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2007年元旦过后，冬日温暖的阳光普照着河北省涿州市西幸庄村的大地，但村民张玉坤的心情依然压抑。
“我们村那块近百有的‘农田实验基地’被‘伪村委会’私自低价卖了，我们正商量着如何讨回这块地好挽回损失。”张玉坤的话语中透着一丝烦躁。
《楼市》记者调查发现，一个远偏离合理水平的价格、一场未经任何民主程序的“决策”、一个根本早已不存在的“村委员会”、一位在转让协议上签字的“伪村主任”、一名根本不具备评估资格的“十地评估师”、一个来办理任何手续就开始动工开发的楼盘，种种的异常构成了这场涉及到西辛庄村700户农户利益的离奇交易。
“伪村委会”私自卖地
1月30日，中央财经领导小组力，公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上明确指出，土地征占已经是当前引起农民上访的主要原因之一。而涿州市西辛庄村确然是一个缩影。涿州位于北京的西南方向，距离北京仅半小时车程。因为地理位置优越、物价低廉且城市建设与配套设施较为完备，近年来已经成为不少北京人以及北漂族安家置业的目标之一。而西辛庄村就位于涿州城市主干道之—的冠云路两侧。随着近年来旧村改造进程的加快以及地产开发的活跃，这个原本平静的小村庄吸引了众多开发商的注意。
张玉坤口中的“农田实验基地”由于属于冠云东路规划区内的土地，更是成为众多开发商的垂涎目标。据悉，早在2003年，就有开发商愿以每亩50万元的价格购买此91．9亩土地的使用权，被村民代表联合拒绝。此后，该村的两家开发商也先后尝试过购买此地，均因价格问题搁浅。
但2005年6月的一天，正当村民们还就这块土地未来的前景和开发用途充满憧憬的时候，突然收到一份来自于“村委会”的通知：该91．9亩土地已经被正式转让给涿州市的宏远房地产开发公司，转让价格为15．5万元／亩!
张玉坤至今仍对当时的情景记忆犹新：“大家(村民)都气坏了。”
更为荒谬的是，在这份2005年6月签署的转让协议上签字的竟是早在2002年就役期已满的“村委员会”和“村委员会主任”。
据村民介绍，转让协议书的签署双方分别是河北省涿州市清凉寺力、事处西辛庄村委会(甲方)和涿州市宏远房地产开发公司(乙方)。但事实上，“这个在合同上签字的村委会早就不存在了，应该叫‘村伪会’才对。”
在这份土地转让的协议书上代表西辛庄村签字的“张振荣”是西辛庄村原村委会主任，但任职期限在2002年就已经到期。“都已经不在任上了，凭什么还能私自代表我们西辛庄村卖这块土地呢?”很多村民对此愤慨不已，“没有召开村民代表人会，我们很多人当初根本不知道有卖地这事。”而针对《楼市》记者的采访，张振荣拒绝做出任何解释。
据悉，在张振荣的任职期限到期后，西辛庄村曾进行了两次选举，但都没有选出新村委会主任，干是也就没有了民选的村委会主任。
当记者就此事询问西辛庄村党支部书记张书福时，张的回答是：“村里太乱，一直选不出来新的(村委会主任)，所以我们就觉得让张振荣来‘代理’村主任。我就是拿他当村主任使，我们跟(清凉寺)办事处说了‘声，办事处同意了。”
一份不合法的合同
记者调查发现，除了期限问题外，“西辛庄村委会”在转让冠云东路规划区内的这块土地过程中还存在大量违规和涉嫌违法的行为。
在谈及为何会把地卖给涿州市宏远房地产开发公司时，张书福说：“2004年土地性质变成综合用地后，我们准备建市场，但—直没有弄起来。后来宏远房地产公司找上门来，要买地。给12万(每亩)，我们说少于15万(每亩)不卖。最后宏远给出15．5万(每市)。找了几个村民代表，他们也同意了。我们觉得合适，村委员会就直接跟开发商签了协议。”
但张玉坤等村民则对此提出了强烈的质疑和异议，指㈩当时参加此交易讨论的所谓“村民代表”都是由人队临时安排和通知的，凡是可能有不同意见的代表都没有被通知参加，“人数上根本不够。”
中华人民共和国《土地承包法》第四十八条明确规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
操作程序上存在的问题还不止于此。
按照相关土地转让的法律法规，土地买卖必须进行“招、挂、拍”。以西辛庄村的地块来说，需要由村集体和国家有关单位签订协议，由相关部门进行招，挂、拍，村民委员会无权直接与开发商签署土地转让协议。
而冠云东路规划区内的土地却是由“西辛庄村委会”与开发商涿州市宏远房地产开发公司直接签署的，这显然与国家法律法规不符。
面对记者“你们上级主管单位清凉寺办事处有没有告诉过你们，村委会不能直接卖地，必须实行招挂拍的程序，不然是不合法的。”的提问，张书福的回答是：“办事处马书记说没事。”
此外，该地块在涿州市规划中是属于综合用地，但在转让协议中却在没有任何法律手续的情况下将用途变更为“住宅”。张书福对此表示：“我们只管卖地，其他我们什么都不管。他头来土地爱怎么弄就怎么弄，跟我们没有关系。”
被贱卖并被破坏的良田
除了在程序上有诸多问题之外，每亩15．5万元的低廉转让价格也是让张玉坤等村民愤怒的原因。
冠云东路规划区内的土地属于一级地综合用地，而涿州市市区土地级别区域划分标准中明确规定：商业用地和综合用地的一级地基准地价每平方米应为845元，折合每亩56．3万元。该土地的实际转让价格与政府规定的基准地价相差3．6倍之多。
在这份土地转让合同上，出具土地评估报告的评估师署名为“史卫红”。但在河北省土地估价师协会在《河北日报》上公布的土地评估师名单中，记者没有查询到这个名字。也就是说，这个“史卫红”根本就不具备土地评估师的资格。
当记者以村民的身份就评估资格和定价因素等问题质问史卫红时，史卫红的态度相当蛮横：“别问我，有能耐找市长去!”
事实上，当记者追问张书福“村里有没有进行土地评估?知不知道需要上地评估报告?”时，张书福的回答甚至更“高调”：“什么评估报告?我们觉得合适就卖，不合适就不卖。不需要什么评估报告。”
“知不知道当地的基准地价是多少钱一亩?”记者再问。
“不知道!”张书福的回答干脆利落。
一年多的时间过去了，被非法变卖的优质良田已被破坏得面目全非，荒废至今，蔬菜大棚、机井、管道、水电设施均已全部被拆除破毁，土地基本面已被严重破坏，土地复耕可能性几乎不大。
面对此情况，村民一再上访。2006年11月，村民得到了保定市中级人民法院判决宏远房地产公司与西辛庄“村委会”签署的土地转让协议中的63亩土地应归还全体村民的结果。原来，宏远房地产公司与西辛庄“村委会”暗中玩了猫腻，把近百由土地中的63亩土地从原来的转卖变成了转租，后来宏远房地产公司与西辛庄“村委会”翻脸，想通过法庭要 63亩土地的租金，保定市中级人民法院才判决了这样的结果。对村民来说，就是这样的结果，开发商与“伪村委会”仍想方设法拖延拒不执行，而当初策划这场非法交易的“伪村委会”，也对自己亲手制造的“破烂摊子”不再问津。
记者采访了主审此案的保定市中级人民法院相关负责人。该负责人称，根据《土地管理法》第63条，具有农民土地所有权的土地不得出让，这个案子已经下了判决书，其他情况，因案情复杂，不便透露。
截止到2007年1月，针对该践踏村民民主权利的恶性交易事件，西辛庄村村民依然在为原本属于自己的利益而四处奔走。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
“我们村那块近百有的‘农田实验基地’被‘伪村委会’私自低价卖了，我们正商量着如何讨回这块地好挽回损失。”张玉坤的话语中透着一丝烦躁。
《楼市》记者调查发现，一个远偏离合理水平的价格、一场未经任何民主程序的“决策”、一个根本早已不存在的“村委员会”、一位在转让协议上签字的“伪村主任”、一名根本不具备评估资格的“十地评估师”、一个来办理任何手续就开始动工开发的楼盘，种种的异常构成了这场涉及到西辛庄村700户农户利益的离奇交易。
“伪村委会”私自卖地
1月30日，中央财经领导小组力，公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上明确指出，土地征占已经是当前引起农民上访的主要原因之一。而涿州市西辛庄村确然是一个缩影。涿州位于北京的西南方向，距离北京仅半小时车程。因为地理位置优越、物价低廉且城市建设与配套设施较为完备，近年来已经成为不少北京人以及北漂族安家置业的目标之一。而西辛庄村就位于涿州城市主干道之—的冠云路两侧。随着近年来旧村改造进程的加快以及地产开发的活跃，这个原本平静的小村庄吸引了众多开发商的注意。
张玉坤口中的“农田实验基地”由于属于冠云东路规划区内的土地，更是成为众多开发商的垂涎目标。据悉，早在2003年，就有开发商愿以每亩50万元的价格购买此91．9亩土地的使用权，被村民代表联合拒绝。此后，该村的两家开发商也先后尝试过购买此地，均因价格问题搁浅。
但2005年6月的一天，正当村民们还就这块土地未来的前景和开发用途充满憧憬的时候，突然收到一份来自于“村委会”的通知：该91．9亩土地已经被正式转让给涿州市的宏远房地产开发公司，转让价格为15．5万元／亩!
张玉坤至今仍对当时的情景记忆犹新：“大家(村民)都气坏了。”
更为荒谬的是，在这份2005年6月签署的转让协议上签字的竟是早在2002年就役期已满的“村委员会”和“村委员会主任”。
据村民介绍，转让协议书的签署双方分别是河北省涿州市清凉寺力、事处西辛庄村委会(甲方)和涿州市宏远房地产开发公司(乙方)。但事实上，“这个在合同上签字的村委会早就不存在了，应该叫‘村伪会’才对。”
在这份土地转让的协议书上代表西辛庄村签字的“张振荣”是西辛庄村原村委会主任，但任职期限在2002年就已经到期。“都已经不在任上了，凭什么还能私自代表我们西辛庄村卖这块土地呢?”很多村民对此愤慨不已，“没有召开村民代表人会，我们很多人当初根本不知道有卖地这事。”而针对《楼市》记者的采访，张振荣拒绝做出任何解释。
据悉，在张振荣的任职期限到期后，西辛庄村曾进行了两次选举，但都没有选出新村委会主任，干是也就没有了民选的村委会主任。
当记者就此事询问西辛庄村党支部书记张书福时，张的回答是：“村里太乱，一直选不出来新的(村委会主任)，所以我们就觉得让张振荣来‘代理’村主任。我就是拿他当村主任使，我们跟(清凉寺)办事处说了‘声，办事处同意了。”
一份不合法的合同
记者调查发现，除了期限问题外，“西辛庄村委会”在转让冠云东路规划区内的这块土地过程中还存在大量违规和涉嫌违法的行为。
在谈及为何会把地卖给涿州市宏远房地产开发公司时，张书福说：“2004年土地性质变成综合用地后，我们准备建市场，但—直没有弄起来。后来宏远房地产公司找上门来，要买地。给12万(每亩)，我们说少于15万(每亩)不卖。最后宏远给出15．5万(每市)。找了几个村民代表，他们也同意了。我们觉得合适，村委员会就直接跟开发商签了协议。”
但张玉坤等村民则对此提出了强烈的质疑和异议，指㈩当时参加此交易讨论的所谓“村民代表”都是由人队临时安排和通知的，凡是可能有不同意见的代表都没有被通知参加，“人数上根本不够。”
中华人民共和国《土地承包法》第四十八条明确规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
操作程序上存在的问题还不止于此。
按照相关土地转让的法律法规，土地买卖必须进行“招、挂、拍”。以西辛庄村的地块来说，需要由村集体和国家有关单位签订协议，由相关部门进行招，挂、拍，村民委员会无权直接与开发商签署土地转让协议。
而冠云东路规划区内的土地却是由“西辛庄村委会”与开发商涿州市宏远房地产开发公司直接签署的，这显然与国家法律法规不符。
面对记者“你们上级主管单位清凉寺办事处有没有告诉过你们，村委会不能直接卖地，必须实行招挂拍的程序，不然是不合法的。”的提问，张书福的回答是：“办事处马书记说没事。”
此外，该地块在涿州市规划中是属于综合用地，但在转让协议中却在没有任何法律手续的情况下将用途变更为“住宅”。张书福对此表示：“我们只管卖地，其他我们什么都不管。他头来土地爱怎么弄就怎么弄，跟我们没有关系。”
被贱卖并被破坏的良田
除了在程序上有诸多问题之外，每亩15．5万元的低廉转让价格也是让张玉坤等村民愤怒的原因。
冠云东路规划区内的土地属于一级地综合用地，而涿州市市区土地级别区域划分标准中明确规定：商业用地和综合用地的一级地基准地价每平方米应为845元，折合每亩56．3万元。该土地的实际转让价格与政府规定的基准地价相差3．6倍之多。
在这份土地转让合同上，出具土地评估报告的评估师署名为“史卫红”。但在河北省土地估价师协会在《河北日报》上公布的土地评估师名单中，记者没有查询到这个名字。也就是说，这个“史卫红”根本就不具备土地评估师的资格。
当记者以村民的身份就评估资格和定价因素等问题质问史卫红时，史卫红的态度相当蛮横：“别问我，有能耐找市长去!”
事实上，当记者追问张书福“村里有没有进行土地评估?知不知道需要上地评估报告?”时，张书福的回答甚至更“高调”：“什么评估报告?我们觉得合适就卖，不合适就不卖。不需要什么评估报告。”
“知不知道当地的基准地价是多少钱一亩?”记者再问。
“不知道!”张书福的回答干脆利落。
一年多的时间过去了，被非法变卖的优质良田已被破坏得面目全非，荒废至今，蔬菜大棚、机井、管道、水电设施均已全部被拆除破毁，土地基本面已被严重破坏，土地复耕可能性几乎不大。
面对此情况，村民一再上访。2006年11月，村民得到了保定市中级人民法院判决宏远房地产公司与西辛庄“村委会”签署的土地转让协议中的63亩土地应归还全体村民的结果。原来，宏远房地产公司与西辛庄“村委会”暗中玩了猫腻，把近百由土地中的63亩土地从原来的转卖变成了转租，后来宏远房地产公司与西辛庄“村委会”翻脸，想通过法庭要 63亩土地的租金，保定市中级人民法院才判决了这样的结果。对村民来说，就是这样的结果，开发商与“伪村委会”仍想方设法拖延拒不执行，而当初策划这场非法交易的“伪村委会”，也对自己亲手制造的“破烂摊子”不再问津。
记者采访了主审此案的保定市中级人民法院相关负责人。该负责人称，根据《土地管理法》第63条，具有农民土地所有权的土地不得出让，这个案子已经下了判决书，其他情况，因案情复杂，不便透露。
截止到2007年1月，针对该践踏村民民主权利的恶性交易事件，西辛庄村村民依然在为原本属于自己的利益而四处奔走。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。