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事件
广州为投资房产损失的社保基金埋单
10午前发生的广州社保基金案近日又被重提，由十10．18亿元社保基金的86％用于房产投资，而10年的追讨却难挽回惨重的损失。
据悉，由于债务人消极逃债、当事人潜逃、楼盘烂尾等原因，导致很多资金背后牵扯着复杂的法律关系而难以追回，目前追回的基金仅3．6亿元。广州市市长张广宁表示，如果社保基金无法追回将由政府埋单，广州市政府将按照审计署的处理意见处理，由市财政填补缺口。
点评：政府的钱从哪儿来?恐怕羊毛出在羊身上。
雅居乐频繁收购商业地产
4月2日，雅居乐(3383．HK)以1．89亿元成功收购佛山市南海区一综合商业发展项目，该项目建筑面积约5．3万平方米。雅居乐计划将此项目发展成为集商业购物、休闲娱乐及会议展览为一体的大型商业贸易广场。
这是雅居乐集团在一个月以内第二次出击商业地产，就在3月是旬其收购了上海南京路西藏路交叉口的金昌摩尔大厦，该项目总建筑面积为11．4万平方米，整个项目总投资额度约达25．3亿元。业内人士认的，对于擅长住宅开发的雅居乐来说，商业地产开发占比很小，此番连续收购商用物业，应是集团对公司战略目标的重新定位。
点评：收购仅仅是资本运作的第一步，运营才是考验真金白银的关键。
外资银行争食房贷业务
4月2日，花旗银行(中国)、汇丰银行(中国)、渣打银行(中国)和东亚银行(中国)这四家首批外资银行本地法入银行开始营业。房贷按揭业务是外资银行非常看重的业务，而他们的进人将改变中外资银行的竞争格局。
不过，虽然房贷业务是一块诱人的蛋糕，但外资银行要想获得一度之地还面临不少困难。由于受网点、人力成本的限制，不可能撒网似的开展按揭，必须为客户设立门褴；同时，目前多数新房按揭都实行开发商指定开发贷款银行办理按揭的模式，无形中把外资银行挡在了门外，因此，外资银行将选择占比越来越重的二手房贷作为突破点。
点评：卓越的服务与理念是外资银行打开市场的利器。
央行再上调存款准备金率
中国人民银行4月5日决定，从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是进入2007年以来，央行第三次使用上调存款准备金率这一货币政策工具，也是史行自2006年以来，第6次上调存款准备金率。至此，存款准备金率达到10．5％。
这一政策与业内的预期一致。在此之前，市场普遍预期中国今年将继续加强宏观调控，年内可能多次提升存款准备金率，且不排除进一步升息的可能性。人民银行将继续防止货币信贷过快增长，引导金融机构优化信贷 结构。
点评：经济过热信号不退，央行调控不止。
北京城建成首家通过企业债融资的房企
3月26日，北京城建(600266．SH)发布了获得5亿元企业债发行额度的公告，进人企业债融资通道。这是第一家进人国家发改委2007年第一批企业债计划中的房地产企业。
与传统的银行借款相比，发行企业债能为E市公司节省不少财务成本，发债成本以利息为主，目前一般企业和银行贷款的利息差距在2个百分点左右，以50亿元的发行额度为例，每年将为企业节省财务成本1亿元，同时企业债还能锁定未来的利率，不受利息变化影响。
虽然城建在企业债融资上取得了突破性进展，但仅获5亿元企业债额度，与其在2006年6月宣布的12亿元债券相比已大大缩水，也折射了房企破冰企业债的艰难。
点评：在“融资”成为房企关键词的今天，国企优势日现。
八部委联合整顿房产市场
从4月下旬起，一场房地产市场秩序专项整治行动将在建设部、国土资源部等八部门的联合部署下全面展开，重点打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为，并将对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全而清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。
据了解，目前整顿的分工部署工作已完成，从4月下旬至2008年1月全面实施。建设部4月3日印发的《建设部稽查办公室2007年工作要点》中也重点指出要对房产领域进行稽查(详情可阅读焦点栏目“八部委会战地产审查年”一文)。
点评：更多的是表明政府的一种决心与姿态。
行情
北京一季度征土地增值税3．5亿
一季北京市对以前的房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税3．5亿元，同比增收2．9亿元，增长5．3倍。
北京市地税局有关负责人表示，北京已做好土地增值税全面预征的各项准备工作，北京土地增值税征收细则将于本月底或下月初出台。北京市正在制定城镇土地使用税具体税率，本应在4月和10月征收的城镇土地使用税将到10月一并征收。
点评：土地不愧为地方政府生财的法宝。
地产上市公司业绩稳定增长
4月份以来，地产上市公司陆续预告业绩，4月6日，九家地产上市公司预告的公司业绩显示，大部分地产股业绩持续稳定增长。
其中，金融街(000402)因公司今年一季度将确认F1写字楼销售收入19．60亿元，导致一季度该公司净利润同比大幅增长高达3000％～3100％。同时该公司还披露已收回土地转让款2．3亿元。富力地产(2777．HN)年报显示，2006年富力地产营业额达到101．87亿元，增幅达74％，毛利润和经营净利润分别暴涨110％和135％，成为新晋的“百亿豪门”地产“航母”。另悉，从3月6日到3月26日，其股价由12．88港元上升至17．7港元，仅20天涨幅达37％。
点评：从土地开发步入资本市场的房企能量得以空前释放。
渣打银行预警中国房市泡沫
渣打银行最近发布研究报告认为，中国房地产市场已出现泡沫迹象。目前中国未归还贷款总额占GDP的比重已由1997年的不到1％蹿升至32％。
报告指出，衡量一国房地产市场是否出现泡沫，不能单纯看房价，而应参照房屋租金(相当于股票市盈率)、建筑投入／GDP、未归还按揭贷款／GDP等3项指标。统计发现，1998年-2006年间，中国房星租金价格翻了一番，而房价的涨幅远大于租金涨幅。渣打还认为，中国房价上涨大多受流动性过利影响。
点评：外资惯使唱空做多的戏法。
京城酒店开打价格战
4月4日，广东经济型酒店业“老大”——7天连锁酒店集团主打低价牌高调进人北京市场，并计划在年内开20家门店。业内人士认为这拉开了京城经济酒店的价格战。
7天连锁酒店开出的价格是均价170元／天，比目前北京经济型酒店低3成左右。目前，北京市三环内经济型酒店价格基本在200元／天以上，CBD等商务区则能达到300元／天左右。专家认为随着竞争者的增加，经济型酒 店的价格将实现真正的经济。
点评：中国经济与城市化的高速发展为酒店业绘就了一幅美好蓝图。
沪甲级办公楼上市量翻番
今年上海将有8幢合49．2万平方米的甲级办公楼上市，而去年仅5幢合23．4万平方米。第一太平戴维斯研究报告显示，目前上海中央商务区的空置率在6．1％，处在较低水平。
据统计，去年国际资本在上海房地产市场上的投资超过25亿美元，其中约有40％投向办公楼市场。2006年全年上海甲级办公楼平均租金上涨11．7％，到2006年底，沪甲级办公楼的总量达到334万平方米，其中40％位于浦东区域。第一太平戴维斯预计未来几年上海办公楼需求仍将保持强劲势头，空置率持续走低、租金持续上扬。
点评：高度国际化支撑沪办公物业市值坚挺。
上海高低价楼盘价差20倍
上海顶级豪宅的售价已经超过了5万元／平方米，在顶级豪宅带动下，上海市中心高级公寓售价都在2．5万元／平方米以上。但在上海部分区域，_．些普通住宅的售价还不到2500元／平方米，4月第一周甚至出现了单价仅2279元的超低价楼盘，相差20倍。
据统计，2007年以来，有过成交记录的3000元／平方米以下楼盘就超过了40个。
点评：警惕房地产市场结构从“橄榄型”变成“哑铃状”。
项目
奥北商街低价卖给浙商
日前，东亚·奥北商街将“辣”街北区4号楼整栋4000多平方米的独立商业，和500多平方米的底商，以较低价格卖给了一位浙江投资客。据销售人员介绍，目前商街以7000元／平方米的价格起售，由于总价低，很受投资者欢迎。
但业内人士却对其良好的销售业绩表示担忧，目前立水桥商业扎堆人市，明天第一城就有10万左右的商业，还有隆德广场等商业。市场如何迅速消化这些商业成为主要问题，明天商业中心在起价6980元／平方米的基础上又推出“投资即返3年租金”的促销模式。而该区域的住宅却大多为高端项目，单价万元的占主流。
点评：商业地产的失败可能始于销售成功。
美第一高楼或将落户芝加哥
据国外媒体报道，芝加哥建筑师圣地亚哥·卡拉特拉瓦日前公布了其设计的美国第一高楼的初步方案。
这栋摩天大楼共有150层，总高度达609米，将拥有1200个房间，外形非常像一个钻头，被称为“芝加哥之尖”。其地下停车场可同时停放1350辆汽车。此外，在其附近还将建设一座公园和一个大型贸易中心。设计师希望新的摩天大楼能够成为芝加哥的新地标，并成为与John Hancock Center和Sears Tower并驾齐驱地区著名大厦。
据悉，这一设计方案将于今年四月被提交给芝加哥当地政府。至于新大厦的建设费用目前尚不得而知。
点评：未来建筑的趋势是尽量将稀缺的土地价值最大化。
成都银座两亿拍卖
在遭遇10年的冷落之后，高达42层成都最高烂尾楼——银座大厦将于4月22日在成都公开拍卖，参考的拍卖价格是2亿多元。该项目地处成都市中央商务区CBD核心范围及成都三大商圈之一的骡马商圈，拍卖面积约6．8万平方米。
其实，银座大厦早在1995年便由中国工商银行四川省分行正式兴建，1996年9月主体工程封顶，而1998年便陷入长达10年之久的停工。
点评：银行制造的最高烂尾楼绝非因资本之渴。
海德公园一号66万／m2创新高
日前，位于伦敦市中心海德公园旁的海德公园一号以66万元／平方米的天价，再次刷新了世界楼盘售价纪录，成为世界最昂贵的楼盘。
海德公园一号不仅紧邻公园，楼盘一侧的一米外就是地铁口，地铁口对面是伦敦最繁华的商业区之一——肯辛顿商业区的中心地带，相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。据悉，大厦的每个房间窗户都装设了防弹玻璃，电梯和出入口设有虹膜扫描身份识别系统。
点评：土地诚可贵，泡沫价更高。
西单MALL“外嫁”流产
本已以41亿身价“外嫁”给爱尔兰一基金的西单MALL遭遇了“退婚”事件。中冶集团负责人称已经终止了该项目与爱尔兰公司签订的整售协议，现在将以7亿余元的价格挂牌出让，只针对内资机构。西单MALL是西单改造工程的收尾之作。
业内人士认为西单MALL外嫁流产是受到“限外”政策的影响，大型商业项目出售给海外基金，必须得到有关部门的批准，协议终止很可能是未获批准。而该项目优越的地理位置早就激发了各大投资机构的购买欲望，估计此次挂牌出让将引发内资机构的新一轮竞争。
点评：政府日：肥水怎能流外人田?
西单文化广场将改造
日前，北京市规划委网站公示了西单文化广场改造规划设计方案，市民可上市规划委官方网站进行查询并提出意见。
据了解，广场改造后，中心线上将恢复标志性的西单牌楼。同时，今年年底前西单路口至灵境胡同路口将建成空中步行系统，中友百货、君太百货、西单商场以及今年开业的西单地区最大商场西单MALL将在空中连接。
点评：货真价实的包装将为西单商业注入新活力。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
广州为投资房产损失的社保基金埋单
10午前发生的广州社保基金案近日又被重提，由十10．18亿元社保基金的86％用于房产投资，而10年的追讨却难挽回惨重的损失。
据悉，由于债务人消极逃债、当事人潜逃、楼盘烂尾等原因，导致很多资金背后牵扯着复杂的法律关系而难以追回，目前追回的基金仅3．6亿元。广州市市长张广宁表示，如果社保基金无法追回将由政府埋单，广州市政府将按照审计署的处理意见处理，由市财政填补缺口。
点评：政府的钱从哪儿来?恐怕羊毛出在羊身上。
雅居乐频繁收购商业地产
4月2日，雅居乐(3383．HK)以1．89亿元成功收购佛山市南海区一综合商业发展项目，该项目建筑面积约5．3万平方米。雅居乐计划将此项目发展成为集商业购物、休闲娱乐及会议展览为一体的大型商业贸易广场。
这是雅居乐集团在一个月以内第二次出击商业地产，就在3月是旬其收购了上海南京路西藏路交叉口的金昌摩尔大厦，该项目总建筑面积为11．4万平方米，整个项目总投资额度约达25．3亿元。业内人士认的，对于擅长住宅开发的雅居乐来说，商业地产开发占比很小，此番连续收购商用物业，应是集团对公司战略目标的重新定位。
点评：收购仅仅是资本运作的第一步，运营才是考验真金白银的关键。
外资银行争食房贷业务
4月2日，花旗银行(中国)、汇丰银行(中国)、渣打银行(中国)和东亚银行(中国)这四家首批外资银行本地法入银行开始营业。房贷按揭业务是外资银行非常看重的业务，而他们的进人将改变中外资银行的竞争格局。
不过，虽然房贷业务是一块诱人的蛋糕，但外资银行要想获得一度之地还面临不少困难。由于受网点、人力成本的限制，不可能撒网似的开展按揭，必须为客户设立门褴；同时，目前多数新房按揭都实行开发商指定开发贷款银行办理按揭的模式，无形中把外资银行挡在了门外，因此，外资银行将选择占比越来越重的二手房贷作为突破点。
点评：卓越的服务与理念是外资银行打开市场的利器。
央行再上调存款准备金率
中国人民银行4月5日决定，从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是进入2007年以来，央行第三次使用上调存款准备金率这一货币政策工具，也是史行自2006年以来，第6次上调存款准备金率。至此，存款准备金率达到10．5％。
这一政策与业内的预期一致。在此之前，市场普遍预期中国今年将继续加强宏观调控，年内可能多次提升存款准备金率，且不排除进一步升息的可能性。人民银行将继续防止货币信贷过快增长，引导金融机构优化信贷 结构。
点评：经济过热信号不退，央行调控不止。
北京城建成首家通过企业债融资的房企
3月26日，北京城建(600266．SH)发布了获得5亿元企业债发行额度的公告，进人企业债融资通道。这是第一家进人国家发改委2007年第一批企业债计划中的房地产企业。
与传统的银行借款相比，发行企业债能为E市公司节省不少财务成本，发债成本以利息为主，目前一般企业和银行贷款的利息差距在2个百分点左右，以50亿元的发行额度为例，每年将为企业节省财务成本1亿元，同时企业债还能锁定未来的利率，不受利息变化影响。
虽然城建在企业债融资上取得了突破性进展，但仅获5亿元企业债额度，与其在2006年6月宣布的12亿元债券相比已大大缩水，也折射了房企破冰企业债的艰难。
点评：在“融资”成为房企关键词的今天，国企优势日现。
八部委联合整顿房产市场
从4月下旬起，一场房地产市场秩序专项整治行动将在建设部、国土资源部等八部门的联合部署下全面展开，重点打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为，并将对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全而清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。
据了解，目前整顿的分工部署工作已完成，从4月下旬至2008年1月全面实施。建设部4月3日印发的《建设部稽查办公室2007年工作要点》中也重点指出要对房产领域进行稽查(详情可阅读焦点栏目“八部委会战地产审查年”一文)。
点评：更多的是表明政府的一种决心与姿态。
行情
北京一季度征土地增值税3．5亿
一季北京市对以前的房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税3．5亿元，同比增收2．9亿元，增长5．3倍。
北京市地税局有关负责人表示，北京已做好土地增值税全面预征的各项准备工作，北京土地增值税征收细则将于本月底或下月初出台。北京市正在制定城镇土地使用税具体税率，本应在4月和10月征收的城镇土地使用税将到10月一并征收。
点评：土地不愧为地方政府生财的法宝。
地产上市公司业绩稳定增长
4月份以来，地产上市公司陆续预告业绩，4月6日，九家地产上市公司预告的公司业绩显示，大部分地产股业绩持续稳定增长。
其中，金融街(000402)因公司今年一季度将确认F1写字楼销售收入19．60亿元，导致一季度该公司净利润同比大幅增长高达3000％～3100％。同时该公司还披露已收回土地转让款2．3亿元。富力地产(2777．HN)年报显示，2006年富力地产营业额达到101．87亿元，增幅达74％，毛利润和经营净利润分别暴涨110％和135％，成为新晋的“百亿豪门”地产“航母”。另悉，从3月6日到3月26日，其股价由12．88港元上升至17．7港元，仅20天涨幅达37％。
点评：从土地开发步入资本市场的房企能量得以空前释放。
渣打银行预警中国房市泡沫
渣打银行最近发布研究报告认为，中国房地产市场已出现泡沫迹象。目前中国未归还贷款总额占GDP的比重已由1997年的不到1％蹿升至32％。
报告指出，衡量一国房地产市场是否出现泡沫，不能单纯看房价，而应参照房屋租金(相当于股票市盈率)、建筑投入／GDP、未归还按揭贷款／GDP等3项指标。统计发现，1998年-2006年间，中国房星租金价格翻了一番，而房价的涨幅远大于租金涨幅。渣打还认为，中国房价上涨大多受流动性过利影响。
点评：外资惯使唱空做多的戏法。
京城酒店开打价格战
4月4日，广东经济型酒店业“老大”——7天连锁酒店集团主打低价牌高调进人北京市场，并计划在年内开20家门店。业内人士认为这拉开了京城经济酒店的价格战。
7天连锁酒店开出的价格是均价170元／天，比目前北京经济型酒店低3成左右。目前，北京市三环内经济型酒店价格基本在200元／天以上，CBD等商务区则能达到300元／天左右。专家认为随着竞争者的增加，经济型酒 店的价格将实现真正的经济。
点评：中国经济与城市化的高速发展为酒店业绘就了一幅美好蓝图。
沪甲级办公楼上市量翻番
今年上海将有8幢合49．2万平方米的甲级办公楼上市，而去年仅5幢合23．4万平方米。第一太平戴维斯研究报告显示，目前上海中央商务区的空置率在6．1％，处在较低水平。
据统计，去年国际资本在上海房地产市场上的投资超过25亿美元，其中约有40％投向办公楼市场。2006年全年上海甲级办公楼平均租金上涨11．7％，到2006年底，沪甲级办公楼的总量达到334万平方米，其中40％位于浦东区域。第一太平戴维斯预计未来几年上海办公楼需求仍将保持强劲势头，空置率持续走低、租金持续上扬。
点评：高度国际化支撑沪办公物业市值坚挺。
上海高低价楼盘价差20倍
上海顶级豪宅的售价已经超过了5万元／平方米，在顶级豪宅带动下，上海市中心高级公寓售价都在2．5万元／平方米以上。但在上海部分区域，_．些普通住宅的售价还不到2500元／平方米，4月第一周甚至出现了单价仅2279元的超低价楼盘，相差20倍。
据统计，2007年以来，有过成交记录的3000元／平方米以下楼盘就超过了40个。
点评：警惕房地产市场结构从“橄榄型”变成“哑铃状”。
项目
奥北商街低价卖给浙商
日前，东亚·奥北商街将“辣”街北区4号楼整栋4000多平方米的独立商业，和500多平方米的底商，以较低价格卖给了一位浙江投资客。据销售人员介绍，目前商街以7000元／平方米的价格起售，由于总价低，很受投资者欢迎。
但业内人士却对其良好的销售业绩表示担忧，目前立水桥商业扎堆人市，明天第一城就有10万左右的商业，还有隆德广场等商业。市场如何迅速消化这些商业成为主要问题，明天商业中心在起价6980元／平方米的基础上又推出“投资即返3年租金”的促销模式。而该区域的住宅却大多为高端项目，单价万元的占主流。
点评：商业地产的失败可能始于销售成功。
美第一高楼或将落户芝加哥
据国外媒体报道，芝加哥建筑师圣地亚哥·卡拉特拉瓦日前公布了其设计的美国第一高楼的初步方案。
这栋摩天大楼共有150层，总高度达609米，将拥有1200个房间，外形非常像一个钻头，被称为“芝加哥之尖”。其地下停车场可同时停放1350辆汽车。此外，在其附近还将建设一座公园和一个大型贸易中心。设计师希望新的摩天大楼能够成为芝加哥的新地标，并成为与John Hancock Center和Sears Tower并驾齐驱地区著名大厦。
据悉，这一设计方案将于今年四月被提交给芝加哥当地政府。至于新大厦的建设费用目前尚不得而知。
点评：未来建筑的趋势是尽量将稀缺的土地价值最大化。
成都银座两亿拍卖
在遭遇10年的冷落之后，高达42层成都最高烂尾楼——银座大厦将于4月22日在成都公开拍卖，参考的拍卖价格是2亿多元。该项目地处成都市中央商务区CBD核心范围及成都三大商圈之一的骡马商圈，拍卖面积约6．8万平方米。
其实，银座大厦早在1995年便由中国工商银行四川省分行正式兴建，1996年9月主体工程封顶，而1998年便陷入长达10年之久的停工。
点评：银行制造的最高烂尾楼绝非因资本之渴。
海德公园一号66万／m2创新高
日前，位于伦敦市中心海德公园旁的海德公园一号以66万元／平方米的天价，再次刷新了世界楼盘售价纪录，成为世界最昂贵的楼盘。
海德公园一号不仅紧邻公园，楼盘一侧的一米外就是地铁口，地铁口对面是伦敦最繁华的商业区之一——肯辛顿商业区的中心地带，相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。据悉，大厦的每个房间窗户都装设了防弹玻璃，电梯和出入口设有虹膜扫描身份识别系统。
点评：土地诚可贵，泡沫价更高。
西单MALL“外嫁”流产
本已以41亿身价“外嫁”给爱尔兰一基金的西单MALL遭遇了“退婚”事件。中冶集团负责人称已经终止了该项目与爱尔兰公司签订的整售协议，现在将以7亿余元的价格挂牌出让，只针对内资机构。西单MALL是西单改造工程的收尾之作。
业内人士认为西单MALL外嫁流产是受到“限外”政策的影响，大型商业项目出售给海外基金，必须得到有关部门的批准，协议终止很可能是未获批准。而该项目优越的地理位置早就激发了各大投资机构的购买欲望，估计此次挂牌出让将引发内资机构的新一轮竞争。
点评：政府日：肥水怎能流外人田?
西单文化广场将改造
日前，北京市规划委网站公示了西单文化广场改造规划设计方案，市民可上市规划委官方网站进行查询并提出意见。
据了解，广场改造后，中心线上将恢复标志性的西单牌楼。同时，今年年底前西单路口至灵境胡同路口将建成空中步行系统，中友百货、君太百货、西单商场以及今年开业的西单地区最大商场西单MALL将在空中连接。
点评：货真价实的包装将为西单商业注入新活力。
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