供应不足,成为不少城市,特别是一线城市楼市的突出问题。
　　
　　今年楼市异常火爆,成交量激增,不少城市前十个月的交易量几乎是去年全年的两倍甚至更多。而楼价在各种需求集中释放的催动下,稳步上行,很多城市的房价已经超过2007年的最高水平,并仍然有继续上行的趋势。与此同时,城市土地拍卖呈现火热景象,开发商拿地异常积极,竞拍激烈,地王不断涌现(近两个月十多个城市有多个地王出现)。很显然,楼价快速上行,以及地王对于楼价的促涨作用引发广泛关注。供应不足,成为不少城市,特别是一线城市楼市的突出问题。
　　加大土地供应,能否解决目前楼价过快增长的问题呢?
　　我觉得,增加土地供应,可以从两个方面看它的市场作用。第一是它不能完全解决楼价问题,因为今年楼价过快上升以及需求爆发的原因比较复杂,如有去年正常的购房需求被低迷市场压抑而延后爆发的因素;也有房贷和交易税费政策优惠刺激需求的原因;还有社会担心通货膨胀导致货币贬值,刺激部分带有投资性目的的需求入市的影响;今年流动性足也使不少钱流到楼市,以及2008年楼市低迷房地产投资开工均受到不同程度影响,供应减少;从城市价值看,中国城市建设迎来又一轮投资建设和扩张期,城市价值以及地块价值本身是提高的。另外,不少产业受经济衰退影响大,举步维艰,致使部分产业资本为避险进入楼市。实际上,大城市正常的购房需求原本就旺盛,在今年特殊的经济、政策、市场、物价走势和消费阶段等因素共同作用下,更凸现出市场供应不足的问题,导致楼价快速上行。
　　第二:如果土地供应不足,将更加加剧楼市后续供应的紧缺。更为关键的是,从预期的角度看,土地供应问题可能引发市场对于房子未来供应的广泛担心,从而形成未来缺货的预期,将产生巨大的负面作用。人们购房行为受预期影响明显,在一种供不应求的预期下,更多自住者会提前入市,而投资者也会判断供不应求必导致涨价,从而很快选择入市。也就是说,在未来供不应求的预期作用下,市场比较容易推升炒作风气,加剧供求紧张关系。
　　我们知道,房屋市场的供求两方具有不同的特点,一般说需求的弹性大,而供给的弹性小。即需求可能会快速膨胀或消退,而供应受从土地上市到房屋建设、最终批准预售的周期长的影响,弹性相对小。所以,如果形成供应不足或者供应过剩的预期,其对需求的作用会很不同。
　　很明顯,我们会看到,加大土地供应后,不会即刻增加房屋的供应量。但是,有个关键作用是,土地供应增加将意味着未来房屋供应会增加,会有效地调节市场对后市供应的预期,而这一点对于稳定市场是非常重要的。预期稳,市场也会趋于稳定。
　　而且,如果加大土地供应,开发企业一来会充分考虑供应量而调整自己拿地的策略与成本。另外,也会校正开发企业目前在售项目的定价、销售策略与速度。所以,土地供应对供求两方的市场行为都有十分显著的调节作用。
　　也就是说,加大土地供应尽管不会即刻改变市场实际供求比,但会通过调节市场参与各方的预期,从而影响其买卖房屋与土地、定价等行为,达到稳定市场的作用。
　　最近不少城市大规模地出让土地,而且打包或者成片出让。如广州将亚运城整体土地包括建成的地上建筑物打包一起出让,建筑面积超过400万平方米,相信会大大稳定区域市场的地价,稳定市场预期。也有一些城市大大提高了明年的供地计划,如北京。我认为,上述这些措施针对性十分强,估计可以比较有效地缓解地王频出现象。同时从长期角度看,对于稳定楼价也有积极的作用。(作者为合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司副总经理合富置业首席市场分析师)