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摘要：本文通过问卷调查对底层业主增设电梯的意愿展开调研，并设计了关于补偿机制选择的问题，包括是否需要补偿、可接受的补偿方式、可接受的补偿测算方式等问题，进一步探寻底层业主更倾向于何种补偿机制。基于此，提出相应的对策，为如何引导底层业主转变观念提供参考性建议。
关键词：既有住宅；增设电梯；底层业主；补偿机制
1、引言
随着社会老龄化问题的日益加剧，关于既有住宅增设电梯的关注也越来越高。既有多层住宅增设电梯，对完善住房功能、优化住房结构、缓解供需矛盾，提高生活质量、解决住户特别是年老体弱住户上下楼的不便，有着积极的社会意义，也是国际上流行的一种多层住宅改善办法[1]。既有住宅增设电梯是实现居家养老的前提条件，得到了社会的广泛关注。然而，既有住宅增设电梯将改变原有的住房结构，对底层业主的住宅造成一定的影响，因此，遭到了部分底层业主抵触，甚至是强烈反对。本文将针对特定的底层业主进行深层次调研，运用实证研究的方法研究如何兼顾利益受损群体的权益，建立公平的协调机制，引导底层业主转变观念，从而加快既有住宅增设电梯的进程推进。
江浩等[2]对上海市民对于在用建筑新装电梯的需求及性能的期望进行了分析，认为上海市老旧建筑队新装电梯需求较大，特别是关于新装电梯的安全性、舒适性、节能环保和服务效率都有较高的要求。韩清雪等[3]则通过问卷调查及深入访谈相结合的方式，研究了广州市民对旧住宅加装电梯的意见和看法，指出不同楼层住户对加装电梯的添堵存在显著差异，而且高低层住户对加装电梯权益受损情况及补充金额意见分歧较大。
从上述分析可以看出，对于既有住宅增设电梯的研究多集中在增设电梯的需求，及意见分析方面，并未有关于底层业主特定群体的研究，对底层业主反对增设电梯的原因也缺乏深层次的分析。本文将通过问卷调查对底层业主增设电梯的意愿展开调研，探寻底层业主更倾向于何种补偿机制，并据此提出相关建议，为政府如何开展群众工作提供参考性依据。
2、研究方法
2.1问卷设计
在问卷设计上，针对底层业主，设计了关于补偿机制选择的问题，包括是否需要补偿、可接受的补偿方式、可接受的补偿测算方式等问题，进一步探究低层业主关于补偿机制的意见，具体见表1。因此，本文仅针对居住在1层的业主发放问卷，2017年5月至2017年6月，通过社区工作人员现场发放问卷300份，回收问卷240份，问卷回收率80%。对回收的问卷进行初筛，删除了答题严重不全的问卷57份，最终共计183份问卷进入数据分析阶段。
此外，本文除了与相关工作人员进行深度访谈，还对部分问卷进行回访，深入了解底层业主的真实想法，并将问卷调查的结果与深度访谈的结果进行对比分析。
2.2数据分析方法选择
本文运用SPSS软件对采集到的样本数据进行描述性统计分析，了解底层业主反对增设电梯的比例，及主要原因。此外，进一步分析在中、高层业主给予一定补偿的前提下，愿意接受增设电梯的底层业主占比，住宅类型、住宅区属等与底层业主对增设电梯的接受程度进行交叉分析，并将分析结果与深度访谈的结果进行对比分析，考察各类因素与底层业主接受程度之间的关系，以及何种补偿机制更能吸引底层业主转变观念。
3、结果分析
拟增设电梯的住宅高、低层业主之间难以达成一致意见，是阻碍既有住宅增设电梯工作推进的原因之一。本文首先将重点分析底层业主对于增设电梯的接受程度，并探讨底层业主反对增设电梯的深层次原因；其次，进一步考察居住在不同区域的底层业主关于增设电梯的接受程度是否有所区别；最后，底层业主的补偿机制选择问题进行深入的研究分析。
3.1 底层业主接受程度分析
（1） 底层业主关于增设电梯的接受程度分析
从底层业主关于增设电梯的态度分析来看，高达78.5%的受访者表示不赞同增设电梯，其中，49.7%的受访者非常不赞同增设电梯，赞同增设电梯的比例仅为13.8%。由此可见，大部分底层业主的强烈反对是导致增设电梯工作难以推进的原因之一。
（2） 底层业主反对增设电梯的原因分析
底层业主不赞同增设电梯的主要原因有，68.8%的受访者担心电梯运行的噪音干扰，67.4%的受访者担心增设电梯会影响住宅采光，58%的受访者则表示没有使用电梯的需求，57.2%的受访者认为增设电梯会影响通风。此外，出于增设电梯会影响出行、施工会影响生活、影响房屋结构等方面的担忧也是底层业主不赞同增设电梯的原因，分别占比34.1%、31.2%、26.2%。仅13.8%的受访者表示担心影响房价而反对增设电梯，这与我们以往基于房价贬值是造成底层业主反对增设电梯的认知有所差异。
3.2 区位因素影响分析
本文将对居住在不同区域的底层业主关于增设电梯的接受程度展开深入的研究，进一步分析不同的区域对底层业主的接受程度产生何种影响，这是以往的研究中所没有涉及的内容。
（1） 区属对接受程度的影响分析
底层业主所在的区属对增设电梯接受程度有着显著影响（p=0.00<0.05），其中，建邺区底层业主反对的比例最高，90%的受访者表示不赞同增设电梯；秦淮区80%的受访者反对增设电梯；玄武区77%的受访者表示不赞同增设电梯；雨花台区67.7%的受访者表示不赞同增设电梯；鼓樓区64.3%的受访者表示不赞同增设电梯；栖霞区47.6%的受访者表示不赞同增设电梯。
（2） 住宅类型对接受程度的影响分析
通过与基层工作人员的深度访谈，发现部分高档住宅小区内的底层业主强烈反对增设电梯，并多次联名到有关部门进行投诉，造成一定的影响。基于此，本文将调查问卷发放的住宅类型分为高档小区、中档小区和普通小区三种类型，交叉分析显示，住宅类型对底层业主关于增设电梯的态度并无显著影响（P=0.08>0.05），与深度访谈的结果有所出入。这表明，高档住宅区内底层业主强烈反对增设电梯的事件，属于个别案例，并不能代表南京市的整体情况。 3.3 补偿机制影响分析
本文将进一步考察底层业主的补偿机制选择问题，研究在中、高层业主给予一定利益补偿的前提下，底层业主是否会改变原有的观念，转而支持增设电梯。
（1） 底层业主补偿接受程度分析
调查结果显示，57.4%的底层业主表示需要中、高层业主给予一定补偿，6%的底层业主表示出于人情关怀，不需要中、高层业主给予补偿，36.6%的底层业主则表示任何补偿都不接受，强烈反对增设电梯。由此可见，在给予补偿的前提下，大部分的底层业主将赞同增设电梯。
（2） 底层业主接受补偿形式的分析
在需要中、高层业主给予一定补偿的底层业主中，87.6%的人群更倾向于经济补偿，11.4%的人群更倾向于面积补偿，仅1%的人群表示需要政府给予荣誉。
（3） 底层业主接受补偿测算方式的分析
在补偿测算方式的选择上，需要补偿的底层业主中，48.1%的人群认为按住宅面积测算更为合理，30.8%的人群认为由第三方评估机构测算更为合理，11.5%的认为则倾向于按照居住人口测算，还有9.6%的人群认为以上三种测算方式都不合理，而选择其他测算方式。
（4） 区属对接受补偿程度的影响分析
不同区属的底层业主对补偿的接受程度也有着显著的差异（p=0.00<0.05）。其中，栖霞区中愿意接受补偿的底层业主占比最高，达到81%；其次为鼓楼区，愿意接受补偿的底层业主占比为65.5%；雨花台区中愿意接受补偿的底层业主占比达61.3%。这与3.3.1中底层业主关于增设电梯的接受程度分析结果基本一致。
4、对策建议
虽然既有多层住宅增设电梯受到了大部分市民的欢迎与支持，但是来自底层业主反对的声音也容忽视。从以上的分析可以看出，高达78.5%的底层业主并不赞同增设电梯，但是，通过充分的沟通与协商，建立公平合理的利益补偿机制后，63.6%的底层业主将支持增设电梯，而仍强烈反对增设电梯的底层业主占比则降至36.6%。基于对底层业主接受程度的深入分析，本文提出如下建议：
4.1充分协商，平衡各方权益
从深度访谈中，发现部分底层业主反对增设电梯的原因是中、高层业主并未给予充分尊重与协商，理所当然地认为无需征求底层业主的意见，从而引起底层业主的强烈反对。因此，既有住宅增设电梯不能因多数人受益而强力推进，也应当要兼顾利益受损底层业主的权益，建立公平合理的利益补偿机制，将能赢得更多的底层业主支持这项工作。在补偿测算方式的选择上，由第三方评估机构按照住宅面积测算具体的补偿金额，是底层业主更容易接受的方式。在对底层业主的电话回访中，也有部分的底层业主表示要房源置换，由政府回购底层业主的住宅，重新安排区位条件较好的住宅，待该住宅楼成功增设电梯后再行出售回购的住宅，这也是推进增设电梯的一个有效方法。
4.2 合理设计，优选电梯性能
从底层业主反对增设电梯的原因分析可以看到，影响噪音、采光、通風、没有使用需求是底层业主反对的主要原因，因此，在电梯性能的选择上，应当以低噪、透明型为主。此外，关于增设电梯设计方案，要注意南北对流，不影响底层业主出行，减少通风影响，同时，要考虑增设电梯对房屋结构的影响，缩短工期，必要时进行房屋安全鉴定，减少居民对房屋结构的担忧。底层业主赞同增设电梯的原因则集中在关怀邻里、家有老人和行动不便的人，对比底层业主反对原因的分析，建议在增设电梯的宣传过程中，要更加侧重于解释电梯在噪音、采光、通风等方面对原住宅楼的影响，由已经成功增设电梯的住宅楼底层业主进行现身说法将更有说服力，通过树立关怀邻里、关爱老人的典型案例，争取更多的底层业主支持增设电梯。
4.3 适当介入，注重区域差别
居住在不同区域的底层业主关于增设电梯的接受程度也有着明显的差别。结合区属对底层业主接受程度的影响分析及区属对底层业主接受补偿程度的影响分析，可以发现，栖霞区、鼓楼区、雨花台区与其他区相比，赞同增设电梯的程度较高，同时，接受补偿的程度也较高。建议政府应适当的介入，有针对性地在各区域推进既有住宅增设工作，合理引导，充分考虑各相关群体的权益，保障增设电梯工作的公平与和谐。
5、结束语
虽然既有住宅增设电梯是实现居家养老的必要条件，但是增设电梯将改变原有的建筑结构，对底层住宅产生一定的影响。因此，在推进增设电梯的过程中，应当兼顾所有业主的利益，尤其是应当充分保护利益受损群体的相关权益[1-5]，建立公平合理的补偿机制，有效化解增设电梯所引起的社会矛盾冲突。由于本文主要针对底层业主补偿机制选择的问题进行研究，关于如何建立增设电梯业主间公平的协调机制仍有很多问题亟待解决，包括对比分析高低层业主间关于补偿金额的差别化研究，以及扩大不同区域的样本量，深入考察区域因素对补偿机制选择问题的干扰等等，都是下一步有待研究的问题。
参考文献：
[1]杨静， 邵一鸣， 王丽华. 杭州既有多层住宅增设电梯管理制度研究[J]， 电子世界， 2014（12）： 326-327.
[2]韩清雪， 陈琳， 谭建辉. 旧住宅加装电梯民意调查及对策分析——基于广州的实证研究[J].时代经贸， 2011（1）：144-145.
[3]江浩，常晓清，仇润鹤，上海在用建筑新装电梯需求调查报告[J]，质量与标准化，2013（2）：48-50
[4]吴璇. 规划局误读物权法 加装应得全体同意[D]，新快报，2010-7-12（A06）
[5]涂富秀. 既有住宅增设电梯的实践困境及其立法完善[J]. 龙岩学院学报， 2013（6）：91-97.
关键词：既有住宅；增设电梯；底层业主；补偿机制
1、引言
随着社会老龄化问题的日益加剧，关于既有住宅增设电梯的关注也越来越高。既有多层住宅增设电梯，对完善住房功能、优化住房结构、缓解供需矛盾，提高生活质量、解决住户特别是年老体弱住户上下楼的不便，有着积极的社会意义，也是国际上流行的一种多层住宅改善办法[1]。既有住宅增设电梯是实现居家养老的前提条件，得到了社会的广泛关注。然而，既有住宅增设电梯将改变原有的住房结构，对底层业主的住宅造成一定的影响，因此，遭到了部分底层业主抵触，甚至是强烈反对。本文将针对特定的底层业主进行深层次调研，运用实证研究的方法研究如何兼顾利益受损群体的权益，建立公平的协调机制，引导底层业主转变观念，从而加快既有住宅增设电梯的进程推进。
江浩等[2]对上海市民对于在用建筑新装电梯的需求及性能的期望进行了分析，认为上海市老旧建筑队新装电梯需求较大，特别是关于新装电梯的安全性、舒适性、节能环保和服务效率都有较高的要求。韩清雪等[3]则通过问卷调查及深入访谈相结合的方式，研究了广州市民对旧住宅加装电梯的意见和看法，指出不同楼层住户对加装电梯的添堵存在显著差异，而且高低层住户对加装电梯权益受损情况及补充金额意见分歧较大。
从上述分析可以看出，对于既有住宅增设电梯的研究多集中在增设电梯的需求，及意见分析方面，并未有关于底层业主特定群体的研究，对底层业主反对增设电梯的原因也缺乏深层次的分析。本文将通过问卷调查对底层业主增设电梯的意愿展开调研，探寻底层业主更倾向于何种补偿机制，并据此提出相关建议，为政府如何开展群众工作提供参考性依据。
2、研究方法
2.1问卷设计
在问卷设计上，针对底层业主，设计了关于补偿机制选择的问题，包括是否需要补偿、可接受的补偿方式、可接受的补偿测算方式等问题，进一步探究低层业主关于补偿机制的意见，具体见表1。因此，本文仅针对居住在1层的业主发放问卷，2017年5月至2017年6月，通过社区工作人员现场发放问卷300份，回收问卷240份，问卷回收率80%。对回收的问卷进行初筛，删除了答题严重不全的问卷57份，最终共计183份问卷进入数据分析阶段。
此外，本文除了与相关工作人员进行深度访谈，还对部分问卷进行回访，深入了解底层业主的真实想法，并将问卷调查的结果与深度访谈的结果进行对比分析。
2.2数据分析方法选择
本文运用SPSS软件对采集到的样本数据进行描述性统计分析，了解底层业主反对增设电梯的比例，及主要原因。此外，进一步分析在中、高层业主给予一定补偿的前提下，愿意接受增设电梯的底层业主占比，住宅类型、住宅区属等与底层业主对增设电梯的接受程度进行交叉分析，并将分析结果与深度访谈的结果进行对比分析，考察各类因素与底层业主接受程度之间的关系，以及何种补偿机制更能吸引底层业主转变观念。
3、结果分析
拟增设电梯的住宅高、低层业主之间难以达成一致意见，是阻碍既有住宅增设电梯工作推进的原因之一。本文首先将重点分析底层业主对于增设电梯的接受程度，并探讨底层业主反对增设电梯的深层次原因；其次，进一步考察居住在不同区域的底层业主关于增设电梯的接受程度是否有所区别；最后，底层业主的补偿机制选择问题进行深入的研究分析。
3.1 底层业主接受程度分析
（1） 底层业主关于增设电梯的接受程度分析
从底层业主关于增设电梯的态度分析来看，高达78.5%的受访者表示不赞同增设电梯，其中，49.7%的受访者非常不赞同增设电梯，赞同增设电梯的比例仅为13.8%。由此可见，大部分底层业主的强烈反对是导致增设电梯工作难以推进的原因之一。
（2） 底层业主反对增设电梯的原因分析
底层业主不赞同增设电梯的主要原因有，68.8%的受访者担心电梯运行的噪音干扰，67.4%的受访者担心增设电梯会影响住宅采光，58%的受访者则表示没有使用电梯的需求，57.2%的受访者认为增设电梯会影响通风。此外，出于增设电梯会影响出行、施工会影响生活、影响房屋结构等方面的担忧也是底层业主不赞同增设电梯的原因，分别占比34.1%、31.2%、26.2%。仅13.8%的受访者表示担心影响房价而反对增设电梯，这与我们以往基于房价贬值是造成底层业主反对增设电梯的认知有所差异。
3.2 区位因素影响分析
本文将对居住在不同区域的底层业主关于增设电梯的接受程度展开深入的研究，进一步分析不同的区域对底层业主的接受程度产生何种影响，这是以往的研究中所没有涉及的内容。
（1） 区属对接受程度的影响分析
底层业主所在的区属对增设电梯接受程度有着显著影响（p=0.00<0.05），其中，建邺区底层业主反对的比例最高，90%的受访者表示不赞同增设电梯；秦淮区80%的受访者反对增设电梯；玄武区77%的受访者表示不赞同增设电梯；雨花台区67.7%的受访者表示不赞同增设电梯；鼓樓区64.3%的受访者表示不赞同增设电梯；栖霞区47.6%的受访者表示不赞同增设电梯。
（2） 住宅类型对接受程度的影响分析
通过与基层工作人员的深度访谈，发现部分高档住宅小区内的底层业主强烈反对增设电梯，并多次联名到有关部门进行投诉，造成一定的影响。基于此，本文将调查问卷发放的住宅类型分为高档小区、中档小区和普通小区三种类型，交叉分析显示，住宅类型对底层业主关于增设电梯的态度并无显著影响（P=0.08>0.05），与深度访谈的结果有所出入。这表明，高档住宅区内底层业主强烈反对增设电梯的事件，属于个别案例，并不能代表南京市的整体情况。 3.3 补偿机制影响分析
本文将进一步考察底层业主的补偿机制选择问题，研究在中、高层业主给予一定利益补偿的前提下，底层业主是否会改变原有的观念，转而支持增设电梯。
（1） 底层业主补偿接受程度分析
调查结果显示，57.4%的底层业主表示需要中、高层业主给予一定补偿，6%的底层业主表示出于人情关怀，不需要中、高层业主给予补偿，36.6%的底层业主则表示任何补偿都不接受，强烈反对增设电梯。由此可见，在给予补偿的前提下，大部分的底层业主将赞同增设电梯。
（2） 底层业主接受补偿形式的分析
在需要中、高层业主给予一定补偿的底层业主中，87.6%的人群更倾向于经济补偿，11.4%的人群更倾向于面积补偿，仅1%的人群表示需要政府给予荣誉。
（3） 底层业主接受补偿测算方式的分析
在补偿测算方式的选择上，需要补偿的底层业主中，48.1%的人群认为按住宅面积测算更为合理，30.8%的人群认为由第三方评估机构测算更为合理，11.5%的认为则倾向于按照居住人口测算，还有9.6%的人群认为以上三种测算方式都不合理，而选择其他测算方式。
（4） 区属对接受补偿程度的影响分析
不同区属的底层业主对补偿的接受程度也有着显著的差异（p=0.00<0.05）。其中，栖霞区中愿意接受补偿的底层业主占比最高，达到81%；其次为鼓楼区，愿意接受补偿的底层业主占比为65.5%；雨花台区中愿意接受补偿的底层业主占比达61.3%。这与3.3.1中底层业主关于增设电梯的接受程度分析结果基本一致。
4、对策建议
虽然既有多层住宅增设电梯受到了大部分市民的欢迎与支持，但是来自底层业主反对的声音也容忽视。从以上的分析可以看出，高达78.5%的底层业主并不赞同增设电梯，但是，通过充分的沟通与协商，建立公平合理的利益补偿机制后，63.6%的底层业主将支持增设电梯，而仍强烈反对增设电梯的底层业主占比则降至36.6%。基于对底层业主接受程度的深入分析，本文提出如下建议：
4.1充分协商，平衡各方权益
从深度访谈中，发现部分底层业主反对增设电梯的原因是中、高层业主并未给予充分尊重与协商，理所当然地认为无需征求底层业主的意见，从而引起底层业主的强烈反对。因此，既有住宅增设电梯不能因多数人受益而强力推进，也应当要兼顾利益受损底层业主的权益，建立公平合理的利益补偿机制，将能赢得更多的底层业主支持这项工作。在补偿测算方式的选择上，由第三方评估机构按照住宅面积测算具体的补偿金额，是底层业主更容易接受的方式。在对底层业主的电话回访中，也有部分的底层业主表示要房源置换，由政府回购底层业主的住宅，重新安排区位条件较好的住宅，待该住宅楼成功增设电梯后再行出售回购的住宅，这也是推进增设电梯的一个有效方法。
4.2 合理设计，优选电梯性能
从底层业主反对增设电梯的原因分析可以看到，影响噪音、采光、通風、没有使用需求是底层业主反对的主要原因，因此，在电梯性能的选择上，应当以低噪、透明型为主。此外，关于增设电梯设计方案，要注意南北对流，不影响底层业主出行，减少通风影响，同时，要考虑增设电梯对房屋结构的影响，缩短工期，必要时进行房屋安全鉴定，减少居民对房屋结构的担忧。底层业主赞同增设电梯的原因则集中在关怀邻里、家有老人和行动不便的人，对比底层业主反对原因的分析，建议在增设电梯的宣传过程中，要更加侧重于解释电梯在噪音、采光、通风等方面对原住宅楼的影响，由已经成功增设电梯的住宅楼底层业主进行现身说法将更有说服力，通过树立关怀邻里、关爱老人的典型案例，争取更多的底层业主支持增设电梯。
4.3 适当介入，注重区域差别
居住在不同区域的底层业主关于增设电梯的接受程度也有着明显的差别。结合区属对底层业主接受程度的影响分析及区属对底层业主接受补偿程度的影响分析，可以发现，栖霞区、鼓楼区、雨花台区与其他区相比，赞同增设电梯的程度较高，同时，接受补偿的程度也较高。建议政府应适当的介入，有针对性地在各区域推进既有住宅增设工作，合理引导，充分考虑各相关群体的权益，保障增设电梯工作的公平与和谐。
5、结束语
虽然既有住宅增设电梯是实现居家养老的必要条件，但是增设电梯将改变原有的建筑结构，对底层住宅产生一定的影响。因此，在推进增设电梯的过程中，应当兼顾所有业主的利益，尤其是应当充分保护利益受损群体的相关权益[1-5]，建立公平合理的补偿机制，有效化解增设电梯所引起的社会矛盾冲突。由于本文主要针对底层业主补偿机制选择的问题进行研究，关于如何建立增设电梯业主间公平的协调机制仍有很多问题亟待解决，包括对比分析高低层业主间关于补偿金额的差别化研究，以及扩大不同区域的样本量，深入考察区域因素对补偿机制选择问题的干扰等等，都是下一步有待研究的问题。
参考文献：
[1]杨静， 邵一鸣， 王丽华. 杭州既有多层住宅增设电梯管理制度研究[J]， 电子世界， 2014（12）： 326-327.
[2]韩清雪， 陈琳， 谭建辉. 旧住宅加装电梯民意调查及对策分析——基于广州的实证研究[J].时代经贸， 2011（1）：144-145.
[3]江浩，常晓清，仇润鹤，上海在用建筑新装电梯需求调查报告[J]，质量与标准化，2013（2）：48-50
[4]吴璇. 规划局误读物权法 加装应得全体同意[D]，新快报，2010-7-12（A06）
[5]涂富秀. 既有住宅增设电梯的实践困境及其立法完善[J]. 龙岩学院学报， 2013（6）：91-97.