指标。事实上，自2009年推出新一轮股权激励计划以来，万科均能够完成相应指标，因此，业界也有声音认为：万科“加码”加得有理，未来一两年内，在“激励考核”方面万科的压力不大。