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【摘要】:由于影响小区改造工程投资造价有众多复杂的因素，只有我们在不断分析的基础上，进而总结在投资管理与造价控制方面的措施，按照设计、施工、竣工结算等进行阶段性重点控制，才能取得有效的投资控制效果。
【关键词】:小区建设；投资控制；相关措施
Abstract:We based on continuous analysis, summarized in the investment management and cost control measures, key control stage according to the design, construction, completion settlement, investment control effect can be achieved effectively.
Keyword: Residential construction; investment control; measures
TU723.3
引言:
居民小区改造工程同其他工程建设项目一样，投资控制贯穿于整个建设全过程，但由于既有小区环境复杂，存在各种不可估计的因素，加上国家政策性的变化，材料市场价格因素的变动，要做到合理地控制投资，有很大难度。只有不断分析影响小区改造工程投资的因素，总结在投资管理与造价控制方面的措施，按阶段进行重点控制，才能有效的控制投资。
设计阶段属于投资控制的关键阶段
事实证明，当设计过程完成２０％的时候，就已经确定了７５％～８０％的投资总造价，在此階段之后，造价工程师以及其他人员的权限被限制在２０％～２５％投资控制中。小区改造项目不同于新建住宅工程，地下污排、雨排、暖网、电网、通讯等系统错综复杂，不可预见因素较多，设计人员经济观念、设计方案是否合理都会直接影响到投资。例：某小区住宅维修改造方案，两个不同的设计单位提交的设计方案，仅主要材料用量就有３％的差别，造价差别达到５％以上。针对以上问题，在设计阶段应采取如下控制措施：首先，建设单位优选设计单位及设计方案 ，委托设计要内容详尽，表述准确。审查可行性报告，在真实性的基础上，对拟建项目进行技术与经济评价，选择技术可行，经济上合理的改造方案。其次，结合现场实际和初步设计图纸，组织设计人员、使用单位、预算编制人员以及相关人员细化设计图纸，提高设计深度，综合考虑先进与适用的关系，坚持适用、经济、安全、朴实的原则，搞好设计，使设计图纸达到实际施工要求。第三，在优化方案的基础上编制高质量的投资估算，确定项目总投资额。在编制时，专业人员依照施工图，进行实地勘察与测量，完整准确地反映设计内容，与设计人员积极配合，了解设计意图，认真计算工程量，避免重算和漏算现象发生。在设计方案修改后，要及时修正概算。确保概预算必要的准确度。要做到经常深入现场，实事求是地对工程的建设条件、自然条件、施工条件等可能影响造价的各种因素做认真的研究。在此基础上正确地选用定额、费率和价格等各项编制依据。并根据工程造价管理部门发布的价格调整指数，考虑建设期的价格变动等因素，做到概预算能完整反映设计内容，合理反映施工条件，并根据掌握的大量的已完的工程数据，确定工程造价。严格按概预算对造价实行静态控制、动态管理，尽最大可能如实反应投资的使用情况，从而有效地控制和降低工程造价。
二、小区改造施工阶段的投资控制与造价管理
改造工程需在确保居民正常生活环境下施工，在保证工程质量的基础上，要加快工程进度。在此前提下，合理控制工程造价，会有很大的难度。所以，施工阶段的投资控制是项目全过程造价管理中最为复杂、困难的阶段。影响投资控制的因素有：小区内的施工环境、作业条件变更等原因，因居民的生活习惯等因素都能引起工作量、施工进度变化，导致整个工程造价的变化。在小区改造工程中 ，在施工阶段投资控制的主要措施有：1.是按照地面、道路、雨污排等系统分别制定投资控制目标，并随工程进展进行动态分析，采用计划控制与过程控制相结合，分项控制、阶段控制与最终目标控制结合的方法，使计划投资始终处于受控状态。2.建设单位部门专业人员熟悉施工图纸，严格审核施工组织设计。重点对施工方法、施工手段、工期、质量、安全、技术措施的合理性进行审核，同时取技术与经济比较的方法对施工组织中涉及的新技术、新工艺、新材料进行综合评审。结合招标文件、合同条款约定内容以及现场的施工环境、作业条件等因素，重点审查施工组织中因各种不合理的施工措施而增加的费用，防止索赔事件发生，以达到计划投资与造价控制的目的。3.抓好设备、材料采购管理。目前，建设单位质量管理与造价控制部门、计划规划部门、使用单位、承包方共同考察，确定部分材料供货商，或者建设单位招标确定供货商，承包商采购，同样能够得到质量优良，价格适中的设备和材料，达到控制投资的目标。我们反对一味地降低造价忽略材料质量的行为，更不提倡只强调材料质量，严重超投资现象。4.加强施工过程中变更的管理，把好现场签证关。首先，加强变更管理，制定统一的变更管理办法，提高变更单的内容质量，同时做到变更准确及时。在小区建设中，由于地质、水文和不可抗力以及其他无法预料的因素引起的变更，设计的原因造成的变更，或由于前期不能预测引起的各种原因的变更，都会引起投资变化。建设单位相关人员应予以高度重视，深入现场配合施工方及时处理，本着实事求是的原则，合理确定因变更引起的价款变更，控制投资支出。例如，某小区改造工程双方约定，经现场工程师确认，超过万元的变更单予以认可，将万元以内的变更单进行累加，超过万元认可一个，但累计最多不能超过５个，这样不但解决了承包商压力，重要的是有效地减少了变更，降低了因变更追加的费用，很好地控制了投资费用的增加。其次，现场工程师要把好现场签证关，熟悉合同所包含的内容和工作量，对于现场签证要客观公正，准确处理。必须发生的要及时处理，避免时间长引起不必要的纠纷或索赔。同时，利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场录像等原始资料，特别是隐蔽工程图像资料记录，能够很好地帮助预结算、审计人员审核造价。五是充分发挥建设单位施工管理人员、监理人员、质监部门人员和审计人员的监督作用。在小区改造过程中，审计人员必须坚持全过程跟踪审计制度，参与工程项目招标、主要材料采购招标、见证隐蔽工程每一环节，对有效控制投资，降低工程造价发挥应有作用。
竣工结算阶段投资控制与造价管理
众所周知，各项措施的落实，最终归结为人的因素。竣工结算审核是工程造价控制最后一道关，因此，拥有一支业务精通、作风良好的具有造价、财务、法律、施工等综合专业知识的技术队伍，是把好最后一道关的关键所在。工程造价人员必须做到以下几点，才能更好地发挥投资控制与管理作用：1.是改变传统观念中“就低审核原则”，工作尽可能向项目建设的前期发展，特别是与设计的配合，做好投资估算。造价人员要不断扩展知识面，尽量使自己具备相关的法律、经济、施工技术、信息交流、财务、审计、税收、保险等基本知识，努力成为合同管理方面的行家、真正成为企业的顾问和智囊，做好计划投资管理者的参谋。2.提高专业素质，掌握和改造项目相关的设计、施工工序、材料、设备等多方面的基本知识。熟悉各种技术经济指标和造价概念，包括工程量、单价、取费标准、各类单方造价指标、各单位工程之间的造价比例，对造价构成和费用划分要界定清楚，概念明确，做到编制依据清晰明了，定额子目的套用正确。3.熟悉与基本建设有关的规章制度、部门规定，尤其是在造价管理方面的方针、政策、国家和地方主管部门的有关规定。值得说明的是，掌握政策规定尤为重要，规费是政府要求的费用，是保障安全生产、文明生产必不可少的，也是不可竞争的费用，不能为了一味的降低工程造价，调减安全、文明施工费用费率，甚至砍掉规费。4.熟悉现场施工环境和作业条件，结合实际合理计取措施费用。例如：小区中架空暖网高度不够，砼浇筑作业机械不能正常通过，材料发生二次倒运，增加二次倒运费或记取拆除、恢复管网费等应合理计取。5.随时掌握有关造价、材料、设备的动态价格信息、行情，以及新型材料的信息，了解建材市场发展趋势。
结束语:
工程造价的控制是一项集管理、技术、质量、施工于一体的综合性系统工程,也是一个动态过程。因此,工程造价控制应贯穿于工程建设的各个阶段;真正 做到小区改造工程投资的有效控制,就必须对改造项目全过程进行周密、认真的管理。
参考文献:
黄贺 建设项目工程造价的确定与控制 沈阳工业大学,2009(02)
秦茂玲 建设工程造价控制的研究与应用, 重庆大学,2008(05)
【关键词】:小区建设；投资控制；相关措施
Abstract:We based on continuous analysis, summarized in the investment management and cost control measures, key control stage according to the design, construction, completion settlement, investment control effect can be achieved effectively.
Keyword: Residential construction; investment control; measures
TU723.3
引言:
居民小区改造工程同其他工程建设项目一样，投资控制贯穿于整个建设全过程，但由于既有小区环境复杂，存在各种不可估计的因素，加上国家政策性的变化，材料市场价格因素的变动，要做到合理地控制投资，有很大难度。只有不断分析影响小区改造工程投资的因素，总结在投资管理与造价控制方面的措施，按阶段进行重点控制，才能有效的控制投资。
设计阶段属于投资控制的关键阶段
事实证明，当设计过程完成２０％的时候，就已经确定了７５％～８０％的投资总造价，在此階段之后，造价工程师以及其他人员的权限被限制在２０％～２５％投资控制中。小区改造项目不同于新建住宅工程，地下污排、雨排、暖网、电网、通讯等系统错综复杂，不可预见因素较多，设计人员经济观念、设计方案是否合理都会直接影响到投资。例：某小区住宅维修改造方案，两个不同的设计单位提交的设计方案，仅主要材料用量就有３％的差别，造价差别达到５％以上。针对以上问题，在设计阶段应采取如下控制措施：首先，建设单位优选设计单位及设计方案 ，委托设计要内容详尽，表述准确。审查可行性报告，在真实性的基础上，对拟建项目进行技术与经济评价，选择技术可行，经济上合理的改造方案。其次，结合现场实际和初步设计图纸，组织设计人员、使用单位、预算编制人员以及相关人员细化设计图纸，提高设计深度，综合考虑先进与适用的关系，坚持适用、经济、安全、朴实的原则，搞好设计，使设计图纸达到实际施工要求。第三，在优化方案的基础上编制高质量的投资估算，确定项目总投资额。在编制时，专业人员依照施工图，进行实地勘察与测量，完整准确地反映设计内容，与设计人员积极配合，了解设计意图，认真计算工程量，避免重算和漏算现象发生。在设计方案修改后，要及时修正概算。确保概预算必要的准确度。要做到经常深入现场，实事求是地对工程的建设条件、自然条件、施工条件等可能影响造价的各种因素做认真的研究。在此基础上正确地选用定额、费率和价格等各项编制依据。并根据工程造价管理部门发布的价格调整指数，考虑建设期的价格变动等因素，做到概预算能完整反映设计内容，合理反映施工条件，并根据掌握的大量的已完的工程数据，确定工程造价。严格按概预算对造价实行静态控制、动态管理，尽最大可能如实反应投资的使用情况，从而有效地控制和降低工程造价。
二、小区改造施工阶段的投资控制与造价管理
改造工程需在确保居民正常生活环境下施工，在保证工程质量的基础上，要加快工程进度。在此前提下，合理控制工程造价，会有很大的难度。所以，施工阶段的投资控制是项目全过程造价管理中最为复杂、困难的阶段。影响投资控制的因素有：小区内的施工环境、作业条件变更等原因，因居民的生活习惯等因素都能引起工作量、施工进度变化，导致整个工程造价的变化。在小区改造工程中 ，在施工阶段投资控制的主要措施有：1.是按照地面、道路、雨污排等系统分别制定投资控制目标，并随工程进展进行动态分析，采用计划控制与过程控制相结合，分项控制、阶段控制与最终目标控制结合的方法，使计划投资始终处于受控状态。2.建设单位部门专业人员熟悉施工图纸，严格审核施工组织设计。重点对施工方法、施工手段、工期、质量、安全、技术措施的合理性进行审核，同时取技术与经济比较的方法对施工组织中涉及的新技术、新工艺、新材料进行综合评审。结合招标文件、合同条款约定内容以及现场的施工环境、作业条件等因素，重点审查施工组织中因各种不合理的施工措施而增加的费用，防止索赔事件发生，以达到计划投资与造价控制的目的。3.抓好设备、材料采购管理。目前，建设单位质量管理与造价控制部门、计划规划部门、使用单位、承包方共同考察，确定部分材料供货商，或者建设单位招标确定供货商，承包商采购，同样能够得到质量优良，价格适中的设备和材料，达到控制投资的目标。我们反对一味地降低造价忽略材料质量的行为，更不提倡只强调材料质量，严重超投资现象。4.加强施工过程中变更的管理，把好现场签证关。首先，加强变更管理，制定统一的变更管理办法，提高变更单的内容质量，同时做到变更准确及时。在小区建设中，由于地质、水文和不可抗力以及其他无法预料的因素引起的变更，设计的原因造成的变更，或由于前期不能预测引起的各种原因的变更，都会引起投资变化。建设单位相关人员应予以高度重视，深入现场配合施工方及时处理，本着实事求是的原则，合理确定因变更引起的价款变更，控制投资支出。例如，某小区改造工程双方约定，经现场工程师确认，超过万元的变更单予以认可，将万元以内的变更单进行累加，超过万元认可一个，但累计最多不能超过５个，这样不但解决了承包商压力，重要的是有效地减少了变更，降低了因变更追加的费用，很好地控制了投资费用的增加。其次，现场工程师要把好现场签证关，熟悉合同所包含的内容和工作量，对于现场签证要客观公正，准确处理。必须发生的要及时处理，避免时间长引起不必要的纠纷或索赔。同时，利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场录像等原始资料，特别是隐蔽工程图像资料记录，能够很好地帮助预结算、审计人员审核造价。五是充分发挥建设单位施工管理人员、监理人员、质监部门人员和审计人员的监督作用。在小区改造过程中，审计人员必须坚持全过程跟踪审计制度，参与工程项目招标、主要材料采购招标、见证隐蔽工程每一环节，对有效控制投资，降低工程造价发挥应有作用。
竣工结算阶段投资控制与造价管理
众所周知，各项措施的落实，最终归结为人的因素。竣工结算审核是工程造价控制最后一道关，因此，拥有一支业务精通、作风良好的具有造价、财务、法律、施工等综合专业知识的技术队伍，是把好最后一道关的关键所在。工程造价人员必须做到以下几点，才能更好地发挥投资控制与管理作用：1.是改变传统观念中“就低审核原则”，工作尽可能向项目建设的前期发展，特别是与设计的配合，做好投资估算。造价人员要不断扩展知识面，尽量使自己具备相关的法律、经济、施工技术、信息交流、财务、审计、税收、保险等基本知识，努力成为合同管理方面的行家、真正成为企业的顾问和智囊，做好计划投资管理者的参谋。2.提高专业素质，掌握和改造项目相关的设计、施工工序、材料、设备等多方面的基本知识。熟悉各种技术经济指标和造价概念，包括工程量、单价、取费标准、各类单方造价指标、各单位工程之间的造价比例，对造价构成和费用划分要界定清楚，概念明确，做到编制依据清晰明了，定额子目的套用正确。3.熟悉与基本建设有关的规章制度、部门规定，尤其是在造价管理方面的方针、政策、国家和地方主管部门的有关规定。值得说明的是，掌握政策规定尤为重要，规费是政府要求的费用，是保障安全生产、文明生产必不可少的，也是不可竞争的费用，不能为了一味的降低工程造价，调减安全、文明施工费用费率，甚至砍掉规费。4.熟悉现场施工环境和作业条件，结合实际合理计取措施费用。例如：小区中架空暖网高度不够，砼浇筑作业机械不能正常通过，材料发生二次倒运，增加二次倒运费或记取拆除、恢复管网费等应合理计取。5.随时掌握有关造价、材料、设备的动态价格信息、行情，以及新型材料的信息，了解建材市场发展趋势。
结束语:
工程造价的控制是一项集管理、技术、质量、施工于一体的综合性系统工程,也是一个动态过程。因此,工程造价控制应贯穿于工程建设的各个阶段;真正 做到小区改造工程投资的有效控制,就必须对改造项目全过程进行周密、认真的管理。
参考文献:
黄贺 建设项目工程造价的确定与控制 沈阳工业大学,2009(02)
秦茂玲 建设工程造价控制的研究与应用, 重庆大学,2008(05)