论文部分内容阅读
密集出台的调控政策能否在不刺破房地产泡沫的同时“保增长”,同时尽可能满足普通民众的住房需求,将成为中国社会经济新一年里的最大问号
市长买不起房
“以后不要再打电话给我了,我短期内不买房!”周宇愤愤地挂掉了地产中介的电话。
让周宇不耐烦的其实不是地产中介们频繁的骚扰,他更懊恼的是错过了去年初的买房机会。在北京一家互联网技术公司供职的周宇,去年曾和新婚妻子连续看了几个月的房子,但他一直在比照中犹豫,有两次好不容易决心下手,都交完定金了,又被别人一夜之间高价抢了先,房主反悔之后中介根本就不向着买家。“这可以理解,谁会和钱过不去。”周宇说,“这真的是个唯钱是从的市场。”
到了下半年,周宇认识到当初没有“舍下血本抢下一套房子”是多么大的失策。“每天价格都不一样,一套房子隔夜就加价5万、10万,跟抢钱没啥两样。”周宇满脸无奈,他眼看北京东四环附近的二手房从年初一平方米1万元左右已经快涨到2万元了。也因此,他认为国家统计局宣布的与上年同月相比2009年12月北京房价仅上涨13.2%这一数字“严重失实”。
不管是百分之多少,反正收入增长赶不上房价增长。老百姓买不起房,是千万个周宇们共同的生存境况。甚至连全国人大财经委副主任贺铿、南京市代市长季建业等政府高级官员也公开表示,当前的房价已经高到连他们也买不起了。
中国的楼市在2009年一季度短暂下行后,即以“小阳春”为转折迅速回暖,到三季度恢复至历史高点,并在第四季度呈现新房、二手房、土地市场全线疯狂状态。全国房价同比和环比涨幅持续10个月飙升,开发商从年初的打折促销,到此后的“报复性上涨”,再到捂盘惜售;购房者从年初的观望犹豫,到此后的排队疯抢,再到现在的重新观望,房地产市场经历了“冰火两重天”的局面。
高房价最直接的推动力是成交量。据国家统计局今年1月19日公布的数据显示,2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米,同比增长51%;商品房销售额4.4万亿元,同比增长82.8%;商品房均价4695元/平方米,同比增长21%。同日,中国指数研究院发布了《2009年二手房市场年度报告》,报告指出2009年以来,中国主要城市二手房成交量纷纷创历史新高,不仅相对2008年有大幅上升,也全面超过成交火暴的2007年。根据北京市房地产交易管理网的数据统计,2009年全年北京市二手房成交量已经超过了2006—2008年三年的总和。
房子,已经成为中国城市人生存与生活状态的一道分水岭。在房地产交易量价狂涨的2009年,借着房价上涨的东风,开发商、炒房客们赚得盆满钵满,错失良机的周宇自然落寞,成功晋身“房奴”的人们会在自己的“蜗居”中庆幸自己搭上了房价高铁的末班车,但同时也把自己的下半生押给了一套只有几十年使用权的房子。而更多房地产中介公司的雇员们则颇有些“卖炭翁”的矛盾心理,在北京中原房地产经纪有限公司工作的李浩2009年初因为行情惨淡差点转行了,想不到“小阳春”后便忙碌起来,到11月份左右“连吃饭有时都顾不上”,每个月都能超额完成任务,“月入1万元还觉得寒碜”。但同时,他也暗自祈祷房价能落一落,好让自己也有机会“在大城市买套房住住”。不过李浩也承认,即使攒够了首付,他也不敢在北京买房,因为自己的收入极不稳定。
支柱还是泡沫?
被高房价吓着的,不仅仅是周宇和李浩们,也包括中国政府。
近年来,每年为GDP贡献6个百分点左右的房地产业一直是中央或地方政府心目中的“支柱”。2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”
2009年,中国房地产业全年开发投资额达3.6万亿元,同比增幅近20%,占固定资产投资的比重达19%。在增量固定资产投资中,房地产贡献超过三成,房地产的销售额接近6万亿元,“对带动内需发挥了重要作用”。以北京为例,2009年全市GDP为11346亿元,这其中,楼市总成交值约为GDP的62.6%。在全市2026.8亿元的财政收入中,通过招拍挂方式成交的土地金额达928亿元,占市财政收入比重达到45.9%。
在全球经济仍不明朗之时,直接相关的产业多达60个的房地产业使中国经济曾经如临大敌的“保八”目标变得没有悬念,对于整个国民经济来说,2009年的房地产也许是挽救中国经济于全球金融危机苦海的一艘“诺亚方舟”。
国家统计局总经济师姚景源近日依然表示,虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧,但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。由于房地产兼具投资与消费的双重功能,同时牵涉就业与社会稳定,纵观其他国家和地区的经验,可以肯定的是,一旦房价严重高于民众的购买力,就会产生泡沫,房价越高,泡沫越大,而房地产市场出现的泡沫终究迟早是要破灭的。
从国际标准来看,目前我国部分城市租售价格比为1800,大部分大中城市房价收入比超过6倍,北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近50%。而国际公认的合理租售价格比在1200-1300之间,房价收入比在3—6倍之间,商品房空置率在5%—10%之间。从国际上衡量房地产市场是否过热的三个主要指标租售价格比、房价收入比和商品房空置率来看,我国都严重偏离正常水平。
早在2004年,国内就有学者警告说,谨防房地产业要挟整个中国经济。国际货币基金组织的一项研究指出,房地产泡沫破灭后,发达国家的产出损失平均为股市泡沫破灭后的2倍,并会导致经济衰退。2009年11月25日,迪拜当局宣布,受巨额债务困扰,“迪拜世界”将重组,公司所欠近600亿美元债务至少延期6个月偿还,引发了世界性的恐慌。从日本、香港、美国再到迪拜,地产泡沫破灭对经济的巨大打击让中国政府意识到,房地产不仅可以是GDP的支柱和动力,同样也可以是反噬中国奇迹的魔鬼。
迪拜的今天会是中国的明天吗?2009年12月4日,万科地产董事局主席王石在接受《华尔街日报》专访时表示:“中国整体楼市尚无泡沫,但北京、上海、广州、杭州、深圳等一线城市的房地产市场无疑问存在明显泡沫。”经济学家谢国忠则更直接预言,2012年中国楼市泡沫终将破灭。
中国房地产业到底存不存在泡沫,国际舆论早已认定为既成事实。2009年底《福布斯》杂志评选出的7大近在眼前的金融泡沫,“中国房地产泡沫”赫然位列第二。《福布斯》称,中国的增长看上去与当年日本和美国市场崩盘前的状况非常相像,都由大的开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的幻象。
楼市新政
在度过了疯狂的2009年之后,官方的调控之手已经高调转向。2009年末,政府首次提出“遏制部分城市房价过快上涨”的说法,这一提法的转折意义在于,以前的用词是“抑制”而非“遏制”。
果然,巨变随之而来。先是12月9日国务院常务会议明确,“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”;14日,国务院常务会议又提出了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”);12月17日财政部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求房地产企业拿地首付款比例从20%—30%提高到50%,且规定一年内付清全款。国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,以促进房地产市场健康发展。
今年1月10日,国务院办公厅又公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”),从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面,进一步加强房地产市场调控。
史无前例的在一个月内密集出台五道“金牌令”,“楼市新政”一时站上各大媒体头条。新政的一系列措施到底能不能起到抑制房价快速上涨、挤掉泡沫的目的,在许多人看来,前景并不乐观。
中国的房地产市场畸形的根本原因在于城乡二元发展背景下的城市化过程,普遍认为有6亿人口将在10年内从农村移居至城市,这是需求端;而在供给端,1994年分税制改革后,各地的土地出让金收入基本划归地方政府,土地出让金占地方财政收入至少在50%以上,地方政府的卖地冲动和“土地财政”是体制和国情使然。就在中央发出五道“金牌令”的当口,北京等大城市2万元/平方米以上的“新地王”却如雨后春笋般涌出。
地方政府严重依赖于土地财政,土地价格的飙升又反推房价居高不下。多位业内专家分析,长远来看,政府调控房地产市场的着力点还应该放在增加供给,而不是抑制需求上。为了抑制地方政府的卖地冲动,有消息说中央拟上收一部分土地出让金,但国土资源部相关人士对记者表示,早就有过这样的建议,但并没有听说进入实施阶段。
远水终究难解近渴,目前政府的调控重点还是放在“遏制”投机需求上。1月份,关于物业税空转的消息满天飞,已争论多年的物业税被视作一张好牌。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。早在2009年5月25日,国务院正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,已经提到“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。但以华远地产董事长任志强为代表的反对观点认为,物业税在中国征收不合法理,且不具可操作性。因为购房者并不具有土地所有权,而在他们已经付出了70年的土地使用费、土地增值税等多项税收之后,政府再从持有环节征税是没道理的。另外,房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收,不同地点、不同房龄如何估价、折旧,都是现实难题。
国家税务总局的有关人士也认为,物业税的开征事关所有有产者的利益,物业税是根据房产持有者占有国家资源的多寡设立的税种,而非市场调控的手段,将其作为短期调控的“杀手锏”,至少在认识上是不对的。
无论如何,密集出台的调控政策能否在不刺破房地产泡沫的同时“保增长”,同时尽可能满足普通民众的住房需求,度过了2009年的中国房地产业在2010年将向何处去,将成为中国社会经济新一年里的最大疑问。至少从目前看,政府还难以下决心回答这个疑问。
市长买不起房
“以后不要再打电话给我了,我短期内不买房!”周宇愤愤地挂掉了地产中介的电话。
让周宇不耐烦的其实不是地产中介们频繁的骚扰,他更懊恼的是错过了去年初的买房机会。在北京一家互联网技术公司供职的周宇,去年曾和新婚妻子连续看了几个月的房子,但他一直在比照中犹豫,有两次好不容易决心下手,都交完定金了,又被别人一夜之间高价抢了先,房主反悔之后中介根本就不向着买家。“这可以理解,谁会和钱过不去。”周宇说,“这真的是个唯钱是从的市场。”
到了下半年,周宇认识到当初没有“舍下血本抢下一套房子”是多么大的失策。“每天价格都不一样,一套房子隔夜就加价5万、10万,跟抢钱没啥两样。”周宇满脸无奈,他眼看北京东四环附近的二手房从年初一平方米1万元左右已经快涨到2万元了。也因此,他认为国家统计局宣布的与上年同月相比2009年12月北京房价仅上涨13.2%这一数字“严重失实”。
不管是百分之多少,反正收入增长赶不上房价增长。老百姓买不起房,是千万个周宇们共同的生存境况。甚至连全国人大财经委副主任贺铿、南京市代市长季建业等政府高级官员也公开表示,当前的房价已经高到连他们也买不起了。
中国的楼市在2009年一季度短暂下行后,即以“小阳春”为转折迅速回暖,到三季度恢复至历史高点,并在第四季度呈现新房、二手房、土地市场全线疯狂状态。全国房价同比和环比涨幅持续10个月飙升,开发商从年初的打折促销,到此后的“报复性上涨”,再到捂盘惜售;购房者从年初的观望犹豫,到此后的排队疯抢,再到现在的重新观望,房地产市场经历了“冰火两重天”的局面。
高房价最直接的推动力是成交量。据国家统计局今年1月19日公布的数据显示,2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米,同比增长51%;商品房销售额4.4万亿元,同比增长82.8%;商品房均价4695元/平方米,同比增长21%。同日,中国指数研究院发布了《2009年二手房市场年度报告》,报告指出2009年以来,中国主要城市二手房成交量纷纷创历史新高,不仅相对2008年有大幅上升,也全面超过成交火暴的2007年。根据北京市房地产交易管理网的数据统计,2009年全年北京市二手房成交量已经超过了2006—2008年三年的总和。
房子,已经成为中国城市人生存与生活状态的一道分水岭。在房地产交易量价狂涨的2009年,借着房价上涨的东风,开发商、炒房客们赚得盆满钵满,错失良机的周宇自然落寞,成功晋身“房奴”的人们会在自己的“蜗居”中庆幸自己搭上了房价高铁的末班车,但同时也把自己的下半生押给了一套只有几十年使用权的房子。而更多房地产中介公司的雇员们则颇有些“卖炭翁”的矛盾心理,在北京中原房地产经纪有限公司工作的李浩2009年初因为行情惨淡差点转行了,想不到“小阳春”后便忙碌起来,到11月份左右“连吃饭有时都顾不上”,每个月都能超额完成任务,“月入1万元还觉得寒碜”。但同时,他也暗自祈祷房价能落一落,好让自己也有机会“在大城市买套房住住”。不过李浩也承认,即使攒够了首付,他也不敢在北京买房,因为自己的收入极不稳定。
支柱还是泡沫?
被高房价吓着的,不仅仅是周宇和李浩们,也包括中国政府。
近年来,每年为GDP贡献6个百分点左右的房地产业一直是中央或地方政府心目中的“支柱”。2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”
2009年,中国房地产业全年开发投资额达3.6万亿元,同比增幅近20%,占固定资产投资的比重达19%。在增量固定资产投资中,房地产贡献超过三成,房地产的销售额接近6万亿元,“对带动内需发挥了重要作用”。以北京为例,2009年全市GDP为11346亿元,这其中,楼市总成交值约为GDP的62.6%。在全市2026.8亿元的财政收入中,通过招拍挂方式成交的土地金额达928亿元,占市财政收入比重达到45.9%。
在全球经济仍不明朗之时,直接相关的产业多达60个的房地产业使中国经济曾经如临大敌的“保八”目标变得没有悬念,对于整个国民经济来说,2009年的房地产也许是挽救中国经济于全球金融危机苦海的一艘“诺亚方舟”。
国家统计局总经济师姚景源近日依然表示,虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧,但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。由于房地产兼具投资与消费的双重功能,同时牵涉就业与社会稳定,纵观其他国家和地区的经验,可以肯定的是,一旦房价严重高于民众的购买力,就会产生泡沫,房价越高,泡沫越大,而房地产市场出现的泡沫终究迟早是要破灭的。
从国际标准来看,目前我国部分城市租售价格比为1800,大部分大中城市房价收入比超过6倍,北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近50%。而国际公认的合理租售价格比在1200-1300之间,房价收入比在3—6倍之间,商品房空置率在5%—10%之间。从国际上衡量房地产市场是否过热的三个主要指标租售价格比、房价收入比和商品房空置率来看,我国都严重偏离正常水平。
早在2004年,国内就有学者警告说,谨防房地产业要挟整个中国经济。国际货币基金组织的一项研究指出,房地产泡沫破灭后,发达国家的产出损失平均为股市泡沫破灭后的2倍,并会导致经济衰退。2009年11月25日,迪拜当局宣布,受巨额债务困扰,“迪拜世界”将重组,公司所欠近600亿美元债务至少延期6个月偿还,引发了世界性的恐慌。从日本、香港、美国再到迪拜,地产泡沫破灭对经济的巨大打击让中国政府意识到,房地产不仅可以是GDP的支柱和动力,同样也可以是反噬中国奇迹的魔鬼。
迪拜的今天会是中国的明天吗?2009年12月4日,万科地产董事局主席王石在接受《华尔街日报》专访时表示:“中国整体楼市尚无泡沫,但北京、上海、广州、杭州、深圳等一线城市的房地产市场无疑问存在明显泡沫。”经济学家谢国忠则更直接预言,2012年中国楼市泡沫终将破灭。
中国房地产业到底存不存在泡沫,国际舆论早已认定为既成事实。2009年底《福布斯》杂志评选出的7大近在眼前的金融泡沫,“中国房地产泡沫”赫然位列第二。《福布斯》称,中国的增长看上去与当年日本和美国市场崩盘前的状况非常相像,都由大的开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的幻象。
楼市新政
在度过了疯狂的2009年之后,官方的调控之手已经高调转向。2009年末,政府首次提出“遏制部分城市房价过快上涨”的说法,这一提法的转折意义在于,以前的用词是“抑制”而非“遏制”。
果然,巨变随之而来。先是12月9日国务院常务会议明确,“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”;14日,国务院常务会议又提出了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”);12月17日财政部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求房地产企业拿地首付款比例从20%—30%提高到50%,且规定一年内付清全款。国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,以促进房地产市场健康发展。
今年1月10日,国务院办公厅又公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”),从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面,进一步加强房地产市场调控。
史无前例的在一个月内密集出台五道“金牌令”,“楼市新政”一时站上各大媒体头条。新政的一系列措施到底能不能起到抑制房价快速上涨、挤掉泡沫的目的,在许多人看来,前景并不乐观。
中国的房地产市场畸形的根本原因在于城乡二元发展背景下的城市化过程,普遍认为有6亿人口将在10年内从农村移居至城市,这是需求端;而在供给端,1994年分税制改革后,各地的土地出让金收入基本划归地方政府,土地出让金占地方财政收入至少在50%以上,地方政府的卖地冲动和“土地财政”是体制和国情使然。就在中央发出五道“金牌令”的当口,北京等大城市2万元/平方米以上的“新地王”却如雨后春笋般涌出。
地方政府严重依赖于土地财政,土地价格的飙升又反推房价居高不下。多位业内专家分析,长远来看,政府调控房地产市场的着力点还应该放在增加供给,而不是抑制需求上。为了抑制地方政府的卖地冲动,有消息说中央拟上收一部分土地出让金,但国土资源部相关人士对记者表示,早就有过这样的建议,但并没有听说进入实施阶段。
远水终究难解近渴,目前政府的调控重点还是放在“遏制”投机需求上。1月份,关于物业税空转的消息满天飞,已争论多年的物业税被视作一张好牌。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。早在2009年5月25日,国务院正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,已经提到“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。但以华远地产董事长任志强为代表的反对观点认为,物业税在中国征收不合法理,且不具可操作性。因为购房者并不具有土地所有权,而在他们已经付出了70年的土地使用费、土地增值税等多项税收之后,政府再从持有环节征税是没道理的。另外,房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收,不同地点、不同房龄如何估价、折旧,都是现实难题。
国家税务总局的有关人士也认为,物业税的开征事关所有有产者的利益,物业税是根据房产持有者占有国家资源的多寡设立的税种,而非市场调控的手段,将其作为短期调控的“杀手锏”,至少在认识上是不对的。
无论如何,密集出台的调控政策能否在不刺破房地产泡沫的同时“保增长”,同时尽可能满足普通民众的住房需求,度过了2009年的中国房地产业在2010年将向何处去,将成为中国社会经济新一年里的最大疑问。至少从目前看,政府还难以下决心回答这个疑问。