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实行问责制,当然是好事。然而,此事执行起来却阻力重重。
一场针对土地违法违规的问责风暴似乎正在酝酿。
会不会“动真格”
国土资源部今年6月曾宣布“7月督察、8月约谈、9月问责。”眼下,问责“大限”期限日益逼近,闲置土地查处进度如何?查处问责结果是否会向公众公布?这些问题公众予以强烈关注。
依据国土部8月19日发布的消息,截至5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,面积约18.84万亩,其中闲置土地宗数2815宗,面积16.95万亩。有专家测算,如果容积率为2,16.95万亩闲置土地可建成今年上半年全国已竣工的住宅量。即便这不是“冰山一角”,也已说明我国的土地违法违规现象已经多么严重。
但当下的进展表明,公众的翘首期待可能将大打折扣。之所以作如此判断,其理由至少有三。
其一,是国土部部长徐绍史一度坦言“压力极大”。压力来自何处?徐部长语焉不详,我们无从揣测,然而其中透露出的信心不足却是显而易见的。
按照徐绍史的估计,目前,我国建设用地闲置土地、控制用地、批而未供土地大约为400万亩,“即使把这400万亩土地全部利用,需求仍远远超出了政府目标”。
面对如此庞大的土地缺口,一些地方胃口大开,新一轮的“圈地运动”应运而生。近段时间以来,地方政府违法征地行为一再被曝光,从河南灵宝、安徽省砀山县等地均出现了非法征地现象,占用耕地动辄千余亩。
其二,此次是国土部首次依据15号令对地方政府相关负责人进行土地问责,其“撒手锏”是“既处理事,又处理人”——凡是地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的,其行政首长就要被问责,哪怕已经调离。但不久前国土部有关负责人透露,约占6成以上的闲置土地是因毛地出让拆迁难、调整规划等客观原因造成的。公众有理由怀疑,也许还会有更多的“客观原因”使得15%这一指标近乎虚设,更遑论地方政府为了“不突破”15%的红线而进行的种种博弈。
其三,国务院要求各地在6月底之前上报房地产企业违法违规经营的检查处理结果,现在已经进入9月,至少目前还没有看到违规开发商的详细名单,更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格,这显然不符合“新国十条”中有关“加大曝光和处罚”的要求,也足见此次问责起码至今为止很欠速度和力度。
斩断利益链是关键
一场处理闲置土地的“战争”,挑战了太多地方政府的利益。中国人民大学教授严金明认为,闲置土地背后隐藏着复杂的利益链条,永远都不能期望一个文件、公布一次名单就解决问题。
不久前,一次地产商夜宴上,一家房地产公司分管拿地的负责人王先生委婉拒绝了来自西南某城市的诚意邀请,尽管上述西南城市给出的优惠条件颇多。
王先生所在公司位于北京的多幅地块在国土资源部公布的名单之列。公司的拿地策略转变为“可以短期开发、短期销售的小地块”。
尽管如此,在山东某县级市官员李祥看来,这一次土地督察的结果也可能是雷声大雨点小。“在我记忆中,从1995年开始,这已经是第四次土地调控,无须大惊小怪。”地方政府应付国土部一向都是“上有政策,下有对策”。例如,通常国土部给地方的指标都不够,但地方政府总有办法卖给开发商大面积的土地。“一般像山东一个县一年的用地指标才四五百亩,可能一个项目就用光了。很多地方都在大量透支着未来的用地指标。
一位资深房地人士喜欢把政府与开发商解释为“地产商”与“房产商”。他认为,开发商的利益得不到保证就等于地方政府的利益缺失。
“山东各市尤其是沿海城市,地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。这一现实在10年内甚至20年内都改变不了。”李祥认为,地方政府过度依赖土地财政使得不会有人真正去动“土地”这根弦。
近些年来,房地产业内查处了一大批贪官污吏,尤其是在土地出让和公积金使用领域。然而,却从未听说过哪个城市的官员因房价增长过快,或者住房保障不力而被降职处分的。
实际上,早在2006年的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(“国十五条”)中,就曾规定:对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。
而结果却是,2007年和2009年很多城市房价疯涨,从没见哪个城市被公开通报批评;而曾经威名赫赫的“90/70”政策,被大城市轻视,被小城市鄙视,同样没见哪个城市被令整改。
处置难题
任志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头,就可以看出,为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不去承担法律赋予他们责任的清查工作,而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗?”
任志强认为,当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。
克尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示,72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响,土地市场波动明显。从闲置地块合同签订时间来看,57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前,各地方政府土地出让多采取协议方式,拆迁多由开发商自行负责,而随着各地房地产市场的逐步发展,土地存在较多的规划变更问题,这是造成土地闲置的最重要原因。
“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府,现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为,没有改变利益机制的政策,最终可能也难以改变什么。
土地财政已经成为全国的普遍现实。相关数据显示,北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入1200亿元,而其同年财政收入为2219.43亿元。上海2009年土地出让收入达到了1043亿元,政府财政收入才2540.3亿元,土地收入相当于财政收入的41%。
“地方政府应对清查总会有办法。开发商与政府的关系错综复杂,每块土地闲置背后的原因也相当复杂。没有人会真正能承担起闲置土地的责任,尤其是历史遗留问题。”李祥说,除非是有国务院领导签字,强制地方政府去执行。
“无偿收回土地,谈何容易。以前政府卖地的钱已经花出去了,这笔债难道让现在的政府去承担?一幅土地动辄千万甚至上亿,牵扯的利益盘根错节。”李祥的态度背后显示着处理闲置土地的包袱难度极大。
据透露,李祥所在的小县城,正为了吸引开发商进驻,近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。
一场针对土地违法违规的问责风暴似乎正在酝酿。
会不会“动真格”
国土资源部今年6月曾宣布“7月督察、8月约谈、9月问责。”眼下,问责“大限”期限日益逼近,闲置土地查处进度如何?查处问责结果是否会向公众公布?这些问题公众予以强烈关注。
依据国土部8月19日发布的消息,截至5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,面积约18.84万亩,其中闲置土地宗数2815宗,面积16.95万亩。有专家测算,如果容积率为2,16.95万亩闲置土地可建成今年上半年全国已竣工的住宅量。即便这不是“冰山一角”,也已说明我国的土地违法违规现象已经多么严重。
但当下的进展表明,公众的翘首期待可能将大打折扣。之所以作如此判断,其理由至少有三。
其一,是国土部部长徐绍史一度坦言“压力极大”。压力来自何处?徐部长语焉不详,我们无从揣测,然而其中透露出的信心不足却是显而易见的。
按照徐绍史的估计,目前,我国建设用地闲置土地、控制用地、批而未供土地大约为400万亩,“即使把这400万亩土地全部利用,需求仍远远超出了政府目标”。
面对如此庞大的土地缺口,一些地方胃口大开,新一轮的“圈地运动”应运而生。近段时间以来,地方政府违法征地行为一再被曝光,从河南灵宝、安徽省砀山县等地均出现了非法征地现象,占用耕地动辄千余亩。
其二,此次是国土部首次依据15号令对地方政府相关负责人进行土地问责,其“撒手锏”是“既处理事,又处理人”——凡是地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的,其行政首长就要被问责,哪怕已经调离。但不久前国土部有关负责人透露,约占6成以上的闲置土地是因毛地出让拆迁难、调整规划等客观原因造成的。公众有理由怀疑,也许还会有更多的“客观原因”使得15%这一指标近乎虚设,更遑论地方政府为了“不突破”15%的红线而进行的种种博弈。
其三,国务院要求各地在6月底之前上报房地产企业违法违规经营的检查处理结果,现在已经进入9月,至少目前还没有看到违规开发商的详细名单,更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格,这显然不符合“新国十条”中有关“加大曝光和处罚”的要求,也足见此次问责起码至今为止很欠速度和力度。
斩断利益链是关键
一场处理闲置土地的“战争”,挑战了太多地方政府的利益。中国人民大学教授严金明认为,闲置土地背后隐藏着复杂的利益链条,永远都不能期望一个文件、公布一次名单就解决问题。
不久前,一次地产商夜宴上,一家房地产公司分管拿地的负责人王先生委婉拒绝了来自西南某城市的诚意邀请,尽管上述西南城市给出的优惠条件颇多。
王先生所在公司位于北京的多幅地块在国土资源部公布的名单之列。公司的拿地策略转变为“可以短期开发、短期销售的小地块”。
尽管如此,在山东某县级市官员李祥看来,这一次土地督察的结果也可能是雷声大雨点小。“在我记忆中,从1995年开始,这已经是第四次土地调控,无须大惊小怪。”地方政府应付国土部一向都是“上有政策,下有对策”。例如,通常国土部给地方的指标都不够,但地方政府总有办法卖给开发商大面积的土地。“一般像山东一个县一年的用地指标才四五百亩,可能一个项目就用光了。很多地方都在大量透支着未来的用地指标。
一位资深房地人士喜欢把政府与开发商解释为“地产商”与“房产商”。他认为,开发商的利益得不到保证就等于地方政府的利益缺失。
“山东各市尤其是沿海城市,地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。这一现实在10年内甚至20年内都改变不了。”李祥认为,地方政府过度依赖土地财政使得不会有人真正去动“土地”这根弦。
近些年来,房地产业内查处了一大批贪官污吏,尤其是在土地出让和公积金使用领域。然而,却从未听说过哪个城市的官员因房价增长过快,或者住房保障不力而被降职处分的。
实际上,早在2006年的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(“国十五条”)中,就曾规定:对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。
而结果却是,2007年和2009年很多城市房价疯涨,从没见哪个城市被公开通报批评;而曾经威名赫赫的“90/70”政策,被大城市轻视,被小城市鄙视,同样没见哪个城市被令整改。
处置难题
任志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头,就可以看出,为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不去承担法律赋予他们责任的清查工作,而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗?”
任志强认为,当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。
克尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示,72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响,土地市场波动明显。从闲置地块合同签订时间来看,57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前,各地方政府土地出让多采取协议方式,拆迁多由开发商自行负责,而随着各地房地产市场的逐步发展,土地存在较多的规划变更问题,这是造成土地闲置的最重要原因。
“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府,现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为,没有改变利益机制的政策,最终可能也难以改变什么。
土地财政已经成为全国的普遍现实。相关数据显示,北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入1200亿元,而其同年财政收入为2219.43亿元。上海2009年土地出让收入达到了1043亿元,政府财政收入才2540.3亿元,土地收入相当于财政收入的41%。
“地方政府应对清查总会有办法。开发商与政府的关系错综复杂,每块土地闲置背后的原因也相当复杂。没有人会真正能承担起闲置土地的责任,尤其是历史遗留问题。”李祥说,除非是有国务院领导签字,强制地方政府去执行。
“无偿收回土地,谈何容易。以前政府卖地的钱已经花出去了,这笔债难道让现在的政府去承担?一幅土地动辄千万甚至上亿,牵扯的利益盘根错节。”李祥的态度背后显示着处理闲置土地的包袱难度极大。
据透露,李祥所在的小县城,正为了吸引开发商进驻,近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。