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摘要自《物权法》出台以来,理论与实务界对其有颇大争论,本文对不动产登记制度的立法模式、不动产登记的物权变动效力进行了较为详细的阐述,结合我国《物权法》确定的不动产统一登记制度,分析了我国不动产统一登记机构、登记审查制度及登记错误赔偿等方面存在的缺陷,并提出了一些观点和建议。
关键词不动产登记制度 第三人利益 错误登记赔偿
中图分类号:D923.2文献标识码:A
不动产登记制度是《物权法》的重要内容,如果在《物权法》中规定的不尽合理和完善,那就不能算是一部好的《物权法》。如何完善不动产登记制度,成为我国《物权法》要进一步解决的重点核心问题。
1 不动产登记制度的立法模式
各国都建立了较为完善的不动产登记制度,但因历史传统等方面的不同,各国的不动产登记制度也存在差异。综合各国的不动产登记制度来看,其立法模式大致可分为三种:契约登记制、权利登记制、托仑斯登记制。
以我国的《物权法》为基础,就我国的不动产登记制度来看,前述的三种登记制度在我国《物权法》中均有体现。首先,并不要求所有的不动产物权的变动都必须登记,《物权法》第九条第二按规定“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”其次,登记机关对不动产的登记审查既不采取形式审查主义,也不采实质审查主义,《物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责:(1)审验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律行政法规规定的其他情况。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”由此可看出我国的不动产登记审查以形式审查为主兼采实质审查。第三,登记没有公信力。《物权法》第十九条“有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”。第四,登记机构负有因登记错误而产生的损害赔偿责任。第二十一条第二款规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”
2 不动产登记的物权变动效力
不动产登记的物权变动效力指不动产物权变动登记,所依法发生的法律效力。不动产登记制度的目的在于通过公示彰显物权的变动和归属,以维护不动产的交易安全。本人认为其效力主要表现在以下两个方面:登记静态效力和登记动态效力。
(1)登记静态效力。是指从静态的角度出发,把登记簿上记载的权利推定为真实的权利,当事人可以据此进行物权交易。因此,静态效力的作用在于对物权归属的确认。
(2)登记动态效力。是指登记在不动产的变动过程中所产生的效力,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭取决于登记这一公示形式。根据登记对物权变动的影响将不动产登记的动态效力又区分为:登记的生效效力,在形式主义物权的变动模式下,通常发生此种登记效力。它将物权的变动结果与物权登记相联系,当事人不经过登记不发生物权变动效力。因此,依法律行为引起的物权变动,如不登记就无法完成物权变动;登记的对抗效力,在这种情形下,登记并不影响物权的变动,登记仅仅使已经取得的物权产生绝对效力。因此,法律并不要求所有的不动产物权均要登记,而是由当事人自愿选择,登记并不是物权取得的生效要件,而是具有对抗第三人的作用;登记的处分效力,登记的前两种效力只适用于因法律行为引起的物权变动,而对于因法律行为以外的事实引起的物权变动,登记并不是物权变动的生效要件而是再次处分的要件。法理上将这种登记称之为“宣示登记”。由于不动产物权不经登记不具有公示和公信效力,因此未经宣示登记,取得物权的人并不能处分该物权。在现实生活中,因财产分割、继承、判决等取得的不动产物权,如果需要处分该物权就要办理变更登记。
3 我国现行不动产登记制度中存在的缺陷及建议
建国初期,我国也曾建立了不动产登记制度,当时登记只是一种行政管理手段,与民法上的不动产物权的变动没有任何法律上的联系。《物权法》颁布后,我国有关不动产登记的立法在一定程度上已经消除了上述偏见,但不动产登记制度仍然存在缺陷。
3.1 不动产登记机构的不确定性
要完善我国的不动产登记制度,首先要建立统一的不动产登记机构,我国目前的不动产登记机构有国土资源、林业、建设、农业、渔政等行政管理机关。登记机关的不统一,必然会出现重复登记,公开登记信息不全面,登记资料分散等现象,甚至个别登记机关为获取登记费用,争抢登记,导致资源的浪费。与此同时,我国的不动产登记除了登记机关不同外,登记的级别也不一样,这种多部门多级别的登记现象严重扰乱了我国的不动产登记秩序,因此,建立统一的不动产登记机构势在必行。
综合我国现在的登记情况来看,国土资源部门比较适合作为统一的不动产登记机关。主要原因如下:首先,建国初期,国土资源部门就作为全国统一的土地资源登记机关,其登记的资料较为详细、全面;其次,土地乃不动产的核心,大部分的不动产权利都是建立在土地登记的基础之上的;最后,国土资源部门作为统一的不动产登记机关其辐射范围广,可以覆盖农村等偏远地区。就我国目前的状况看,国土资源部门是较为理想的统一登记机关。但在今后,随着政府体制改革的发展,不动产登记部门有待进一步完善。
3.2 关于统一不动产登记机构的建议
目前,虽然我国法律对不动产的登记部门做了规定,但我国学界对不动产登记机构的设置还存有争议。
本人认为,现有的不动产登记机构都不能全面、及时、高效的办理不动产登记,因此,应该仿效香港特别行政区的做法,在国务院设立注册委员会,由其统管全国的各类注册、登记事务,在其下设知识产权注册局、企业注册登记局、不动产注册登记局、婚姻登记局等。各局专司其职,统一、高效、准确的办理不动产登记事务。各局再下设分支机构,尽量做到覆盖范围广,便于公众办理相关业务及查询,或是各局在基层再统一集中办公,实现登记的一条龙服务。
3.3 不动产登记审查的不完善
登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一,采用不同的审查方式,对不动产的登记效率、登记责任的承担和登记的公信力等具有重要的影响。我国《物权法》第十二条对登记机关审查职责作了列举性规定,但该条并未明确登记机关应采取实质审查还是形式审查,
为提高不动产登记的公信力,本人赞同我国的不动产登记实行实质审查制度,通过对各国不动产登记制度的研究,不难看出凡是采用形式审查制的国家,通常登记机关并不负有保证登记内容真实、正确的责任,所以一般也不存在登记赔偿问题。而我国目前的《物权法》中明确规定了赔偿责任问题,因此采用实制审查制度是与《物权法》的赔偿责任相呼应的。
如何完善我国的不动产登记审查制度?首先,应从不动产登记的程序着手,简化登记的步骤,提前公示不动产登记的条件,提高登记效率。其次,提高登记人员的业务素质,通过培训、实习上岗,增加业务知识、提高对业务的熟练程度。最后,建立不动产登记代理制度,通过专业人士的代理,保证提交申请资料的全面、真实,从而提高登记审查的效率。
3.4 不动产登记机构登记错误时的赔偿标准不统一
根据登记的公示公信效力,一旦发生登记错误,就会损害到真正权利人及第三人的利益。《日本民法典》第三十三条规定“变更的不动产物权,因放弃而废除的不动产物权上存在第三人的权利和利益时,如物权的变更和放弃损害第三人的权利和利益,则应得到第三人的同意。未经第三人同意变更、放弃物权,使第三人利益受损害的,有对第三人权利和利益的存在负有义务者予以赔偿。”德国、瑞士民法对第三人利益也有相关规定。我国《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”相比较之下,外国对第三人利益给予了高度重视,而我国《物权法》则对此方面规定的较为模糊。
从实践情况看,造成登记错误的原因主要有三种情况:一是登记工作人员疏忽大意、怠于履行职责或者与申请人恶意串通,进行虚假登记;二是登记申请人采取欺骗手段、提供虚假材料,造成错误登记;三是申请人提供的材料有瑕疵而工作人员也有过错,双方共同导致登记错误;四是登记机构受到外来干涉,执行上级机关、其他机构的指令导致登记错误。本人认为,除第二种情况外,其余三种均需登记机构予以赔偿。
不动产登记机构的赔偿数额如何确定?本人认为应从以下几方面予以考虑:一是赔偿内容的确定。主要是指登记机构应就那些损失承担赔偿责任。我们可以参照《民法通则》的有关规定处理,包括:(1)主权利的损害赔偿;(2)利益;(3)当事人及利害关系人主张权利的费用。二是赔偿责任的时间确定。即应该以何时的情形来确定赔偿的数额。根据各国通行的做法来看,赔偿数额应以受损时的价值来判断。三是赔偿数额的确定方式。首先,当事人可以协商,双方不愿协商或协商不成的可以直接诉讼。
要对权利人给予充分的补偿,就需要具有充足的赔偿金,所以赔偿金的来源十分重要。本人认为赔偿金可以从以下几个方面获得:一是国家赔偿,根据《国家赔偿法》的规定,从中获取一部分。二是建立不动产登记专用赔偿基金,可以参照《公司法》的法定公积金制度,从登记机构收取的登记费中固定划拨一定的比例纳入专户管理。三是建立登记人员的职业责任保险制度,借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。通过以上几方面获得的赔偿金足可以使权利人的损失得到有效的补偿。
不动产是人类赖以生存和发展的基本条件,也是人类可持续发展的基石。建立和完善不动产登记制度,保障不动产物权人的财产权利,推动不动产事业的健康发展。
参考文献
[1]孙宪忠.争议与思考――物权立法笔记.中国人民大学出版社, 2006.7:234.
[2]韩松,赵俊劳,张翔,郭升选.物权法.法律出版社,2008.2:76.
[3]汪治平.物权法精要与依据指引.人民出版社:33-36.
[4]刘保玉.物权法学.中国法制出版社,2007.10:89.
[5]马骏驹,陈本寒.物权法.复旦大学出版社,2007.10.
[6]周林彬.物权法新论.北京大学出版社,2002.
[7]刘凯湘.中华人民共和国物权法知识问答.人民出版社,2007:16.
[8]黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用.人民出版社, 2007:73.
[9]梁慧星.中国物权法研究.法律出版社,1998:199-200.
[10] 任国华.我国不动产登记制度若干问题的立法思考.第七届中国律师论坛,2007.8.
关键词不动产登记制度 第三人利益 错误登记赔偿
中图分类号:D923.2文献标识码:A
不动产登记制度是《物权法》的重要内容,如果在《物权法》中规定的不尽合理和完善,那就不能算是一部好的《物权法》。如何完善不动产登记制度,成为我国《物权法》要进一步解决的重点核心问题。
1 不动产登记制度的立法模式
各国都建立了较为完善的不动产登记制度,但因历史传统等方面的不同,各国的不动产登记制度也存在差异。综合各国的不动产登记制度来看,其立法模式大致可分为三种:契约登记制、权利登记制、托仑斯登记制。
以我国的《物权法》为基础,就我国的不动产登记制度来看,前述的三种登记制度在我国《物权法》中均有体现。首先,并不要求所有的不动产物权的变动都必须登记,《物权法》第九条第二按规定“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”其次,登记机关对不动产的登记审查既不采取形式审查主义,也不采实质审查主义,《物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责:(1)审验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律行政法规规定的其他情况。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”由此可看出我国的不动产登记审查以形式审查为主兼采实质审查。第三,登记没有公信力。《物权法》第十九条“有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”。第四,登记机构负有因登记错误而产生的损害赔偿责任。第二十一条第二款规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”
2 不动产登记的物权变动效力
不动产登记的物权变动效力指不动产物权变动登记,所依法发生的法律效力。不动产登记制度的目的在于通过公示彰显物权的变动和归属,以维护不动产的交易安全。本人认为其效力主要表现在以下两个方面:登记静态效力和登记动态效力。
(1)登记静态效力。是指从静态的角度出发,把登记簿上记载的权利推定为真实的权利,当事人可以据此进行物权交易。因此,静态效力的作用在于对物权归属的确认。
(2)登记动态效力。是指登记在不动产的变动过程中所产生的效力,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭取决于登记这一公示形式。根据登记对物权变动的影响将不动产登记的动态效力又区分为:登记的生效效力,在形式主义物权的变动模式下,通常发生此种登记效力。它将物权的变动结果与物权登记相联系,当事人不经过登记不发生物权变动效力。因此,依法律行为引起的物权变动,如不登记就无法完成物权变动;登记的对抗效力,在这种情形下,登记并不影响物权的变动,登记仅仅使已经取得的物权产生绝对效力。因此,法律并不要求所有的不动产物权均要登记,而是由当事人自愿选择,登记并不是物权取得的生效要件,而是具有对抗第三人的作用;登记的处分效力,登记的前两种效力只适用于因法律行为引起的物权变动,而对于因法律行为以外的事实引起的物权变动,登记并不是物权变动的生效要件而是再次处分的要件。法理上将这种登记称之为“宣示登记”。由于不动产物权不经登记不具有公示和公信效力,因此未经宣示登记,取得物权的人并不能处分该物权。在现实生活中,因财产分割、继承、判决等取得的不动产物权,如果需要处分该物权就要办理变更登记。
3 我国现行不动产登记制度中存在的缺陷及建议
建国初期,我国也曾建立了不动产登记制度,当时登记只是一种行政管理手段,与民法上的不动产物权的变动没有任何法律上的联系。《物权法》颁布后,我国有关不动产登记的立法在一定程度上已经消除了上述偏见,但不动产登记制度仍然存在缺陷。
3.1 不动产登记机构的不确定性
要完善我国的不动产登记制度,首先要建立统一的不动产登记机构,我国目前的不动产登记机构有国土资源、林业、建设、农业、渔政等行政管理机关。登记机关的不统一,必然会出现重复登记,公开登记信息不全面,登记资料分散等现象,甚至个别登记机关为获取登记费用,争抢登记,导致资源的浪费。与此同时,我国的不动产登记除了登记机关不同外,登记的级别也不一样,这种多部门多级别的登记现象严重扰乱了我国的不动产登记秩序,因此,建立统一的不动产登记机构势在必行。
综合我国现在的登记情况来看,国土资源部门比较适合作为统一的不动产登记机关。主要原因如下:首先,建国初期,国土资源部门就作为全国统一的土地资源登记机关,其登记的资料较为详细、全面;其次,土地乃不动产的核心,大部分的不动产权利都是建立在土地登记的基础之上的;最后,国土资源部门作为统一的不动产登记机关其辐射范围广,可以覆盖农村等偏远地区。就我国目前的状况看,国土资源部门是较为理想的统一登记机关。但在今后,随着政府体制改革的发展,不动产登记部门有待进一步完善。
3.2 关于统一不动产登记机构的建议
目前,虽然我国法律对不动产的登记部门做了规定,但我国学界对不动产登记机构的设置还存有争议。
本人认为,现有的不动产登记机构都不能全面、及时、高效的办理不动产登记,因此,应该仿效香港特别行政区的做法,在国务院设立注册委员会,由其统管全国的各类注册、登记事务,在其下设知识产权注册局、企业注册登记局、不动产注册登记局、婚姻登记局等。各局专司其职,统一、高效、准确的办理不动产登记事务。各局再下设分支机构,尽量做到覆盖范围广,便于公众办理相关业务及查询,或是各局在基层再统一集中办公,实现登记的一条龙服务。
3.3 不动产登记审查的不完善
登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一,采用不同的审查方式,对不动产的登记效率、登记责任的承担和登记的公信力等具有重要的影响。我国《物权法》第十二条对登记机关审查职责作了列举性规定,但该条并未明确登记机关应采取实质审查还是形式审查,
为提高不动产登记的公信力,本人赞同我国的不动产登记实行实质审查制度,通过对各国不动产登记制度的研究,不难看出凡是采用形式审查制的国家,通常登记机关并不负有保证登记内容真实、正确的责任,所以一般也不存在登记赔偿问题。而我国目前的《物权法》中明确规定了赔偿责任问题,因此采用实制审查制度是与《物权法》的赔偿责任相呼应的。
如何完善我国的不动产登记审查制度?首先,应从不动产登记的程序着手,简化登记的步骤,提前公示不动产登记的条件,提高登记效率。其次,提高登记人员的业务素质,通过培训、实习上岗,增加业务知识、提高对业务的熟练程度。最后,建立不动产登记代理制度,通过专业人士的代理,保证提交申请资料的全面、真实,从而提高登记审查的效率。
3.4 不动产登记机构登记错误时的赔偿标准不统一
根据登记的公示公信效力,一旦发生登记错误,就会损害到真正权利人及第三人的利益。《日本民法典》第三十三条规定“变更的不动产物权,因放弃而废除的不动产物权上存在第三人的权利和利益时,如物权的变更和放弃损害第三人的权利和利益,则应得到第三人的同意。未经第三人同意变更、放弃物权,使第三人利益受损害的,有对第三人权利和利益的存在负有义务者予以赔偿。”德国、瑞士民法对第三人利益也有相关规定。我国《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”相比较之下,外国对第三人利益给予了高度重视,而我国《物权法》则对此方面规定的较为模糊。
从实践情况看,造成登记错误的原因主要有三种情况:一是登记工作人员疏忽大意、怠于履行职责或者与申请人恶意串通,进行虚假登记;二是登记申请人采取欺骗手段、提供虚假材料,造成错误登记;三是申请人提供的材料有瑕疵而工作人员也有过错,双方共同导致登记错误;四是登记机构受到外来干涉,执行上级机关、其他机构的指令导致登记错误。本人认为,除第二种情况外,其余三种均需登记机构予以赔偿。
不动产登记机构的赔偿数额如何确定?本人认为应从以下几方面予以考虑:一是赔偿内容的确定。主要是指登记机构应就那些损失承担赔偿责任。我们可以参照《民法通则》的有关规定处理,包括:(1)主权利的损害赔偿;(2)利益;(3)当事人及利害关系人主张权利的费用。二是赔偿责任的时间确定。即应该以何时的情形来确定赔偿的数额。根据各国通行的做法来看,赔偿数额应以受损时的价值来判断。三是赔偿数额的确定方式。首先,当事人可以协商,双方不愿协商或协商不成的可以直接诉讼。
要对权利人给予充分的补偿,就需要具有充足的赔偿金,所以赔偿金的来源十分重要。本人认为赔偿金可以从以下几个方面获得:一是国家赔偿,根据《国家赔偿法》的规定,从中获取一部分。二是建立不动产登记专用赔偿基金,可以参照《公司法》的法定公积金制度,从登记机构收取的登记费中固定划拨一定的比例纳入专户管理。三是建立登记人员的职业责任保险制度,借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。通过以上几方面获得的赔偿金足可以使权利人的损失得到有效的补偿。
不动产是人类赖以生存和发展的基本条件,也是人类可持续发展的基石。建立和完善不动产登记制度,保障不动产物权人的财产权利,推动不动产事业的健康发展。
参考文献
[1]孙宪忠.争议与思考――物权立法笔记.中国人民大学出版社, 2006.7:234.
[2]韩松,赵俊劳,张翔,郭升选.物权法.法律出版社,2008.2:76.
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[4]刘保玉.物权法学.中国法制出版社,2007.10:89.
[5]马骏驹,陈本寒.物权法.复旦大学出版社,2007.10.
[6]周林彬.物权法新论.北京大学出版社,2002.
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[8]黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用.人民出版社, 2007:73.
[9]梁慧星.中国物权法研究.法律出版社,1998:199-200.
[10] 任国华.我国不动产登记制度若干问题的立法思考.第七届中国律师论坛,2007.8.